سناریوی محتمل مسکن ۲۲ منطقه

راضیه احقاقی:  قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران بیش از قیمت مسکن در مناطق شمالی رشد کرده است؛ این موضوع نسبت قیمت هر مترمربع خانه در مناطق شمالی به مناطق جنوبی شهر تهران در ابتدای سال 96 (دوران ثبات بازار) به شرایط کنونی را تغییر داده است. در این شرایط درصورتی که بازار مسکن با حمایت سیگنال‌‌‌های سیاسی و اقتصادی وارد دوره «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» شود؛ مناطق جنوبی شهر تهران از پتانسیل عقب‌‌‌نشینی قیمتی بیشتری نسبت به مناطق شمالی برخوردار هستند تا به این ترتیب نسبت از دست‌‌‌رفته سال 96 احیا شود. البته منطقه 4 و 5 به‌‌‌عنوان یک استثنا و با تکیه بر تقاضای 20 درصدی از کل معاملات شهر، توانسته‌‌‌اند حتی در شرایط کنونی نیز نسبت قیمت  در مناطق ذکرشده به قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر را حفظ کنند.

بانک مرکزی پس از هفته‌‌‌ها تاخیر؛ گزارش تحولات مسکن شهر تهران برای تیر و مرداد امسال را در نیمه شهریور ماه منتشر کرد؛ بررسی داده‌‌‌های قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران در ماه‌‌‌های اخیر و مقایسه نسبت آن با قیمت خانه در همین مناطق در ابتدای سال 96 (پیش از آغاز جهش تاریخی قیمت مسکن) از آن حکایت دارد که نسبت قیمت مسکن در مناطق شمالی به مناطق جنوبی تهران در دوره پیش از جهش و شرایط کنونی تغییر کرده است.  مطابق داده‌‌‌های بانک مرکزی نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی تهران به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر (منطقه 9 تا 20 شهرداری) برابر 2.44 واحد بوده است؛ این رقم بیانگر آن است که میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق شمالی تهران 2.4 برابر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی در ابتدای سال 1396 بوده است.

از سال 1397 بازار مسکن کشور وارد دوره جهش قیمتی شد؛ این رویه در سال‌های بعد ادامه یافت به‌‌‌نحوی که در سال 1399، قیمت مسکن اوج جهش قیمتی را تجربه کرد. مطابق داده‌‌‌های بانک مرکزی نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران به 2.8 واحد رسید؛ این نسبت بیانگر آن بود که متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق شمالی شهر 2.8 مرتبه گران‌تر از متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق جنوبی شهر تهران بود. درواقع در دوره تاریخی جهش قیمت مسکن در کشور در سال 1399، مناطق شمالی شهر بیش از مناطق جنوبی گران شدند.  سال 1400، بازار مسکن با توقف رشد سرسام‌‌‌آور قیمتی مواجه شد؛ به‌‌‌نحوی که از این سال با عنوان «پساجهش شکننده قیمتی در بازار مسکن» یاد می‌شود؛ با وجود این تغییر انتظارات تورمی و فاکتورهای سیاسی اثرگذار بر بازارها مانع از آن شد که آرامش قیمتی در بازار مسکن ادامه‌‌‌دار شود؛ به این ترتیب بازار مسکن از سال 1401 مجدد به عصر جهش قیمتی بازگشت (بازگشت به عصر جهش)؛ این جهش قیمتی در سال 1402 ادامه یافت؛ اگرچه روند رشد قیمت مسکن در سال 1403 نیز ادامه‌‌‌دار شده اما طی ماه‌‌‌های اخیر از شتاب رشد قیمت مسکن به شکل قابل‌توجهی کاسته شده؛ به‌‌‌نحوی که می‌توان از سال 1403 با عنوان «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» در کشور یاد کرد.

نسبت قیمت خانه در مناطق شمالی به مناطق جنوبی شهر تهران در دوره «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» تغییر کرده است؛ بررسی داده‌‌‌های گزارش تحولات مسکن شهر تهران برای مرداد امسال از آن حکایت دارد که نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران برای مرداد امسال به 2.27 واحد رسیده است؛ درواقع در شرایط کنونی متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق شمالی شهر 2.8 مرتبه گران‌تر از متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق جنوبی شهر تهران شده است. کاهش نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی شهر تهران به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران نتیجه «اضافه پرش قیمت مسکن در مناطق جنوبی» شهر تهران است.

اضافه پرش در مناطق جنوبی

طولانی شدن سال‌های جهش قیمت مسکن در کشور، نسبت قیمت در مناطق شمالی به مناطق جنوبی شهر را تغییر داد؛ به‌‌‌نحوی که در شرایط کنونی مناطق جنوبی شهر تهران؛ رشد قیمت بیشتری را نسبت به قیمت در سال قبل از جهش به ثبت رسانده‌‌‌اند. بررسی قیمت خانه در مناطق مختلف شهرداری تهران طی مرداد 1403 و مهر 1396 از آن حکایت دارد که منطقه 10 و 9 شهرداری بیشترین رشد قیمت را از سال پیش از آغاز جهش تاریخی قیمت تا به امروز به ثبت رسانده‌‌‌اند.

مطابق داده بانک مرکزی متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در منطقه 10 از 3 میلیون تومان در مهر ماه سال 1396 با ثبت رشد 2‌هزار و 16 درصدی به 64.1 میلیون تومان رسیده و متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه 9 شهرداری نیز از 3.2 میلیون تومان در مهر ماه سال 1396 با ثبت رشد 2‌هزار درصدی به 67.3‌میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه یک شهرداری تهران از 10.3 میلیون تومان در مهر 1396 با رشدی‌ هزار و 645 درصدی به 179 میلیون تومان در مرداد امسال رسیده است. این اعداد و نسبت‌‌‌های ذکر شده، اضافه پرش قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران به مناطق شمالی را تایید می‌کند.

در پی بروز جهش قیمت در بازار مسکن؛ از توان افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مناطق شمالی شهر تهران کاسته شد؛ درواقع این جهش قیمتی تا جایی پیش رفت که تقاضای سرمایه‌‌‌ای امکان ورود به بازار مسکن شمال شهر را نداشت؛ به این ترتیب بازار مسکن در مناطق جنوبی برای متقاضیان سرمایه‌‌‌ای جذاب شد. ورود تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار مناطق شمالی به بازار مناطق جنوبی شهر تهران؛ متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی را افزایش داد و اضافه پرش در قیمت مناطق جنوبی شهر را رقم زد.

چرا مناطق متوسط شهری هنوز جذاب هستند؟

در صورت تفکیک جزئی‌‌‌تر مناطق مختلف شهر تهران و جداسازی داده‌‌‌های میانگین قیمت در منطقه 4و5 و مقایسه آن با داده قیمت در مناطق جنوب شهری؛ نتایج متفاوتی حاصل می‌شود. مناطق شمالی شهر تهران (منطقه 1 تا 5) به دو بخش مناطق اعیانی‌‌‌نشین (منطقه‌های 1، 2 و 3) و منطقه متوسط (منطقه‌های 4 و 5) قابل تفکیک است.

نسبت متوسط قیمت خانه در منطقه 4 و 5 به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران در سال 1396 برابر 1.7 بود؛ این نسبت در مرداد ماه امسال نیز 1.7 برابر بود. بنابراین در شرایط کنونی نسبت قیمت خانه در این مناطق به مناطق جنوبی در شرایط نرمال قرار دارد. مناطق 4 و 5 تهران، همواره طی سال‌های گذشته در زمره مناطق پرطرفدار شهری قرار داشته‌‌‌اند. این دو منطقه، 20‌درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌‌‌اند؛ درواقع این دو منطقه با طیفی از تقاضای باثبات مواجه هستند که باعث شده متوسط قیمت فروش در آنها حفظ شود.

آینده بازار در دوران گذر از جهش قیمت‌ها

رشد قیمت مسکن در کشور و شهر تهران طی ماه‌‌‌های اخیر فروکش کرده است. با تغییر دولت، این رویه ادامه‌‌‌دار شده و احتمال استمرار آن تا پایان سال نیز مطرح است. در این شرایط، این سوال مطرح است که در صورت استمرار دوره گذار از جهش قیمت مسکن و بازگشت بازار به شرایط نرمال؛ کدام مناطق بیشترین اثرپذیری قیمتی را به ثبت می‌‌‌رسانند.

با توجه به آنکه متوسط جهش قیمت در مناطق جنوبی شهر تهران فراتر از رشد قیمت در مناطق شمالی بوده؛ در صورت فروکش تورم و کاهش اسمی قیمت‌ها مناطق جنوب شهر تهران پتانسیل کمتری برای رشد قیمت دارند؛ این در حالی است که چنانچه این دوره گذار به کاهش واقعی قیمت مسکن بینجامد؛ مناطق جنوبی شهر تهران با افت قیمت بیشتری مواجه می‌‌‌شوند.  البته درصورت تغییر وضعیت و بازگشت بازار مسکن به عصر جهش قیمتی، احتمالا رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شدت بیشتری به خود بگیرد. هر چند با توجه به شرایط سیاسی و انتظارات تورمی، چنین فرضیه‌‌‌ای بعید و دور از انتظار است.