تورم در بازار اجاره؛آتش زیر خاکستر

پس از ممنوعیت نقل‌وانتقال مستأجران در فروردین که به‌واسطه اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی وضع شده بود، بازار اجاره همچنان به‌دلیل هراس شهروندان از شیوع کرونا نیمه‌جان و کساد است اما در همین دوره زمانی، بخشی از مستأجران به دلایل مختلف اعم از تغییر محل تحصیل فرزندان، کاهش یا افزایش توان مالی یا نیاز به تغییر متراژ منزل ناچار به انتقال منزل اجاره‌ای خود هستند و عملاً با 2 مشکل بزرگ مواجه شده‌اند. مشکل اول این افراد، ممانعت ساکنان فعلی منازل استیجاری از بازدید افراد غریبه، به‌دلیل ترس از شیوع ویروس کروناست که عملاً دایره انتخاب آنها را محدود می‌کند و مشکل دوم و احتمالاً بزرگ‌تر، رشد روزافزون نرخ اجاره‌بها در همین بازار راکد است که براساس رشد سنگین قیمت مسکن در سال گذشته، به‌روزرسانی و تعیین می‌شود و مستأجران در برابر آن کاملاً بی‌سلاح هستند.

پایان باز برای قیمت اجاره

بررسی‌های میدانی  از دفاتر مشاور املاک حاکی از این است که فعلاً اجاره‌بهای معدود واحدهای استیجاری موجود در بازار کشف قیمت نشده و بسته به انصاف و حتی نیاز مالی صاحبخانه‌ها، نرخ‌های متفاوت و گاه عجیب‌وغریبی برای آنها پیشنهاد شده است. یکی از مشاوران املاک محدوده هفت‌تیر، میانگین قیمت اجاره هر مترمربع زیربنای مسکونی در این محدوده را بسته به سن سازه و امکانات آن 90تا 130هزار تومان در ‌ماه اعلام می‌کند و معتقد است درصورت تداوم رشد قیمت مسکن، این نرخ‌ها تا یکی، دو‌ماه آینده باز هم افزایش خواهد یافت. همچنین مشاوران املاک منطقه 17تهران نیز از روند صعودی اجاره‌بهای مسکونی خبر می‌دهند و میانگین قیمت اجاره‌بهای یک مترمربع زیربنای مسکونی نوساز در این منطقه را بالای 70هزار تومان اعلام می‌کنند. پیگیری‌ها از مشاوران املاک مناطق 8و 4نیز از صعودی بودن قیمت‌گذاری بازار اجاره حکایت دارد. نکته قابل‌تأمل اینکه برخی مشاوران املاک از تلاش خریداران مسکن برای جبران کسری منابع مالی مورد نیاز برای خرید خانه از محل افزایش رهن آپارتمان خبر می‌دهند که عمدتاً از کمبود واحدهای استیجاری در بازار و همچنین نظارت اندک دولت بر این بازار حکایت دارد. بی‌توجهی وزارت راه و شهرسازی به ساماندهی بازار مسکن و قاعده‌مند کردن بازار اجاره باعث شده، قیمت بازار اجاره بیش از نرخ تورم و فراتر از توان مالی مستأجران افزایش پیدا کند و این خانوارها به‌واسطه نبود شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری و واحدهای استیجاری دولتی یا اجتماعی، به پذیرش این نرخ‌ها ناچار هستند. این مسئله اگرچه در ظاهر جامعه تغییری ایجاد نمی‌کند اما در عمل هم سبد مصرفی خانوارهای اجاره‌نشین را کوچک‌تر می‌کند و هم به رشد فقر در این طبقه از اجتماع دامن می‌زند.

مستأجران زمین‌گیر

فعلاً یک‌ماه به آغاز فصل سنتی جابه‌جایی در بازار اجاره باقی مانده و بخش زیادی از مستأجران که این فصل را برای نقل‌وانتقال انتخاب کرده‌اند، همچنان برای یافتن واحد مطلوب نظر و توافق با صاحبخانه فرصت دارند اما امسال به‌واسطه شیوع کرونا، هم برنامه مدارس و زمان برگزاری امتحانات تغییر کرده و احتمالاً آغاز فصل جابه‌جایی به اوایل تابستان منتقل خواهد شد و هم با تعطیل شدن امکان بازدید از خانه‌های استیجاری دارای سکنه، عملاً جوش خوردن معاملات اجاره با مشکل مواجه شده است. در این وضعیت مستأجرانی که سررسید قرارداد اجاره آنها فرارسیده به تمدید قرارداد یا تخلیه ملک مجبور هستند اما به‌دلیل مهیا نبودن امکان بازدید واحدهای استیجاری به‌دلیل هراس شهروندان از شیوع کرونا، عملاً زمینگیر شده‌اند و در سردرگمی به‌سرمی‌برند. در این شرایط همه‌چیز به توافق موجر و مستأجر بستگی دارد؛ هرچند در همین توافق نیز از هر نظر صاحبخانه دست بالا را دارد نه مستأجر. پیگیری‌ها از دفاتر مشاور املاک تهران حاکی از این است که فعلاً تا 80درصد قراردادهای اجاره موجود در بازار با توافق مالک و مستأجر تمدید می‌شود و عملاً نرخ‌ آنها در آمارهای رسمی بازار اجاره وارد نمی‌شود. طبق اظهارات مشاوران املاک، همین قراردادهای تمدید شده نیز اغلب با نرخ‌های استعلام شده از بازار و از بنگاه‌های املاک به توافق ختم می‌شود و میزان افزایش قیمت آنها بین 30تا 50درصد برآورد می‌شود. درحالی‌که امسال مجموع درآمد حقوق‌بگیران، به‌عنوان طبقه غالب در بازار اجاره در بهترین حالت 20درصد هم افزایش پیدا نکرده و عملاً باید از ذخایر و پس‌اندازهای احتمالی، جور افزایش سنگین اجاره‌بها را بکشند.

دوباره کوچ اجباری

یکی از مسائلی که همه مشاوران املاک متفق‌القول آن را تأیید می‌کنند، کوچ اجباری مستأجران کم‌توان از محل سکونت فعلی به کوچه، خیابان و حتی محله‌های پایین‌تر است که به‌واسطه افزایش اجاره‌بها، خارج توان این خانوارها در حال بروز است. این اتفاق در سال گذشته نیز کم‌وبیش رخ داده بود که البته اخبار آن زیر بار خبرهای مربوط به برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستأجران دیده و شنیده نشد اما امسال نیز در شرایطی که نه برنامه‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی از مستأجران اجرایی شده و نه قاعده و قانونی برای ساماندهی به قیمت اجاره‌بها وجود دارد، دوباره موج مستأجران کوچنده به‌خصوص در کلانشهرها به راه می‌افتد.

   قدرت اجرایی لایحه تمدید اجاره‌بها

در شرایطی که بازار اجاره با 2مشکل اساسی کرونا و رشد قیمت مواجه شده، وزارت راه و شهرسازی لایحه‌ای مبنی بر تمدید 6ماهه قراردادهای اجاره به دولت ارسال کرده که درصورت تصویب، قراردادهای اجاره با سررسید دوره شیوع کرونا به‌صورت خودکار تا 6‌ماه بعد تمدید می‌شود تا هم سلامت خانوارها تأمین شود و هم به‌واسطه کاهش قدرت خرید در ماه‌های اخیر، بار مالی مضاعف به آنها تحمیل نشود. البته طبق قواعد بازار اجاره، حتی تصویب چنین لایحه‌ای در دولت نیز تأثیر چندانی برای بازار ندارد و در نهایت این مستأجر و مالک هستند که باید بر سر تمدید یا خاتمه قرارداد توافق کنند. طبق اعلام مشاوران املاک، مالکانی هستند که حتی اجاره قانونی ماه‌های دوره شیوع کرونا را از مستأجران خود دریافت نکرده‌اند اما در مقابل افرادی نیز وجود دارند که حتی برای تمدید قرارداد اجاره برای چند ماه، خواستار اعمال افزایش نرخ شده‌اند.