دلایل ناکامی آخوندی در حل معضل رکود مسکن

به گزارش مشرق، وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، جهت خارج شدن از رکود اقتصادی موجود در بخش مسکن، بر سیاست تحریک تقاضا تمرکز داشت و سعی کرد با کاهش سود و افزایش وام خرید مسکن مشکل مسکن را حل کند، ولی اعمال این سیاست به دلیل عدم استقبال مردم و بانک‌ها نتوانست حتی به بهای ایجاد تورم آتی، سبب رونق بخش زمین و مسکن شود و طبق آخرین سخنان ریاست جمهور در گفت‎وگو تلویزیونی با مردم «در بخش مسکن ما با رشد منفی مواجه هستیم» و «در عین حال در کلیت بخش مسکن ما هنوز متأسفانه مشکلاتی داریم».

در ذیل دلایلی از ناکارا بودن این سیاست در شرایط فعلی بازار مسکن بیان می شود:

دلایل ناکارآمدی سیاست تحریک تقاضا در شرایط فعلی بازار مسکن

1- عدم تطابق با شرایط اقتصادی خانوار

از اهداف اصلی معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن، توانمندی خانوار مبتنی بر مکانیزم پس انداز جهت خرید مسکن است. یکی از نقد های وارد بر سیاست تحریک تقاضا، عدم تطابق این سیاست با شرایط اقتصادی خانوار است، چرا که طبق گزارش مرکز آمار ایران، طی 20 سال گذشته میزان متوسط درآمد خانوار همواره از میزان متوسط هزینه خانوار پایین تر بوده که منفی بودن این عدد به معنای عدم توانایی مردم در پس انداز و سپرده گذاری است.

           متوسط درآمد و هزینه سالانه یک خانوار شهری طی بیست سال گذشته

میزان درآمد کفاف هزینه زندگی را نمی دهد، بنابراین امکان پس انداز برای اکثریت مردم وجود ندارد این در حالی است که اساس طرح وام خرید نیز مبتنی بر پس انداز و سپرده گذاری است که با توجه به سود تسهیلات و منفی بودن متوسط پس انداز سالانه یک خانوار شهری، مشخص می شود که پس انداز اولیه برای دریافت وام و پرداخت اقساط آن، با شرایط اقتصادی خانوار تطابق ندارد و عموما این سیاست، دور از واقعیت های اقتصادی جامعه است.

2- منابع محدود بانک‌ها

با وجود تصویب مصوبه شورای پول و اعتبار در تاریخ  29 اردیبهشت 1394، مبنی بر  لزوم ارائه تسهیلات خرید مسکن توسط همه بانک‌ها کشور، ولی بانک‌ ها، خیلی تمایلی به پرداخت وام خرید مسکن ندارند. دولت و وزارت راه و شهرسازی انتظار دارند که بانک ها، تسهیلات کوتاه مدت خود با سود سپرده گذاری بیشتر را جایگزین تسهیلات بلند مدت با سود سپرده گذاری کمتر کنند که این اقدام برای بانک ها به دلیل محدود بودن منابع موجود در بانک ها و عدم سودآوری برای بانک ها، امکان پذیر نیست مگر اینکه تسهیلات بلند مدت از سود بیشتری برخوردار باشند که در آن صورت، امکان پرداخت اقساط وام برای گروه های هدف امکان پذیر نیست و خود به خود از مشمولان طرح وام خرید حذف می شوند.

3- ریسک بالای تسهیلات دهنده

از طرفی نکته ای دیگری که سبب عدم تمایل بانک ها برای ارائه وام خرید مسکن به مردم، باید مد نظر قرار گیرد، ریسک بالای این نوع از وام ها برای بانک ها است.

شاخص «ریسک وام دهنده» که اطمینان بازپرداخت اقساط وام را بررسی می کند که به عنوان مثال در سیاست    تسهیلات خرید با فرض پوشش 80 درصدی قیمت مسکن توسط وام خرید، شاخص [1]LTV معادل 0.8 است و در صورتی که بازار با افت 35 درصدی قیمت املاک مواجه شود خطر عدم بازپرداخت اقساط، همانند بحرانی که اقتصاد آمریکا را در سال 2009 تهدید کرد، تسهیلات دهنده را تهدید می کند، به این دلیل بانک ها خیلی علاقه ایی به ارائه وام های دراز مدت با سود پایین ندارند.

     دلایل ناکارآمدی سیاست صرف تحریک تقاضا در شرایطی فعلی بازار زمین و مسکن

حتی اگر سیاست وام خرید نیز با استقبال مردم مواجه می شد با توجه به مشکلات ساختاری بخش زمین و مسکن، مشکلات باقی می ماند و رشد پایدار به تحقق نمی‌پیوست، چرا که سیاست تحریک تقاضا در ظاهر به دنبال افزایش منافع مصرف کننده است اما از آنجا که منجر به تورم در این بخش خواهد شد، نیازهای مصرف کننده را تامین نخواهد کرد.

از سوی دیگر از آنجا که تورم ناشی از این بخش، هزینه های تولید در اقتصاد را نیز افزایش خواهد داد و از سوی دیگر منجر به ایجاد دوره های رکود و رونق تورمی در این بخش خواهد شد، منافع بلند مدت تولیدکنندگان را نیز تامین نخواهد کرد. تجربه سال های نه چندان دور در این بخش نیز موید همین مطلب است.

                   فرآیند حلقه بسته تاثیر تحریک تقاضا بر ایجاد رکود و تورم اقتصادی

با توجه به ناکارآمدی سیاست تحریک تقاضا، جهت توانمند سازی خانوار برای تامین مسکن و خروج غیر تورمی از رکود موجود در بخش مسکن، باتوجه به شرایط اقتصاد ایران، سیاست تحریک توامان عرضه و تقاضا همراه با کاهش هزینه های تولید مسکن پیشنهاد می‎شود.

سیاست‌های تحریک توامان عرضه و تقاضا همراه با کاهش هزینه‌های تولید

سیاست تحریک همزمان عرضه و تقاضا به این معناست که عرضه و تقاضا به صورت توأمان و ترکیبی حرکت کنند که در این حالت سبب افزایش سطح تولید، بیشتر از حالت قبلی بدون افزایش سطح قیمت ها می شوند، البته این مهم به شیب منحنی های عرضه و تقاضا نیز بستگی دارد. در واقع پیاده سازی این سیاست در بخش مسکن که در شرایط کنونی با مشکلات ناشی از نارسایی طرف عرضه و تقاضا و شکست بازار مواجه است، می تواند کشور را از رکود تورمی خارج کرده و رونق غیرتورمی را به همراه آورد.  بسته سیاست های اقتصادی بهینه برای خروج از رکود تورمی را می توان ابتدا تحریک عرضه و سپس تحریک تقاضا به صورت توامان، به همراه رفع نارسایی های تولید و رفع مشکلات ساختاری مسکن دانست.

در این راستا بسته سیاست‌های اقتصادی بخش مسکن با توجه به رویکرد جبران شکست بازار و رویکرد کاهش هزینه های تولید مسکن ارائه می‌شود:

متاسفانه وزارت راه و شهرسازی، با وجود تاکید وزیر بر اهمیت تحریک توامان تحریک و تقاضا ولی عمل در سیاست های فوق را در مد نظر قرار نداده است که به طور مثال احیا بافت فرسوده، اخذ مالیات از بر خانه های خالی و مالیات بر عائدی سرمایه، ایجاد سامانه املاک کشور، تخصیص وام پیش خرید، فروش اقساطی مسکن، تکمیل مسکن مهر و ساخت مسکن عمومی (مانند مسکن اجتماعی) طرح هایی بود که وزیر از آنها به عنوان برنامه های وزارت راه و شهرسازی نام می برد ولی در عرصه اقدام و عمل، اجرایی نشد.

به طور کلی وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، جهت خارج شدن از رکود اقتصادی موجود در بخش مسکن، بر سیاست تحریک تقاضا از طریق کاهش سود و افزایش وام خرید مسکن تمرکز داشت، ولی اعمال این سیاست به دلیل عدم استقبال مردم و بانکها نتوانست حتی به بهای ایجاد تورم آتی، سبب رونق بخش زمین و مسکن شود در این راستا جهت توانمند سازی خانوار برای تامین مسکن و خروج غیر تورمی از رکود موجود در بخش مسکن، باتوجه به شرایط اقتصاد ایران، سیاست تحریک توامان عرضه و تقاضا همراه با کاهش هزینه‌های تولید مسکن پیشنهاد می‎شود.