۲عامل سودآور برای سازندگان مسکن/ بهترین روش نوسازی در تهران چیست؟

اقتصادآنلاین- محبوبه قرمزچشمه؛ عمر ساختمان به عنوان یک فاکتور اصلی در انتخاب مسکن برای  متقاضیان خرید مسکن در ایران محسوب می‌شود و تفاوت قیمت عجیبی بین یک آپارتمان نوساز و چند سال ساخت وجود دارد.

گزارش میدانی خبرنگار اقتصاد آنلاین از بازار مسکن نشان می‌دهد، یک آپارتمان نوساز با متراژ 60 متر، در محله صادقیه تهران با متری 22 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده، در حالی که در همان محدوده و با همان شرایط آپارتمانی که 15 سال عمر دارد با متری 18 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

مهدی غلامی، کارشناس مسکن در این زمینه به اقتصاد آنلاین اظهار کرد: متوسط عمر ساختمان و قیمت مسکن در یک تناسب هستند هرچه میزان عمر متوسط ساختمان پایین تر بیاید، تفاوت قیمت نوساز و چند سال ساخت بیشتر می‌شود. در ایران آپارتمان‌های نوساز با آپارتمان‌هایی با عمر 10 و یا 20 سال تفاوت قیمت چشمگیری دارند.

این کارشناس مسکن تصریح کرد:متوسط قیمت مسکن تهران در سال 95 حدود 4 میلیون تومان بود در روال کلی در عرف بازار مسکن هر سالی که به عمر ساختمان اضافه می‌شد، صد هزار تومان از ارزش ساختمان کم می‌شود اما امروز عرف بازار تغییر کرده است و قیمت‌گذاری از روال خاصی پیروی نمی‌کند.

وی افزود: متوسط عمر مسکن در ایران در حدود 30 سال است. دلیل کاهش قیم مسکن در ساختمان‌های 10 سال به بالا این است که متقاضی خرید مسکن باید برآورد کند که تا زمان پایان عمر مفید ساختمان چقدر مانده است؟

غلامی در پاسخ به این پرسش که دلیل عمر 30 ساله ساختمان در ایران را چه می‌دانید، گفت: بخشی از این ضعف در نحوه ساخت‌وساز است، صنعت ساخت‌وساز در ایران سنتی است و عامل مهم دیگر، نحوه کسب سود در ساخت‌وساز است.

کسب سود از تورم زمین عامل اصلی کیفیت پایین مسکن

این کارشناس بازار مسکن افزود: سود از کیفیت ساخت‌وساز، سود از تورم زمین دو نوع کسب سودی است که در سرمایه‌گذاری بازار مسکن وجود دارد، در ایران عمده سود سازنده‌ها از تورم زمین است نه از کیفیت ساخت‌وساز.

وی خاطر نشان کرد: سازنده‌ها به جای توجه به کیفیت ساخت مسکن برای بالابردن عمر مفید ساختمان، با در نظر گرفتن فاکتور تورم همواره به دنبال این هستند که یک ملک و یا زمین را در زمانی خاص بخرند و بعد از ساخت‌وساز در زمانی که بیشترین سود را دارد، بفروشند. 

غلامی بیان کرد: تا زمانی که این دو مشکل تورم زمین و شیوه ساخت‌وساز حل نشود همچنان با مشکل ضعف مسکن روبه‌رو خواهیم بود.

نوسازی بر اساس مدل پلاکی

این کارشناس بازار مسکن در ارتباط با نوسازی در بافت های فرسوده گفت:نوسازی در ایران بر اساس مدل پلاکی است، منظور از مدل پلاکی این است که یک یا چند ساختمان در بافت فرسوده از نو ساخته می‌شود در بسیاری مواقع با ادغام زمین‌ها،ساختمان‌های بلند مرتبه ساخته می‌شود و دردسرهای خاص خود را دارد.

وی افزود: یکی از مشکلات در نوسازی با مدل پلاکی این است که تراکم محله و کوچه را افزایش می‌دهیم بدون اینکه سرانه‌های خدماتی را افزاش دهیم. 

بهترین مدل برای نوسازی بافت فرسوده

غلامی در پایان با بیان این که برای حل مشکل ساخت و ساز نیاز به توجه بیشتر به مدل ساخت و ساز داریم، گفت: در ایران کارگاه‌های صنعتی به شکل جدی نداریم، در صورت تولید مسکن با روش‌های صنعتی هزینه، زمان و انرژی به شکل چشمگیری کاهش می‌یابد.