بدعهدی در بافت‏‌فرسوده؟

بر اساس اعلام مسوولان دولتی و مقامات شهرداری، این مطالبات از زمان شروع جنبش نوسازی مسکن از دهه 80 یعنی زمان تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب 87)، تاکنون بوده است. قانونی که به موجب آن و قوانینی که بعد از آن نوشته شد، شهرداری‌‌ها مکلف به تخفیف حداقل 50 درصدی در عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده شدند و دولت نیز متعهد شد 100‌درصد این مبالغ تخفیف داده شده را به شهرداری‌‌ها پرداخت کند. عدم پرداخت مطالبات شهرداری از دولت بابت تکلیف قانونی تعیین شده برای آ‌نها، این سوال را ایجاد می‌کند که آیا تکالیف حمایتی شهرداری‌‌ها در بافت‌‌های فرسوده با بدعهدی دولت همراه شده است؟

اجرای یک‌طرفه قانون؟

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به اظهارات مقامات شهرداری‌‌ها نشان می‌دهد که قانون دهه 80 در حوزه نوسازی بافت‌‌های فرسوده و تکالیف بعدی آن از بابت اعطای تخفیف‌‌های ساخت مسکن در محدوده‌‌های هدف نوسازی، در همه سال‌های اخیر به صورت یک‌‌طرفه و تنها از سوی شهرداری‌‌ها اجرا شده است. تکلیف قانونی برای در نظر گرفتن حداقل 50‌درصد تخفیف عوارض صدور پروانه ساخت مسکن در بافت‌‌های فرسوده در شرایطی که مالکان خانه‌‌های فرسوده به لحاظ شرایط مالی در مضیقه قرار دارند، یک محرک قوی برای نوسازی محسوب می‌شود که هم قانون و هم دولت بر ضرورت پایبندی شهرداری‌‌ها به این موضوع تاکید ویژه دارد. اما شهرداری‌‌ها معتقدند این تکلیف در همه سال‌های گذشته به صورت یک‌طرفه اجرا شده است و مطالبات معوق قابل‌توجهی در این زمینه وجود دارد. در حالی که دولت مکلف بوده است همه ارقامی که مراجع صدور پروانه بابت عوارض ساخت‌وساز در بافت‌‌های فرسوده به سازنده‌‌ها و مالکان این خانه‌‌ها تخفیف داده، را به شهرداری‌‌ها پرداخت کند اما هم‌‌اکنون این مطالبات در کشور حول و حوش 4 تا 5 همت (بر اساس برآورد دولت)، اعلام می‌شود.هر چند در سال‌های اخیر توجه دولت نسبت به بافت فرسوده بیشتر از قبل شده است و مدل‌‌های جدیدی برای تسویه مطالبات معوق شهرداری‌‌ها از دولت در نظر گرفته شده است تا این مطالبات در مسیر پرداخت قرار بگیرد.

4 مدل تسویه طلب شهرداری‌‌ها

یافته‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد اخیرا مطالبات شهرداری‌‌ها از دولت در حوزه نوسازی بافت‌‌های فرسوده و ارقامی که به عنوان تخفیف عوارض صدور پروانه ساخت مسکن در محدوده‌‌های هدف نوسازی شهرها برآورد می‌شود، از مدل‌‌های مختلف (عمدتا 4 مدل)، در مسیر پرداخت قرار گرفته است. دولت به شهرداری‌‌ها اعلام کرده است که با ثبت مطالبات خود از دولت در سامانه‌‌ای با عنوان سامانه «مرکز مدیریت بدهی‌‌ها و دارایی‌‌های مالی عمومی (سماد نو)»، از طرق مختلف مطالبات خود را تسویه کنند.

یکی از این روش‌ها «استفاده از مطالبات به عنوان ضمانت» است. شهرداری‌‌ها می‌توانند در مواردی که به ضمانت‌‌های معتبر برای پیشبرد اهداف و برنامه‌‌های خود نیاز دارند از این مطالبات به عنوان ضمانت استفاده کنند. روش دیگر «تهاتر بدهی با سایر دستگاه‌‌ها و سازمان‌ها» است. در مواردی که شهرداری‌‌ها به سازمان یا دستگاه دولتی بدهی دارند می‌توانند این بدهی را با طلب خود از دولت تهاتر کنند. یک روش دیگر، «بهره‌‌مندی از کمک‌‌های دولتی» (نظیر دریافت قیر و...) است. روش دیگر «تهاتر بدهی با پروژه» (ساخت پارک، پیاده‌‌رو و... در شهرها از سوی دولت برای کمک به شهرداری‌‌ها) است. دولتی‌‌ها می‌‌گویند در برخی موارد دولت در ازای بدهی خود به برخی شهرداری‌‌ها، اجرای عملیات ساخت بعضی پروژه‌‌های شهری را برعهده می‌گیرد. علاوه بر این چهار روش، بر اساس اعلام مسوولان دولت، روش‌های دیگری هم برای تسویه مطالبات شهرداری‌‌ها از دولت، در این بخش وجود دارد.

بزرگنمایی یا واقعیت؟

اما در شرایطی که بر اساس برآورد دولتی‌‌ها، هم‌‌اکنون شهرداری‌‌ها از بابت تکالیف حمایتی نوسازی بافت‌‌های فرسوده شهری (تخفیف عوارض صدور پروانه) 4 تا 5‌هزار میلیارد تومان طلب انباشته دارند، برخی مسوولان ارزش این بدهی‌‌ها را چندان قابل‌توجه نمی‌‌دانند و معتقدند برخی شهرداری‌‌ها در اعلام ارقام بدهی‌‌های این چنینی بزرگنمایی می‌کنند در حالی که این گونه نیست. برآوردها نشان می‌دهد این مطالبات از دو دهه قبل تاکنون ایجاد شده است و بنابراین در صورتی که ارزش روز این بدهی‌‌های چند ساله محاسبه شود، ارقام مربوط به این بدهی‌‌ها (به ارزش روز) قابل‌توجه است.به گزارش دنیای اقتصاد در فاصله دهه 80 تاکنون سطح عمومی قیمت‌ها دست‌‌کم 16 برابر و قیمت ملک در تهران نیز بیش از 40 برابر شده است. همین دو مقیاس مشخص می‌کند که ارزش روز بخشی از این بدهی‌‌ها که در دهه‌‌ها و سال‌های قبل ایجاد شده است خیلی بیشتر از ارقامی است که هم‌‌اکنون اعلام می‌شود. یعنی مطالبات اگر به ارزش روز محاسبه شود به طور قطع ارقامی بزرگ‌تر از 4 تا 5 همت خواهد بود. گذشته از ارزش روز این مطالبات، اهمیت بسیار زیاد «پرداخت به موقع» آن است. اما چرا پرداخت به موقع مطالبات شهرداری‌‌ها از دولت بابت عوارض نوسازی مسکن در بافت‌‌های فرسوده اهمیت دارد؟

وصول طلب به نفع نوسازی

بررسی‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد، ‌‌دست‌‌کم دو علت مهم را می‌توان در پاسخ به این سوال مطرح کرد. علت اول استفاده‌‌ای است که شهرداری‌‌ها می‌توانند از بازپرداخت این بدهی‌‌ها در زمان مناسب به نفع «جریان نوسازی» داشته باشند. اگر این مطالبات مالی به موقع پرداخت شود شهرداری‌‌ها می‌توانند در همان محدوده نوسازی بافت‌‌های فرسوده شهری که در آنها فقط عملیات تخریب و نوسازی مسکن صورت گرفته است، متناسب با افزایش جمعیت و ضرورت‌‌های جدید، اقدام به تامین مالی برای ایجاد یا بهبود  سرانه‌‌های خدمات شهری کنند.بخشی از نوسازی محله‌‌های قدیمی متناسب، همراستا و همزمان با نوسازی مسکن می‌تواند از این محل تامین مالی شود. علت دوم به وابستگی درآمد شهرداری‌‌ها به عوارض ساختمانی و ساخت‌وسازهای شهری برمی‌‌گردد. در شرایطی که بخش زیادی از درآمد شهرداری‌‌ها وابسته به عوارض ساختمانی است اگر آنها از همین محل و به واسطه تخفیف 50 درصدی و بیشتر به مالکان خانه‌‌های فرسوده بابت نوسازی دچار کسری درآمدی شوند، برای جبران آن ممکن است به روش‌های زیان‌‌آور برای شهر و شهروندان (نظیر تراکم فروشی، تغییر کاربری و...) روی بیاورند. بنابراین وصول به موقع این مطالبات از اهمیت قابل‌توجهی برای مدیریت شهری، شهرها و شهروندان برخوردار است.در واقع، مهم است که شهرداری‌‌ها بتوانند در زمان مناسب مطالبات معوق خود از بابت تخفیف‌‌ها و حمایت‌‌هایی که قانون بر عهده آنها قرار داده و دولت نیز متعهد به پرداخت ارقام ناشی از آن شده است، وصول کنند.بررسی‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد، این موضوع هم‌‌اکنون در دولت مورد توجه بوده و آن طور که مسوولان نوسازی بافت‌‌های فرسوده در دولت می‌‌گویند، شهرداری‌‌ها با ثبت مطالبات خود در سامانه‌‌ای که به آن اشاره شد (سامانه مرکز ثبت بدهی سمادنو)، از روش‌هایی که مشخص شده است، می‌توانند نسبت به تهاتر یا تسویه مطالبات خود اقدام کنند.

ارزش دلاری طلب شهرداری تهران

طلب واقعی شهرداری تهران از دولت بابت «تخفیف‌‌‌های عوارض ساخت در بافت‌‌‌فرسوده»، اگر براساس ارزش دلاری بدهی‌‌‌‌‌‌ها محاسبه شود، به مراتب بیش‌‌‌از رقم کنونی است.برآوردی که الان در سیستم شهرداری از بدهی دولت در این حوزه وجود دارد، رقمی در حدود 2هزار میلیارد تومان است.با این حال، مدیرعامل پیشین سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد، براساس حساب و کتابی که برای سال‌‌‌های 89 تا 1400 درباره «میزان طلب شهرداری از دولت در موضوع عوارض ساخت در بافت‌‌‌فرسوده» انجام شد و توسط سازمان حسابرسی، تقویم و تایید شد، تا سال 1400 میزان بدهی دولت 1100 میلیارد تومان بود.کاوه حاجی علی‌‌‌اکبری تصریح کرد: اگر این بدهی در آن بازه زمانی، به صورت میانگین سالانه حساب شود، به این معناست که سالانه حدود 100 میلیارد تومان از منابعی که می‌توانست به صورت نقد در اختیار بودجه شهرداری قرار بگیرد، به عنوان طلب شهرداری منظور شد که البته با توجه به دوره‌‌‌های رکود و رونق ساختمانی، در سال‌‌‌های مختلف، میزان بدهی دولت براساس حجم صدور پروانه در بافت فرسوده و تغییرات نرخ عوارض، متفاوت بوده است.با این حال، اگر ارزش دلاری بدهی معوق دولت به شهرداری تهران صرفا در فاکتور عوارض ساخت، محاسبه شود،میزان بدهی‌‌‌ها به قیمت امروز، حداقل دو برابر(2 همت) برآورد می‌شود که بیانگر، «افت شدید ارزش واقعی مطالبات در برابر هزینه‌‌‌هایی است که شهرداری باید در بافت فرسوده و سایر مناطق شهر برای اقدامات توسعه‌‌‌ای و عمرانی، ‌‌‌ صرف کند.»حاج علی اکبری، مهم‌ترین نیاز بافت فرسوده تهران را «تامین خدمات شهری پشتیبان سکونت» عنوان می‌‌‌کند و معتقد است، هر اندازه منابع مالی در اختیار شهرداری برای تامین این خدمات باشد، انگیزه مشارکت برای نوسازی بافت فرسوده تقویت می‌شود و بالعکس.