پشت‌ نقاب خانه‌های‌خالی

با کنار رفتن نقاب از چهره خانه‌‌‌های خالی،  نه‌تنها وزن تهران در بازار کشوری خانه‌‌‌های خالی مشخص شد،  بلکه معلوم شد تصوری که درباره لوکس بودن این واحدها وجود داشته و اهمیت چاره‌‌‌جویی برای عرضه این خانه‌‌‌ها را تنزل داده بود،  درست نبوده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،  به دنبال عزمی که برای اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌‌‌های خالی از ابتدای سال گذشته در دولت شکل گرفت،  تلاش برای وصول این مالیات توسط متولیان دولتی این حوزه یعنی وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد موظف به شناسایی و معرفی این خانه‌‌‌ها و نیز نهاد مکلف به صدور برگه مالیاتی و وصول آن یعنی سازمان امور مالیاتی تا جایی پیش رفت که 519‌هزار واحد مسکونی خالی معرفی شد و از این تعداد بر اساس آخرین پایشی که در اسفند 1401 صورت گرفت،  در نهایت تا امروز خالی بودن 290‌هزار واحد مسکونی برای مالیات‌‌‌ستانی محرز شده است.

سازمان امور مالیاتی کشور نیز بر حسب وظیفه قانونی که بر عهده دارد،  از ابتدای اجرای قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی تاکنون توانسته هفت میلیارد تومان مالیات از مالکان مجموعا 263 واحد مسکونی خالی در کشور را اخذ کند. به این ترتیب بر اساس تازه‌‌‌ترین آمار موثق از سازمان امور مالیاتی،  تاکنون تنها مالکان چند واحد مسکونی از چند صد‌هزار واحد خالی شناسایی‌شده در کشور،  نسبت به پرداخت مالیات مربوطه اقدام کرده‌‌‌اند.

صرف نظر از اینکه چنین عملکردی از اجرای قانونی که انتظار می‌‌‌رفت درآمد سالانه آن دست‌‌‌کم چند صد میلیارد تومان باشد،  خود مهم‌ترین نشانه نادرست بودن نحوه مواجهه سیاستگذار با موضوع املاک بلااستفاده و منجمد در بازار مسکن کشور است،  موضوع برجسته دیگر این است که در ماراتن مالیات‌‌‌ستانی از خانه‌‌‌های خالی،  سازمان امور مالیاتی کشور وارد یک مقطع تازه شده و آن صدور برگه برای مالکان دو خانه خالی و بیشتر است. در واقع سازمان امور مالیاتی در این مقطع زمانی تمرکز خود را بر سرمایه‌‌‌گذاران ملکی که چند خانه خالی را در اختیار دارند و آنها را فریز کرده‌‌‌اند قرار داده است؛ چراکه بدیهی است آنها با ایفای نقش ملاکی یکی از برهم‌‌‌زنندگان نسبت طبیعی عرضه و تقاضای مسکن در کشور بوده‌‌‌اند و زمینه‌‌‌ساز شکل‌‌‌گیری عصر بی‌‌‌سابقه جهش مسکن شده‌‌‌اند.

بر اساس آماری که شاهین مستوفی،  مدیرکل حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده است،  تاکنون برای 63‌هزار خانه خالی که مالکان آنها دو خانه یا بیشتر را خالی نگه داشته‌‌‌اند،  برگه مالیاتی به ارزش مجموعا 1400 میلیارد تومان صادر شده است. نکته قابل تامل این است که چه مالیات‌‌‌ هفت میلیارد تومانی وصول شده از دویست و چند خانه خالی و چه برگه‌‌‌های صادر شده برای مالیات‌‌‌ستانی از مالکان دو خانه خالی و بیشتر،  نشان می‌‌‌دهد میانگین مالیات سالانه تعلق گرفته بابت هر خانه خالی در کشور در حال حاضر رقمی بین 20 تا کمتر از 30 میلیون تومان است که به طور متوسط حدود یک‌درصد از ارزش روز قیمت ملک در کشور می‌‌‌شود.

خانه‌‌‌های خالی «لوکس» نیستند

آمار رسمی مذکور که مدیرکل حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تشریح کرده است،  به نوعی از نمای کاذب خانه‌‌‌های خالی پرده‌‌‌برداری کرده است. محتوای این آمار و اطلاعات نشان می‌‌‌دهد برچسب لوکس بودن املاک که به بازار خانه‌‌‌های منجمد بازار مسکن تهران و کشور از سوی برخی ذی‌نفعان این بازار و از قضا گروهی از مقامات سابق دخیل در سیاستگذاری بخش مسکن الصاق شده بود،  درست نیست.

در سال‌‌‌های اخیر عامدانه یا غیرعامدانه و حتی شاید ناآگاهانه،  گروهی ادعا می‌‌‌کردند که خانه‌‌‌های خالی عمدتا لوکس هستند و پیامد پذیرش این ادعا از سوی سیاستگذار به نوعی تنزل بحران زیر پوست بازار مسکن بود. اما اکنون در پی تازه‌‌‌ترین داده‌‌‌های به دست آمده از عملکرد سازمان امور مالیاتی درباره خانه‌‌‌های خالی،  نقاب از چهره واقعی خانه‌‌‌های خالی برداشته شده است. ماجرا از این قرار است که در سال‌‌‌های گذشته به‌‌‌ویژه از سال 97 به بعد همزمان با عصر جهش مسکن،  این ادعا اذهان سیاستگذار و دیگر طیف‌‌‌های فعال بازار مسکن را منحرف کرده بود و آنها تصور می‌‌‌کردند خانه‌‌‌های خالی یا از این بابت که در مناطق شمالی تهران واقع شده‌‌‌اند،  لوکس به شمار می‌‌‌آیند یا اینکه متراژ آنها عمدتا بالای 150 مترمربع است و اساسا ارتباطی با تقاضای مصرفی مسکن و خانه اولی‌‌‌ها برقرار نمی‌‌‌کند. در نتیجه وجود خانه‌‌‌های خالی در کشور بحران‌‌‌ساز نیست و ارتباطی بین جهش قیمت با انجماد خانه‌‌‌های خالی وجود ندارد. این ادعا آن‌‌‌قدر تکرار شده بود که سیاستگذار دیگر دغدغه‌‌‌ای برای پرداختن به آن و چاره‌‌‌جویی برای از بین بردن یخچال بزرگ ملکی نداشت و در میان گزینه‌‌‌هایی که برای حل بحران دسترسی به مسکن روی میز قرار گرفته بود،  پیگیری موثر برای عرضه خانه‌‌‌های خالی به بازار تقریبا هیچ جایی نداشت.

اما اکنون نتایج تحلیل و بررسی ما از آمار دریافتی و گفت‌‌‌وگو با مستوفی،  مدیرکل حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور حاکی است میانگین مساحت واحدهای مسکونی که تاکنون به عنوان خانه خالی در کشور شناسایی و از آنها مالیات اخذ شده یا برای آنها برگه صادر شده است،  زیر 90 مترمربع و عمدتا زیر 80 مترمربع بوده است. به طور مشخص در پایتخت نیز عمده خانه‌‌‌های خالی شناسایی‌شده در غرب و جنوب و در مرتبه بعدی در شرق تهران واقع شده است؛ به این ترتیب برخلاف تصور برخی،  خانه‌‌‌های خالی شمال شهر تعداد کمتری نسبت به سایر نواحی تهران دارد.

پس‌‌‌لرزه بزرگ عصر تورم

یکی دیگر از یافته‌‌‌های آمار جدید از خانه‌‌‌های خالی مربوط به وزن تهران در بازار کشوری این نوع از املاک مسکونی است. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی پیش از این مربوط به سرشماری سال 1395،  نسبت تعداد خانه‌‌‌های خالی شناسایی‌شده در تهران به کشور 9/ 18‌درصد بوده است،  اکنون بر اساس یافته‌‌‌های جدید وزارت راه و شهرسازی و پایش صورت‌گرفته بر آمار اولیه خانه‌‌‌های خالی شناسایی‌شده،  این نسبت به 42‌درصد افزایش یافته است. به عبارت ساده‌‌‌تر،  42‌درصد از کل خانه‌‌‌های خالی شناسایی‌شده برای مالیات‌‌‌ستانی در کل کشور تاکنون،  متعلق به تهران است.

این آمار نشان می‌‌‌دهد وزن خانه‌‌‌های خالی تهران به کل آمار خانه‌‌‌های خالی کشور در سال‌‌‌های اخیر دو برابر شده و می‌توان از این رخداد به عنوان پس‌‌‌لرزه بزرگ عصر تورم ملکی یا به تعبیر دیگر عصر انتظارات تورمی و جولان سوداگران در بازار مسکن یاد کرد. هرچند درباره مصرفی یا سرمایه‌‌‌ای بودن خریدهای ملکی صورت گرفته در سال‌‌‌های اخیر آمار و اطلاعات دقیق و موثقی وجود ندارد اما تحقیق میدانی در مقاطع مختلف عصر جهش (پنج سال اخیر) دست‌‌‌کم در پایتخت نشان داد عمده خریدهای ملکی صورت‌گرفته با انگیزه سرمایه‌‌‌گذاری بود و به نوعی صاحبان سرمایه برای حفظ ارزش دارایی خود به پناهگاه ملکی مراجعه و دارایی خود را به خانه مسکونی تبدیل کردند. برخی از تحقیقات میدانی که توسط «دنیای‌اقتصاد» در مقاطع مختلف زمانی در فاصله سال 97 تا پایان 1401 انجام شد نشان داد بعضا از هر 10 معامله صورت گرفته شش یا هفت مورد از ناحیه سرمایه‌‌‌گذاران بوده و سهم خرید و فروش مصرفی در بازار با توجه به عدم‌استطاعت خرید مصرفی‌‌‌ها تحت‌تاثیر جهش قیمت،  روز‌به‌روز آب رفته است. به این ترتیب عجیب نیست که آمار خانه‌‌‌های خالی در چند سال گذشته این طور رو به افزایش گذاشته و وزن تهران در بازار خانه‌‌‌های خالی کشور را تا این حد افزایش داده است.

ضربه انجماد ملکی به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،  نقابی که از بازار خانه‌‌‌های خالی افتاده نشان می‌‌‌دهد وزن،  سهم و تعداد خانه‌‌‌های خالی هر اندازه که باشد،  اثر مستقیمی بر قیمت مسکن گذاشته و بازار مصرف‌کننده را تحت‌تاثیر قرار داده است. در اینکه آمار واقعی خانه‌‌‌های خالی در کشور به مراتب بیشتر از چیزی است که شناسایی شده است،  تردیدی وجود ندارد؛ کمااینکه سهم قابل‌توجهی از خریدهای ملکی صورت گرفته در تهران طی سال‌‌‌های اخیر از جنس سرمایه‌‌‌ای بوده و از آنجا که تا پیش از وضع مالیات خانه‌‌‌های خالی،  عملا نگهداری این خانه‌‌‌های بدون استفاده،  هیچ هزینه‌‌‌ای برای مالک نداشته است و از طرفی طی سه سال اخیر به دنبال مصوباتی که در خصوص محدودیت افزایش اجاره‌‌‌بها از سوی دولت پیش‌بینی شد و تمایل به عرضه املاک در بازار اجاره مسکن را نیز کاهش داد،  عملا خالی ماندن خانه‌‌‌هایی که از جنس خرید سرمایه‌‌‌ای بوده‌‌‌اند،  دور از ذهن نیست.

بررسی‌‌‌های میدانی سال‌‌‌های اخیر نیز نشان داد به دنبال مهاجرت تدریجی سرمایه‌‌‌گذاران ملکی از شمال شهر به مناطق میانی و جنوبی با توجه به اینکه در جریان جهش سال‌‌‌های اخیر نقدشوندگی خانه‌‌‌های میان‌‌‌قیمت و پایین‌‌‌قیمت به مراتب بیشتر از خانه‌‌‌های لوکس بوده است،  آمار خانه‌‌‌های خالی در مرکز و جنوب تهران رو به افزایش گذاشته است.

اما حتی با فرض اینکه همین آمار نزدیک 300 هزارتایی از خانه‌‌‌های خالی کشور که از سوی وزارت راه و شهرسازی و با تکیه بر داده‌‌‌های سامانه ملی املاک و اسکان و پایش و راستی‌‌‌آزمایی آن ارائه شده است به صحت نزدیک باشد،  باز هم آشکار است که تورم عمومی بالا و استمرار عصر نااطمینانی در اقتصاد ایران چه پیامدهایی برای بازار مسکن داشته است. خالی نگه داشتن خانه‌‌‌های مسکونی با هدف حفظ ارزش دارایی یکی از برجسته‌‌‌ترین این پیامدهاست که در سال‌‌‌های اخیر ضربه سهمگینی به قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و خریداران مصرفی مسکن در کشور وارد کرد.

در واقع این انتظارات تورمی و نرخ بالای تورم عمومی بود که افراد را ناگزیر به هجوم به بازار مسکن به عنوان پناهگاه حفظ ارزش کرد و ریشه اصلی این هجوم نااطمینانی‌‌‌ و نداشتن چشم‌‌‌انداز روشن از وضعیت اقتصاد و امید به مهار تورم عمومی بوده است. وزن موجود خانه‌‌‌های خالی نشان می‌‌‌دهد این بازار هر قدر پایدار بماند،  به همان نسبت قدرت مصرف‌کننده کاهش پیدا می‌‌‌کند و دسترسی به خانه برای متقاضیان مصرفی دشوارتر می‌‌‌شود. اخیرا نیز یک آمار رسمی نشان داد با پس‌‌‌انداز واقعی یک خانوار در کشور،  بیش از 40 سال طول می‌‌‌کشد تا خرید خانه میسر شود. به تعبیر دیگر قدرت خرید پس‌‌‌انداز خانوارها در کشور به طور متوسط سالانه یک تا حداکثر 5/ 1 مترمربع است که نشان‌‌‌دهنده حال و روز بحرانی بخش مسکن در کشور است.

راه نجات بخش مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،  اکنون که این نقاب افتاده و مشخص شده آن‌‌‌طور که برخی ادعا می‌‌‌کردند،  خانه‌‌‌های خالی نه لوکس و نه لوکس‌‌‌متراژ است،  تیم اقتصادی دولت باید برای احیای قدرت خرید گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها که در طول دوره حیات خود خریداری می‌‌‌کنند،  فوریت به خرج دهد و ریشه خالی نگه داشتن خانه‌‌‌ها را خشک کند. از این رو در گام اول باید سیاست‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی برای مهار تورم در اولویت قرار بگیرد.

در گام بعدی و پس از مهار تورم،  وقتی شرایط اقتصادی کشور به حدودی از ثبات رسید که دیگر لزومی برای مراجعه افراد به پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی‌‌‌ها وجود نداشت،  نوبت به بر هم زدن بازی ملاکی با هزینه صفر می‌‌‌رسد. مادامی که ملاکی هیچ هزینه‌‌‌ای برای مالکان نداشته باشد یا هزینه آن جزئی باشد،  افراد تمایلی به سرمایه‌‌‌گذاری مولد نشان نمی‌‌‌دهند. چاره بر هم زدن نظم دردسرساز بازار مسکن که آن را به مقصد اصلی صاحبان سرمایه در کشور تبدیل کرده است نیز،  پیش‌بینی مالیات است. عملکرد مالیات‌‌‌ستانی از خانه‌‌‌های خالی به روشنی نشان داد چاره کار این نوع مالیات نیست،  کما اینکه در یکی دو سال اخیر نیز نتوانسته آثار مثبت قابل‌توجهی به جای بگذارد و از سهم تقاضای سرمایه‌‌‌گذاری در بازار مسکن بکاهد.

چاره کار روی آوردن به مالیات ملکی اصیل و تجربه‌شده در دنیاست که بدون نیاز به دعوت از ملاکان برای ثبت اطلاعات ملکی و البته بدون اتکا به خوداظهاری مالکان قابل وصول است. مقصود،  مالیات سالانه ملکی است که به صورت سالانه مشمول تمام املاک بدون استثنا می‌‌‌شود و به طور معمول معادل درصدی از ارزش روز هر ملک است. البته در این بین به طور طبیعی ضریبی که برای مالیات خانه‌‌‌های مناطق کم‌‌‌برخوردار در نظر گرفته شود،  می‌تواند کمتر و به تبع برای خانه‌‌‌های لوکس بیشتر باشد؛ کمااینکه در دنیا نیز به طور معمول سالانه همه املاک بین 5/ 0 تا 5/ 1‌درصد از ارزش روز املاک را به عنوان مالیات پرداخت می‌‌‌کنند. تنها این مالیات است که موجب می‌‌‌شود تمایل به ملاکی کاهش پیدا کند و اگر افراد به هر دلیل به تعداد بیشتر از یک خانه را در تملک دارند،  دست‌‌‌کم آنها را خالی نگه ندارند و به بازار اجاره مسکن عرضه کنند.