ماشه حمله به تورم مسکن

بازارهای مسکن کشورها یکی پس‌‌‌از دیگری به «سلاح پولی کنترل تورم» واکنش درخور نشان می‌دهند به‌طوری که در آخرین «آزمون بانک‌های مرکزی برای نجات خریداران در گران‌ترین بازار مصرفی»، اوضاع املاک سه کشور شاهد تغییر محسوس و سریع است.سه کشور نیوزیلند، استرالیا و کانادا طی 22 سال گذشته به ترتیب با بیشترین تورم مسکن حتی در مقایسه با جایی مثل آمریکا، روبه‌رو شدند که بخشی از این رشد قیمت ملک ناشی از «خریدهای سرمایه‌‌‌ای» بوده است.

با این حال از مارس 2022 تاکنون، همزمان با افزایش پلکانی نرخ بهره بانکی در این کشورها، مسیر تورم مسکن با «تغییر سریع»، روند کاهشی را آغاز کرد و در حال حاضر طبق گزارش موسسات تحقیقاتی رصد بازارهای املاک در این مناطق، هم میل به فروش خانه افزایش پیدا کرده و هم تقاضای خرید کاهش یافته است. بررسی‌‌‌های این موسسات نشان می‌دهد، طی سال آینده میلادی انتظار می‌رود قیمت مسکن در کشورهایی که طی 2021 و 2022 با داغ‌‌‌ترین بازارهای ملکی مواجه بودند، حداقل 20 تا 30‌درصد کاهش پیدا کند. هر چند یکی از پیامدهای منفی این کاهش قیمت مسکن، رکود ساخت‌وساز ناشی از رکود خرید اعلام شده است اما در میان‌‌‌مدت و بلندمدت، به واسطه برگشت قیمت مسکن به سطح در دسترس (برای خانواده‌‌‌ها)، شرایط رونق بار دیگر فراهم خواهد شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارشناسان اقتصادی در کشورهایی که «قیمت مسکن و البته رفتار بازیگران این بازار، واکنش آنی به نرخ بهره نشان می‌دهد»، این نرخ را در حکم «ماشه» علیه تورم مسکن توصیف می‌کنند. علت این اثرگذاری عمده افزایش نرخ بهره بر مهار رشد قیمت خانه، وابستگی بسیار بالای بازار خرید ملک به وام بانکی است. حداقل دو سوم از خریداران خانه در کشورهای آمریکا و اروپا، از وام خرید با قدرت پوششی بالای 75‌درصد و بعضا تا 90‌درصد قیمت، استفاده می‌کنند.  بنابراین طبیعی است، افزایش نرخ بهره به 2 تا 3 برابر سطح قبلی، باعث ایست خریدهای جدید می‌شود. در بازار مسکن ایران اما «وابستگی خریداران مسکن به وام بانکی تقریبا نزدیک به صفر است» از این بابت که قدرت پوششی تسهیلات زیر 10 مترمربع یعنی کمتر از 20‌درصد قیمت است.

اما این عدم‌وابستگی نباید به «بی‌‌‌اثری افزایش نرخ بهره بانکی بر تورم ملکی» تعبیر شود چرا که بازار پول (سپرده‌‌‌گذاری‌بانکی) همواره یکی از بازارهای اصلی رقیب سرمایه‌گذاری ملکی در کشورمان بوده است.  از آنجا که افراد ریسک‌‌‌گریز معمولا هنگام انتظارات تورمی یا روند فزاینده تورم عمومی، سراغ بازار پول یا بازار مسکن می‌‌‌روند، هر نوع جذابیت بیشتر یکی از این دو باعث حرکت سرمایه‌گذاران به آن بازار می‌شود. در شرایط فعلی که بازار مسکن برای سال پنجم شاهد تورم ملکی بالاست، تعدیل نرخ بهره بانکی با هدف جذاب‌‌‌سازی سپرده‌‌‌گذاری بانکی به قصد جذب نقدینگی و تزریق آن به جریان مولد، می‌تواند تا حدودی مسیر خریدهای غیرمولد ملک را به سمت بازار پول تغییر دهد.

وال‌استریت ژورنال: «بهره» حریف مسکن شد

استرالیا، نیوزیلند و کانادا با جان سالم به در بردن از بحران مالی جهانی، رکود اقتصادی و همه‌گیری کووید-19، سه کشوری هستند که در سال‌های گذشته بزرگ‌ترین رونق املاک را تجربه کرده‌‌‌اند. با این حال، ممکن است در نهایت با توجه به سرعت بی‌‌‌سابقه انقباض پولی در جهان، این سیاست افزایش نرخ بهره حریف بازار مسکن این کشورها باشد.  بر اساس گزارشی از وال‌استریت ژورنال، در حالی که قیمت مسکن برای چند دهه در سراسر جهان بالا بوده است، بازار مسکن این کشورها متمایز بوده‌‌‌اند.  آنها توانستند پیش از بحران مالی با روند کاهش قیمت‌ها که به ایالات متحده ضربه زده بود، مقابله کنند و رونق‌‌‌ها سبب شد قدرت بیشتری را در دوران همه‌گیری به دست آورند.  بر اساس آمار آکسفورد اکونومیکس، از 1990 قیمت مسکن در استرالیا، نیوزیلند و کانادا به ترتیب 532، 602 و 331‌درصد افزایش داشته است در حالی که افزایش قیمت مسکن ایالات متحده 289‌درصد بوده است.  اما هرسه این کشورها به انقباض پولی حساس هستند. برخلاف ایالات متحده، که مردم اغلب وام‌‌‌های بلندمدت با نرخ ثابت دارند که سبب می‌شود در برابر افزایش نرخ بهره محافظت شوند، بسیاری از وام‌‌‌های مسکن در استرالیا، نیوزیلند و کانادا دارای نرخ شناور هستند، به این معنی که با افزایش نرخ‌ها، بلافاصله پرداخت‌‌‌های اقساط وام مسکن نیز افزایش می‌‌‌یابد.

موسسه تحقیقاتی آکسفورد اکونومیکس معتقد است به طور کلی، با توجه به احتمال قرار گرفتن بازار مسکن در معرض کاهش اندکی یا کاهش شدید، شرایط فعلی نگران‌‌‌کننده‌‌‌ترین چشم‌‌‌انداز بازار مسکن از سال‌های 2007 تا 2008 است.

با توجه به دغدغه‌‌‌های این نهاد در سطح جهانی، استرالیا، نیوزیلند و کانادا از جمله بازارهایی هستند که بیشتر در معرض کاهش قیمت‌های مسکن قرار دارند. آکسفورد اکونومیکس پیش‌بینی می‌کند قیمت مسکن در کانادا 30‌درصد و در نیوزیلند 20‌درصد کاهش یابد. در استرالیا، گزارش‌های منتشر شده بیانگر این است که اقتصاددانان بانک مرکزی این کشور برآورد می‌کنند که قیمت مسکن می‌تواند تا 20‌درصد کاهش یابد. انتظار می‌رود از سال آینده، افزایش نرخ‌های وام مسکن به صاحبان‌‌‌خانه در این سه کشور ضربه وارد کند. بسیاری از وام‌‌‌های مسکن در این بازارها دارای تنها برای چند سال نرخ ثابت دارند، بنابراین وام‌‌‌های مسکنی که بلافاصله پس از همه‌گیری دریافت شده‌‌‌اند با تغییر نرخ مواجه خواهند شد.

کریس جوی، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری در شرکت سرمایه‌گذاری کولابا در سیدنی، معتقد است که این شهر بزرگ‌ترین کاهش ماهانه قیمت مسکن از 1983 را تجربه خواهد کرد. وی تاکید می‌کند که اگر نرخ بهره به 25/ 4‌درصد برسد، قیمت مسکن ممکن است به شدت کاهش یابد و بازار مسکن استرالیا، افت بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای را تجربه خواهد کرد. کلوین دیویدسون، اقتصاددان ارشد املاک در موسسه کور لاجیک، می‌‌‌گوید اقساط حدود 45‌درصد از وام‌‌‌های مسکن با نرخ ثابت طی 12 ماه به پایان می‌‌‌رسد. بسیاری از اقتصاددانان در نیوزیلند انتظار دارند نرخ وام مسکن در این کشور به بالای 5‌درصد برسد، که می‌تواند نرخ وام مسکن ثابت یکساله را به 7‌درصد برساند که برای بسیاری از صاحبان خانه قابل تحمل نیست و می‌تواند آنها را مجبور به فروش به جای حفظ سرمایه خود در بازار مسکن کند. در کانادا، برخی از فعالان بازار مسکن نگران به اصطلاح نقاط ماشه‌‌‌ای و نرخ‌های ماشه وام مسکن هستند.  در حالی که بسیاری از وام‌‌‌های مسکن دارای نرخ‌های متغیر هستند، وام دهندگان کانادایی اغلب اقساط ثابتی را ارائه می‌کنند تا اوضاع را قابل پیش‌بینی نگه دارند و با توجه به نرخ‌های رایج بهره در آن زمان پرداخت‌‌‌های ماهانه را افزایش یا کاهش دهند. به گفته وب‌سایت کانادایی اطلاعات مالی ریت هاب، اگر روند صعودی نرخ وام مسکن ادامه یابد، پرداخت اقساط ثابت در برخی مواقع برای پوشش تمام بهره کافی نخواهد بود.  به گفته این وب‌سایت کانادایی در نهایت، ممکن است برخی از وام‌‌‌گیرندگان ملزم به افزایش پرداخت‌‌‌های خود شوند، پرداخت یکجا داشته باشند یا به وام‌های مسکن با نرخ ثابت که مطلوبیت کمتری دارد تمایل پیدا کنند.  با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا آماده افزایش نرخ بهره است، این اتفاقات در ماه‌‌‌های آینده فشار مالی بیشتری بر خانوارها تحمیل خواهد کرد.

برخلاف آنچه در آستانه بحران مالی اتفاق افتاد، بر اساس گزارش آکسفورد اکونومیکس، نکول در پرداخت اقساط وام مسکن در مقیاس بزرگ این بار غیرمحتمل خواهد بود. این امر تا حدودی به این دلیل است که بسیاری از مردم در طول همه‌گیری پس‌‌‌اندازی جمع‌‌‌آوری کرده‌‌‌اند که تا حدی می‌تواند برای آنها آسودگی خاطر ایجاد کند.  بیکاری در هر سه کشور در پایین‌‌‌ترین حد خود در چند دهه گذشته است. حتی اگر قیمت مسکن بین 20 تا 30‌درصد کاهش یابد، این کاهش تنها سود چند سال را از بین خواهد برد. آزمون استرس وام دهندگان که توسط برخی از بانک‌های مرکزی انجام شده است، نشان می‌دهد که با توجه به اینکه بانک‌ها از زمان بحران مالی، ضربه‌گیرهای سرمایه‌‌‌ای بزرگی از بابت اعتبارسنجی مناسب متقاضیان وام خرید مسکن ایجاد کرده‌‌‌اند، قیمت مسکن قبل از اینکه ثبات مالی را تهدید کند باید تا حد زیادی کاهش یابد.

به عنوان مثال، آزمون استرس بانکی که اخیرا توسط بانک مرکزی نیوزیلند منتشر شده است، نشان می‌دهد این بخش در موقعیت مناسبی برای مقاومت در برابر سناریوی رکود تورمی با تورم بالا و رشد اقتصادی پایین یا منفی قرار دارد.

بانک‌ها حتی توانسته‌‌‌اند در مقابل سناریویی که در آن قیمت مسکن 47‌درصد نسبت به اوج خود در نوامبر 2021 کاهش می‌‌‌یابد و نرخ بیکاری به 3/ 9‌درصد می‌‌‌رسد، مقاومت کنند. با این حال، حتی اگر بحرانی هم در کار نباشد، چشم‌انداز برای بسیاری از صاحبان خانه خوب نیست.

آب سرد بر آتش قیمت‌ها