سبقت ملکی از تهران

به‌روزرسانی داده‌‌‌های قیمت املاک مسکونی در استان‌‌‌های کشور بعد از دو سال، از «تغییرات بزرگ» در بازار مسکن کشوری حکایت دارد.

مرکز آمار ایران که تا سال 1400، به شکل فصلی نبض معاملات مسکن کشوری و همین‌طور نبض اجاره و معاملات زمین را اعلام و منتشر می‌‌‌کرد، در تعطیلات نوروز 1403، به «توقف دو‌ساله انتشار عمومی وضعیت مهم‌ترین بازار مصرفی» خاتمه داد و البته به جای «اعلام قیمت مسکن استانی»، «نرخ‌های رشد شاخص قیمت آن هم نه برای همه 31 استان که برای 24 استان» را مخابره کرد.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به سطح قیمت‌های بهار 1400 خانه‌‌‌ها در استان‌‌‌ها و میزان رشد قیمت طی این فاصله نشان می‌دهد، سال گذشته همین موقع -بهار 1402- میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به سطح 31 میلیون و 500‌هزار تومان رسید که 72‌درصد نسبت به بهار 1401 رشد کرده بود.

مرکز آمار میزان رشد شاخص قیمت مسکن استانی را تا بهار 1402 به‌روز کرده است و سطوح رشد قیمت سه فصل گذشته هنوز در دسترس قرار ندارد.

با این حال، آنچه تا بهار پارسال در بازار مسکن کشوری رخ داد حکایت از آن دارد که «استان‌‌‌ها در رالی رشد قیمت ملک از تهران سبقت گرفته‌‌‌اند».

نتایج تکمیلی بررسی‌‌‌ «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در «کشور» از سال 91 تا بهار سال گذشته، 26.1 برابر شد اما در «تهران» سطح قیمت 25.2 برابر شد.

این «جاماندگی» تورم مسکن تهران از کشور طی 99 تا 1401 رخ داد که البته علل اصلی آن مشخص است.

بر اساس آخرین آمار که برای بهار 1402 است، نسبت قیمت مسکن تهران به کشور به عدد 2.33 سقوط کرده که پایین‌‌‌ترین نسبت از سال 90 تاکنون است.

این نسبت در سال 97 که جهش قیمت مسکن در تهران شروع شد و هنوز سایر استان‌‌‌ها در آرامش نسبی قیمت ملک به سر می‌‌‌بردند، از میانگین نرمال 2.8 به 3.4 صعود کرده بود اما بعداز آن، نسبت شروع به افت کرد.

راز جاماندگی تهران

5 علت برای «سبقت اخیر تورم مسکن استان‌‌‌ها از تهران» مطرح است که مهم‌ترین آن، «ظرفیت محدود بازار املاک مسکونی برخی شهرهای کشور در برابر تقاضای سرمایه‌‌‌ای سال‌های اخیر» بوده است.

بعداز جهش قیمت مسکن در سال 97 و تداوم آن در سال‌های اخیر، بازار املاک سایر استان‌‌‌ها شاهد «انعکاس اثر تهران» شد. از آنجا که سطح قیمت املاک محله‌‌‌ها، مناطق، شهرها و استان‌‌‌ها با یکدیگر رابطه نرمال دارند، هر نوع به‌هم‌‌‌خوردگی -کاهش یا افزایش قیمت- در سطح قیمت‌ها، در میان‌‌‌مدت به تنظیم قیمت‌ها منجر می‌شود.

بنابراین یک علت اولیه تورم بالای مسکن استان‌‌‌ها، شارژ آنها از سوی تورم مسکن تهران بوده است.

در کنار آن، شکل‌‌‌گیری انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های اخیر باعث تحریک تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن استان‌‌‌ها شد.

اما این دو علت اولیه با توجه به اینکه در خیلی از شهرهای کشور، ظرفیت خرید سرمایه‌‌‌ای واحد مسکونی با توجه به حجم واحدها و گنجایش بازار محدود بوده، منجر به این شد که قیمت‌ها با شتاب بیشتری نسبت به جایی مثل پایتخت، افزایش پیدا کند.

از سوی دیگر، رکود ساخت مسکن طی 5 سال گذشته که در برخی مناطق کشور شدت‌‌‌های مختلف داشت نیز به عدم‌تعادل عرضه محدود در برابر تقاضای خرید دامن زد.

در کل کشور طی سال‌های اخیر تیراژ ساخت مسکن به صورت میانگین سالانه، معادل نصف سال‌های قبل از 96 بود.

علت پنجم نیز برخی محرک‌‌‌های محلی در برخی استان‌‌‌ها برای رشد قیمت بوده از جمله اینکه در برخی شهرها در این سال‌ها صحبت از «تشکیل منطقه آزاد» یا مواردی از این دست بوده که فضای روانی را برای افزایش ارزش ملک به وجود آورد.

رشد عجیب در کلان‌شهرها

تحقیقات میدانی انجام شده از وضعیت بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ کشور، روایت واسطه‌‌‌های ملکی از رشد عجیب قیمت واحدهای مسکونی طی 2سال اخیر را منعکس می‌‌‌کند.

بررسی وضعیت بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها وشهرهای بزرگ کشور و روایت واسطه‌‌‌های ملکی در چند شهر منتخب شامل اصفهان، مشهد، کرج، بوشهر و... نشان می‌‌‌دهد، بازار معاملات مسکن در2 سال اخیر شرایطی کاملا متفاوت از سال‌‌‌های قبل را تجربه کرده است. چکیده اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن این شهرها در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌‌‌‌دهد آنها رشد قیمت مسکن در 2 سال گذشته به‌خصوص سال 1402 را رشدی عجیب می‌‌‌دانند؛ چرا که با وجود رکود عمیق معاملات خرید و فروش در این بازار، باز هم التهاب قیمتی و تورم محسوس، ادامه یافته است. آنها در حالی که رشد قیمت مسکن در سال 1401 نسبت به 1400 را تورم شدیدتری نسبت به تورم نقطه به نقطه مسکن در 1402 عنوان کردند در عین حال معتقدند اگر چه سرعت رشد قیمت مسکن در سال 1402 نسبت به تورم مسکن 1401 قدری کاهش یافت اما این کاهش اسمی، در شرایطی که بازار عملا در شرایط رکود عمیق معاملاتی قرار داشت، به معنای کاهش واقعی التهاب قیمت در بازار مسکن نیست. در واقع در شرایطی که عملا بازار معاملات مسکن در رکود عمیق به سر می‌‌‌برد رشد محسوس قیمت‌ها کما اینکه قدری از تورم مسکن سال قبل از آن کمتر باشد، باز هم به معنای واقعی کاهش التهاب نیست!

آنها به دنیای اقتصاد اعلام کردند: عجیب است که چرا بعد از رشد شدید قیمت مسکن در کشور در سال 1401، که منجر به رکود شدید معاملات خرید آپارتمان در شهرها شد، باز هم قیمت آپارتمان‌‌‌ها به میزان محسوسی در 1402 رشد کرد.

البته فعالان بازار مسکن این شهرها در تشریح دلایل این موضوع به عواملی اشاره کردند که عمده آنها تورم مسکن را از خارج از این بازار شارژ کرد. برخی از فعالان بازار مسکن کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ منتخب، اثر نوسانات ارزی و افزایش قیمت دلار در ماه‌‌‌های پایانی سال گذشته را روی قیمت و همچنین رفتار دو ضلع اصلی بازار یعنی خریدار و فروشنده و همچنین ضلع سوم بازار یعنی سازنده‌‌‌ها، اثری معنادار توصیف کردند.

برآیند اظهارات آنها درباره مسیری که سال گذشته بازار معاملات مسکن شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها و به تبع آن سایر شهرها طی کرد نشان می‌‌‌دهد، عملا در 10 ماه اول 1402 بازار معاملات مسکن اگرچه به طور کلی و در عمده موارد با رشد قیمت همراه بود اما به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در خواب عمیق قرار داشت و رکود سنگین معاملاتی به همراه رشد قیمت‌ها مهم‌ترین مشخصه بازار مسکن در این بازه زمانی سال بود. اما در دو ماه پایانی سال نوسانات ارزی، بعد از آنکه در ابتدای زمستان منجر به افزایش نسبی و البته مقطعی تقاضای خرید آپارتمان در تهران شد، در این شهرها نیز تا حدی تحرک معاملاتی را به همراه داشت. تحرکی که به اعتقاد فعالان بازار این شهرهای بزرگ، چندان ادامه‌دار، سنگین و کافی برای خروج بازار مسکن از رکود معاملاتی نبود. تنها حجم معاملات را از کف رکود اندکی بالاتر برد.

در بهمن و اسفند ماه پارسال، این تحرک معاملاتی نه تنها بخش‌‌‌هایی از بازار مسکن را به طور موقت از خواب بیدار کرد که منجر به بروز واکنش قیمتی در بازار کشوری مسکن نیز شد.

واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن کشور همچنین از اصطلاح جاماندگی طیف وسیعی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از معاملات خرید طی 2سال اخیر در نتیجه التهاب قیمتی و رکود معاملاتی به عنوان یکی دیگر ویژگی‌‌‌های بازار مسکن 1401 و 1402 استفاده می‌‌‌کنند. به گفته آنها با رشد‌‌‌های پی در پی قیمت به‌خصوص در شهرهای بزرگ و برخی دیگر از کلان‌شهرها عملا بخش قابل‌توجهی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای همیشه از بازار خرید جامانده‌‌‌اند. افرادی که شاید در سال‌‌‌های قبل با اندوخته خود و روش‌‌‌های دیگری مانند دریافت وام خرید و... می‌توانستند صاحبخانه شوند. اما التهاب قیمتی 2سال اخیر عملا دسترسی آنها به خرید آپارتمان را مسدود کرد. موضوع مهم دیگری که واسطه‌‌‌های معاملات مسکن این شهرها در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد به آن اشاره کردند، وضعیت رکود بی‌‌‌سابقه در بازار معاملات مسکن است. به گفته آنها رکود معاملاتی در بازار مسکن شهرهای کشور به‌خصوص شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها در 1402 به قدری عمیق بود که حتی در سال‌‌‌های شیوع بیماری کرونا هم چنین رکود معاملاتی در بازار مسکن شهرها رخ نداد. علت این موضوع به چند عامل مهم مربوط می‌شود که مهم‌ترین آن را می‌توان در تشدید انتظارات تورمی، تشدید ضعف قدرت خرید تقاضای مصرفی و حتی طیفی از سرمایه‌گذاران بازار مسکن و همچنین افزایش عمق رکود ساخت‌وساز و در نتیجه افت عرضه تیراژ جدید ساختمانی به بازار مسکن شهرها جست‌و‌جو کرد.

واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از رشد نزدیک به 50درصدی میانگین قیمت‌های فروش آپارتمان در سال 1402 نسبت به 1401 خبر می‌‌‌دهند. رشدی که اگر چه نسبت به تورم مسکن سال 1401 سرعت کمتری دارد اما در وضعیت رکود شدید معاملاتی، افزایشی چشمگیر محسوب شده و مسیر دسترسی متقاضیان به بازار خرید را دورتر از سال‌‌‌های قبل کرده است. این موضوع منجر به افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره و تشدید التهاب در این بخش از بازار مسکن نیز شده است؛ به طوری که واسطه‌‌‌های ملکی اظهار می‌‌‌کنند موج گسترده‌‌‌تری از مهاجرت اجباری مستاجرها به حومه در نتیجه تشدید فشار تقاضا و التهاب قیمتی در بازار اجاره در سال گذشته نسبت به سال‌‌‌های قبل رقم خورد.

این فعالان بازار مسکن همچنین برای سال 1403 پیش‌بینی ادامه شرایط رکود معاملاتی دارند؛ آنها معتقدند اگر ریسک‌‌‌ها و انتظارات تورمی کاهش نیابد و بازارهای موازی بازار مسکن که اثر محسوس و قابل‌توجه در تعیین رفتار طیف فعال بازار مسکن(خریدار، فروشنده و سازنده) و جهت‌دهی به آن دارند، از شرایط التهاب خارج نشوند، رکود تورمی بازار مسکن می‌تواند تشدید شود. ادامه رکود تورمی در بازار معاملات خرید و فروش مسکن در نهایت خود را به شکل تشدید شرایط تورمی در بازار اجاره و دشوارتر شدن وضعیت مستاجرها منعکس خواهد کرد.