نجات غول‌ها با وام سفید

نیلوفر ادیب‌‌نیا :  دولت چین برای احیای اقتصاد و بازگرداندن نرخ رشد اقتصادی به «مسیر اصلی»، یک «بیراهه جدید» را برای «تقویت ستون در حال فروپاشی اقتصاد چین» انتخاب کرده است؛ پرداخت دستوری «وام سفید» به غول‌‌های ساختمانی زمین‌‌گیر شده در بازار مسکن.

گزارش جدید از «رکود خرید خانه» و «رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی» در چین حاکی است، 100 انبوه‌‌ساز بزرگ چین «بدترین ماه فروش از 2020» را تجربه کرده‌‌اند به‌طوری که درآمد آنها از این محل، بیش از 30‌درصد کاهش پیدا کرده است.

این ناکامی غول‌‌های چینی بعد از «افت 7 درصدی فروش» و «کاهش 10 درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» در 2023، اتفاق می‌‌افتد که مطابق تحلیل کارشناسان بین‌المللی، «2024 می‌تواند سال سیاه مسکن چین» باشد.

این غول‌‌ها به خاطر «تغییر اساسی باور سنتی چینی‌‌ها به ملک»، با میلیون‌‌ها خانه ناتمام و خالی از سکنه روبه‌رو شده‌‌اند. بیش از یک‌سال است که «پروژه‌‌های پیش‌‌فروش» در مسکن چین مشتری ندارد و پیش‌‌خریداران قبلی در برابر پرداخت وام‌‌های دریافتی، مقاومت در بازپرداخت نشان می‌دهند. این وضعیت، «بن‌‌بست مالی» شرکت‌های ساختمانی را یکی یکی رقم زد به‌طوری که «دو ابرشرکت ساختمانی معروف چین»، طی دو سال گذشته، از پا درآمدند و تعداد شرکت‌های بزرگ گیرکرده در باتلاق مسکن چین از 50 شرکت در 2021 به 100 شرکت در حال حاضر افزایش پیدا کرده است.

ریزش‌‌های مکرر قیمت مسکن در چین در دو سال اخیر که ناشی از «افت قدرت خرید سرمایه‌گذاران ملکی و رفتار احتیاطی مصرف‌کننده‌‌ها در رکود اقتصادی» بوده، اکنون باعث ریزش اعتماد به آینده بازار ملک در این کشور شده است.

پیش‌تر «اکونومیست» و «بلومبرگ» از «آینده تاریک اقتصاد مسکن و ساختمان چین» به عنوان موتور اصلی رشد اقتصادی این کشور گزارش داده بودند اما اکنون، «وال‌‌استریت ژورنال» از «اصرار دولت چین به ادامه بیراهه» برای سرپا نگه داشتن بازار در حال فروپاشی مسکن چینی نوشته است.

با دستور دولت، بانک‌ها باید «وام ارزان در 35 شهر چین به شرکت‌های ساختمانی متوقف‌‌شده در پروژه‌‌های ساختمانی» پرداخت کنند.

پیش‌تر، این پول‌‌پاشی‌‌ها نتوانسته بود «رکود ملکی چین» را پایان دهد.

بار بحران مسکن

بر اساس داده‌‌های موسسه اطلاعات املاک و مستغلات چین، 100 سازنده بزرگ این کشور در ماه ژانویه با کاهش 34 درصدی فروش خانه‌‌های نوساز نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شدند. ارزش کل فروش این سازندگان در این ماه 32.83 میلیارد دلار بوده است که بدترین فروش ماهانه از حداقل ژوئیه 2020 به حساب می‌‌آید. کاهش شدید فروش خانه در چین، نشان‌‌دهنده عمق چالش‌‌هایی است که مقامات دولتی این کشور در مسیر تغییر شرایط اقتصادی نامطلوب فعلی با آن روبه‌رو هستند.

بر اساس گزارشی از وال‌‌استریت‌‌ ژورنال، انتشار داده‌‌های املاک چین همزمان با انتشار خبر کاهش فعالیت تولیدی این کشور برای چهارمین ماه متوالی، نگرانی‌ها را در مورد وضعیت اقتصادی این کشور افزایش داده است. چین که به عنوان کارخانه جهان شناخته می‌شود، در حال حاضر با چالش‌‌های متعددی در مسیر رشد اقتصادی خود مواجه است.

در سال‌جاری، سیاستگذاران چینی با درک ضرورت و فوریت موضوع، اقداماتی را برای احیای اقتصاد کشور خود آغاز کرده‌‌اند. این اقدامات شامل اصلاح قوانین بخش املاک و مستغلات، تزریق نقدینگی به سیستم بانکی و تقویت بازار سهام می‌شود. در تاریخ 12 ژانویه، نهادهای نظارتی بخش مسکن و مالی چین دستور ایجاد فهرستی سفید از پروژه‌‌های املاک را صادر کردند. این فهرست شامل پروژه‌‌هایی خواهد بود که واجد شرایط دریافت وام بانکی هستند.

در پی دستور نهادهای نظارتی بخش مسکن و مالی چین برای ایجاد فهرست سفید پروژه‌‌های املاک واجد شرایط دریافت وام بانکی، دولت‌‌های محلی، بانک‌های تجاری و سازندگان برای تهیه این لیست با یکدیگر همکاری می‌کنند. به گزارش رسانه‌‌های دولتی، اولین وام تحت این ابتکار به تازگی به یک پروژه در ناننینگ، در منطقه جنوبی گوانگشی، اعطا شده است.

ده‌‌ها شرکت بزرگ سازنده املاک در چین با عدم‌توانایی در پرداخت بدهی‌‌های خارجی خود، میلیون‌‌ها خانه را ناتمام رها کرده‌‌اند و خریداران را در بلاتکلیفی قرار داده‌‌اند. این بحران، سایه‌‌ای سنگین بر اقتصاد چین انداخته و به گفته اقتصاددانان، بهبود اوضاع این بخش ممکن است سال‌ها به طول انجامد.

نام اورگراند، که زمانی یکی از مهم‌ترین سازنده املاک چین از نظر تعداد فروش بود، در فهرست بلندبالای شرکت‌های این حوزه که با مشکلات عدیده‌‌ای روبه‌رو هستند، به چشم می‌‌آید. این شرکت غول‌‌پیکر که در سال‌های گذشته با رشد و رونق چشمگیری همراه بود، هفته گذشته توسط دادگاه هنگ‌‌کنگ حکم انحلال دریافت کرد.

هشدار اقتصاددانان درباره مسیر غلط احیای چین

مقامات شهر شانگهای با هدف تسهیل مالکیت خانه برای افراد مجرد، قوانین مربوط به خرید خانه را تغییر داده‌‌اند. بر اساس این تغییرات، افراد مجردی که حداقل پنج سال در این شهر زندگی کرده‌‌اند، می‌توانند املاکی را خارج از مرکز شهر خریداری کنند. قوانین قبلی مزایای ویژه‌‌ای را برای زوج‌‌های متاهل در نظر گرفته بود.

اما اقتصاددانان معتقدند که این کشور برای دستیابی به ثبات و رشد پایدار به تغییرات عمیق‌‌تر نیاز دارد. اقتصاددانان معتقدند که دولت چین برای دستیابی به رشد پایدار و متوازن، باید مدل اقتصادی خود را از ترکیب سنتی صادرات و سرمایه‌گذاری دولتی به سمت مصرف داخلی سوق دهد.

جولیان ایوانز-پریچارد، رئیس بخش اقتصاد چین در کپیتال اکونومیکس، معتقد است که رویکرد فعلی دولت چین به اتکا بر محرک‌‌های اقتصادی برای حل مشکلات، ناکافی خواهد بود. او هشدار می‌دهد که این رویکرد نمی‌تواند مشکلات ساختاری اقتصاد چین را حل کند و در نتیجه، رشد اقتصادی میان‌‌مدت این کشور تحت‌‌الشعاع قرار خواهد گرفت.

بر اساس داده‌‌های رسمی، اقتصاد چین در سال 2023 با نرخ 5.2‌درصد رشد کرد. این رقم از پیش‌بینی‌‌ها و همچنین از سرعت رشد سال 2022 فراتر رفت. با این حال، این نرخ رشد همچنان یکی از ضعیف‌‌ترین نرخ‌های رشد چین در چند دهه اخیر، به استثنای سال‌های سخت همه‌گیری کرونا، به حساب می‌‌آید.

اقتصاددانان پیش‌بینی می‌کنند که پکن در ماه‌‌های آینده سیاست پولی خود را تسهیل کند. این تسهیل شامل اقداماتی مانند کاهش نرخ بهره خواهد بود که انتظار می‌رود در کوتاه‌‌مدت به تقویت فعالیت‌‌های تولیدی و زیرساختی کمک کند. با این حال، جولین ایوانز پریچارد از کپیتال اکونومیکس هشدار می‌دهد که ناتوانی در افزایش مصرف در بلندمدت چشم‌‌انداز رشد اقتصادی چین را محدود خواهد کرد. او معتقد است این بهبود بر پایه‌‌های متزلزلی قرار گرفته است و بعید است با کاهش حمایت‌‌های سیاستی فعلی ادامه یابد.

در گذشته، ایمان راسخ به سودآوری املاک و مستغلات، این بخش را به موتور محرک اقتصاد چین تبدیل کرده بود. گزارش نیویورک‌‌تایمز نشان می‌دهد که این باور در دو سال گذشته با چالش‌‌های متعددی روبه‌رو شده است. ورشکستگی شرکت‌های املاک تحت فشار بدهی‌‌های سنگین و افت شدید فروش خانه‌‌های جدید، باور عمومی را به شدت تغییر داده است. بسیاری از مردم چین اکنون معتقدند که املاک و مستغلات به یک سرمایه‌گذاری زیان ده تبدیل شده است.

فروش مسکن در چین در سال 2023 حدود 6.5‌درصد کاهش یافته است. بر اساس گزارش بانک سرمایه‌گذاری دانگ‌‌سینگ، تنها در ماه دسامبر، فروش نسبت به سال گذشته 17.1‌درصد افت داشته است. سرمایه‌گذاری برای پروژه‌‌های جدید نیز با کندی پیش رفت و ساخت خانه‌‌های جدید در سال گذشته 9.6‌درصد کاهش یافته است.

آلیس گارسیا هررو، اقتصاددان ارشد منطقه آسیا و اقیانوسیه در ناتیکسیس، معتقد است هنوز تا رسیدن بازار به کف خود راه زیادی باقی مانده است. از منظر تحلیلگران نیویورک‌‌تایمز، با وجود انتظار برای بهبود اقتصاد چین به دلیل تقاضای انباشته مصرف‌کنندگان پس از رفع محدودیت‌های مربوط به همه‌گیری در سال گذشته، بازار املاک همچنان مانع رشد اقتصادی این کشور شده است. این بخش تقریبا یک‌چهارم اقتصاد چین را تشکیل می‌دهد.

در سال 2020، پکن برای مهار وام‌‌های کلان انبوه‌‌سازان، مجموعه‌‌ای از قوانین را وضع کرد. این اقدامات نشان‌‌دهنده نگرانی دولت از حباب مسکن و تاثیر آن بر سیستم مالی بود. در نتیجه، بخش املاک دچار رکود شد. انبوه‌‌سازان بدون دسترسی آسان به منابع مالی، با مشکل پرداخت وام و تکمیل ساخت خانه‌‌هایی که پیشاپیش به خریداران فروخته شده بود، مواجه شدند. شرکت خدمات مالی ژاپنی نامورا تخمین می‌‌زند که حدود 20 میلیون واحد مسکونی پیش‌‌فروش‌‌شده هنوز تکمیل نشده‌‌اند. برای تکمیل این واحدها، به 450 میلیارد دلار بودجه نیاز است.

چین بسیاری از محدودیت‌های گذشته را در بخش املاک و مستغلات کاهش داده است. نهادهای نظارتی مالی از بانک‌ها خواسته‌‌اند تا اعتبار بیشتری به سازندگان خانه اختصاص دهند. شیائو یوانچی، معاون مدیر اداره ملی نظارت مالی چین، به تازگی اعلام کرده است که موسسات مالی این کشور «مسوولیت غیرقابل اجتنابی برای ارائه حمایت قوی» به بخش املاک دارند.

شیائو همچنین تاکید می‌کند که بانک‌ها نباید به‌‌طور ناگهانی تسهیلات پروژه‌‌های مشکل‌‌دار را قطع کنند، بلکه باید با تمدید مهلت بازپرداخت وام یا اختصاص بودجه اضافی، راه‌‌هایی برای حمایت از آنها پیدا کنند. به‌‌تازگی، بانک مرکزی چین اعلام کرده است که به برخی سازندگان اجازه می‌دهند از وام‌‌های بانکی مربوط به املاک تجاری برای بازپرداخت سایر وام‌‌ها یا اوراق قرضه استفاده کنند.

از سال 2021، بیش از 50 شرکت املاک چینی، از جمله دو غول بازار مسکن این کشور، اورگراند و کانتری گاردن، با نکول در بازپرداخت بدهی‌‌های خود مواجه شده‌‌اند. کانتری گاردن که زمانی رقیب اصلی اورگراند برای رهبری این صنعت محسوب می‌‌شد، عملا در اکتبر 2023 دچار نکول شد و با توجه به افت فروش، وضعیت این شرکت وخیم‌‌تر شده است.

کانتری گاردن اعلام کرد که پیش‌‌فروش آپارتمان‌‌های ناتمام، که شاخص مهمی برای درآمد آینده این شرکت است، در ماه دسامبر برای نهمین ماه متوالی کاهش یافته و به 6.91 میلیارد یوآن (962 میلیون دلار) رسیده است. این رقم 69‌درصد نسبت به سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

چشم‌‌ترسی خریداران از بدهی‌‌های انبوه‌‌سازان

لری هو، اقتصاددان ارشد چین در گروه مک‌‌کواری، در یادداشتی تحقیقی که در این ماه منتشر شد، رکود بازار املاک را «خودکرده» توصیف کرده است. او توضیح داد که مشکلات بدهی سازندگان، خریداران را از خرید خانه منصرف می‌کند و به فروش مسکن فشار می‌‌آورد، در حالی که کمبود معاملات جدید، مشکلات مالی این شرکت‌ها را تشدید می‌کند. هو معتقد است که نقش کلیدی دولت در سال 2024 این است که چه زمانی برای جلوگیری از گسترش بحران در بازار املاک و مستغلات مداخله خواهد کرد و مسوولیت اصلی را بر عهده خواهد گرفت. او معتقد است که مقامات چینی می‌توانند برای نجات سازندگان خانه، از برنامه‌‌ای مشابه برنامه نجات دارایی‌‌های مشکل‌‌دار (TARP) که دولت آمریکا در طول بحران مالی جهانی اجرا کرد، استفاده کنند.

رسانه‌‌های دولتی چین اخیرا گزارش دادند که شهر سوجو در شرق این کشور، بسیاری از محدودیت‌های خرید خانه را لغو کرده است. این اقدام شامل حذف محدودیت‌های مربوط به تعداد خانه‌‌هایی که یک فرد می‌تواند خریداری کند و همچنین لغو الزام اقامت می‌شود.

اما حتی کاهش مقررات نیز نتوانسته به رونق بازار مسکن کمک کند. طبق گزارش یک مجله اقتصادی چینی، مانده وام‌‌های رهنی در این کشور در سال گذشته نسبت به سال 2022، سالی که مشاغل و ساکنان بسیاری از شهرها با قرنطینه‌‌های همه‌گیری دست و پنجه نرم می‌‌کردند، 1.6‌درصد کاهش یافته است. این اولین کاهش در تقریبا دو دهه است. در حالی که تا سال 2021، وام‌‌های رهنی سالانه بیش از 10‌درصد رشد می‌‌کردند.

یکی از نگرانی‌های باقی‌‌مانده برای برخی از خریداران بالقوه مسکن، سرنوشت آپارتمان‌‌های پیش‌‌فروش‌‌شده و تکمیل‌‌نشده است. سال‌ها بود که خریداران با پرداخت وام‌‌های رهنی، پیش‌‌خرید آپارتمان‌‌های جدید را آغاز می‌‌کردند، در حالی که ساخت واحدها سال‌ها بعد انجام می‌‌شد. توقف ساخت برخی از این پروژه‌‌ها به دلیل کمبود بودجه سازندگان و عدم‌پرداخت به پیمانکاران، اعتراضات شدیدی را به دنبال داشت. با وجود تشویق‌‌های دولت برای تکمیل ساخت آپارتمان‌‌های پیش‌‌فروش‌‌شده، هنوز تعداد زیادی از این پروژه‌‌ها به اتمام نرسیده‌‌اند.