معماران مسکن نیم‌میلیونی

 رمزگشایی از کارنامه مسکن‌‌‌سازی دولتی، پنج معمار موانع تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال را معرفی می‌کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی که از سال 1400 همزمان با تصویب قانون جهش تولید مسکن، دولت به عنوان متولی مسکن، مسوولیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مطابق با نیازسنجی‌‌‌های انجام‌شده را بر عهده گرفت اما، بررسی کارنامه ساخت این واحدها حاکی است عملا در سال گذشته که اولین سال کامل برای اجرای این برنامه بوده است، نیم میلیون واحد مسکونی عملیاتی شده است. هم آمار «متقاضیان پای کار» این پروژه یعنی افرادی که مرحله اول آورده نقدی خود را پرداخت کرده‌‌‌اند و هم «تعداد قراردادهای منعقد شده با سازنده‌‌‌ها» برای شروع عملیات ساختمانی، نشان‌دهنده عملکرد نیم‌‌‌میلیونی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال است. این آمار نیم‌‌‌میلیونی اگر‌چه مربوط به کل عملکرد نهضت ملی مسکن از ابتدا یعنی از سال 1400 تاکنون (1402) است اما از آنجا که نهضت ملی مسکن عملا از اواخر 1400 آغاز شد و هم‌‌‌اکنون نیز در ابتدای سال‌جاری قرار داریم، می‌توان آمارهایی را که در این زمینه موجود است به عنوان عملکرد سال 1401 که در واقع اولین سال کامل اجرای این طرح بوده است، درنظر گرفت.

آمار تازه از یک میلیون مسکن

آمارهایی که از عملکرد نهضت ملی مسکن تاکنون در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار دارد نشان می‌دهد، تعداد کل ثبت‌‌‌نامی‌‌‌ها در این طرح از ابتدا تاکنون حدود 6 میلیون نفر بوده است. از این تعداد یک میلیون و500‌هزار نفر به عنوان متقاضی مشمول، واجد شرایط و نهایی معرفی شده‌‌‌اند. همچنین 800‌هزار نفر از این متقاضیان واجدشرایط و نهایی اقدام به افتتاح حساب در بانک‌های عامل کرده و 485‌هزار نفر نیز مرحله اول آورده نقدی (آورده 40 میلیون تومانی) را واریز کرده‌‌‌اند.

900‌هزار واحد مسکونی بر اساس تعداد زمین‌‌‌های شناسایی شده و مستعد برای ساخت و... مورد تعریف قرار گرفته است اما تاکنون برای 450‌هزار واحد، قرار ساخت با سازنده منعقد شده است که از این تعداد نیز 230‌هزار قرارداد عملیاتی شده یعنی در پروسه دریافت وام ساخت قرار گرفته‌‌‌اند. از آنجا که شروع پرداخت وام ساخت به سازنده‌‌‌ها معمولا در مرحله بعد از اتمام فونداسیون است، در واقع تعداد واقعی واحدهایی که به مرحله پیشرفت فیزیکی رسیده، وام دریافت کرده و ساخت آنها در جریان است نیز همین تعداد یعنی حدود 230‌هزار واحد مسکونی است.

با این حال، بر اساس تعداد متقاضیان پای کار یعنی متقاضیانی که حداقل مرحله اول آورده نقدی خود را پرداخت کرده‌‌‌اند و همچنین تعداد واحدهایی که قرارداد ساخت آنها با سازنده‌‌‌ها منعقد شده است، می‌توان گفت، اگر ملاک ارزیابی این طرح را سال اول کامل اجرای این طرح یعنی سال 1401 درنظر بگیریم، عملا در این سال، به جای یک میلیون مسکن، نیم میلیون واحد مسکونی در ریل ساخت‌وساز قرار گرفته است. چرا که عملا بدون واریز آورده متقاضیان، تعداد واقعی واحدها بر اساس تعداد متقاضیان واقعی مشخص نشده و در پروسه ساخت قرار نمی‌گیرد و از سوی دیگر نیز، تا زمانی که پروژه‌‌‌ها سازنده و قرارداد ساخت با سازنده‌‌‌ نداشته باشند نمی‌توان گفت که در پروسه ساخت قرار گرفته‌اند. هر چند این رقم نیم‌‌‌میلیونی بیش از دو برابر تعداد واحدهایی است که از مرحله فونداسیون عبور کرده‌‌‌اند. لازم به ذکر است آمارهای اعلام‌شده در این گزارش، در بهار 1402و طی روزهای اخیر در اختیار «دنیای‌اقتصاد»  قرار گرفته است؛ اما در صورتی که دولت به عنوان متولی ساخت یک میلیون مسکن آمار دیگری در این زمینه در اختیار دارد که با آمار «دنیای‌اقتصاد» متقاوت است، آمادگی برای انتشار آمارهای اعلامی دولت از سوی این روزنامه وجود دارد. اما آمارهایی که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار دارد نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر پنج مانع یا عامل مهم، عملا در سال اول کامل اجرای این طرح یعنی سال 1401، نیمی از هدف تعیین‌شده (500‌هزار واحد به جای یک میلیون مسکن) عملیاتی شده است و مسکن یک میلیونی به مسکن نیم‌‌‌میلیونی تنزل یافته است. اما سوال مهم این است که آیا واقعا حجم نیاز به مسکن ناشی از تقاضای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در هر سال 500‌هزار واحد است که تنها 500‌هزار متقاضی واجد شرایط از مجموع یک و نیم میلیون متقاضی نهایی، پای کار آمده و حداقل مرحله اول آورده را واریز کرده‌‌‌اند؟

واقعیت آن است که مطابق بررسی‌‌‌ها، تحت‌تاثیر انباشت تقاضا از سال‌های قبل ناشی از نبود قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و جهش قیمت واحدهای مسکونی، به طور قطع نه تنها نیاز واقعی به عرضه مسکن جدید در هر سال یک میلیون واحد، بلکه حتی بیشتر نیز هست. دست‌‌‌کم در چهار سال اخیر به دنبال رشد شدید قیمت‌‌‌ واحدهای مسکونی، بیش از 60 تا 70‌درصد زوج‌‌‌های جدید موفق به خرید مسکن نشده‌‌‌اند؛ این در حالی است که از سال‌های قبل نیز انباشت تقاضا در بازار مسکن وجود داشته و به این رقم افزوده شده است. بنابراین تعداد افرادی که در سالن انتظار خانه‌‌‌دار شدن تجمع کرده‌‌‌اند هم‌‌‌اکنون نه تنها از رقم یک میلیون در سال کمتر نیست بلکه حتی می‌توان گفت بیشتر از این میزان نیز هست. این موضوع و این واقعیت یک پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن دارد؛ مبنی بر اینکه با توجه به چند شاهد مهم یعنی تعداد خانوارهای واجد شرایط که فاقد مسکن و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ بودن آنها و همچنین عدم‌استفاده آنها از هیچ‌کدام از امکانات دولتی برای دریافت وام، زمین و مسکن، از سوی متولی مسکن پالایش و تایید شده است، اگر مسیر درستی برای تامین مسکن این متقاضیان واقعی تدارک دیده شده بود قطعا تعداد بیشتری تقاضای پای کار و همچنین حجم بالاتری از قرارداد ساخت، در پروسه اجرای نهضت ملی مسکن، به ثبت می‌‌‌رسید.

5 مانع عدم‌تحقق

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است، این تنزل یا ناکامی در ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، تاکنون، حداقل پنج معمار داشته است؛ اولین معمار موانع جلوگیری‌کننده از تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال در سال گذشته، به «شرایط قسط و سود وام ساخت این واحدها» مربوط می‌شود. در حالی که این طرح، یک برنامه حمایتی با هدف کمک به خانه‌‌‌دار شدن اقشار کم‌‌‌درآمد و متوسط به پایین جامعه محسوب می‌شود اما رقم اقساط و نرخ سود وامی که برای این منظور در نظر گرفته شده است از استطاعت بخش قابل‌توجهی از خانوارهای فاقد مسکن و متقاضیان واجد شرایط خارج است. هم‌‌‌اکنون با در نظر گرفتن مبلغ 550 میلیون تومانی وام نهضت ملی که با نرخ سود 23‌درصد و با دوره بازپرداخت 20‌ساله به پروژه‌‌‌ها تزریق می‌شود، مبلغ قسط ماهانه این وام برای متقاضیان به 10 میلیون و650‌هزار تومان می‌‌‌رسد.

 این میزان هم‌‌‌اکنون حتی از متوسط مبلغ اجاره‌‌‌بهای ماهانه مسکن در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران و شهرهای بزرگ نیز بیشتر است. همچنین در شرایطی که هم‌‌‌اکنون و با سطوح حداقل حقوق که برای سال‌جاری کمتر از 9 میلیون تومان است، پرداخت اقساط 10 میلیون و650‌هزار تومانی با وضعیت امروز، برای عمده خانوارهای کم‌‌‌درآمد و حتی با سطح متوسط درآمدی دشوار بوده و از عهده شمار زیادی از آنها خارج است. ضمن آنکه هم‌‌‌اکنون اجاره‌‌‌بها در بسیاری از شهرهای کشور از جمله شهرهای کوچک به مراتب کمتر از این میزان است. دومین عامل، ماجرای «قیمت ساخت» است. قیمت تعیین شده برای ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی آن‌طور که واقعیت‌‌‌های بازار نشان می‌دهد و انبوه‌‌‌سازان و سازندگان روایت می‌کنند، بسیار کمتر از واقعیت روز هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز مسکن است. در واقع از روز اول، مهم‌ترین سنگ‌‌‌بنای ساخت یک میلیون مسکن که همان تعیین قیمت ساخت است، با اما و اگر روبه‌رو شد. چرا که آن طور که شواهد و واقعیت‌‌‌های بازار نشان می‌دهد و همچنین بخش خصوصی، انبوه‌‌‌سازان و پیمانکاران روایت می‌کنند از همان ابتدا رقم تعیین‌شده برای ساخت این واحدها، ناکافی بود و با هزینه‌‌‌های روز فاصله داشت. در حالی که قیمت باید به گونه‌‌‌ای تعیین شود که سازنده‌‌‌ها نیز برای ورود به پروژه‌‌‌ها به واسطه تامین حاشیه سود منطقی ناشی از فعالیت ساخت‌وساز رغبت داشته و انگیزه پیدا کنند و از سوی دیگر پروژه‌‌‌ها به دلیل ناکافی بودن ارقام تامین مالی، با تاخیر، توقف و تعطیلی همراه نشود. آن طور که انبوه‌‌‌سازان می‌‌‌گویند، آنها به همین علت یعنی به دلیل ناکافی بودن رقم یا قیمت تعیین‌شده از سوی دولت برای ساخت خانه‌‌‌های دولتی، رغبت و تمایلی به ورود به این پروژه‌‌‌ها ندارند و کمتر انبوه‌‌‌سازی تاکنون به این طرح ورود کرده یا قصد ورود دارد.

روایت انبوه‌‌‌سازان از «قیمت ساخت»

محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: قراردادهای جدیدی که در سال 1402 بین دولت و سازنده‌‌‌ها برای ساخت مسکن ملی منعقد می‌شود بر پایه قیمت هر مترمربع حدود 5 میلیون و800‌هزار تومان (کمتر از 6 میلیون تومان)، بسته می‌شود. هر چند خبرهایی از بررسی تعدیل قیمت‌ها برای سال‌جاری وجود دارد اما، هم‌‌‌اکنون کف قیمت ساخت برای هر مترمربع مسکن معمولی با کیفیت و تجهیزات عادی، حول و حوش 10 میلیون تومان است. در چنین شرایطی انبوه‌‌‌سازان رغبت و انگیزه‌‌‌ای برای ورود به این طرح ندارند و بارها نیز درخواست خود را به دولت برای تعدیل قیمت‌ها برای رسیدن به فاصله نزدیک‌‌‌تری از سطح واقعی هزینه‌‌‌های ساخت، مطرح کرده‌‌‌ایم. چرا که معتقدیم این طرح با سطوح فعلی قیمت عملا دست‌‌‌نیافتنی است و منجر به خروجی مطلوب نخواهد شد. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌‌‌سازان تهران نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: رقم قراردادهای سال گذشته برای ساخت هر مترمربع مسکن دولتی‌‌‌ساز 4 میلیون و700‌هزار تومان بود که به همین علت عمده انبوه‌‌‌سازان به این طرح وارد نشدند. وی افزود: به‌رغم آنکه شروطی در قراردادها مبنی بر تعدیل قیمت‌های تعیین‌شده بر اساس پرداخت تفاوت قیمت میلگرد و همچنین تعدیل متناسب با افزایش طبقات قید شده بود نیز تاکنون این تفاوت‌‌‌ها از سوی دولت تقبل و به سازنده‌‌‌ها پرداخت نشده است. همین ناکافی بودن قیمت‌های تعیین‌شده باعث شده عملا انبوه‌‌‌سازان به این طرح ورود نکنند که امیدواریم دولت در این زمینه تجدیدنظر کند.

سومین معمار عدم تحقق ‌ماموریت دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، موضوع «جانمایی نادرست» بخش زیادی از پروژه‌‌‌ها در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی است. در حالی که عمده تقاضای مسکن مربوط به کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ است اما، پروژه‌‌‌های تعریف‌شده برای این شهرها و کلان‌شهرها در حواشی قرار گرفته است و با شهر مادر که محل کار و فعالیت خانوارهاست فاصله دارد؛ ضمن آنکه سرانه‌‌‌های خدماتی و امکانات، به‌خصوص امکانات حمل‌ونقلی، در بخش زیادی از این مناطق نیز در شرایط مطلوبی قرار ندارد و تا زمان تکمیل شدن و رسیدن به سطح مطلوب، فاصله زمانی زیادی وجود دارد.

ناتوانی بسیاری از متقاضیان واجد شرایط از «تامین آورده نقدی» و همچنین «ابهام در رقم کل آورده یا قیمت تمام‌شده واحدها» یک مانع دیگر در تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد با سطوح فعلی هزینه‌‌‌های ساخت و همچنین رقم کل وام پرداختی به پروژه‌‌‌ها، متقاضیان باید حداقل به طور متوسط 300میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کنند. هم‌‌‌اکنون و در شرایطی که به دلیل ضعف شدید توان مالی خانوارها و عدم‌رشد حقوق و دستمزد متناسب با تورم در سال‌های گذشته تاکنون، عملا امکان پس‌‌‌انداز برای خانوارهای فاقد مسکن ناممکن شده و از سوی دیگر پس‌‌‌اندازهای قبلی آنها در قالب مبالغ پول پیش یا رهن مسکن در بازار اجاره گروگان گرفته شده است، تامین این میزان آورده نقدی از توان بخش زیادی از خانوارهای واجد شرایط خارج است. ضمن آنکه عملا زمان پرداخت‌‌‌های بعدی یا موعد زمانی پرداخت‌‌‌های مرحله به مرحله آورده متقاضیان به طور دقیق مشخص نیست و همین موضوع مساله را دشوارتر کرده است. مانع پنجم، به «سهم وام از قیمت تمام‌شده این واحدها و پوشش هزینه ساخت» مربوط می‌شود.

بررسی‌‌‌های انجام‌شده در این زمینه نشان می‌دهد، قدرت پوشش‌دهنده وام نیز به اندازه‌‌‌ای نیست که متقاضیان بتوانند روی آن به عنوان تسهیلاتی دربرگیرنده سهم قابل‌توجه هزینه ساخت حساب کنند. در بسیاری از کشورهای دنیا، وام‌‌‌های مسکن معمولا تا بیش از 80‌درصد هزینه‌ها را دربرمی‌‌‌گیرند. وام مناسب برای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به منظور حمایت از اقشار کم‌‌‌درآمد نیز وامی است که بتواند حدود 80‌درصد قیمت تمام‌شده را پوشش دهد که به نظر نمی‌رسد با توجه به استمرار تورم ساخت و چشم‌‌‌انداز افزایش قیمت تمام‌شده به دلیل تورم، این موضوع در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی محقق شود.

تابلوی دوم از کارنامه ساخت دولتی

در حالی که آمارهای مربوط به کارنامه ساخت مسکن دولتی نشان‌دهنده عملکرد نیم میلیونی در این زمینه به واسطه «تعداد متقاضیان پای کار» و همچنین «پروژه‌‌‌های دارای قرارداد با سازنده» است، تابلوی دومی از تیراژ ساختمانی نیز وجود دارد که این موضوع را تایید می‌کند.

بر اساس آماری که در روزهای اخیر از وضعیت ساخت‌وساز کشوری مسکن در سال 1401 از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، در سه فصل اول سال گذشته یعنی در فاصله ابتدای بهار تا پایان پاییز پارسال، حدود 300‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. این آمار مربوط به کل ساخت‌وسازها اعم از ساخت‌وسازهای دولتی و خانه‌‌‌سازی‌‌‌های بخش خصوصی صورت‌گرفته در سال گذشته است. در صورتی که در زمستان نیز (که هنوز آمار رسمی مربوط به آن منتشر نشده است) همین میزان یعنی حدود 100‌هزار واحد ساخته شده باشد، کل تیراژ ساختمانی کشور در سال گذشته به حدود 400‌هزار واحد می‌رسد و حتی در بهترین حالت، از 500‌هزار واحد فراتر نمی‌رود.

اصلاحات فوری برای سیاستگذار

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در صورتی که متولی مسکن به دنبال ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است لازم است چند موضوع مهم را پیگیری کند.

اول آنکه لازم است وام در استطاعت با اقساط ماهانه در استطاعت خانوارها را مصوب و پرداخت کند. همچنین با بهبود شرایط در مجموعه اقتصاد کلان کشور، درآمد سرانه خانوارها برای کاهش دشواری پرداخت اقساط از سوی آنها افزایش یابد. یارانه‌‌‌های هدفمند به این گروه برای کاهش نرخ سود وام از 23‌درصد به سطوح حمایتی اختصاص یابد و به صورت شفاف یک‌بار برای همیشه با استخراج سطح واقع‌‌‌بینانه‌‌‌ای از هزینه ساخت بر اساس قیمت‌های روز و همچنین تورم انتظاری، برآوردی نزدیک‌‌‌تر به سطح واقعیت از قیمت تمام‌شده واحدها اعلام شود. لازم است همچنین قیمت ساخت مطابق با این واقعیت‌‌‌ها با سازنده‌‌‌ها نهایی شود تا پروژه‌‌‌ها به واسطه تعیین قیمت‌های غیرواقعی، با بحران تعطیلی، توقف و تاخیر در تحویل مواجه نشوند.

از سوی دیگر، لازم است سیاستگذار با ابزارهای مختلف نسبت به استفاده از زمین‌‌‌های بکر و دارای خدمات که هم‌‌‌اکنون به شکل بلااستفاده در اختیار سازمان‌ها، وزارتخانه‌‌‌ها و سایر دستگاه‌‌‌ها و ارگان‌‌‌های دولتی و شبه‌دولتی قرار دارد، برای طرح‌‌‌های تامین مسکن در درون شهرهایی که با انباشت بیشتر تقاضای مسکن روبه‌رو هستند، اقدام کند. یکی از مهم‌ترین این ابزارها ایجاد هزینه و ریسک نگهداری از زمین‌‌‌های مازاد و بلااستفاده از سوی این دستگاه‌‌‌ها با تدابیر موثر مالیاتی است. این در حالی است که ظرفیت‌‌‌های قانونی برای این موضوع وجود دارد و دولت می‌تواند با استفاده از ابزارهای موثر از این زمین‌‌‌ها در طرح ساخت یک میلیون مسکن و در نهایت به نفع متقاضیان واجد شرایط استفاده کند.

کنترل تورم عمومی که در نهایت در کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها و مهار تورم اجاره موثر است، امکان پس‌‌‌انداز برای خانوارها به منظور تامین وجوه موردنیاز برای ورود به طرح‌‌‌های تامین مسکن دولت را ایجاد می‌کند. در شرایط فعلی به دلیل تورم بالا و همچنین رشد شدید اجاره‌‌‌بها، نه تنها امکان پس‌‌‌انداز برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و فاقد مسکن از بین رفته است بلکه بسیاری از آنها به دلیل عدم‌توانایی تامین اجاره‌‌‌بها در شهرهای محل سکونت خود، ناچار به سکونت در حاشیه‌‌‌ها و مهاجرت‌‌‌ به حومه‌‌‌ها شده‌‌‌اند.

طرح شیفت مسکن دولتی به استیجار؟

دنیای‌اقتصاد: اقبال شاکری، نماینده مردم تهران در مجلس و عضو کمیسیون عمران، از برنامه‌‌‌ریزی برای اختصاص بخشی از طرح خانه‌‌‌سازی دولت به ساخت مسکن استیجاری خبر داد.

این نماینده مجلس با بیان اینکه عملا ساخت یک میلیون مسکن در سال در دو سال اخیر چندان موفقیت‌آمیز نبوده است، یک شرط مهم برای موفقیت این برنامه در زمان باقی‌مانده از دولت سیزدهم را اعتمادسازی بین مردم و متقاضیان این طرح عنوان کرد.

به گفته وی، نیاز به مسکن در کشور به طور قطع بیش از تیراژ ساخت یک میلیون واحدی در سال است اما همین میزان نیز از سال اول این قانون یعنی از 1400 تاکنون محقق نشده است. شاکری با بیان اینکه عملکرد سریع دولت در ساخت، تکمیل و واگذاری این واحدها به متقاضیان می‌توانست منجر به ایجاد اعتماد در سایر متقاضیان واجد شرایط شده و آنها را نیز برای پرداخت سهم آورده ترغیب کند، تصریح کرد: لازم بود دولت این طرح را به گونه‌‌‌ای طراحی، اجرایی و عملیاتی کند که برای همه طیف‌‌‌های واجد شرایط و نیازمند (بی‌‌‌خانه‌‌‌ها)، قابل خریداری و تملک باشد. وی ادامه داد: با این حال، در هر شرایطی همواره عده‌‌‌ای از افراد فاقد مسکن به دلیل ضعف شدید بنیه مالی توان حضور در بازار مسکن ملکی را نداشته و نمی‌توانند حتی خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز را نیز خریداری کنند که مجلس و دولت در این زمینه در حال رایزنی برای ورود طرح‌‌‌های خانه‌‌‌‌سازی دولتی به بازار استیجار هستند. یک مدل موثر نیز در این زمینه آن است که دولت زمین‌‌‌های مناسب و قابل ساخت را در اختیار شرکت‌های تخصصی که صلاحیت آنها احراز شده است قرار دهد و در قبال یکسری مشوق‌‌‌های دیگر، آنها را به اجاره‌‌‌داری یا دست‌‌‌کم عرضه بخشی از واحدهای ساخته‌شده در این زمین‌‌‌ها به بازار اجاره ترغیب کند. در این زمینه نیز همکاری شهرداری‌‌‌ها بسیار مهم و ضروری است.