خانه اول از نردبان بورس

مسیر اصلی خانه‌‌دار شدن مصرفی‌‌ترین تقاضای ملکی در شرایط ناکارآمدی روش‌های قبلی، شناسایی شد. بررسی‌‌ها و یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها از سه مسیر تجربه شده و نه چندان موفق سال‌های قبل، در حالی عملا به بن‌‌بست رسیده است که هم‌‌اکنون سیاستگذار مسکن و طیف‌‌های فعال در این حوزه تنها یک راهکار اصلی و کارآمد پیش‌‌رو دارند. این راهکار در واقع نوعی نردبان بورسی برای دسترسی خانوارها به مسکن اول است.

در شرایطی که مسیرهای قبلی و تجربه‌شده در سال‌های گذشته برای تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها، برای مقطع زمانی فعلی، ناکارآمد بوده و به همین دلیل به شیوه‌های منسوخ برای دسترسی خانوارها به خانه اول تبدیل شده است، دیدگاه‌های کارشناسی از تشکیل صندوق‌های زمین وساختمان و هدایت سرمایه‌های متقاضیان به این صندوق به عنوان راه خروج تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها، از بن‌بست ایجادشده، حکایت دارد.

صندوق‌های زمین و ساختمان با امکان جذب سرمایه‌های ریز و درشت خانوارها، نه تنها مسیر دسترسی خانه‌‌اولی‌‌ها به مسکن را هموار می‌‌کند و در شرایط فعلی می‌‌تواند به‌عنوان بهترین روش برای تامین مالی گروه‌های فاقد مسکن مورد استفاده قرار بگیرد که در عین حال سایر طیف‌‌های فعال در این بازار همچون سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذارها و در نهایت مجموعه بازار مسکن نیز از عواید آن منتفع خواهند شد.

صندوق‌های زمین و ساختمان در واقع همان نردبان بورسی هستند که خانوارها با ورود سرمایه‌های خود در هر مقیاسی به آنها قادر به حفظ ارزش دارایی‌‌ها در برابر تورم ملکی هستند و حتی اگر در بار اول موفق به خانه‌‌دار شدن از این طریق نشوند با دو یا چند بار سرمایه‌‌گذاری در آنها (میان مدت) در نهایت خانه‌‌دار خواهند شد.

این در حالی است که در صورت راه‌‌اندازی و رواج این صندوق‌ها برای تامین مالی مسکن، نه تنها خانه‌‌اولی‌‌ها بلکه سازنده‌ها و گروه‌های سرمایه‌‌گذار ملکی نیز به مسیری جذاب و در عین حال مولد برای سرمایه‌‌گذاری هدایت خواهند شد.

انسداد سه راه اصلی

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد در همه سال‌های گذشته تاکنون عمدتا سه مسیر اصلی برای تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها در دسترس این گروه متقاضی بازار بوده است. اولین مسیر متکی بر پس‌‌اندازهای گذشته افراد است. مسیر دوم تکیه بر پس‌‌اندازهای آتی خانوارهای فاقد مسکن دارد و در مسیر سوم حمایت‌‌های مالی دولت برای کمک به تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها به کار گرفته می‌‌شود.

مسیر اول مبنی بر تکیه تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها به پس‌‌اندازهای گذشته، در چند مقطع زمانی در سال‌ها و دهه‌های اخیر مورد استفاده بوده است. صندوق‌های پس‌‌انداز مسکن، کانال و مجرای اصلی این روش تامین مالی خانه‌‌اولی‌‌ها است. این صندوق‌های در سال‌های گذشته، به‌عنوان یکی از اصلی‌‌ترین روش‌های تامین مالی در دسترس خانه‌‌اولی‌‌ها قرار داشت. آخرین و بارزترین نمونه این صندوق‌ها، صندوق پس‌‌انداز یکم مسکن بود که در خرداد سال93 با هدف تجمیع پس‌‌انداز خانه‌‌اولی‌‌های متقاضی وام واحدهای مسکونی و با اهرم قرار دادن بخشی از منابع حاصل از بازگشت اقساط مسکن مهر، با نرخ سود یارانه‌‌ای راه‌‌اندازی شد. صندوق پس‌‌انداز مسکن یکم در واقع با هدف احیای نظام وام‌‌دهی مسکن بر مبنای پس‌‌اندازهای خانوار راه‌‌اندازی شد. دولت در آن زمان اعلام کرد سعی دارد با احیای رژیم وام و پس‌‌انداز، خانه‌‌اولی‌‌ها با تکیه بر پس‌‌اندازهای خود صاحب‌‌خانه شوند و در این مسیر با در نظر گرفتن منابع حاصل از بازگشت اقساط مسکن مهر، طول دوره بیشتر برای بازپرداخت وام و نرخ سود کمتر نسبت به نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار در آن زمان، حمایت از مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها را عملیاتی کند.

راه‌‌اندازی صندوق‌‌پس‌‌انداز مسکن یکم برای یک مدت 5‌ساله تصویب شد و عملا این صندوق از خردادماه 93 تا خردادماه 99 فعال بود؛ اما بعد از آن، مدت زمان حیات صندوق تمدید نشد.

سقف وام مسکن از محل صندوق پس‌‌انداز مسکن یکم در سال93 برای متقاضیان انفرادی 80میلیون تومان و برای زوجین (زن و شوهرهای) خانه‌‌اولی 160میلیون تومان در شهر تهران تعیین شد. در مراکز استان‌ها وشهرهای با جمعیت بیش از 200هزار نفر این وام به ترتیب متقاضیان انفرادی و زوجین 60 و 120 میلیون تومان و در شهرهای کوچک (سایر شهرها)، معادل 40 و 80میلیون تومان تصویب شد.

دوره انتظار برای پرداخت وام نیز به‌طور متوسط بین یک سال تا یک‌سال و نیم تعریف شد. به این صورت که اگر فرد از همان ابتدا مبلغی معادل یک‌دوم رقم وام درخواستی را در بانک سپرده‌‌گذاری می‌‌کرد بعد از یک‌سال علاوه بر مبلغ سپرده خود وام یکم را نیز دریافت می‌‌کرد. یعنی در پایان دوره سپرده‌‌گذاری فرد متقاضی وام یک انفرادی در شهر تهران 80میلیون تومان وام به علاوه 40میلیون تومان مبلغ سپرده خود را از بانک برداشت می‌‌کرد.

وام صندوق پس‌‌انداز مسکن یکم در شهر تهران برای متقاضیان انفرادی (وام 80میلیون تومانی) با توجه به متوسط قیمت 4میلیون تومانی مسکن در آن زمان، تامین‌کننده 20مترمربع مسکن معمولی در شهر تهران و برای زوجین متقاضی معادل پوشش 40مترمربعی بود. با این شرح که مبلغ وام نباید از 80درصد ارزش واحد مسکونی خریداری‌شده تجاوز کند.

در سال‌های 94 و 95 که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در محدوده حدود 4میلیون تومان قرار داشت، متوسط قیمت یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در شهر تهران، حول و حوش 300میلیون تومان بود که وام مسکن زوجین از محل صندوق یکم بیش از 50درصد ارزش خرید این واحد را پوشش می‌‌داد. از این رو این وام در آن سال‌ها به جذاب‌‌ترین روش تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها تبدیل شد.

اما از اوایل سال97، همزمان با شروع جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران، جذابیت این وام نیز رفته‌رفته کاهش یافت و در نهایت این وام به تسهیلاتی ناکارآمد تبدیل شد.

مانع تورمی وام خانه‌‌اولی‌‌ها

تبدیل وام مسکن یکم به تسهیلاتی ناکارآمد همزمان با انصراف گروه قابل توجهی از سپرده‌‌گذارها در دو سال پایانی حیات این صندوق، از احیای مجدد این صندوق برای سال‌های بعد جلوگیری کرد و عملا مرگ صندوق یکم با اتمام دوره پنج ساله حیات آن، رقم خورد.

درحالی‌که براساس آخرین آمار اعلام‌شده (آمار مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد1401)، هم‌‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به مرز 43میلیون تومان رسیده است؛ حتی در صورت ادامه حیات صندوق یکم، وام زوجین 160میلیون تومانی، تنها تامین‌کننده هزینه خرید کمتر از 4مترمربع واحد مسکونی بود. برای متقاضیان انفرادی نیز این وام هزینه خرید تنها حدود 2مترمربع آپارتمان در مقطع زمانی فعلی را پوشش می‌‌داد.

علاوه برناکافی بودن سقف این تسهیلات و از بین رفتن قدرت خرید بیش از 50درصدی آن برای زوجین متقاضی، یک عامل مهم در مرگ زودهنگام صندوق یکم اثرگذار بود. اگرچه پذیرش سپرده و سپرده‌‌گذار جدید در صندوق پس‌‌انداز مسکن یکم تا خرداد ماه99 (یعنی تا قبل از اتمام موعد 5 ساله حیات صندوق) امکان‌‌پذیر بود، اما صندوق یکم با ورود بازار مسکن به فاز جهش ملکی، دچار مرگ زودرس شد. یعنی خیلی زودتر از آنکه مرگ طبیعی این صندوق فرابرسد، عملا وام یکم کارآمدی خود را از دست داد.

آمارهای شبکه بانکی نشان می‌‌دهد در طول عمر 5ساله صندوق پس‌‌انداز مسکن یکم حدود 670هزار متقاضی خانه‌‌اولی اقدام به سپرده‌‌گذاری در آن کردند. درنهایت تاکنون تنها 265هزار نفر از این متقاضیان با استفاده از وام‌یکم اقدام به خرید مسکن کردند. 183هزار نفر از سپرده‌‌گذارها با شروع دوره جهش و تورم ملکی از این صندوق انصراف دادند. 222هزار سپرده‌‌گذار این صندوق، نیز، هنوز باقی مانده و اقدام به دریافت وام یکم نکرده‌اند.

در واقع حدود 400هزار نفر از جمعیت 670هزار نفری سپرده‌‌گذار صندوق یکم و متقاضی دریافت وام خانه‌‌اولی‌‌ها که با هدف خرید خانه اول اقدام به سپرده‌‌گذاری در این صندوق کرده بودند، موفق به خرید مسکن با استفاده از این وام نشدند.

این موضوع به ناکارآمد شدن این روش تامین مالی خانه‌‌اولی‌‌‌‌ها در سال‌های اخیر یعنی سال‌های جهش قیمت مسکن مربوط می‌‌شود. زمانی که این صندوق در سال93 راه‌‌اندازی شد، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در سه سال متوالی تقریبا ثابت و در محدوده 4میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار داشت. اما از سال96 همزمان با شروع رشد قیمت مسکن، این ثبات از بین رفت و از سال97 نیز عملا بازار مسکن شهر تهران وارد جهش شدید قیمت شد.

این موضوع باعث شد عملا توجیه این روش تامین مالی، از بین برود. اگرچه این روش در آن زمان و در شرایطی که بازار با ثبات قیمت همراه بود، در تامین مالی مسکن خانه‌‌‌‌‌‌اولی‌‌‌‌‌‌ها به‌طور نسبی موثر واقع شد؛ اما به‌دلیل شرایط تورمی بازار مسکن، به‌‌خصوص با شروع جهش از سال97، به شیوه‌‌‌‌‌‌ای منسوخ و ناکارآمد تبدیل شد. چراکه در روش تامین مالی بر مبنای پس‌‌‌‌‌‌اندازهای افراد متقاضی، فرد لازم است در وهله اول امکان پس‌‌‌‌‌‌انداز داشته باشد، سپس این پس‌‌‌‌‌‌اندازها را برای مدت زمان مشخص - حداقل یک‌‌سال- در صندوق ذخیره کند تا بعد از طی دوره انتظار بتواند به وام خرید مسکن دسترسی داشته باشد.

این روش در شرایط تورمی پاسخگو نیست؛ چراکه همزمان با افت ارزش پول پس‌‌‌‌‌‌اندازشده در طول دوره انتظار برای دریافت وام، به‌دلیل وجود تورم ملکی، قیمت مسکن نسبت به ابتدای دوره سپرده‌‌‌‌‌‌گذاری افزایش می‌‌‌‌‌‌یابد. بنابراین عملا قدرت خرید افراد در طول دوره سپرده‌‌‌‌‌‌گذاری و انتظار برای دریافت وام خرید مسکن به میزان قابل‌‌توجهی کاهش می‌‌‌‌‌‌یابد. به این ترتیب اگر فرد در ابتدای دوره سپرده‌‌‌‌‌‌گذاری می‌‌‌‌‌‌توانست با کمک پس‌‌‌‌‌‌اندازهای خود و تسهیلات بانکی واحد مورد نظر را خریداری کند، در زمان دریافت وام، دیگر این امکان را ندارد. در واقع در این روش، متقاضی با جاماندگی توان مالی از تورم ملکی روبه‌رو می‌‌شود.

ناکارآمدی پس‌‌انداز آتی

روش دوم تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها، بر خلاف روش اول که تکیه بر پس‌‌اندازهای ناشی از درآمد قبلی خانوار داشت بر درآمدها وپس‌‌اندازهای آتی تمرکز دارد. در این روش که در برهه زمانی کوتاه مورد بررسی قرار داشت، اما در نهایت به‌دلیل شرایط تورمی کشور قابلیت اجرایی شدن نیافت، با ضمانت شبکه بانکی امکان تضمین معاملات ملکی بین سازنده و خریدار برای فروش اقساطی آپارتمان‌‌های مسکونی فراهم می‌‌شود.

به این معنا که سازنده در قبال سودی معادل سود بانکی (سود مصوب شورای پول واعتبار)، اقدام به فروش اقساطی واحدهای ساخته‌شده به خانه‌‌اولی‌‌ها می‌‌کند. شبکه بانکی نیز به‌عنوان نهاد ضامن و واسط وارد عمل می‌شد و این معاملات را برای طرفین و به‌ویژه فروشنده تضمین می‌‌کرد.

این روش نیز به‌دلیل وجود تورم بالا در کشور و همچنین جهش قیمت مسکن، اجرایی نشد و از همان ابتدا به بن بست رسید. علت این موضوع مربوط به سرعت چند برابری تورم ملکی نسبت به نرخ سود بانکی است. درحالی‌که در سال‌های جهش قیمت مسکن در شهر تهران به‌طور متوسط در هر سال میانگین قیمت مسکن در پایتخت بیش از 70درصد رشد کرد، عملا فروش اقساطی واحدها با نرخ سود سالانه 18درصدی نه تنها جذابیت که هیچ توجیهی برای سازنده‌ها نداشت. این موضوع در کنار افزایش شدید هزینه ساخت مسکن از محل تورم زمین و همچنین جهش قیمت مصالح ساختمانی، باعث شد این روش مورد استقبال سازنده‌ها واقع نشود. درحالی‌که اگر اقتصاد کشور و بازار مسکن در شرایط ثبات بود، هم‌‌ سازند‌‌ه‌ها و هم خانه‌‌اولی‌‌ها از این روش استقبال کرده وهر دو طرف، از عواید آن منتفع می‌‌شدند.

اما این روش نیز عملا و قبل از آنکه به‌عنوان شیوه‌‌ای برای تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها شناخته شود، از گردونه روش‌ها خارج شد.

تامین مالی دولتی در بن‌‌بست

تامین مالی خانه‌‌اولی‌‌ها با استفاده از حمایت‌‌ها و پرداخت یارانه‌های دولتی، سومین روش رایج برای کمک به تامین مسکن خانوارهایی است که برای اولین بار به بازار ملک ورود کرده وقصد خرید دارند.

اما این روش نیز در مقطع زمانی فعلی با توجه به شرایط اقتصادی و محدودیت منابع دولتی وبانکی، قابل اجرا و اتکا نیست. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال99 معادل با 5/ 5درصد و در سال1400 معادل 2/ 6درصد بوده است. این در حالی است که دولت بانک‌‌ها را موظف کرده بود تا در سال1400 به‌عنوان سال اول اجرای طرح نهضت ملی مسکن و ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، دست‌‌کم 20درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن پرداخت شود. بانک‌‌ها پارسال مکلف شدند اعتباری بالغ بر 360هزار میلیارد تومان در این زمینه پرداخت کنند؛ اما آمارهای شبکه بانکی نشان می‌‌دهد تاکنون کمتر از 50هزار میلیارد تومان به این بخش پرداخت شده است که البته بیش از یک‌سوم آن نیز از محل آورده متقاضیان بوده است. این در حالی است که وام مسکن‌‌های حمایتی که قرار است در قالب ساخت یک میلیون خانه در سال به متقاضیان واگذار شود، تسهیلاتی با نرخ سود 18درصدی و مطابق با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار دارد. هنوز تصمیم اجرایی مشخصی درخصوص پرداخت تسهیلات یارانه‌‌ای در این زمینه گرفته نشده است.

به این ترتیب و با شرایط فعلی عملا تامین مالی با استفاده از حمایت‌‌های دولتی نیز با محدودیت‌‌ها و موانع بسیاری همراه است.

راه آخر؛ مسیر بورسی

سه مسیر تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها شامل اتکا به پس‌‌اندازهای قبلی، درآمدها و پس‌‌اندازهای آتی و حمایت‌‌های دولتی در حالی عملا به بن‌‌بست خورده است که در شرایط فعلی یک نردبان بورسی، پیش‌‌روی خانه‌‌اولی‌‌ها، سازنده‌ها و سیاستگذار مسکن قرار دارد.

این مسیر، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و جذب سرمایه برای ساخت واحدهای مسکونی از مجرای بورسی است. بستر تشکیل این صندوق‌ها از سال93 برای تامین مالی بخش مسکن فراهم شد. اما تنها چند پروژه در شهرهای تهران، تبریز، اراک و ری با استفاده از این مدل بورسی تامین مالی شد. در این روش، هر فرد با هر سطح سرمایه، می‌‌تواند اقدام به خرید یونیت یا واحدهای سرمایه‌‌گذاری کند. ارزش این یونیت‌‌ها در پایان دوره ساخت متناسب با تورم ملکی و سود به‌دست‌آمده محاسبه شده و به‌صورت نقدی یا در قالب واحد مسکونی به فرد متقاضی واگذار می‌‌شود. در این روش منابع خانه‌‌اولی‌‌ها که در روش‌های قبلی همچون دریافت وام با استفاده از پس‌‌اندازها، به‌دلیل تورم ملکی، کم‌‌ارزش می‌‌شد، متناسب با تورم ملکی رشد کرده و ارتقا پیدا می‌‌کند.

از این رو، متقاضی مسکن از تورم ملکی بازنمی‌‌ماند و حتی اگر در بار اول به‌دلیل کمبود سرمایه، خانه‌‌دار نشود در سرمایه‌‌گذاری‌‌های بعدی خانه‌‌دار می‌‌شود. در واقع این روش به‌عنوان روش میان‌مدت خانه‌‌دار شدن برای خانه‌‌اولی‌‌ها بسیار مناسب است.

این روش در شرایط فعلی که به‌دلیل جهش قیمت مسکن، تورم ملکی و کمبود منابع دولت، عملا تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها با بن‌بست مواجه شده است، تنها راهکار مناسب

به نظر می‌‌رسد.

سه شرط احیای صندوق‌های زمین وساختمان

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد با وجود اینکه این روش، یک روش مناسب برای خانه‌‌دار شدن خانه‌‌اولی‌‌ها به‌ویژه در شرایط فعلی است، اما عملا تاکنون مورد استقبال قرار نگرفت و تنها محدود به چند پروژه شد.

اما در شرایط فعلی که همه مسیر‌‌های قبلی تامین مالی مسکن خانه‌‌اولی‌‌ها تقریبا با بن‌بست مواجه شده است، این روش باید بار دیگر مورد توجه قرار بگیرد.بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره دلایل ناکامی صندوق‌های زمین و ساختمان در سال‌های اخیر نشان می‌‌دهد دست‌‌کم سه عامل مهم در عدم استقبال از صندوق‌های زمین وساختمان قابل شناسایی است.اولین عامل به تشکیل این صندوق‌ها در دوره رکود معاملاتی و رکود بازار ساخت‌وساز برمی‌‌گردد. فعالان بورسی معتقدند اگر این صندوق‌ها در زمان رونق معاملات و ساخت‌و‌ساز مسکن مطرح و معرفی می‌‌شدند، به‌طور قطع استقبال سازنده‌ها، سرمایه‌‌گذارها و متقاضیان مسکن نیز از آنها بیشتر بود.

دومین عامل مربوط به مسیر پیچیده و بوروکراتیک تشکیل این صندوق‌ها است. به‌دلیل تعدد و پیچیدگی ارکان صندوق‌های زمین وساختمان، تشکیل این صندوق‌ها مسیری نسبتا دشوار برای متقاضیان دارد و از این رو چندان مورد استقبال قرار نمی‌‌گیرد. درصورتی‌که لازم است با بازنگری در دستورالعمل تاسیس این صندوق‌ها، از تعدد ارکان صندوق و پیچیدگی‌‌های مسیر تاسیس صندوق کاسته شود.

اما یک عامل یا مانع مهم دیگر در مسیر تاسیس این صندوق‌ها مربوط به تعیین کف 10میلیاردی ارزش کل پروژه برای تعریف آن در قالب پروژه‌‌ای است که می‌‌تواند با مدل صندوق زمین وساختمان تامین مالی شود. کف ارزش پروژه در دستورالعمل صندوق‌های زمین وساختمان در حالی 10میلیارد تومان تعیین شده است که بخش زیادی از ساخت‌وسازهای شهری که از سوی بساز و بفروش‌ها وسازنده‌ها انجام می‌‌شود، کمتر از این میزان است. بنابراین باید تمهیدی اندیشیده شود تا کف ارزش پروژه‌های مشمول تاسیس صندوق با سطح متعارف ارزش پروژه‌های مسکونی در شهرها، سازگار شود.