اما با پژوهشی که اخیرا برخی از اقتصاددانان دانشگاه استنفورد انجام دادند، «برنامه‌‌‌های ترکیبی» (حضور در محل کار یا دورکاری) یکی از مزایای عملکرد کارکنان محسوب می‌شود که می‌تواند به «کاهش ترک کار» و در عین حال «بهبود رضایت شغلی کارکنان» منجر شود و هیچ‌گونه تاثیر مخربی بر سطح عملکردشان در مقایسه با کارکنانی که تمام مدت در دفتر حاضر هستند، ندارد. شرکت‌ها به‌‌‌منظور حفظ کارکنان خود، دورکاری را به جایگزین کردن یک نیروی جدید که هزینه‌‌‌های بسیاری برای شرکت‌ها به همراه خواهد داشت، ترجیح می‌دهند. از این رو، مهاجرت به شهرهای حومه افزایش چشمگیری داشت.
کاهش «هزینه‌‌‌های زندگی» در شهرهای حومه در مقایسه با شهرهای اصلی دومین محرک افزایش مهاجرت از کلان‌شهرهاست که باتوجه به افزایش تورم در چند سال اخیر، بسیاری از ساکنان شهرهای اصلی برای کاهش هزینه‌‌‌ها زندگی در شهرهای کوچک را انتخاب کرده‌‌‌اند. علاوه بر این فرار از شهرهای اصلی به شهرهای حومه، به بالاتر رفتن «کیفیت زندگی» شهروندان آمریکایی منجر شده است. زیرا علاوه بر امکانات زیاد شهرهای حومه آمریکا، دیگر خبری از شلوغی، ترافیک و آلودگی شهرهای اصلی نیست. از این رو مهاجرت از ابر‌شهرهای بالای یک میلیون جمعیت به شهرهای حومه زیر 500هزار نفر جمعیت افزایش چشمگیری داشته است.
اما این مهاجرت از کلان‌شهرها پس‌‌‌لرزه‌‌‌هایی را با خود به همراه داشت که مهم‌ترین آن، «سرعت رشد قیمت مسکن» در شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ آمریکاست که به گران شدن مسکن در شهرهای حومه منجر شده است.
فرار به شهرهای حومه
طی چند سال اخیر، زندگی در شهرهای حومه مورد توجه بسیاری از مردم آمریکا قرار گرفته است زیرا آمریکایی‌‌‌ها همچنان به فرار از شهرهای اصلی ادامه می‌دهند. پایگاه خبری یواس‌ای تودی (USA Today)، در گزارشی به فرار آمریکایی‌‌‌ها از کلان‌شهرها به سمت شهرهای کوچک‌تر پرداخته است که این افزایش تقاضا در شهرهای حومه به رشد افزایش قیمت مسکن در این شهرها منجر شده است. در سال 2022، مکان‌‌‌هایی مانند منهتن و آتلانتا که در طول همه‌گیری به شهرهای ارواح تبدیل شده بودند، شاهد بازگشت افراد بیشتری بودند که این امر امیدها را برای احیای مجدد بزرگ‌ترین شهرهای کشور افزایش داد. اما آخرین آمار اداره سرشماری ایالات متحده نشان می‌دهد که این احیا کوتاه‌‌‌مدت بوده است. آمریکایی‌‌‌ها همچنان به فرار از مناطق کلان‌شهرها در تعداد زیادی ادامه داده‌‌‌اند، زیرا سبک کاری از راه دور ناشی از بیماری همه‌گیر ریشه‌‌‌دار شده و باعث شده تا جذابیت شهرهای متوسط مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه‌‌‌تر و شهرهای کوچک‌تر افزایش یابد. گلدمن ساکس در یادداشت تحقیقاتی اخیر خود گفت که شهرهای اصلی هنوز هم به دلیل افزایش مهاجران بین‌المللی، اما با سرعت کمتری نسبت به قبل از بحران بهداشتی، شاهد افزایش جمعیت اندکی هستند. اما آنها در حال نبرد برای حفظ و جذب ساکنان ایالات متحده هستند، نبردی که قبل از همه‌گیری شروع شد اما با بحران همه‌گیری بزرگ‌تر شد. همیلتون لومبارد، جمعیت‌شناس در دانشگاه ویرجینیا میگوید: «شاید دیگر بازگشتی وجود نداشته باشد و شاید بازگشت به پایان رسیده باشد.»
«قیمت مسکن» در کجا سریع‌‌‌ترین افزایش را دارد؟
تحلیل گلدمن نشان می‌دهد که رشد قوی‌‌‌تر جمعیت در شهرهای حومه منجر به افزایش سریع‌‌‌تر قیمت مسکن در مقایسه با روند قبل از همه‌گیری و افزایش کندتر قیمت مسکن در شهرهای اصلی شده است. این امر، حداقل در برخی مناطق، شکاف در ارزش خانه‌‌‌ها را بین شهرهای اصلی و حومه کاهش داده است و احتمالا برخی از ساکنان را به سمت مناطق کلان‌شهر پرجمعیت می‌‌‌کشاند یا برخی از اجاره‌‌‌کنندگان را در آن شهرها وادار به خرید خانه کرده است.
آیا مردم از شهرهای اصلی دور میشوند؟
پس از یک افول طولانی در دهه‌‌‌های 1960 و 1970، شهرهای اصلی در دهه 1990 احیا شدند، زیرا متخصصان جوان به سمت امکانات فرهنگی و اجتماعی کشیده شدند. اما به گفته لومبارد و آدام کامینز، یک اقتصاددان منطقه‌‌‌ای، از اواسط دهه 2010، شهرها دوباره شروع به از دست دادن ساکنان خود در حومه‌‌‌ها و مناطق کوچک‌تر متروپل کردند. این امر ناشی از هزینه‌‌‌های سرسام‌آور و تمایل برخی از هزاره‌‌‌هایی است که وارد دهه 30 زندگی خود میشوند و قصد تشکیل خانواده و خرید خانه‌‌‌های بزرگ‌تر دارند.
طبق گزارش گلدمن، در سه سال قبل از همه‌گیری، متوجه شدند که در شهرستان‌‌‌های مناطق متروپل افرادی در حال جابه‌جایی و خروج هستند، به‌‌‌طوری که شهرستان‌‌‌های مناطق متروپل با حداقل یک میلیون نفر جمعیت، حدود 200هزار نفر ساکن خود را از دست داده‌‌‌اند.
حومه های شهری در آمریکا
آمریکایی‌‌‌ها در سال 2024 به کجا می‌‌‌روند؟
سال گذشته حدود 266هزار نفر از پناهجویان شهرهای اصلی به مناطق متروپل با جمعیت 250هزار تا یک میلیون نفر و حدود 291هزار نفر به مناطق با جمعیت زیر 250هزار نفر نقل مکان کردند. لومبارد میگوید که برای اولین بار است که در دهه‌‌‌های گذشته، شهرهای حومه به مقصد اصلی کشور برای مهاجران داخلی تبدیل شده است.
بر اساس آمارهای ارائه‌شده مودیز، در سال 2023، کلان‌شهر نیویورک 204هزار نفر، لس‌آنجلس 119هزار نفر و شیکاگو 64هزار نفر از ساکنان خود را از دست دادند. در همین حال، حدود 17هزار نفر در منطقه گرینویل، کارولینای جنوبی (با جمعیت 975هزار نفر) ساکن شدند و حدود 30هزار نفر به منطقه لیکلند، فلوریدا (با جمعیت 818هزار نفر) اضافه شد. و منطقه یوما، آریزونا (با 209هزار نفر) جمعیت جدید 4000 نفر را در خود جای داد.
اما با وجود این، کامینز خوشحال است که «تلفات جمعیتی»مهاجرت به شهرهای بزرگ طی سه سال گذشته تعدیل شده است، و تعداد بیشتری از جوانان عمدتا به شهرهای اصلی نقل مکان می‌کنند و کمتر آنها را ترک می‌کنند یا حداقل با سرعت کمتری شهرهای بزرگ را ترک می‌کنند. همچنین لومبارد خاطرنشان می‌کند که پرواز از شهرهای بزرگ هنوز بسیار بیشتر از قبل از همه‌گیری است و احتمالا در سال‌های آتی در سطوح فعلی ثابت خواهد ماند.
آیا کار از راه دور در حال کاهش است؟
دستور بازگشت شرکت‌ها به دفتر در دو سال گذشته به کندی فرار از شهرهای اصلی کمک کرده است. اما سهم کارمندان ایالات متحده که حداقل برخی اوقات از خانه کار می‌کنند بین 20 تا 25درصد تثبیت شده است، گلدمن میگوید، این رقم بسیار کمتر از اوج دورکاری در زمان همه‌گیری که به 47درصد رسیده بود، اما بسیار بالاتر از میانگین پیش از همه‌گیری، یعنی حدود 3درصد است.
در همین حال، لومبارد معتقد است که شمار مردمی که دوست دارند در شهرهای کوچک حومه زندگی کنند رو به افزایش است. این علاقه‌مندی بیش از هر چیزی ناشی از هزینه‌‌‌های کمتر زندگی و همچنین «تفریح، صلح و آرامش و هوای پاک» در شهرهای کوچک‌تر در مقایسه با کلان‌شهرهاست.
سال 2024 زمان بهتری برای خرید خانه خواهد بود؟
گلدمن میگوید، باوجود رشد بیشتر مهاجرت به شهرهای کوچک‌تر، اما در عین حال، شهرهای اصلی نسبت به شهرهای حومه در مقایسه با قبل از همه‌گیری از افزایش کمتری در رشد قیمت مسکن سود می‌‌‌برند. بر اساس تجزیه و تحلیل گلدمن برگرفته شده از آمار زیلو، از سال 2015 تا 2019، قیمت مسکن با نرخ سالانه 5.3درصد در شهرهایی با حداقل یک میلیون ساکن افزایش یافت، سرعتی که از سال 2020 تا مارس 2024 به 8درصد افزایش یافته است.
اما در شهرهایی با 5هزار تا 20هزار ساکن، قیمت سالانه از 3.5درصد قبل از همه‌گیری به 8.6درصد در سال‌های اخیر افزایش یافته است که شتاب بسیار شدیدتری را نشان می‌دهد.
البته خرید خانه در شهرهای بزرگ‌تر بسیار گران‌تر است اما در برخی مناطق این فاصله در حال کاهش است.
طبق داده‌های زیلو (Zillow)، از اوایل سال 2019 تا آوریل 2024، قیمت خانه‌‌‌های معمولی با رشد 15.3درصدی در منطقه بوستون به 750هزار دلار و با رشد 54درصدی در مرتل بیچ، کارولینای جنوبی، به 308هزار دلار افزایش یافت. در نتیجه، از سال 2019، شکاف قیمت مسکن بین دو منطقه به میزان متوسط 8هزار دلار کاهش یافته است. لومبارد میگوید، اما اگر این روند ادامه یابد، شکاف مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه بودن بین شهرهای بزرگ و جوامع کوچک‌تر می‌تواند کاهش بیشتری داشته باشد.
