اصل تامین مسکن در امارات

محیط مسکونی؛ نه فقط مسکن

امارات برای رهایی از اقتصاد تک‌محصولی و جایگزین شدن درآمدهای نفتی، با گسترش تجارت، در حوزه‌‌‌های بسیاری وارد عمل شد تا علاوه برآنکه اقتصاد خود را حفظ کند جایگاهی در اقتصاد جهانی به‌‌‌دست آورد. از این رو، سرمایه‌گذاری بر دو حوزه گردشگری و بازار ملک و گسترش آنها در جهت تجاری شدن طی دو دهه اخیر به‌‌‌طور فزاینده‌‌‌ای افزایش یافت. امارات توانست با به‌‌‌کار گرفتن استراتژی‌‌‌هایی چند در حوزه مسکن، علاوه بر تامین مسکن مناسب برای شهروندان خود، افراد بسیاری را از سراسر جهان جهت سرمایه‌گذاری مولد ساختمانی و خرید مسکن به امارات جذب کند و بتواند در حوزه بازار ملک جایگاه قابل‌توجهی در جهان کسب نماید.

سیاستگذاران امارات بر این اعتقاد هستند که موضوع مسکن، یکی از ابزارهای مهم افزایش و ارتقای سطح زندگی شهروندان و ایجاد ثبات خانوادگی و توسعه اجتماعی به‌‌‌شمار می‌‌‌رود و این عاملی است که موضوع مسکن را بسیار مورد توجه قرار داده است. این اهمیت تا آنجاست که از زمان استقلال امارات به بعد طرح‌‌‌های مسکن ملی و تامین مسکن مناسب فضای وسیعی را به خود اختصاص داد.

سیاست مسکن در امارات تنها به تامین ساختمان‌‌‌های مسکونی مربوط نمی‌شود، بلکه به ضرورت ارائه یک «محیط مسکونی یکپارچه» نیز گسترش می‌‌‌یابد، زیرا بسیاری از تلاش‌‌‌ها مبتنی بر تجهیز مناطق مسکونی یکپارچه و دارای خدمات شهری و سکونتی مجهز به تمام عناصر زیربنایی و روبنایی همچون حمل‌ونقل، ارتباطات، آموزش، بهداشت و... نیازمند است.

ضرورت تامین مسکن امارات، اشکال مختلف دارد. نخستین و مهم‌ترین شکل تامین مسکن، ارائه مسکن حمایتی برای شهروندان با درآمد محدود است و پس از آن کمک مالی به گروهی از شهروندانی که زمین مسکونی برای ساختن مسکن شخصی در اختیار دارند، تعلق می‌گیرد. آنها خانه دارند و خواهان بازسازی یا نوسازی آن هستند. همچنین برای شهروندانی که توانایی مالی بازپرداخت وام را دارند، وام‌‌‌های بلندمدت بدون بهره برای ساخت مسکن داده می‌شود.

سیاست تامین مسکن در امارات از ساختار ایالتی پیروی می‌‌‌کند که به هر امیرنشین حق اعمال حاکمیت بر سرزمین‌‌‌های خود را می‌‌‌دهد، از این رو، اختیارات و توانمندی‌‌‌ها بین حکومت مرکزی و فدرال و دولت‌‌‌های محلی توزیع شده است. با این شرایط، یکی از مهم‌ترین اهداف عملیات مسکن در کشور، دستیابی به تناسب و سازگاری بین مقررات فدرال و مشارکت دولت‌‌‌های محلی در روند تامین مسکن است. علاوه بر مشارکت افراد باتوجه به توانمندی‌‌‌های خصوصی و سطح اقتصادی آنها، تامین مالی مسکن در امارات از سه طریق دولت فدرال، دولت‌‌‌های محلی و بخش‌خصوصی انجام می‌شود.

دولت توانمندسازی می‌‌‌کند

فرآیند تامین مالی توسط دولت فدرال، که وزارت مسکن عهده‌‌‌دار آن است، به سه شکل مسکن دولتی، برنامه‌‌‌های کمکی تامین مسکن و برنامه مسکن شیخ زاید ارائه شده است. مسکن دولتی، طی فرآیند خود چند مرحله را طی کرد. مرحله اول بر ساخت چند مجتمع مسکونی نسبتا کوچک متمرکز بود تا نیازهای فوری برای اسکان بادیه‌‌‌نشینان در نزدیکی محل سکونت اصلی خود و اسکان شهروندان در مناطق روستایی و همچنین شهرها را تامین کند که به «مسکن مردمی» شناخته شده بود. پس از آن با عنوان «مسکن دولتی» به ساختمان‌‌‌های یک یا دو طبقه تبدیل شد که دولت آنها را به‌‌‌صورت رایگان در اختیار شهروندان قرار می‌‌‌داد تا برای محل سکونت شخصی آنها استفاده شود.

روند ساخت مسکن دولتی دستخوش توسعه و پیشرفت زیادی شد. پس از ساختن مسکن ملی در اوایل دهه 70میلادی برای بادیه‌‌‌نشینان و اسکان شهروندان در حومه شهر، از سال 1978، تغییراتی اساسی در توسعه مسکن خود ایجاد کرد، روندی که امارات در بخش‌‌‌های مختلف خود شاهد بود.

در آغاز دهه نود، در نتیجه تحولات سریعی که در جامعه ناشی از تغییرات اقتصادی و اجتماعی رخ داد، مستقیما بر وضعیت خانواده‌‌‌ها تاثیر گذاشت که به سرعت رشد کردند و در نتیجه نیازها و الگوهای مختلف زندگی آنها افزایش یافت. بنابراین، توسعه مسکن دولتی مطابق با این نیازها ضروری شد. پس، دولت طرح‌‌‌های پیشرفته‌‌‌تری را اجرا کرد. یک نوآوری سیاستی که نیازهای آینده خانواده را در نظر می‌گیرد.

پس از رشد شهرنشینی و نیاز به مسکن، در سال 1976برنامه کمکی جهت ساخت مسکن فراتر از مسکن دولتی اجرایی شد. زمانی که شهرهای قدیمی شلوغ شدند، در سال 1981، شهرداری‌‌‌ها برای واگذاری زمین‌‌‌های جدید به خانواده‌‌‌ها، مناطق جدیدی را روی پایه‌‌‌های مدرن طراحی کردند و وزارت فواید عامه و مسکن نیز به نوبه خود ارزش مسکن را تغییر داد. به این منظور دولت حدود 132هزار درهم کمک هزینه ساخت مسکن اختصاص داد.

این وزارتخانه برای این مبالغ طرح‌‌‌هایی را برای مدل‌‌‌های مسکن تهیه و به صورت رایگان ارائه کرد، تا ذی‌نفع با پیمانکار قرارداد منعقد کند و وزارتخانه نظارت مستقیم بر اجرا و پرداخت مبلغ به پیمانکار را به عهده بگیرد. این روند از سال 1981 تا اوایل سال 1997 ادامه داشت زمانی که دولت ارزش کمک هزینه را به مبلغ 200هزار درهم افزایش داد و به ذی‌نفع (متقاضی) این حق داده شد که با توجه به نیازهای خانواده خود، طرح‌‌‌هایی را برای مابه‌‌‌التفاوت تغییرات پوشش دهد.

پس از این دو طرح، در سال 1999 قانون «برنامه مسکن شیخ زاید» صادر شد که به موجب آن این برنامه وام، کمک بلاعوض، مسکن دولتی و... را ارائه می‌‌‌کند. این طرح در واقع نقطه شروع و پیشرفت و ترقی امارات به سمت مدرن شدن محسوب می‌شود. در واقع با توجه به افزایش تقاضای مسکن در نتیجه افزایش طبیعی تعداد اعضای خانواده شهروندی به‌‌‌ویژه پس از تاسیس صندوق ازدواج که منجر به افزایش تعداد خانواده‌‌‌های شهروندی شد، برنامه مسکن شیخ زاید با هدف کمک به تامین نیازهای مسکن فعلی و آتی شهروندان برای تمامی اقشار اجتماعی در سطح مناسب ایجاد شد که برای این طرح، سالانه 640 میلیون درهم بودجه اختصاص یافته است.

این برنامه براساس اصل پایداری در تامین مالی است که تداوم منابع مالی را برای تضمین تامین مسکن برای نسل‌‌‌های فعلی و آینده خانواده‌‌‌های شهروندان تضمین می‌‌‌کند. هدف از اجرای این طرح کاهش کنترل مستقیم عملیات مسکن از برنامه‌‌‌ریزی، طراحی، مدیریت و اجرا تا دادن فرصت‌‌‌های بیشتر برای مشارکت به طرف‌‌‌های درگیر در عملیات مسکن اعم از مشاوران، پیمانکاران و افراد، کاهش وابستگی افراد به منابع دولتی برای تامین مسکن و ایجاد مشارکت مالی بین دولت و افراد برای تامین مسکن و مدیریت توسعه مسکن به جای تامین مالی بود. بنابراین، دولت برنامه‌‌‌ریز فرآیند مسکن شد اما در واقع به‌‌‌عنوان «توانمندساز» و نه تامین کننده مسکن، نقش جدیدی را ایفا کرد. برنامه مسکن شیخ زاید بر سه محور ساخت مسکن دولتی، اعطای کمک مالی به شهروندانی با میانگین درآمد کمتر از 10هزار درهم و اعطای وام بدون بهره با حداکثر 500هزار درهم استوار است.

نقش دولت‌های محلی در تامین مسکن

دولت‌‌‌های محلی، به‌‌‌ویژه آنهایی که منابع درآمد زیادی دارند، علاوه بر کمک به بودجه فدرال که مسکن را هم شامل می‌شود، نقش مهمی در تامین مسکن برای شهروندان با درآمد پایین‌‌‌تر ایفا می‌‌‌کنند. برخی از دولت‌‌‌های محلی چند روش را برای تامین مسکن برای شهروندان خود به کار می‌‌‌گیرند که می‌توان به اعطای زمین مسکونی رایگان با کمک بلاعوض برای ساخت مسکن به همراه امکانات، اعطای وام‌‌‌های بلندمدت به شهروندان برای ساخت خانه یا خرید مسکن اشاره کرد و همچنین، به شهروندانی که مایل به ساخت خانه هستند، زمین مسکونی واگذار می‌شود؛ البته با این شرط که زمین اعطایی با توجه به وسعت خانواده و توان مالی آنها کمتر از 1000 متر نباشد.

دولت محلی ابوظبی، علاوه بر ساخت مسکن دولتی، وام‌‌‌های بسیاری را برای ساخت مسکن‌‌‌های خصوصی نیز اعطا کرد که بر این اساس «سازمان وام مسکن شهروندان» تاسیس شد. این سازمان به سازندگان مسکن، وامی با مبلغ 500هزار تا 1.2 میلیون درهم با مدت بازپرداخت 30ساله بدون بهره اعطا می‌‌‌کند. ارزش قسط با توجه به ارزش وام اعطایی تعیین می‌شود تا بازپرداخت پس از دریافت اولیه مسکن آغاز شده و وام گیرنده در صورت بازپرداخت 50‌درصد وام به‌‌‌صورت یکجا از پرداخت 15‌درصد ارزش وام معاف می‌شود.

دبی اما بیشتر برنامه خود را بر محور تامین مالی مسکن خصوصی بنا نهاد. دولت دبی از سال 1993 سیستمی را برای اعطای وام مسکن از طریق برنامه تامین مالی مسکن خصوصی تهیه کرد. سرمایه این برنامه بالغ بر 2میلیارد درهم است و هدف آن تامین مسکن مناسب برای شهروندان با ارائه وام‌‌‌های آسان ملکی است. وام‌‌‌ها در اقساط ماهانه توسط وام‌‌‌گیرنده پرداخت می‌شود و هنگام پرداخت اقساط، حقوق وام‌‌‌گیرنده و درآمد در نظر گرفته می‌شود، به طوری که دوره بازپرداخت کل وام از 25 سال تجاوز نمی‌‌‌کند. البته مسکن دولتی نیز در دبی به‌‌‌منظور ایجاد تسهیلات اجرای برنامه مسکن و اعطای آن به شهروندان اعطا می‌شود.

دولت شارجه نیز با اعطای اراضی مسکونی مجهز، ارائه کمک هزینه ساخت‌وساز به مبلغ 200هزار درهم به حمایت از مسکن کمک کرد. سایر دولت‌های اماراتی یعنی عجمان، ام‌القوین، رأس الخیمه و فجیره با ارائه زمین‌‌‌های مسکونی با همه تسهیلات به‌‌‌عنوان کمک هزینه رایگان به شهروندان در حمایت از پروژه‌‌‌های مسکن کمک می‌‌‌کنند تا بتوانند از طریق حمایت دولت فدرال یا با تامین مالی شخصی خانه‌‌‌های جدید بسازند.

دولت سیاست چند روشی را برای دستیابی به اهداف تعیین شده در تامین مسکن همه ساکنان خود اتخاذ کرده است، زیرا دولت از طریق نهادهای مختلف خود به دنبال تامین مسکن ساکنان (اتباع خارجی) در زمین خود بوده است، زیرا این یک محور اساسی در کل مسکن است. این سیاست به‌‌‌دلیل تعداد بالای مهاجر در امارات اتخاذ شده است.

ساخت‌وساز با محوریت بخش خصوصی

علاوه بر دولت محلی و فدرال، بخش خصوصی نیز نقش بسیار مهمی در برنامه‌‌‌های مسکن ایفا کرده‌‌‌اند. شرکت‌های بزرگ با ایجاد فضای مناسب برای ثبات خانواده کارکنان خود از طریق برنامه‌‌‌های مسکن ارائه شده توسط آن شرکت‌ها با توجه به سطوح شغلی، به‌ویژه شرکت‌های نفتی، نقش موثری در حوزه مسکن ایفا کردند.

بانک‌‌‌های تجاری در این زمینه نقش اساسی داشتند. بخش تجاری یکی از بخش‌‌‌هایی است که بیشترین تعامل را با تمام فعالیت‌‌‌های عمرانی در کشور داشته است، چرا که از طریق اعتبارات اعطایی به بخش ساخت‌‌‌وساز به پیشبرد سرمایه‌گذاری در کشور کمک کرده است.