اختیار متعاقدین در تعیین مدت اجاره در حقوق مدنی ایران مصر فرانسه و فقه اسلامی

چکیده:

اختیار متعاقدین در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره، امری است که قانونگذار ایران به کلی راجع به آن بحث ننموده است. لیکن در حقوق مصر و فرانسه موادی چند راجع به آن وضع شده است. در حقوق مدنی ایران، برای تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره چاره ای جز توسل به اصول مسلم و کلی حقوق نیست. یکی از شرایط عقد اجاره، بقاء عین در صورت انتفاع از آن است. بنابر این، توجه به ماهیت عین مستأجر، ممکن است در حداکثر مدت اجاره متفاوت باشد. این امر را باید به عهده حاکم واگذار نمود تا با توجه به ماهیت و طبیعت اعیان مختلف حداکثر مدت اجاره را مشخص نماید.

در حقوق مدنی ایران عقد اجاره، عقدی تملیکی است. بنابراین در هنگام انعقاد عقد باید مقدار منفعت تملیک شده معلوم و معین باشد؛ بر خلاف دو نظام حقوقی مصر و فرانسه که عقد اجاره را عهدی می دانند، تعیین مدت به میزان نامعلوم، امکان پذیر نیست، در این صورت عقد اجاره باطل می باشد.

مقدمه:

اجاره یکی از عقود معین است. این عقد حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است که روابط حقوقی آنان را تنظیم می کند. برای انعقاد عقد اجاره باید شرایط عمومی صحت معاملات مطابق ماده 190 قانون مدنی موجود باشد. اما همچنان که در سایر عقود معین نیز این گونه است، در عقد اجاره علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، شرایط اختصاصی این عقد نیز باید وجود داشته باشد. از جمله شرایط اختصاصی این عقد، تعیین مدت است. مادة 468 قانون مدنی مقرر می دارد:

»در اجارة اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است«.

سؤال این است که، در عقد اجاره اختیار متعاقدین در تعیین مدت، تا کجاست. آیا آنان در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره، آزادی مطلق دارند؟ آیا به طور کلی، می توان عقد اجاره ای منعقد کرد که مدت آن تا ابد باشد؟ و یا اینکه، مدت اجاره تا زمان حیات موجر، مستأجر و یا شخص ثالثی باشد؟

به طور اجمال باید گفت که هدف از ذکر مدت در عقد اجاره، معلوم و معین نمودن مورد معامله است. بنابراین، از دیدگاه برتر می توان حتی ذکر مدت در عقد اجاره را در زمرة شرایط عمومی صحت معاملات محسوب نمود. (بند 3 ماده 190 ق.م.)

برای روشن شدن موضوع، پنج مبحث را به موضوعات زیر اختصاص داده ایم:

ا1- حداقل و حداکثر مدت اجاره.

ا2- اجارة مؤبد.

ا3- اجاره به مدت حیات موجر یا مستأجر.

ا4- مدت اجاره تا زمانی که مستأجر مالک مورداجاره شود.

ا5- بقاء عقد اجاره به خواست موجر یا مستأجر.

به تفصیل این موضوعات را در نظام حقوقی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی بررسی خواهیم نمود.

ا1- حداقل و حداکثر مدت اجاره

ا1-1- حداقل مدت اجاره در حقوق مدنی ایران. قانونگذار هیچ حداقلی برای مدت اجاره (که طرفین باید بر آن توافق نمایند) تعیین نکرده است. بنابراین در اجاره اشیاء می توان، یک خانه، یک دوچرخه و … را حتی برای یک ساعت اجاره نمود. یا مثلاً در اجاره حیوان می توان یک چهارپا را برای حمل بار یا مسافر برای مدت زمان اندک و یا مسافت کوتاه اجاره نمود و این چنین است در سایر اقسام اجاره.

با وجود این، در بعضی از اقسام اجاره باید حداقلی از مدت را رعایت نمود. یعنی طرفین عقد اجاره نمی توانند به دلخواه، هر مدتی را (حتی اگر اندک باشد) تعیین نمایند. زیرا در انواع اجاره ها، مستأجر عین مستأجره را برای یک غرض عقلایی اجاره می نماید و به همین خاطر تن به پرداخت مال الاجاره می دهد. به عنوان مثال برای اجاره زمین به منظور کشت، باید حداقل زمانی را که برای باروری آن محصول لازم است، رعایت نمود. بنابراین برای کشت گندم، زمین را باید برای حداقل مدت 6 ماه اجاره نمود. در حقوق فرانسه، در بعضی از اقسام اجاره مثل مزارعه (که قانونگذار آن کشور آن را از اقسام اجاره محسوب نموده است) اگر طرفین حداقل مدت اجاره را ذکر ننمایند، به عنوان قانون تکمیلی حداقل مدت یک سال را بر متعاقدین تحمیل می نماید.

در نوع دیگری از عقد اجاره که در حقوق فرانسه وجود دارد، قانونگذار حداقل مدت اجاره را تعیین نموده است. این نوع عقد اجاره اجارة طویل المدت (bail emphyteotique) است. این نوع قرارداد به صاحب زمین اجازه می دهد تا زمین غیرقابل استفاده و غیرقابل کشت خود را به دیگری اجاره دهد تا مستأجر در ازای اجاره بها، با دایر نمودن و قابل استفاده نمودن زمین از آن منتفع گردد. موضوع این عقد، اصلاح نمودن زمین از طریق کشت آن و یا ایجاد بنا در آن است و به همین دلیل است که این عقد برای مدت زمان طولانی که حداقل آن 18 و حداکثر آن 99 سال است منعقد می شود . در این نوع عقد اجاره، یک حق عینی به مستأجر واگذار می شود که قابل رهن گذاری است.ا1

در حقوق مصر، قانونگذار حداقل مدت لازم برای عقد اجاره را تعیین ننموده است. ولی در بعضی از قوانین خاص به این موضوع پرداخته است. مثلاً، در ماده 35 قانون اصلاح زراعت، حداقل مدت اجارة اراضی به منظور زراعت را سه سال تعیین نموده است.ا2

به نظر می رسد که در هر سه نظام حقوقی، به غیر از مواردی که قانونگذار بنا به مصالحی اقدام به تعیین حداقل مدت لازم برای اجاره نموده است، باید به قواعد عمومی رجوع نمود. بنابراین اگر طرفین حداقل مدت لازم برای انتفاع عقلایی از عین مستأجره را رعایت ننمایند، باید اجاره را به علت عدم وجود قصد یا فقدان منفعت عقلایی باطل دانست.

ا2-1- حداکثر مدت اجاره

اجاره عقدی است، موقت؛ بنابراین طرفین عقد باید مدتی را که در آن مستأجر حق دارد از مورد اجاره استیفاء منفعت کند، مشخص نمایند.

در بحث پیشین راجع به اینکه آیا متعاقدین ملزم هستند حداقلی از مدت را در عقد اجاره رعایت نمایند یا خیر صحبت کردیم. حال در این مبحث می خواهیم بدانیم که طرفین عقد اجاره تا چه اندازه در تعیین حداکثر مدت عقد آزادی دارند. آیا آنان اختیار دارند عقد اجاره را برای مدت زمان طولانی و حتی برای همیشه تنظیم نمایند؟ یا اینکه این آزادی به وسیله محدودیتهای قانونی محصور شده است و متعاقدین ملزم هستند در چارچوب قانون، اقدام به تعیین مدت اجاره نمایند؟

قبل از اینکه این موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که موضوع را در حقوق مصر و فرانسه بررسی کنیم، آنگاه به حقوق ایران برمی گردیم و بررسی می نماییم که قانونگذار ما در این زمینه چه تدبیری اندیشیده است.

ا1-2-1- حداکثر مدت اجاره در حقوق مصر

درحقوق مصر، قانونگذار حداکثر مدت اجاره را تعیین ننموده است. البته این وضعیت فعلی حقوق مصر است. اما قبل از قانون مدنی فعلی، در ماده 76 لایحة مقدماتی این قانون چنین آمده بود:

»اگر عقد اجاره برای مدت بیش از 30 سال منعقد شود و یا اگر عقد اجاره به صورت مؤبد باشد، هر کدام از متعاقدین می توانند فسخ آن را بعد از انقضاء مدت 30 سال، با رعایت مواعد قانونی که در ماده بعدی خواهد آمد مطالبه کنند. هرگونه توافقی بر خلاف این ماده باطل خواهد بود.«

این ماده لازم الرعایه بود تا این که کمیته امور قانونگذاری مجلس سنا آن را حذف نمود. این کمیته بدون این که به علت حذف آن اشاره ای نماید این مسأله را به قواعد عمومی واگذار نمود. مقتضای این قواعد این است که متعاقدین می توانند هر مدتی که بخواهند برای اجاره تعیین نمایند. البته این آزادی تا آنجا جریان دارد که عقد اجاره را مؤبد و یا در حکم آن قرار ندهد و یا اینکه به وسیله نص صریح قانون منع نشده باشد. مثل موردی که قانونگذار در مورد نمایندگان مولی علیه این آزادی را محدود نموده است؛ بدین صورت که وصی یا قیم نمی تواند اراضی کشاورزی مولی علیه را برای مدتی بیش از 3 سال اجاره دهد و همچنین نمی توان ساختمان متعلق به مولی علیه را برای مدتی بیش از یک سال اجاره داد. اما انعقاد عقد اجاره به صورت مؤبد و یا در حکم آن جایز نیست که البته در مورد ضمانت اجرای این گونه عقود بحث خواهیم نمود.

آنچه گفته شد وضع قانونگذاری مصر بود. اما نظر فقها و حقوقدانان مصر چیزی دیگر است. آنان معتقدند که در هر حال مدت عقد اجاره نباید از 60 سال تجاوز نماید. این را با قیاس با ماده ای که مربوط به عقد »حکَر« است، استنباط می کنند. در این خصوص ماده 999 قانون مدنی مصر می گوید:

»در عقد تحکیر جایز نیست که مدت آن از 60 سال تجاوز نماید. بنابراین اگر مدت عقد حکر بیشتر از 60 سال تعیین شود یا اینکه طرفین عقد، از ذکر مدت غافل بمانند، مدت عقد حکر 60 سال خواهد بود.«

عقد حکرا3 عقدی است که در خصوص اراضی به کار برده می شود؛ اراضی ای که از حالت بهره برداری و قابلیت استفاده خارج شده اند و احتیاج به عمران و آبادانی دارند. در این عقد صاحب زمین، زمین غیر دایر خود را به مستأجر می دهد تا بعد از اصلاح و آبادانی زمین از آن منتفع گردد. بدیهی است این امر محتاج مدت زمان نسبتاً طولانی است. در این عقد یک حق عینی برای مستأجر ایجاد می شود که با حقوق مستأجر در عقد اجاره که حق دینی است، فرق می کند.

ملاحظه می شود که برای چنین قراردادی که طبیعتاً محتاج مدت زمان طولانی است، قانونگذار حداکثر مدت 60 سال را تعیین نموده است؛ پس چگونه ممکن است در عقد اجاره که برای مستأجر فقط یک حق شخصی ایجاد می کند، مدت آن بتواند از 60 سال تجاوز نماید؟ قبلاً هم دیدیم که قانونگذار در لایحة مقدماتی قانون مدنی، برای اجاره حداکثر مدت را 30 سال تعیین نموده بود. این در حالی بود که حداکثر مدت در عقد حکر 60 سال بود و می بینیم که همواره حداکثر مدت عقد حکر بیشتر از حداکثر مدت اجاره بوده است. بنابراین لازم است که دائماً حداکثر مدت عقد اجاره از حداکثر مدت عقد حکر تجاوز ننماید.

از آنچه گفته شد این چنین نتیجه می گیریم که اگر مدت عقد اجاره بیش از 60 سال باشد، عقد اجاره در حکم مؤبد خواهد بود و این جایز نیست. ولی اگر مدت اجاره از 60 سال بیشتر نباشد، این امر در اختیار قاضی صالح خواهد بود که مطابق اوضاع و احوال و شرایط عین مستأجره، مدت اجاره را تقلیل دهد و یا آن را نگه دارد. چه بسا ممکن است که مدت اجاره 30 سال باشد و اجاره را در حکم مؤبد قرار دهد و از طرفی ممکن است مدت اجاره 50 سال باشد و قاضی آن را در حکم مؤبد نداند و آن را موقت بداند.ا4

ا2-2-1- حداکثر مدت اجاره در حقوق فرانسه

در قانون مدنی فرانسه نص صریحی در مورد تعیین حداکثر مدت اجاره وجود ندارد. این سکوت قانونگذار، ممکن است بیانگر مجاز بودن اجاره های طویل المدت و حتی اجاره های مؤبد باشد. اما بعداً قانونگذار آن کشور، طی قوانین خاص و بنا به مصالح مختلف از نظر خود عدول کرد. علت ممنوع نمودن اجاره های طویل المدت، رعایت مصالح تاریخی و اقتصادی بوده است. این دلایل را می توان چنین برشمرد:

ا1- بازگشت از قانون سابق که اجارة طویل المدت و حتی اجارة مؤبد را مجاز می دانست؛

ا2- عکس العمل در مقابل نظام فئودالی؛

ا3- مشخص نمودن قلمرو حق انتفاع و حق مالکیت.

در حال حاضر، آنچه که مورد تأیید اکثر حقوقدانان فرانسوی است، این است که عقد اجاره نمی تواند برای مدت زمان بیش از 99 سال منعقد شود. این نظر الهام گرفته از قانون ویژه ای است که در مورد اجارة طویل المدت (که مشابه عقد »حکَر« در حقوق مصر (bail emphyteotique) در حقوق فرانسه است.) تصویب شده است. این اجاره که به اجارة 99 ساله مشهور است، قراردادی است که به موجب آن یک نفر استفاده از عین غیرمنقولی را در برابر اجاره بهای اندک برای مدت طولانی (که حداقل آن 18 سال وحداکثر آن 99 سال است) فراهم می نماید.ا5

لازم به توضیح است که این قرارداد با عقد حکر در حقوق مصر تفاوتهایی دارد که عبارتند از:

ا1- در حقوق فرانسه حداقل مدت اجارة طویل المدت 18 سال است که درحقوق مصر به آن اشاره ای نشده است.

ا2- در حقوق فرانسه حداکثر مدت اجارة طویل المدت 99 سال است که در حقوق مصر، حداکثر مدت عقد حکر 60 سال تعیین شده است.

ا3- اجرت در عقد حکر اجرة المثل است و از لحاظ کم و زیاد بودن متفاوت است؛ اما در اجارة طویل المدت اجرت همواره ثابت است.ا6

اما نقطة اشتراک آن دو در این است که، در هر دو حق مستأجر بر عین مستأجره یک حق عینی است که می تواند مورد رهن واقع شود؛ اما در عقد اجارة معمولی حق مستأجر یک حق دینی است.

قانونگذار فرانسه الگوی اجارة طویل المدت را ازحقوق رم گرفته است. در حقوق رم اجارة طویل المدت اجاره ای بود که به صاحب زمین اجازه می داد، تا زمین غیرقابل کشت خود را به دیگری اجاره دهد تا مستأجر در ازای اجاره بها، با دایر نمودن و قابل استفاده کردن زمین از آن منتفع گردد. موضوع این عقد اصلاح نمودن زمین از طریق کشت و زرع و یا ایجاد بنا در آن است. به همین دلیل است که این عقد باید برای مدت زمان طولانی که حداقل آن 18 سال و حداکثر آن 99 سال است منعقد شود و به مستأجر یک حق عینی می دهد که می تواند مورد رهن واقع شود.

ماده 1-451 قانون روستایی مصوب 16 مارس 1983 در این خصوص مقرر می دارد:

»اجاره طویل المدت (bail emphyteotique) اجاره ای است که به واسطة آن موجر یک حق عینی در مال غیرمنقول خود که قابل رهن است، برای مستأجر ایجاد می کند. این حق مطابق مقررات راجع به توقیف اموال غیر منقول قابل انتقال و قابل توقیف است. این قرارداد در حالی منعقد می شود که حداقل مدت آن باید 18 سال وحداکثر مدت آن نمی تواند فراتر از 99 سال باشد. این قرارداد قابل تجدید ضمنی نیست.«

نوع دیگر اجارة طویل المدت در حقوق فرانسه، اجاره به منظور ایجاد بناا7 (bail a construction) است که در قانون 16 دسامبر 1964 پیش بینی شده و در حقیقت شکل جدیدی از همان اجارة طویل المدت قبلی است. این قانون موقعیتی را فراهم می نماید که مالک زمین با یک معمار و سازندة ساختمان شریک شود تا اراضی شهری را به بهره برداری برسانند. در این قرارداد، مستأجر ملزم به احداث بنا می شود. (ماده 1-251 قانون اجاره به منظور ایجاد بنا، مصوب 1964) در مقابل او هم یک حق عینی در تمام مدت اجاره تحصیل می نماید. (ماده 3-251 قانون فوق)

در این دو نوع عقد، انتفاع از زمین قصد اصلی متقاعدین نیست، بلکه آنچه در درجة اول اهمیت قرار دارد به بهره برداری رساندن زمین است.

لازم به توضیح است که قرارداد اجارة طویل المدت، که عقد اجاره به منظور ایجاد بنا از مصادیق آن محسوب می شود، تحت حاکمیت قوانین راجع به اجارة اشیاء قرار نمی گیرد. از آنجا که حقوقی که در اجارة طویل المدت برای مستأجر به وجود می آید، با حقوقی که در اجاره های معمولی برای مستأجر به وجود می آید، متفاوت است، هرکدام از آن دو تحت نظام حقوقی خاصی قرار دارند و مقررات ویژة خود را دارند. عقد اجارة طویل المدت، در کنار منافع و مزایایی که دارد، گاهی موجب بروز مشکلاتی است. گاهی اتفاق می افتد که موجر و مستأجر برای فرار از حاکمیت قوانین و مقررات دست و پاگیر راجع به اجاره های معمولی، قرارداد خود را تحت عنوان اجارة طویل المدت منعقد می نمایند. در این گونه موارد محاکم به دنبال آن هستند تا از روی شرایط قرارداد، ماهیت عقد را مشخص نمایند.

اماره های زیر دراین مسیر می تواند راه گشا باشد:

ا1- مدت طولانی قرارداد؛

ا2- مال الاجارة اندک؛

ا3- تعهد مربوط به پرداخت هزینه های اصلاح زمین توسط مستأجر؛

ا4- عدم امکان فسخ قرارداد به خواست مستأجر؛

ا5- امکان واگذار نمودن زمین به دیگری؛

ا6- اجاره دادن و یا رهن گذاردن آزادانة حقوق انتفاعی.ا8

البته برای تشخیص این موارد، نیاز به تحقیق و بررسی زیاد است. در خصوص انتقال یک حق عینی راجع به زمین، لازم به توضیح است که این امر کاملاً تحت حاکمیت ارادة طرفین عقد است و در حقیقت به میل و ارادة آنان بستگی دارد که آیا این چنین حقی ایجاد شود یا خیر؟ا9

در مجموع می توان ثابت نمود که وقتی یک عقد اجاره با مدت طولانی، مستأجر را ملزم به احداث بنا یا اصلاح و عمران عین مستأجره می نماید، این عقد نمی تواند یک عقد اجارة معمولی باشد، بلکه باید آن را در زمرة اجارة طویل المدت محسوب نمود.

ا4-2-1- حداکثر مدت اجاره در حقوق ایران

قبل از این که این مسأله را در حقوق موضوعه ایران بررسی نماییم بهتر آن است که ابتدا موضوع را از دیدگاه فقه اسلامی بررسی کنیم.

فقه عامه

در فقه عامه، فقها کمتر متعرض این مطلب شده اند. دکتر مصطفی الخن و دکتر مصطفی البغا در کتاب »الفقه المنهجی علی مذهب الامام شافعی« به این بحث اشاره نموده اند که مضمون آن چنین است:

»… در اجاره ای که مقدار منفعت جز با تعیین مدت معلوم نمی گردد، لازم است مدتی را تعیین نمود که در آن مدت حداکثر عین مستأجره باقی می ماند. یعنی نمی توان مدت زمانی طولانی را تعیین نمود که در آن مدت با انتفاع از عین مستأجره عین باقی نمی ماند. معیار تشخیص باقی ماندن عین مستأجره با انتفاع از آن، تعیین مدت توسط عرف و اهل خبره است و مدت آن نسبت به اعیان گوناگون فرق می کند. به طور کلی نسبت به اعیان زیر به عنوان نمونه حداکثر مدت به قرار زیر است:

ا1) زمین: می توان آن را برای مدت 100 سال و بیشتر از آن اجاره داد.

ا2) خانه: می توان آن را حداکثر برای مدت 30 سال اجاره داد.

ا3) دابه: می توان آن را برای حداکثر مدت 20 سال اجاره داد.«ا10

در فقه حنفی از ارض المحتکره و مفهوم استحکار صحبت شده است و همچنان که در تعریف عقد حکر گفته شد، این نوع اجاره برای مدت زمان طولانی است که زمین را برای احداث بنا و یا درختکاری به اجاره می دهند، ولی ذکری از حداکثر مدت عقد حکر به میان نیاورده اند.ا11

فقه امامیه

در میان فقهای امامیه شیخ طوسی نیز راجع به حداکثر مدت اجاره بحث نموده است. وی در باب اجاره در مسأله دهم می گوید:

»جایز است عقد اجاره برای هر مدتی که متعاقدین می خواهند منعقد شود و اهل عراق هم همین عقیده را دارند. لیکن شافعی در این خصوص دو قول را مطرح نموده است: یکی اینکه جایز نیست مدت اجاره بیش از یک سال باشد و دیگری نظری است که ما هم قائل به آن هستیم و آن این است که در عقد اجاره جایز است مدت آن حتی بیش از یک سال باشد. البته قول سومی هم وجود دارد که حداکثر مدت اجاره 3 سال است و گفته شده که حداکثر مدت مساقات 2 سال است«.

شیخ طوسی این نظر را چنین بیان می کند:

»دلیل ما یکی اجماع است و دیگری اصل عملی جواز؛ زیرا ممنوعیت اجارة طولانی محتاج به دلیل است و دلیل ممنوعیت وجود ندارد.«

همچنین دلیل دیگر نظر ما، قول خدای تبارک و تعالی است که می فرماید:

»تاجرنی ثمانی حجج فان اتممت عشراً فمن عندک«، که این دلالت می نماید بر اینکه عقد اجاره می تواند برای مدت زمان بیش از یک سال منعقد شود«.ا12

حال بعد از بررسی نظر فقهای اسلامی به حقوق ایران برمی گردیم.

به طور کلی در حقوق موضوعة ایران، قانونگذار متعرض این موضوع نشده است ودر مورد اجاره طویل المدت هیچ نص قانونی یافت نمی شود که متعاقدین را ملزم به رعایت حداکثر مدت عقد اجاره نموده باشد. در ماده 2 مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب 27/10/1341 این چنین آمده است:

»املاک موقوفة عام، با در نظر گرفتن منافع وقف، به اجارة طویل المدت نود و نه ساله به زارعین همان موقوفه اجارة نقدی داده می شود…«ا13

در این ماده مشخص نیست که قانونگذار به چه منظور حداکثر مدت اجاره املاک موقوفه عام را 99 سال قرار داده است. در حقیقت اشاره به اجارة طویل المدت، که در حقوق فرانسه به اجاره 99 ساله مشهور است، در حقوق موضوعه ایران امری نو و کاملا جدید است. بدون شک نمی توان حداکثر مدت اجاره در حقوق ایران را به استناد ماده مذکور 99 سال تعیین نمود؛ زیرا، قانونگذار در مقام تعیین حداکثر مدت اجاره به صورت عام نبوده است؛ همچنین احتمالا قانونگذار تحت تأثیر مقررات راجع به اجارة طویل المدت در حقوق فرانسه، مدت 99 سال را برای اجارة اوقاف عام تعیین نموده است.

استاد جعفری لنگرودی در تعریف اجارة دراز مدت در »مبسوط در ترمینولوژی حقوق« می گوید:

»هر عقد اجاره که مدت آن زاید بر متعارف باشد؛ مانند، اجارة حمامها که در قدیم درازمدت بود و اجاره درازمدت موقوفات در قدیم که با تنزل حکومتها و نظام اجتماعی غالباً موجب تبدیل وقف به ملک می شد. اجاره 99 ساله از اقسام اجاره دراز مدت است«.ا14

و در مختصر ترمینولوژی حقوق این چنین گفته است:

»… در نکاح منقطع هم مدت نود و نه ساله معین می شود«.ا15

بعد از ذکر آنچه که در حقوق موضوعه و عبارت حقوقدانان ایران در خصوص اجارة 99 ساله وجود دارد، به این سؤال پاسخ می گوییم که آیا در حقوق ایران عقد اجاره می تواند برای مدت زمان طولانی حتی بیشتر از صد سال منعقد شود؟

در حقوق ایران به راحتی نمی توان به این سؤال پاسخ گفت. زیرا، حتی اگر ما مطابق اصل 167 قانون اساسی ملزم به رجوع به نظر مشهور فقهای امامیه باشیم، در آنجا هم پاسخی برای آن نمی یابیم. برای یافتن راه حل، چاره ای جز توسل به اصول حقوقی نیست. یکی از اصول مسلم حقوقی تفاوت آشکار میان حقوق راجع به انتفاع و حقوق راجع به مالکیت است. بنابراین برای اینکه مرز میان حق انتفاع و حق مالکیت مشخص شود، باید بنا بر طبیعت عین مستأجره برای هر کدام از آنها مدت زمانی معین شود که مستأجر حداکثر می تواند از آن منتفع گردد و با وجود آن عین مستأجره باقی بماند. زیرا یکی از شروط عقد اجاره بقاء عین مستأجره با استفاده از آن است. مثلاً اگر عمر مفید یک اتومبیل 20 سال است، اگر به مدت 30 سال اجاره داد شود، نمی توان این نوع عقد اجاره را صحیح دانست. ایرادی که باقی می ماند، راجع به اجاره زمین است که قابلیت انتفاع آن بسیار طولانی است. در جواب این سؤال که آیا اجارة زمین برای مدت 150 سال صحیح است باید بگوییم تا زمانی که نص قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، چاره ای جز صحیح دانستن این عقد نیست و در آخر هم ذکر می کنیم که به طور کلی این خلاء قانونی جز با وضع قانون پر نمی شود.

وضعیت خاص اجاره اشخاص

آنچه گفته شد تعیین حداکثر مدت عقد اجاره به طور کلی بود که شامل انواع اجاره ها از قبیل اجارة اشیاء، حیوان و انسان می شد. اما باید این نظریات را در خصوص اجارة اشخاص قدری تعدیل نمود. برعکس سایر اقسام اجاره، اجارة اشخاص دستخوش تغییر و تحول زیادی شده و گرایشهای عالی مکارم اخلاق در نزد صاحبان اندیشه موجب شده است تا برای حفظ حرمت و آزادی انسان تدابیری نو بیاندیشند و مانع از آن شوند عده ای طماع و دنیاپرست با استثمار عده ای دیگر آنان را در حصار کار دائمی قرار دهند. در دورانهای گذشته شاهد نظام برده داری بودیم که انسان را در ردیف اموال قرار می داد؛ اما پیشرفت فرهنگ و تمدن موجب شد تا به آزادی انسان بهای بیشتری داده شود که این امر از طریق تنظیم معاهدات و کنوانسیونهای بین المللی صورت گرفت و رفته رفته در حقوق داخلی کشورها نیز رسوخ پیدا کرد و موجب اصلاح و تدوین قوانین مدرن حقوق کار شد.

در حقوق ایران نیز مانند سایر نظامهای حقوقی، قانونگذار در این راستا تدابیری اندیشیده است که از جمله آنها می توان به مواد 959، 956، 541 قانون مدنی اشاره کرد.

ماده 959 مقرر می دارد:

»هیچ کس نمی تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجراء تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند«.

همچنین ماده 960 اشعار دارد:

»هیچ کس نمی تواند ازخود سلب حریت کند و یا در حدودی که مخالف قوانین و یا اخلاق حسنه باشد، از استفاده از حریت خود صرف نظر نماید.«

و سرانجام ماده 514 می گوید:

»خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی، برای انجام امر معینی«.

مفهوم قوانین امری فوق، این است که کلیة قراردادهای مخالف با این اصول باطل است و هیچ قدرت الزام آوری ندارند.

با این مقدمه روشن شد که در بسیاری از موارد، اجاره اشخاص تحت حاکمیت قوانین کار قرار می گیرد، که در سایر نظامهای حقوقی از جمله حقوق مصر و فرانسه نیز بر همین منوال است. ولی در هیچ کدام از این نظامهای حقوقی، حداکثر مدتی که شخص می تواند خود را در مقابل دیگران متعهد به انجام کاری سازد، مشخص نشده است. مواد مختلف قانون کار در خصوص تعیین ساعات روزانه کار، مرخصیها، تعطیلات، کار شبانه، کار اضافی، امکان فسخ قرارداد کار و امکان استعفاء در قراردادهای استخدام دولتی در جهت حفظ آزادی انسان تدوین شده است.

ا2- اجاره مؤبد

اگر عقد اجاره ای منعقد شود و طرفین عقد، مدت آن را برای همیشه قرار دهند، چنین قراردادی را عقد اجاره مؤبد می نامند. در موردی چنین عقدی، بهتر است در سه نظام حقوقی مصر، فرانسه و ایران به کنکاش بپردازیم.

ا1-2- اجاره مؤبد در حقوق مصر

حقوق مصر، عقد اجاره مؤبد را جایز نمی داند. همچنین اگر مدت عقد نسبتاً خیلی طولانی باشد، آن را در حکم عقد اجارة موبد می دانند.

اجارة در حکم مؤبد، عقدی است که مدت آن، بیشتر از عمر مفید عین مستأجره است و معمولا با بقاء عین می توان از آن استیفای منفعت کرد. بنابراین اگر عمر مفید یک اتومبیل 30 سال باشد و آن را به مدت 40 سال اجاره دهند، این را می توان در حکم عقد اجاره مؤبد دانست. در حالی که ممکن است همین مدت 40 سال برای عین مستأجره دیگری مثل منزل مسکونی در حکم مؤبد نباشد.

حال باید ببینیم که در حقوقدانان کشور مصر، عقد اجارة مؤبد را باطل می دانند یا اینکه ضمانت اجرای دیگری را برای آن در نظر می گیرند؟

نظر مشهور حقوقدانان مصر این است که عقد اجاره اگر مؤبد و یا در حکم آن باشد، باطل نیست؛ بلکه مدت آن به نظر قاضی (بنابر شرایط و اوضاع واحوال عین مستأجره تا اندازه ای که آن را از مؤبد بودن و یا در حکم مؤبد بودن خارج کند) تقلیل می یابد. ولی در هر صورت مدت آن از 60 سال بیشتر نخواهد بود. دلیل اصلی که به آن استناد می نمایند، همان دلیلی است که در مورد عقد حکر ذکر شد. در آنجا گفته شد از آنجا که مدت عقد حکر نمی تواند بیشتر از 60 سال باشد، بنابر این مدت عقد اجاره معمولی نمی تواند فراتر از 60 سال باشد. اما علت اینکه در عقد اجارة مؤبد قائل به بطلان نمی شوند و می گویند مدت تقلیل می یابد، این است که: مطابق ماده 999 قانون مدنی مصر اگر مدت عقد بیش از 60 سال تعیین شده باشد به 60 سال تقلیل می یابد. بنابراین لازم است که در عقد اجاره مؤبد (و عقد های در حکم آن نیز) مدت به 60 سال و یا بر حسب شرایط و اوضاع و احوال عین مستأجره به کمتر از آن تقلیل یابد.

بنابراین، از آنچه گفته شد نتیجه می گیریم که اگر عقد اجاره مؤبد باشد (یا مثلاً، مدت آن 100 سال باشد که این هم در حکم مؤبد است) عقد اجاره باطل نخواهد بود؛ بلکه عقد اجاره تا 60 سال جریان پیدا می کند و یا اینکه بر حسب اوضاع و احوال عین مستأجره به کمتر از 60 سال تقلیل می یابد که البته این امر بر عهده قاضی خواهد بود. بعد از انقضاء این مدت، هرکدام از طرفین عقد می توانند، با رعایت مواد مندرج درماده 563 قانون مدنی مصر (که بعداً توضیح آن خواهد آمد) به عقد اجاره پایان بخشند.ا16

در اینجا این سؤال پیش می آید که آیا با تقلیل مدت، میزان اجاره بها نیز کاهش می یابد؟ جواب این سؤال تا حدودی بدیهی به نظر می رسد. زیرا منظور حقوقدانان مصر از اجاره مؤبدی که قاضی صالح می تواند مدت آن را تقلیل دهد (بدون اینکه نیازی به بطلان آن باشد) عقد اجاره ای است که در آن، پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده است و بدیهی است هر چه مدت عقد کاهش یابد، تعهد مستأجر مبنی بر پرداخت مال الاجاره کاهش می یابد.ا17

ا2-2- اجارة مؤبد در حقوق فرانسه

اما رأی مشهور حقوقدانان فرانسوی این است که، اجاره مؤبد (و اجاره در حکم آن) باطل است، اما نظرات دیگری نیز وجود دارد. عده ای از حقوقدانان آن کشور معتقدند که اجارة مؤبد و اجاره در حکم آن، بیع است که ثمن آن به صورت دائم پرداخت می شود. بنابراین تعهدات بایع بر او حمل می شود و ضمان درک بعد از تسلیم برعهدة مشتری خواهد بود. این درحالی است که اگر آن را عقد اجاره بدانیم بر عکس نتایج فوق جریان خواهد یافت. عده ای دیگر معتقدند که عقد اجارة مؤبد صحیح است ولی مدت آن 99 سال خواهد بود که این حداکثر مدت اجاره در حقوق فرانسه است.ا18

ا3-2- اجاره مؤبد در حقوق ایران

در حقوق ایران، وضع اجارة مؤبد، قدری واضح تر است. از مفاد مادة 468 ق.م. بطلان اجارة دائمی استفاده می شود، اجاره ای که اگر مجاز می بود مرز میان بیع و اجاره را برهم می زد و آن دو را به هم نزدیک می ساخت.ا19 این ماده مقرر می دارد:

»در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والاّ اجاره باطل است.«

ا3- اجاره به مدت حیات موجر یا مستأجر

فرض مسأله در جایی است که پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد. بدیهی است که اگر این گونه نباشد عقد اجاره به دلیل مجهول بودن مورد معامله باطل خواهد بود.

نظر غالب در حقوق مصر این است که مدت اجاره می تواند به میزان حیات موجر یا مستأجر تعیین گردد و این نوع اجاره را نمی توان اجارة مؤبد و یا اجاره در حکم مؤبد دانست. بنابراین عقد اجاره برای موجر لازم الاجرا خواهد بود. اگر مدت اجاره به مدت حیات مستأجر تعیین شده باشد و اگر در این مدت موجر فوت کند، تعهدات او به وراث منتقل می گردد و آنان می بایست تا هنگام فوت مستأجر به عقد اجاره پایبند باشند. عقد اجارة مذکور فقط با فوت مستأجر منفسخ می گردد و همچنین اگر مدت عقد اجاره برای حیات موجر تعیین شده باشد، عقد اجاره در صورت فوت مستأجر به وراث او منتقل می شود و بر آنان لازم الرعایه خواهد بود. فقط با فوت موجر عقد منفسخ می شود؛ ولی در همه حالات نباید مدت اجاره از 60 سال تجاوز نماید. علت اینکه عقد اجاره به مدت حیات موجر و یا مستأجر مؤبد نیست این است که حیات انسان را می توان موقت دانست.ا20

در حقوق فرانسه، نص صریحی در این خصوص وجود ندارد؛ اما حقوقدانان آن کشور اجاره به مدت حیات موجر یا مستأجر را صحیح می داند که البته این مدت در هر صورت نمی تواند از 99 سال تجاوز نماید.ا21

در حقوق ایران نیز، این مسأله همانند مسائل پیشین مسکوت مانده است؛ اما بعضی از حقوقدانان معتقدند که این نوع اجاره باطل است. دلیل آنان ماده 468 ق.م. است که می گوید:

»در اجارة اشیاء مدت اجاره باید معین شود والاّ اجاره باطل است.«

اجاره به مدت حیات موجر یا مستأجر را نمی توان دارای مدت معین دانست لذا عقد اجاره باطل خواهد بود.ا22

اما به سادگی نمی توان این نظر را پذیرفت؛ زیرا همچنان که قبلاً گفتیم هدف از تعیین مدت درعقد اجاره، معلوم و معین نمودن مورد معامله است و ذکر مدت، وسیله ای است که ما را به این هدف می رساند. حال اگر در عقد اجاره، پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال مشخص شده باشد و با وجود این مدت اجاره را تا زمانی که موجر با مستأجر حیات دارد قرار دهند نمی توان چنین قراردادی را به خاطر جهل به مورد معامله باطل دانست.

در حقوق مصر و فرانسه، عدم بطلان عقد اجاره ای که مدت آن به میزان حیات موجر و یا مستأجر تعیین شده است با اصول حقوقی آن دو نظام حقوقی سازگار است. ولی در حقوق ایران، عقد اجاره، عقدی تملیکی شناخته شده است؛ بنابراین هنگام انعقاد عقد، باید مقدار منفعت تملیک شده مشخص شود. از آنجا که حیات موجر و مستأجر را نمی توان هنگام انعقاد عقد مشخص نمود. پس نمی توان به طور دقیق مقدار منفعت تملیک شده را تعیین نمود، به همین خاطر است که در حقوق ایران عقد اجاره ای که مدت آن به میزان حیات موجر یا مستأجر تعیین شده است، باطل است.

ا4 - مدت اجاره تا زمانی که مستأجر مالک مورد اجاره شود.

حقوقدانان کشور مصر معتقدند که اگر مدت عقد اجاره تا زمانی تعیین شود که مستأجر با پرداخت ثمن عین مستأجره مالک آن شود، چنین عقدی صحیح خواهد بود. این عقد با انتقال مالکیت عین مستأجره به مستأجر به پایان می رسد. علاوه بر آن، موت مستأجر نیز می تواند این عقد اجاره را به پایان برساند. زیرا در عقد اجاره شرط شده بود که مدت آن زمانی است که مستأجر مالک عین مستأجره شود و بدیهی است که با فوت او این امر غیرممکن می گردد. همچنین با انقضاء مدت 60 سال، عقد اجاره به پایان می رسد؛ زیرا که این مدت حداکثر مدت عقد اجاره در حقوق مصر است.ا23

حقوقدانان آن کشور به علت صحیح بودن چنین عقدی اشاره نمی کنند؛ ولی روشن است که آنان وقتی که اجارة مؤبد را باطل نمی داند (بلکه مدت آن را به 60 سال و یا کمتر از آن تقلیل می دهند)، به طریق اولی چنین عقدی که مدت آن اجمالا مضبوط است را صحیح می دانند و شاید بتوان این عقد را شبیه موردی دانست که مدت عقد تا زمان حیات مستأجر است .

درحقوق فرانسه راجع به این مسأله به صراحت بحث نشده است و این بستگی به این دارد که ببینیم آیا در حقوق این کشور عقد اجاره به مدت حیات مستأجر صحیح است یا خیر. اگر صحیح باشد می توان چنین عقدی را نیز صحیح دانست و اگر عقد اجاره به مدت حیات مستأجر صحیح نباشد، چنین عقدی نیز صحیح نمی باشد؛ ولی درهر صورت مدت آن نمی تواند بیشتر از 99 سال باشد.ا24

در حقوق ایران، داوری در این خصوص قدری مشکل است ولی مانند حقوق فرانسه موضوع بستگی به این دارد که آیا ما اجاره به مدت حیات مستأجر را صحیح بدانیم یا خیر. قبلاً گفتیم که درحقوق ایران اجاره، عقدی تملیکی است و هنگام انعقاد آن لازم است مقدار منفعت تملیک شده مشخص باشد. پس اگر مدت عقد اجاره تا زمانی که مستأجر تمکن پیدا کند و عین مستأجره را بخرد تعیین شود، در این حالت مقدار منفعت تملیک شده مجهول است. به همین خاطر باید اعتراف کرد که درحقوق ایران چنین عقد اجاره ای باطل است.

ا4- بقاء عقد اجاره به خواست موجر یا مستأجر. گاهی ممکن است که مدت عقد اجاره به این صورت تعیین شود که این عقد زمانی که موجر یا مستأجر بخواهد و یا تا زمانی که مستأجر اجاره بها را پرداخت می نماید همچنان ادامه داشته باشد. حقوقدانان کشور مصر قسم سوم از این مسأله را عقد اجارة دارای شرط فاسخ می دانند. در هرکدام از موارد معتقدند که عقد اجاره صحیح است، ولی با موت هرکدام از متعاقدین که فسخ اجاره به میل و ارادة اوست عقد پایان می یابد.

در قانون مدنی فعلی مصر، نص صریحی در این خصوص وجود ندارد. ولی ماده 760 لایحة مقدماتی قانون مدنی که جای خود را به قانون مدنی فعلی مصر داده است، مقرر می داشت:

»اگر در عقد اجاره ای شرط شود که عقد اجاره تا زمانی که مستأجر مال الاجاره می پردازد دوام دارد، این نوع عقد اجاره در حکم عقد اجاره ای است که مدت آن، زمان حیات مستأجر تعیین شده است.«

لازم به ذکر است که در هر صورت مدت اجاره در این مورد نیز بیشتر از 60 سال نخواهد بود.ا25

در حقوق فرانسه، نص صریحی در این خصوص وجود ندارد. ولی دادگاه استیناف پاریس این چنین حکم نموده است که اگر موجر متعهد شده باشد که مستأجر را تا زمانی که می خواهد در عین مستأجره باقی بگذارد، در این صورت حقی برای مستأجر ایجاد شده است که می تواند در عین مستأجره باقی بماند، تا زمانی که او می خواهد و یا تا زمانی که فوت کند.

بعضی از حقوقدانان معتقدند که این امر بستگی به قصد متعاقدین دارد. بنابراین اگر مشخص شود که ارادة بقا در عین مستأجره حتی به ارث منتقل می شود، این عقد نیز صحیح است ولی مدت آن از حداکثر مدت مقرر در عقد اجاره تجاوز نخواهد کرد. اما اگر چنین قصدی احراز نشود، اراده بقا در عین مستأجره به ارث منتقل نمی شود. البته در این خصوص نظر سومی هم وجود دارد که موجر یا مستأجر می خواهد چنین عقد اجاره ای در حکم اجارة بدون قید مدت باشد.ا26 دادگاه های استیناف مصر در مورد عقد اجاره ای که مدت آن معین نشده و شرط شده است که عقد اجاره تا زمانی که مستأجر مال الاجاره می پردازد، باقی باشد حکم به صحت داده اند. این عقد تا زمانی که مستأجر عمل به شرط می کند ادامه دارد و با رعایت موارد قانونی مبنی بر اعلام فسخ به طرف قرارداد، پایان می یابد.ا27

اما در حقوق ایران همانند موارد قبلی نمی توان چنین عقد اجاره ای را صحیح دانست. زیرا گفته شد که در حقوق ایران عقد اجاره، عقدی تملیکی است. هنگام انعقاد آن باید مقدار منفعت تملیک شده معین باشد و از آنجا که اجاره ای که مدت آن به اراده یکی از متعاقدین بستگی دارد مقدار منفعت تملیک شده قابل تعیین نیست. پس چنین عقد اجاره ای باطل خواهد بود.

نتیجه گیری:

ا1- اختیار متعاقدین در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره، امری است که قانونگذار ایران به کلی راجع به آن بحث ننموده است. ولی در حقوق مصر و فرانسه موادی چند راجع به آن وضع شده است. مثلاً در حقوق فرانسه حداکثر مدت اجاره 99 سال است و در بعضی از انواع اجاره ها حداقل مدت نیز مشخص شده است؛ مثل عقد اجارة طویل المدت که حداقل مدت آن 18 سال است. در حقوق مصر، مدت عقد حکر که معادل اجاره طویل المدت در حقوق فرانسه است را حداکثر60 سال تعیین نموده اند. در حقوق مدنی ایران، برای تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره چاره ای جز توسل به اصول مسلم و کلی حقوق نیست. می دانیم یکی از شرایط عقد اجاره، بقای عین در صورت انتفاع از آن است. بنابراین با توجه به ماهیت عین مستأجره ممکن است حداکثر مدت اجاره متفاوت باشد. گاهی اجاره عینی برای مدت 10 سال آن را در حکم اجاره مؤبد قرار می دهد و چنین اجاره ای باطل است. گاهی اجارة زمین برای مدت 100 سال و یا بیشتر در حقوق ایران امکان پذیر است. این امر را باید به عهدة حاکم واگذار نمود تا با توجه به ماهیت و طبیعت اعیان مختلف، حداکثر مدت اجارة را مشخص نماید.

ا2- درحقوق مدنی ایران عقد اجاره، عقدی تملیکی است. پس در هنگام انعقاد عقد باید مقدار منفعت تملیک شده معلوم و معین باشد. حتی در عقد اجاره عهدی، که موجر متعهد می شود استفاده از عین مستأجره را (که اوصاف آن معین شده است) برای مستأجر فراهم نماید، باید مقدار منفعت را تعیین نمود. در این مورد با تسلیم عین مستأجره، تملیک منافع حاصل می شود. بنابراین بر خلاف دو نظام حقوقی مصر و فرانسه که عقد اجاره را عمدی می دانند، تعیین مدت به میزان حیات موجر، مستأجر یا شخص ثالث و یا تا زمانی که مستأجر اجاره بها پرداخت می کند امکان پذیر نیست و عقد اجاره باطل است. همچنین است حالتی که مدت عقد اجاره، موکول به خواست موجر یا مستأجر باشد و یا تا زمانی که مستأجر مالک عین مستأجره شود.

پی نوشتها:

* عضو هیأت علمی و معاون تحصیلات تکمیلی دانشکده حقوق دانشگاه امام صادق علیه السلام.

1- Malaurie, Ph-et Aynes L, "Cours de droit civil" ,2 ed., Paris, 1989, pp. 303.

ا2- عبدالرزاق احمد سنهوری »الوسیط« جلد 6، ص 141.

ا3- برای اطلاعات بیشتر در خصوص عقد حکر رجوع شود به »عقد الایجار« نوشتة دکتر عبدالرزاق احمد سنهوری، بیروت، احیاءالتراث العربی، ص 201.

ا4- عبدالرزاق احمدسنهوری »الوسیط« جلد، قسمت اول، ص 144.

5- Collart Dutilleul, F et Delebecque, Ph "Contrats civils et commerciaux", 2 ed., Paris, 1991, Pp 274.

ا6- عبدالرزاق احمد سنهوری، عقدالایجار، بیروت، لبنان، احیاء تراث عربی، ص 201.

7 - Malaurie. Ph, Aynes. L"Cours de droit civil" pp. 283.

8 - Malaurie. Phet Aynes. L."Cours de droit civil" PP. 383.

ا9- رأیی از شعبة حقوقی دیوان کشور فرانسه صادر شه (به تاریخ 24 اوت 1957 شماره 326. I . 57 ) که می تواند تفاوت عقد اجاره طویل المدت را از عقد اجاره معمولی مشخص نماید. در این رآی آمده است:

»شخصی زمین خود را به کمپانی راه آهن اجاره داد به مدت 97 سال. رأی دادگاه بدین صورت بوده که ادارة ثبت نمی تواند این عمل حقوقی را اجارة طویل المدت بداند. زیرا در اجارة طویل المدت مشخصات زیر لازم است:

مدت طولانی قرارداد، 2- مال الاجارة اندک ، 3- تعهد مربوط به پرداخت هزینه های اصلاح زمین توسط مستأجر، 4- عدم امکان فسخ قرارداد به خواست مستأجر، 5- امکان واگذار نمودن زمین به دیگری، 6- امکان اجاره دادن و یا رهن گذاردن آزادانة حقوق انتفاعی«.

اینها همه عناصری هستند که در عقد اجاره معمولی موجود نمی باشند… در نتیجه در این اجاره شخصی که زمین خود را به کمپانی راه آهن اجاره داده صراحتاً تمامی حقوق راجع به مالکیت زمین را برای خود حفظ نموده، میزان اجاره بهای سالانه متناسب است با ارزش منفعت موردنظر. ارزش اصلاحات اگر با انقضاء مدت موجود باشد بایستی با نظر کارشناس به مستأجر عودت داده شود و سرانجام مدت قرارداد همان مدت مقرر است که کمپانی در آن مدت فقط حق انتفاع از عین مستأجره را داراست.

- Malaurie. Phet Aynes. L."Cours de droit civil" PP. 384.

ا10- مصطفی الخن، مصطفی البغا، الفقه المنهجی علی مذهب الامام شافعی (تهران: نشر احسان، چاپ اول، 1376) جلد سوم، ص 128

ا11- محمد امین مشهور به ابن عابدین، حاشیه رد المختار، ج 6، ص 32.

ا12- محمدبن حسن طوسی، کتاب الخلاف (تهران: انتشارات رنگین. 1377 ه. . ق) جلد اول، ص 712.

ا13- ناصر کاتوزیان، عقود معین، 1، ص .

ا14- محمد جعفر جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق (تهران: گنج دانش، 1378) چاپ اول، ج 1، ص 123.

ا15- محمد جعفر جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، (تهران: گنج دانش، 1367) ص 7.

ا16- عبدالرزاق احمد سنهوری، الوسیط، جلد 6، ص 141.

ا17 - مرجع پیشین، ص 142.

18 - Planitol et Ripert:Traite paratiquee de droit civil Francails" 2 ed. Tome 2. Paris 1952. N 1669.

ا19 - ناصر کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص 353.

ا20- عبدالرزاق احمد سنهوری، الوسیط، جلد شش، ص 145.