آخرین مقررات مربوط به سرقفلی در قانون روابط بین موجر و مستأجر به سال 1376 برمی‌گردد. (فصل دوم این قانون، از ماده 6 تا ماده 11، به موضوع سرقفلی اختصاص یافته است.)
مبلغی که مستاجر در آغاز یا در حین اجاره، به عنوان حق سرقفلی (به صورت توافقی) به موجر پرداخت میکند، باید در زمان تخلیه ملک بر اساس نرخ روز محاسبه و به مستاجر بازگردانده شود. حق سرقفلی و حق کسب و پیشه معمولاً در زبان عامیانه به صورت مشترک استفاده می‌شوند، اما در واقع این دو مفهوم تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند. قانون موجر و مستاجر مصوب سال 76 نیز به این موضوع پرداخته است.
قانون سرقفلی سال 76
· موضوع حق کسب و پیشه در قانون سال 1376 ((از تاریخ 1376/7/1))منتفی شده است.
· و لکن اگر تاریخ خرید سرقفلی شما ((قبل از سال 76)) باشد ،مالک پس از انقضای مدت اجاره ،حق تخلیه ملک استیجاری را نداشت و حتما باید مدت اجاره را تمدید نماید و در صورت عدم تمدید ، بصورت اتوماتیک وار قرار داد اجاره تمدید می شود و لکن اگر دارنده سرقفلی و مستاجر یکی از تخلفات مندرج در ماده 14 قانون سال 56 را انجام می داد، مالک می توانست دارنده سرقفلی را از محل سرقفلی تخلیه نماید
·
· طبق قانون سرقفلی مصوب سال 76، صاحبان املاک ملزم نیستند که قرارداد اجاره را با مستاجران و دارندگان سرقفلی تمدید کنند، حتی اگر مستاجر هزینه مربوط به سرقفلی را پرداخت کرده باشد. در هر حال، دارنده سرقفلی این حق را دارد که در زمان تخلیه، مبلغ سرقفلی را بر اساس قیمت روز مطالبه کند. اما چنانچه تاریخ خرید سرقفلی قبل از سال 76 باشد، مالک پس از اتمام دوره اجاره حق تخلیه ملک را نخواهد داشت و موظف است قرارداد اجاره را تمدید کند. در صورت عدم انجام این کار، قرارداد به صورت خودکار تمدید خواهد شد. با این وجود، اگر دارنده سرقفلی یا مستاجر مرتکب یکی از تخلفات مندرج در ماده 14 قانون سال 56 شود، مالک می‌تواند اقدام به تخلیه ملک نماید.
· سرقفلی در قانون 76
· در قانون سرقفلی مصوب سال 76، دامنه‌ی اعطای حق سرقفلی به مستأجران گسترش یافته و در موارد زیر نیز مستأجران می‌توانند از این حق بهره‌مند شوند.
1. الف.هرگاه در قرارداد اجاره شرطی مقرر گردد که مالک نمی‌تواند تا زمانی که مستأجر عین مستأجره را در اختیار دارد، اجاره‌بها را افزایش دهد (ماده 7).
2. ب.چنانچه در قرارداد اجاره توافق صورت گیرد که مالک اجازه ندهد عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد و هر ساله آن را با اجاره‌ای متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند، مستأجر می‌تواند برای صرف‌نظر از حق خود یا تخلیه مکان، مبلغی تحت عنوان سرقفلی درخواست و دریافت کند (ماده 8).
· موضوع ((تعدیل اجاره بهاء)) در قانون سرقفلی 76 منتفی شده
مفهوم لغوی تعدیل اجاره بهای سرقفلی : به معنی معتدل کردن اجاره
نعدیل اجاره بها به زیان ساده یعنی اینکه …
1. دارندگان سرقفلی هر سه سال یک بار مجاز به افزایش اجاره بهای مربوط به سرقفلی هستند.
2. مالک سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌تواند در صورت کاهش نرخ تورم، درخواست تجدید نظر در مبلغ اجاره سرقفلی را ارائه دهد.
اگر تاریخ انتقال سرقفلی پس از سال 76 باشد، صاحب ملک و دارنده حق سرقفلی مجاز به ارائه ((دادخواست تعدیل اجاره بها)) به دادگاه حقوقی نیستند و تنها می‌توانند بر اساس موارد ذکر شده در زیر عمل نمایند.
وکیل سرقفلی در تهران به بررسی تفاوت‌های بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون تجارت می‌پردازد:سرقفلی و حق کسب و پیشه مفاهیمی هستند که نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند و در نظام اقتصادی کشور ما به خوبی شناخته شده‌اند. در مکالمات معمول، افراد به خرید و فروش سرقفلی و مالکیت آن اشاره می‌کنند. هنگام ارزیابی دارایی‌های اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله بانک‌ها و شرکت‌های دولتی، حق کسب و پیشه به عنوان یکی از اقلام مهم در نظر گرفته میشود. وزارت دارایی مالیات‌هایی را از نقل و انتقال سرقفلی دریافت میکند و در صورت عدم پرداخت مالیات معوقه، سرقفلی اماکن کسبی مودیان را توقیف و به حراج می‌گذارد.
تغییر شغل در قانون سال 76
بر اساس مقررات، صاحب سرقفلی مجاز به تغییر نوع فعالیت خود نیست و در صورت انجام این تغییر، در خصوص این که آیا مالک می‌تواند مستأجر را تخلیه کند یا خیر، میان دادگاه‌ها نظرات متفاوتی وجود دارد.
· برخی از دادگاه‌ها با استناد به مفاد قانون مدنی بر این باورند که در صورتی که جلوگیری از تغییر شغل مستأجر ممکن نباشد، مالک این حق را دارد که تقاضای تخلیه‌ی مستأجر را ارائه دهد.
· برخی از قضات ممکن است با استناد به اصول مشابه در قانون سال 56، تصمیم به تخلیه مستاجر بگیرند، هرچند که این روش به نظر می‌رسد چندان منطقی نباشد.
وکیل ملکی سرقفلی در مورد قانون 76 سرقفلی بیان میکند :پس از پایان مدت اجاره، مالک می‌تواند با مستاجر به توافق برسد تا قرارداد اجاره را تمدید کند یا مبلغ اجاره را تعیین نماید.
تخلیه سرقفلی در قانون 76
در قانون سرقفلی مصوب سال 76، صاحب ملک این اختیار را دارد که پس از پایان مدت اجاره، قرارداد را تمدید نکند و مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید، حتی اگر مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد. با این حال، مالک ملزم است که مبلغ حق سرقفلی مستاجر را بر اساس نرخ روز تسویه کند.
در قانون قدیم سرقفلی مصوب سال 1356، پس از پایان مدت قرارداد اجاره، حق تخلیه برای دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود نداشت، مگر در شرایطی خاص که مستاجر یا دارنده سرقفلی یکی از تخلفات مندرج در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 را مرتکب می‌شد. به عنوان نمونه، اگر مستاجر و دارنده سرقفلی دست به تعدی یا تفریط می‌زدند یا بدون اجازه مالک، حق خود را به شخص دیگری منتقل می‌کردند.
تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76
در صورتی که تاریخ امضای قرارداد اجاره پس از سال 76 باشد، قوانین حاکم بر روابط بین موجر و مستاجر مربوط به آن سال خواهد بود. در قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 56 تصویب شده، به طور شفاف به موضوع تخلیه سرقفلی اشاره شده است. اما در قانون سال 76، این مسئله به صراحت ذکر نشده است. همچنین، ماده یک این قانون بیان میکند که کمبودهای قانونی باید با استناد به قانون مدنی برطرف شوند. از این رو، تخلیه سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 فقط در شرایط خاصی امکان‌پذیر است.
· اتمام مدت اجاره سرقفلی
یکی از نکات مهم در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، موضوع تخلیه سرقفلی در پایان مدت اجاره است. طبق این قانون، پس از خاتمه دوره اجاره، روند تخلیه به سادگی صورت می‌گیرد و نیازی به صدور حکم تخلیه نیست؛ به گونه‌ای که مالک می‌تواند با دریافت دستور تخلیه، ظرف مدت یک هفته ملک را تخلیه کند. با این حال، باید توجه داشت که صدور دستور تخلیه بر اساس قانون شورای حل اختلاف تنها برای املاک مسکونی قابل اجرا است. برای املاک تجاری که حق سرقفلی، حق کسب، پیشه یا تجارت دارند، تخلیه باید از طریق دادگاه عمومی انجام شود و مستلزم صدور حکم تخلیه است.
· فسخ اجاره سرقفلی
از دیگر علل تخلیه سرقفلی بر اساس قانون مصوب سال 76، فسخ قرارداد اجاره به شمار می‌آید. این قانون به طور خاص به جزئیات فسخ اجاره پرداخته نشده و برای تحلیل موارد مرتبط با فسخ و پیامد آن یعنی تخلیه ملک اجاره‌ای، باید به اصول کلی قانون مدنی مراجعه کنیم. یکی از این اصول، تعدی و تفریط مستأجر در استفاده از ملک اجاره‌ای است. در صورت فسخ قرارداد اجاره، سرقفلی از بین نمی‌رود و موجر می‌تواند با اثبات این موضوع در دادگاه و دریافت تأیید فسخ، در کنار پرداخت سرقفلی، اقدام به تخلیه ملک نماید.
موارد عدم پرداخت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76
طبق بند 2 از ماده 6 قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال 76 تصویب شده، اگر مالک در زمان انعقاد قرارداد اجاره، از مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر در هنگام تخلیه ملک می‌تواند درخواست سرقفلی را به قیمت متعارف روز مطرح کند.
در ماده 9 قانون مذکور به وضوح بیان شده که چنانچه مدت اجاره به پایان برسد و مالک هیچ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نکرده باشد، و یا مستاجر تمام حقوق خود را مطابق با قرارداد بهره‌برداری کرده باشد، در زمان تخلیه ملک، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. در اینجا منظور از بهره‌برداری از تمام حقوق قرارداد این است که اگر یک ملک تجاری به مدت ده سال با اجاره‌بهای معین به شخصی اجاره داده شود و مستاجر پس از این مدت ملک را تخلیه کند، او نمی‌تواند ادعای سرقفلی داشته باشد. اما اگر پیش از پایان این ده سال ملک را تخلیه کند، می‌تواند درخواست سرقفلی کند.
مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی
اختلافات مرتبط با تخلیه سرقفلی به تاریخ امضای قرارداد اجاره و نوع آن، اعم از رسمی یا غیررسمی، بستگی دارد و می‌توان آنها را در دو نهاد مورد بررسی قرار داد. این نهادها شامل دادگاه عمومی حقوقی واقع در محل ملک و دایره اجرایی اداره ثبت هستند.
آیا امکان صدور دستور تخلیه سرقفلی وجود دارد؟
چنانچه قرارداد اجاره سرقفلی تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 قرار گیرد، امکان صدور دستور تخلیه برای سرقفلی وجود نخواهد داشت. طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، در صورت پایان مدت اجاره، مرجع قضایی مجاز به صدور دستور تخلیه ملک اجاره‌ای خواهد بود. به‌علاوه، در آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز ذکر شده است که مقررات مربوط به تخلیه سریع و آسان، یا به عبارت دیگر، دستور تخلیه، به موارد تخلیه پیش از پایان مدت اجاره تعلق نمی‌گیرد. (بند 4 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376)
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76، مشخص نشده که آیا می‌توان دستور تخلیه برای ملک تجاری با حق سرقفلی صادر کرد یا خیر. با این حال، بند 4 ماده 12 قانون شورای حل اختلاف که در تاریخ 22/6/1402 به تصویب رسید، بیان میکند که تخلیه ملک تجاری دارای حق سرقفلی، حق کسب، پیشه یا تجارت از حیطه اختیارات دادگاه صلح خارج است. بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که اگر قرارداد اجاره یک ملک تجاری به پایان برسد و حق سرقفلی در آن وجود نداشته باشد، در صورتی که اجاره‌نامه عادی بوده و شرایط قانونی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 نیز رعایت شود، می‌توان به دادگاه صلح مراجعه و درخواست دستور تخلیه ملک تجاری را ارائه کرد.
تخلیه سرقفلی از طریق دادگاه
اگر قرارداد اجاره یک ملک تجاری تحت قوانین روابط موجر و مستاجر سال 56 قرار گیرد، برای درخواست صدور حکم تخلیه سرقفلی، باید یکی از شرایط مندرج در مواد 14، 15 و 9 این قانون وجود داشته باشد. طبق این قانون، در صورت عدم رعایت شرایط از سوی مستاجر، مالک می‌تواند اقدام به درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری نماید. بسته به نوع تخلفی که به عنوان دلیل طرح دعوای تخلیه سرقفلی مطرح میشود، در صورت اثبات ادعای مالک، در زمان صدور حکم تخلیه، مبلغ مربوط به سرقفلی یا حق کسب و کار توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد و مالک ملزم به پرداخت آن خواهد بود، مگر این که دلیلی که مالک به استناد آن درخواست صدور حکم کرده، شامل مواردی باشد که حق سرقفلی یا حق کسب و کار را از بین می‌برد. در این صورت، حکم تخلیه ملک تجاری بدون نیاز به پرداخت سرقفلی یا حق کسب و کار صادر خواهد شد.
چنانچه قرارداد اجاره تحت قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 قرار گیرد، در صورت اتمام دوره اجاره یا لغو قرارداد و وجود حق سرقفلی، ضروری است که تقاضای صدور حکم تخلیه از طریق دادگاه عمومی حقوقی ارائه گردد توصیه میشود در هنگام تنظیم قرارداد سرقفلی از یک وکیل قرارداد با تجربه مشاوره بگیرید.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
حکم تخلیه در مدت یک هفته پس از ارائه درخواست صادر میشود و نیازی به صدور اجرائیه ندارد. همچنین، امکان اعتراض و درخواست تجدید نظر در این مرحله وجود ندارد. با این حال، این حکم به‌طور فوری اعمال نمی‌شود و نیاز به بررسی دارد. پس از صدور رای در مورد تخلیه، امکان اعتراض و درخواست تجدید نظر فراهم می‌باشد و پس از قطعی شدن حکم، صدور اجرائیه الزامی خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 76 به تصویب رسیده، امکان درخواست صدور دستور تخلیه پیش‌بینی شده است. طبق این قانون، می‌توان برای قراردادهای اجاره‌ای که مدت آنها به پایان رسیده است، درخواست تخلیه نمود. شایان ذکر است که قراردادهای اجاره‌ای که مشمول حق سرقفلی هستند، از این قاعده مستثنی‌اند و درخواست تخلیه برای آنها می‌بایست در دادگاه عمومی مطرح شود. برای صدور دستور تخلیه، قراردادهای اجاره باید شرایط معین شده در ماده 2 این قانون را رعایت کنند. این شرایط شامل ذکر مدت اجاره، تنظیم قرارداد در دو نسخه و امضای دو شاهد در پای قرارداد است.
تخلیه سرقفلی از طریق دایره اجرای اداره ثبت
یکی از خصوصیات برجسته اسناد رسمی، توانایی اجرای آنها است. این توانایی به این معناست که مالک سند رسمی می‌تواند مفاد آن را بدون احتیاج به مراجعه به محاکم قضایی و اخذ دستور اجرا، عملی سازد. با این حال، باید توجه داشت که همه اسناد رسمی از چنین قابلیتی برخوردار نیستند و تنها به برخی از آنها این اختیار توسط قانون داده شده است.
در خصوص قراردادهای اجاره‌ای که تحت قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 قرار دارند، تخلیه یک ملک تجاری تنها در یک شرایط خاص امکان‌پذیر است. بر اساس ماده 9 این قانون، در صورتی که قرارداد اجاره به شکل رسمی تنظیم شده باشد و مستاجر از پرداخت اجاره‌بها امتناع کند، مالک می‌تواند از دفترخانه مربوطه درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک و وصول بدهی‌های اجاره‌ای خود را ارائه دهد. همچنین، در این ماده به این نکته اشاره شده است که اگر مستاجر پس از صدور اجرائیه، بدهی‌های معوقه خود را تسویه کند، اجرای ثبت تخلیه متوقف خواهد شد و در این صورت، مالک باید برای درخواست تخلیه به دادگاه صالح مراجعه نماید.
در خصوص قراردادهای اجاره‌ای که تحت قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 قرار دارند، چنانچه اجاره‌نامه به شکل رسمی تنظیم شده و مدت آن به پایان برسد، می‌توان از دفترخانه مربوطه درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک تجاری را انجام داد. اما در این قانون به وضوح روشن نشده است که آیا در صورت وجود حق سرقفلی برای مستاجر، تخلیه از طریق اجرای ثبت امکان‌پذیر است یا نه. با توجه به این که قانون تصریح کرده که در زمان تخلیه، مالک موظف به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز بوده و این فرآیند به ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری نیاز دارد، به نظر می‌رسد برای تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی است، لازم است که به دادگاه صالح مراجعه شود.
