فاکتور سوم معادله اجاره‌؟

نشانه‌‌‌های ورود فاکتور سوم به معادله اجاره‌‌‌بها، با افزایش سرعت تورم اجاره نسبت به تورم عمومی، رصد شد. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در تحلیل جدیدترین آمار رسمی درباره تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن کشور نشان می‌دهد، نبض اجاره‌‌‌بهای مسکن در اولین ماه زمستانی در مسیر سبقت از تورم عمومی شتاب گرفته است. در واقع فاصله‌‌‌ای که از پاییز امسال بین تورم اجاره و تورم عمومی ایجاد شد، در دی ماه، به بیشترین حالت خود رسید.

در حالی که از آبان ماه امسال، تورم اجاره برخلاف رویه سال‌های قبل از تورم عمومی (تغییرات قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارها) سبقت گرفت، در دی ماه به روایت آمارهای رسمی (اطلاعات مرکز آمار ایران در گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده)، این شکاف افزایش یافت و به بیشترین حد تاکنون رسید. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد ردپای «تورم خوراکی‌‌‌ها» علاوه بر اثر «تورم عمومی» و «تورم مسکن»، به عنوان فاکتور سوم در این سبقت تاریخی، مشاهده می‌شود.

تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی نشان‌دهنده ثبت تورم 3.1 درصدی ماهانه و تورم 40.9 درصدی نقطه به نقطه اجاره‌‌‌بها در کشور است. بر اساس گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده، شاخص اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در کشور در دی ماه نسبت به آذر 3.1‌درصد رشد داشته است. این میزان 0.5 واحد‌درصد از تورم اجاره مسکن ماه قبل (آذرماه) کمتر است. در آذرماه نیز سرعت رشد شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور به همین میزان یعنی 0.5 واحد‌درصد نسبت به ماه قبل از آن یعنی آبان کاهش یافته بود. بنابراین دی ماه امسال، برای دومین ماه پیاپی، سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بها کاهش یافت. این اولین پیام از زمستان بازار اجاره مسکن در شهرهای کشور است. با این حال، بررسی آمار مربوط به تورم اجاره در این ماه نشان‌دهنده آن است که فاصله تورم اجاره در مقایسه با تورم عمومی، به میزان محسوسی افزایش یافته است.

پیام دوم بازار زمستانی اجاره مسکن در کشور، دنده معکوس و شتاب تورم اجاره نسبت به تورم عمومی در دی ماه است. در حالی که دست‌‌‌کم و همواره از ابتدای دهه 90، نرخ تورم عمومی بیش از تورم اجاره بود، اما در عصر جهش و به‌خصوص یکی دو سال اخیر، فاصله بین تورم عمومی و تورم اجاره کم و کمتر شد. از آبان ماه امسال این نسبت معکوس شد؛ یعنی تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. (به عبارت دیگر سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن از سرعت رشد بهای سایر کالاها و خدمات بیشتر شد). تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در دی ماه 40.9‌درصد به ثبت رسید؛ تورم عمومی در این ماه 38.5 درصد (تورم عمومی نقطه به نقطه) گزارش شد.

چرا اجاره‌‌‌بها سبقت گرفت؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره علت سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برخلاف رویه سال‌های قبل، به شناسایی احتمال ورود فاکتور سوم به معادله رشد اجاره‌‌‌بها در بازار مسکن می‌‌‌رسد. به نظر می‌رسد علاوه بر اثر تورم عمومی و تورم مسکن که همواره دو علت اصلی در تغییرات هزینه اجاره‌‌‌نشینی (تورم اجاره) بوده است، «تورم خوراکی‌‌‌ها» منجر به سبقت تورم اجاره از تورم عمومی و افزایش فاصله این دو سطح تورمی در دی ماه شده است. از آنجا که بازار اجاره‌‌‌داری در شهرهای کشور بازاری سنتی است و بسیاری از موجران تمام یا بخشی از هزینه‌‌‌های زندگی خود را از طریق دریافت اجاره‌‌‌بها تامین می‌کنند، تورم بالای خوراکی‌‌‌ها و سایر هزینه‌‌‌های زندگی خود را بر تغییرات اجاره‌‌‌بها برای پوشش افزایش هزینه‌‌‌های خانوار، منعکس کرده است.

تورم نقطه به نقطه خوراکی‌‌‌ها در دی ماه 39‌درصد اعلام شده است؛ اما از ابتدای سال تا پایان دی ماه میانگین تورم نقطه به نقطه در این بخش، 46‌درصد بوده است. میانگین تورم عمومی نقطه به نقطه در این بازه زمانی (ابتدای سال تا پایان دی ماه)، 42.9‌درصد و میانگین تورم نقطه به نقطه اجاره در این بازه زمانی 39‌درصد بوده است. تورم خوراکی‌‌‌ها در این میان بیش از تغییرات قیمت سایر بخش‌‌‌ها بوده است. بنابراین به نظر می‌رسد یک دلیل مهم اینکه به‌رغم ثبت 6 ماه تورم منفی در بازار مسکن و برخلاف رویه معمول نسبت تورم عمومی به تورم اجاره که در سال‌های قبل به صورت نسبت 1.5 برابری تورم عمومی به تورم اجاره بوده است، تورم اجاره در سبقت از تورم عمومی شتاب گرفته است، همین موضوع یعنی تورم بالای خوراکی‌‌‌ها و انعکاس آن در هزینه اجاره‌‌‌نشینی باشد.

از سوی دیگر، با توجه به اینکه معمولا اثر تورم عمومی با فاصله یک تا دو ماه به بازار اجاره مسکن سرایت می‌کند، تورم عمومی بالا در ماه‌‌‌های اخیر یک عامل مهم دیگر در شتاب رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی و سبقت گرفتن آن از سایر هزینه‌‌‌های مربوط به تامین کالاها و خدمات مصرفی خانوارهاست. حرکت بازار اجاره در مسیر احیای رابطه قیمتی با بازار مسکن یک عامل مهم دیگر در این زمینه است. از سال 96، رشد قیمت مسکن به طور متوسط 1.5 برابر رشد اجاره‌‌‌بها بوده است؛ این موضوع به آن معناست که تورم اجاره در سال‌های جهش از تورم مسکن جا مانده است و هم‌‌‌اکنون تورم اجاره در حال جبران این جاماندگی است.

تورم اجاره بیش از دو برابر سطح نرمال

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد در حال حاضر تورم اجاره بیش از دو برابر سطح نرمال سرعت رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور است. در حالت نرمال تورم نقطه به نقطه اجاره باید زیر سطح 20‌درصد باشد اما در دی ماه، به مرز 41‌درصد رسید. رصد شرایط بازار اجاره مسکن شهرهای کشور نشان می‌دهد در حالی که از ابتدای سال تاکنون هزینه اجاره‌نشینی به طور متوسط 35‌درصد رشد داشته است، وضعیت بازار اجاره مسکن 1402 به لحاظ تغییرات هزینه اجاره‌‌‌نشینی با دو سناریوی «محتمل» و «بعید» رو‌به‌روست.

سناریوی محتمل بازار اجاره مسکن 1402، مربوط به وضعیتی است که در آن تورم اجاره ماه‌‌‌های «بهمن» و «اسفند» نیز مشابه وضعیت تورم ماه‌‌‌های قبل سال‌جاری رقم بخورد. در صورتی که بازار اجاره مسکن کشور در دو ماه باقی‌مانده از سال با رویه‌‌‌ ماه‌‌‌های سپری‌شده از سال ‌جاری ادامه داشته باشد، تورم اجاره رکورد تاریخی 40 درصدی و حتی بالاتر را ثبت خواهد کرد. اما در سناریوی بعید یا سناریوی با احتمال کمتر، در صورتی که سرعت رشد ماهانه اجاره‌‌‌بها در بهمن و اسفند کاهش یابد، تورم اجاره 1402، کمتر از 40‌درصد خواهد بود.