فرید قدیری : بازار آنلاین مسکن اگرچه برای بازیگران معاملات ملک، در مقایسه با مسیر سنتی جست‌وجو، مزیت‌هایی دارد اما این فضای ظاهرا مدرن به‌رغم سابقه فعالیت تقریبا 14ساله در بخش املاک ایران، همچنان با «سطح استاندارد» این بازار در کشورهای مختلف –از جمله آمریکا- فاصله دارد به‌طوری که، با اوضاع فعلی قیمت خانه و رفتار معامله‌‌‌گران، ریسک‌‌‌هایی را متوجه خدمات‌‌‌گیرندگان میکند.
بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، تابلوهای اینترنتی عرضه «فایل فروش آپارتمان» بعداز این همه سال از فعالیت سکوهای شکل‌‌‌دهنده آنها، با مجموعه‌‌‌ای از ایرادات، نارسایی‌‌‌ها و اشکالات روبه رو هستند. این تابلوها برای هر دو سمت خریدار خانه و فروشنده آپارتمان، «1+4» ریسک مشترک دارد و این‌طور نیست که عیوب بازار آنلاین فقط متوجه سمت تقاضا باشد.
بزرگ‌ترین ریسک؛ فایل‌‌‌های «قیمت‌‌‌سوخته»
مهم‌ترین و بزرگ‌ترین ریسک کار، «فایل‌‌‌های قیمت‌‌‌سوخته» است که به خاطر تبعات دومینویی حضور این دسته از فایل‌‌‌های فروش در بازار آنلاین، می‌توان به آنها، «فایل سمی» اطلاق کرد. «فایل سمی» در بازار آنلاین مسکن، آن دسته از آپارتمان‌‌‌هایی هستند که «روزها و هفته‌‌‌ها و بلکه ماه‌‌‌ها از فروش قطعی آنها گذشته (فروخته شده‌‌‌اند) اما همچنان در تابلوهای اینترنتی در قالب فایل آماده فروش دیده می‌شود.» این دسته از عرضه‌‌‌ها، گذشته از اینکه با «کارکرد اصلی بازار آنلاین» یعنی «داده‌‌‌های شفاف و صحیح» و همچنین «مسیر کوتاه و درست خدمات‌‌‌رسانی» در تعارض است، به دو دلیل برای بازیگران معاملات مسکن مشکل (ریسک) ایجاد میکند. نمایش آپارتمان فروش‌‌‌رفته به عنوان فایل فروش، ابتدا برای «مالک جدید» مشکل‌‌‌ساز است و سپس برای مالک قبلی، مزاحمت «تماس» از سمت متقاضی تولید میکند و شاید از این دو مهم‌تر، «پخش قیمت سوخته در فضای آنلاین با توجه به تغییرات روزانه و به‌ویژه، تغییر محسوس ماهانه قیمت مسکن» باشد که سبب «آلودگی در اعلام، رویت و تشخیص قیمت» می‌شود. طی 5 سال گذشته، بازار مسکن یک دوره تاریخی –بی‌‌‌سابقه– به لحاظ عدم‌ثبات حداقلی قیمت آپارتمان و سایر املاک را تجربه کرد. در دوره‌‌‌ای طی همین بازه زمانی، متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن به بالای 5درصد در سال رسید (سال 97) و پس‌‌‌از آن این نرخ به 3درصد تغییر کرد.
در همین سال‌جاری نیز، دامنه نوسانات قیمت مسکن در تهران به قدری بزرگ بود که در یک ماه، متوسط قیمت آپارتمان‌‌‌های فروش‌‌‌رفته –معاملات قطعی – به میزان 13درصد (اردیبهشت) افزایش یافت اما ماه‌‌‌های بعد، بازار شاهد افت بیش از 2 درصدی قیمت و حتی برای 6 ماه پیاپی با کاهش ممتد یک تا 2 درصدی مواجه شد. در چنین موقعیتی از بازار مسکن، «سم حاصل از نمایش قیمت آپارتمان فروش‌‌‌رفته به اسم فایل آماده فروش» می‌تواند باعث انتشار اطلاعات گمراه‌‌‌کننده به متقاضیان خرید و متقاضیان فروش آپارتمان شود. قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های «فروش‌‌‌رفته» بعد از حداقل یک ماه، حتما با سطح به‌‌‌روز قیمت‌ها، ناسازگاری دارد. در نتیجه، نه‌‌‌تنها متقاضی خرید با مشاهده قیمت قدیمی، گمراه می‌شود که اثر دومینویی این بیراهه، به شکل «تبعیت احتمالی فروشنده‌‌‌های جدید» از سطح قیمت فایل‌‌‌های سوخته در کل بازار عرضه منعکس خواهد شد. دلیل دوم وجود ریسک در فایل‌‌‌های سوخته به «حجم پفکی بازار آنلاین مسکن» مربوط می‌شود.
اینکه یک جست‌وجوگر –چه فروشنده و چه خریدار– هنگام «سرچ محلهای» در تابلوی اینترنتی فروش آپارتمان، با صدها فایل روبه رو می‌شود در حالی که «بخشی از آنها، عملا وجود خارجی ندارند چون فروش رفته‌‌‌اند»، باعث می‌شود اولا «فضای بازار مسکن برای بازیگر، تصویر رونق فروش را نمایش دهد» که در واقعیت چنین نیست بلکه تصویری نادرست و غیردقیق است. دوم اینکه، حجم قابل‌‌‌توجهی ناخالصی در این بازار به اتلاف وقت جست‌وجوگران و تماس‌‌‌های ناموفق و فرسایشی –در برخورد با فایل‌‌‌های فروش‌‌‌رفته–منجر می‌شود که این مسیر در شرایط فعلی بازار مسکن که «رکود شدید معاملات» به شکل طبیعی سرعت معاملات را کاهش داده، کار را برای بازیگران سخت‌‌‌تر و پیچیده‌‌‌تر میکند. ساده‌‌‌ترین اقدام رگولاتور در تابلوی اینترنتی فایل‌‌‌های مسکن، «اتصال بازار آنلاین به سامانه رهگیری معاملات مسکن» می‌تواند باشد تا به محض «فروش آپارتمان فایل‌‌‌شده» و صدور کدرهگیری برای آن، فایل از بازار آنلاین حذف شود یا «برچسب فروش‌‌‌رفت» آن هم با «برچسب تکمیلی قیمت قطعی فروش»، روی فایل به نمایش دربیاید.
این ایده دومی، «داده کامل، صحیح و روشن» از نبض قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، «امکان مقایسه قیمت پیشنهادی و قیمت فروش» را به بازیگران و حاضران بازار آنلاین مسکن می‌‌‌دهد و جلوی انتشار سم و تولید آلودگی اطلاعاتی در تابلوها را می‌گیرد. اما در حال حاضر، سکوهای اینترنتی بازار مسکن امکان اتصال را ندارند چون، «گام‌‌‌های اولیه» برای این اتصال را برنداشته‌‌‌اند. گام اول، «ثبت کامل مشخصات ثبتی، سندی و قراردادی یک آپارتمان» از سوی فروشنده است تا به‌واسطه آن، فرآیند بعدی «یک نمایش و عرضه استاندارد فایل فروش» قابل طی‌‌‌شدن باشد.
از «عکس‌‌‌های نامربوط» تا «آدرس اشتباه»
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ریسک‌‌‌ها و اشکالات دیگر بازار آنلاین مسکن حاکی است، در تابلوهای اینترنتی عرضه فایل فروش آپارتمان، «فایل‌‌‌های بی‌‌‌ربط»، «عکس‌‌‌های نامربوط»، «آدرس اشتباه» و همچنین «نقص عضو گزینه جست‌وجو» وجود دارد. فایل بی‌‌‌ربط همان آپارتمان‌‌‌هایی هستند که در «محله مدنظر جست‌وجوگر» قرار ندارد اما برای متقاضی نمایش داده می‌شود. این فایل‌‌‌ها چه به صورت اشتباهی از سوی فروشنده و چه عمدا در محلهای بی‌‌‌ربط ثبت شده باشد، می‌تواند توسط رگولاتور بازار، پالایش شود. به عنوان مثال، در برخی مواقع نمایش آپارتمان‌‌‌های شهر جدید پردیس در محله‌‌‌های شرقی کلان‌شهر تهران، آن هم در حالی که پردیس خارج از محدوده شهری تهران است، باعث اختلال در فرآیند جست وجوی متقاضیان می‌شود. یک «فیلتر ساده» با «شرط ارائه کدپستی» برای متقاضیان فایلینگ، خیلی راحت می‌تواند این ریسک را برطرف کند.
بارگذاری «عکس‌‌‌های فیک و نامربوط» از نمای ساختمان و داخل آپارتمان، ریسک دیگر «جست‌وجو در بازار آنلاین مسکن» است که در چارچوب انتشار اطلاعات نادرست اثر سوء می‌‌‌گذارد. ثبت لوکیشن اشتباهی برای اعلام موقعیت آپارتمان در خیلی از مواقع باعث می‌شود، ساختمان مجاور (پلاک) به جای موقعیت اصلی، برای فایل فروش درج شود.
منشأ این بی‌‌‌دقتی باز به همان «خلأ اجبار به ثبت کدپستی» برمی‌‌‌گردد و در خیلی از مواقع، برای متقاضی خریدی که «اطلاع دقیق از یک محله یا خیابان محل جست‌وجو» دارد، مشکل‌‌‌ساز می‌شود و باعث بیراهه‌‌‌رفتن او می‌شود. گزینه‌‌‌‌‌‌های ناقص در بخش «جست وجوی دقیق» نیز مشکل دیگر این تابلوهاست. در این گزینه‌‌‌ها، «امکان انتخاب دقیق عمربنای آپارتمان»، به شکل عجیب وجود ندارد بلکه، بازه‌‌‌های سنی از پیش تعریف شده به قدری بزرگ است که در شرایط کنونی که متقاضیان خرید آپارتمان عمدتا به دنبال «واحدهای میانسال» هستند، نمی‌توانند «حداکثر بازدهی را در جست‌وجوی اینترنتی» داشته باشند. همچنین «طبقات قیمت برای انتخاب» نیز نا فرم و بزرگ است، آن هم در شرایطی که «اولین معیار» همه بازیگران بازار مسکن برای جست‌وجو و اطلاع از اوضاع بازار، سطح قیمت آپارتمان است.
رگولاتورها چه نقشی دارند؟
سطح بالای قیمت مسکن در سال‌‌‌های اخیر باعث «خروج اجباری» تقاضای مصرفی و زوج‌‌‌های خانه‌‌‌اولی از صحنه بازار شده است. اما موارد معدود و بسیار اندک، این گروه از متقاضیان وارد می‌‌‌شوند و اولین مسیر ورودی آنها به دلیل همان «تفاوت حداقلی بازار آنلاین با شکل سنتی جست‌وجوی ملکی»، تابلوهای اینترنتی است. این تفاوت، «مشاهده در لحظه فایل‌‌‌ها» از هر جا به جای «وقت‌‌‌گذاشتن برای مراجعه حضوری به بنگاه» است. در وضعیت کنونی بازار مسکن که «قدرت خرید اقلیت تقاضای مصرفی بسیار محدود و شکننده است»، «ناپایداری قیمت‌ها در طول هفته و ماه، بسیار گسترده است» و «اطلاعات و تحلیل‌‌‌های گمراه‌‌‌کننده در کل بازار به دلیل عدم‌اعلام به موقع قیمت‌های رسمی (قیمت‌های معامله‌‌‌شده توسط مرکز آمار و بانک مرکزی)، در حال پخش است»، هرچقدر رگولاتورهای بازار آنلاین مسکن بتوانند «داده صحیح و شفاف و کامل از نبض قیمت» به بازیگران بازار عرضه کنند، هم کسب و کار خودشان در رکود فعلی، تقویت می‌شود و هم به نفع معامله‌‌‌گران عمل خواهند کرد. این سکوها، دریایی از اطلاعات مربوط به «متوسط قیمت آپارتمان‌‌‌ها در تک‌‌‌تک محله‌‌‌ها، مناطق و شهرها» را در اختیار دارند. این داده‌‌‌ها براساس «ثبت فایل» شکل می‌گیرد که رگولاتورها می‌توانند به شکل روزانه، هفتگی و ماهانه، روند قیمت‌های پیشنهادی را در سکوها منتشر کنند. اعلام این قیمت‌ها مانع از آن می‌شود که «در شرایط مثلا کاهش قیمت مسکن»، اطلاعات متضاد از سوی واسطه‌‌‌گرها به بازیگران پمپاژ شود. حتی در زمان صعود قیمت مسکن نیز چون «نمایش قیمت‌ها»، صعود را در لحظه برای همه بازیگران مخابره میکند، باز به نفع بازار است چون گروهی از سمت تقاضا می‌تواند در موقع صعود از بازار خارج شود یا سایر بازیگران خودشان را با شرایط واقعی تنظیم کنند.
با این حال به نظر می‌رسد از آنجا که سیاستگذار بخش مسکن در این سال‌‌‌ها، عمدتا بر سیاست‌‌‌های موازی «مشکلات این بخش» متمرکز بوده و در مواجهه موردی با تابلوهای اینترنتی، برخی تصمیمات خنثی و خارج از صورت مسائل بازار آنلاین را اتخاذ کرده، ریسک‌‌‌ها و چالش‌‌‌های اصلی تاکنون مانده و رسوب کرده است.