نقطه‌کور بازار اجاره‌نشین‌ها

عدم‌توازن رشد اجاره‌‌‌بها با روند افزایش درآمد خانوارها در ایران به‌‌‌عنوان نقطه کور بازار اجاره به‌‌‌شمار می‌‌‌رود به‌طوری که باوجود وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشورهای مختلف و ایران – از بابت جهش تاریخی- استطاعت مستاجرهای ایرانی نصف خارجی‌‌‌هاست. این در حالی است که با تحقق دو فاکتور کاهش نرخ تورم و رسیدن به رشد اقتصادی پایدار می‌توان به معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» دست یافت.

معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که در بحث اجاره‌‌‌بها مطرح می‌شود که تابعی از دو فاکتور تورم اجاره و درآمد خانوارهاست. در واقع قدرت پرداخت مستاجرها برای اجاره با میزان درآمد خانوارها رابطه معناداری دارد. از این رو، رشد مناسب سطح درآمدی خانوارها در کنار موضوع تورم اجاره از پارادایم‌‌‌های مهم استطاعت اجاره‌‌‌نشینی به‌‌‌شمار می‌‌‌رود. بنابراین نمی‌توان چالش اصلی مستاجرها در ایران را تنها به موضوع تورم تاریخی اجاره‌‌‌بها تقلیل داد و فاکتور مهم درآمدی خانوارها را نادیده گرفت.

این دو فاکتور در رابطه با یکدیگر قرار دارند و اگر میزان تورم با رشد درآمدی همسان باشد، مستاجرها دچار تضعیف سالانه نخواهند شد و همچنین اگر هزینه اجاره‌‌‌نشینی جهش  پیدا کند، اما درآمد خانوارها رشد حداقلی داشته باشد، توان پرداختی نیز کاهش خواهد یافت و برای خانوارها مساله‌‌‌ساز خواهد بود. بنابراین، تقلیل چالش اصلی مستاجرها به سطح تورم تاریخی نادرست و مانع دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست‌‌‌های موثر برای نجات مستاجرها خواهد بود.

بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد که میزان رشد تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن طی دو سال اخیر به بالاترین میزان تاریخی خود تا سطح 50‌درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال 96، سال قبل از جهش ناگهانی رشد سالانه اجاره‌‌‌بها به‌‌‌طور میانگین 20 تا 25درصد بود. این موضوع معادله استطاعت پرداخت مستاجرها را برهم زده و توان پرداخت اجاره‌‌‌بها را به‌‌‌صورت چشمگیری کاهش داده است. در این گزارش با بررسی استطاعت پرداخت اجاره‌‌‌بها در 5 کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره‌‌‌بها و درآمد به بررسی نقطه کور بازار پرداخته می‌شود و به چرایی نقطه ضعف مستاجرها در ناهمسانی اجاره‌‌‌بها با درآمد خانوارها پاسخ داده خواهد شد.

استطاعت پرداخت اجاره به عنوان یک شاخص جهانی از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (Habitat-un) اینگونه مطرح می‌شود: «شاخص پرداختی مسکن به معنای وزن اجاره‌‌‌بها در درآمدهای ماهانه خانوار در منطقه شهری باید حداکثر 30درصد باشد.» به عبارت دیگر اگر بیش از این رقم باشد یعنی مستاجرها در استطاعت مناسبی به‌‌‌لحاظ توان پرداخت قرار ندارند و این کار با اشکال مواجه است.

بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد که سهم اجاره‌‌‌بها از درآمد خانوار 5 کشور اروپایی و آمریکایی شامل ایالات متحده، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور میانگین 35‌درصد است. این در حالی است که همین شاخص برای تهران حدود 100درصد(براساس متوسط دستمزد خانوار تک شغله) و در کل کشور میانگین بالای 70درصد است.

مستاجرهای تهرانی، با احتساب درآمد متوسط و اجاره‌‌‌بهای متوسط، تقریبا تمام درآمد آنها صرف اجاره‌‌‌بها خواهد شد. این امر منجر به پایین آوردن سطح کیفی معیار انتخاب مسکن برای مستاجرها شده است.

این شاخص حاکی از آن است که استطاعت پرداخت اجاره‌‌‌بها در ایران تقریبا نصف کشورهای مورد بررسی است و این امر نشان می‌‌‌دهد معادله‌‌‌ای که برای استطاعت پرداخت مستاجرها مطرح شده در ایران دچار اشکال است.

براساس نرم هبیتات این معادله در 5 کشور مورد بررسی تا حدودی مناسب است و با وجود تورم چشمگیر اجاره‌‌‌بها و در مجموع اقتصاد این کشورها، سهم هزینه اجاره از هزینه و درآمد آنچنان بالا نیست. اما علل ناکارآمدی این معادله در بازار اجاره کشورمان این سوال را مطرح می‌‌‌کند که کدامیک از دو فاکتور معادله استطاعت پرداخت اجاره‌‌‌بها با اشکال مواجه است؟

در نگاه اول، «تورم تاریخی» تنها متهم در پرداخت اجاره‌‌‌بها درنظر گرفته می‌شود، اما به دودلیل این امر به تنهایی قابل پذیرش نیست. اگرچه تورم اجاره مسکن ایران طی دو سال اخیر به‌‌‌عنوان تورم تاریخی و عامل اصلی عدم‌توان پرداخت مستاجرها مطرح می‌شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می‌‌‌دهد که تورم اجاره آمریکا طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شد و به 8درصد رسید. بنابراین به لحاظ رشد شدید اجاره‌‌‌بها، ایران با کشورهای غربی شرایط مشابهی را تجربه کرده است، اما چرا استطاعت پرداختی مستاجرها در این 5 کشور در حالت نرمال خود قرار دارد اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟ «دنیای اقتصاد» در بررسی‌‌‌های خود نشان می‌‌‌دهد که این موضوع به مساله دستمزد و درآمد سرانه برمی‌‌‌گردد که در سال‌‌‌های اخیر هر دو به ‌‌‌لحاظ رشد واقعی «منفی» بوده‌‌‌اند. قدرت خرید خانوارها در سال‌‌‌های اخیر به‌‌‌دلیل رشد اقتصادی بسیار پایین و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد کاهش چشمگیری داشته است. آمارها نشان می‌‌‌دهد سطح واقعی دستمزدها امسال حدود 12درصد پایین‌‌‌تر از سال 96 یعنی سال قبل از عصر جهش قیمت‌هاست. همچنین درآمد سرانه نیز نسبت به سال 96 حدود 20‌درصد کمتر است. این در حالی است که رشد واقعی اجاره‌‌‌بها ( ما‌به‌التفاوت تورم اجاره با تورم عمومی) از سال 96 تا الان حدود 500‌درصد بود.

با مقایسه قدرت پرداختی مستاجرهای ایران با 5 کشور مورد بررسی براساس محاسبه دلاری اجاره‌‌‌بها و درآمد باید گفت ایران نیز مشابه دیگر کشورها از لحاظ تورم اجاره به قله رسیده است اما چرا آن کشورها همچنان استطاعت پرداخت براساس شاخص هبیتات را دارند اما ایران نتوانسته بین دو فاکتور تورم و درآمد توازن برقرار کند. این موضوع به صورت مستقیم به «رشد اقتصادی» کشورها و سیاست‌‌‌های تورم‌‌‌ساز و همچنین مساعد نبودن شرایط اقتصادی در کشورمان برای فعالیت‌‌‌های مولد و رشد اقتصادی بالا برمی‌گردد.

بنابراین نقطه کور عدم‌استطاعت پرداختی مستاجرها درآمد پایین خانوارهاست. از دیدگاه کارشناسان تحقق معادله «استطاعت پرداختی اجاره‌‌‌بها» از دو مسیر همزمان و همسوی «کاهش نرخ تورم» و «تلاش برای رشد اقتصادی پایدار» امکان‌‌‌پذیر است. زیرا کاهش نرخ تورم رشد اجاره‌‌‌بها را کنترل می‌‌‌کند و رشد اقتصادی پایدار منجر به بالا رفتن درآمد سرانه خانوارها و در نتیجه تقویت توان پرداخت می‌شود.