تداوم کاهش قیمت مسکن با اجرای صحیح مالیات‌های تنظیمی

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، بانک مرکزی روز گذشته گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه سال 1398 منتشر کرد. بر اساس این گزارش، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه سال1398، به 2.8 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 15.3 و 73 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در شهریورماه امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 12.7 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2.8درصد کاهش و 56.5 درصد افزایش نشان می دهد. صادر شده توسط شهرداری های کشور در زمستان 97 را منتشر کرد.

بعد از یک دوره دو ساله که بازار مسکن با افزایش شدید قیمت ها رو به رو بود، نشانه هایی از ثبات قیمت ها در این بازار مشاهده می شود. کاهش بیش از 70 درصدی معاملات مسکن در شهر تهران و کاهش اندک قمیت ها گواه این ماجراست. این کاهش اندک قیمت ها را باید در خروج بعضی از تقاضاهای سرمایه ای از بازار مسکن دانست.

ماجرا از این قرار است که بازار مسکن با دو نوع تقاضا مواجه است. تقاضای اول تقاضای مصرفی است که برای رفع نیاز طبیعی و اولیه خود به مسکن در این بازار حضور می یابد. تقاضایی که در چند سال اخیر در بازار خرید مسکن بسیار کمرنگ شده و بنا بر بررسی داده های آماری سهم این نوع تقاضا در چند سال اخیر به کمتر از سی درصد رسیده است. این نوع تقاضاها به ناچار رفع نیاز خود را عمدتا در بازار اجاره جست و جو می کنند.

نوع دیگر تقاضا، تقاضای سرمایه ای است. تقاضایی که به دلیل ریسک پایین و منفعت بالای بازار مسکن برای حفظ سرمایه خود و استفاده از افزایش قیمت ها در این بازار حضور می یابد. بخشی از تقاضاهای سرمایه ای، مربوط به سفتهبازانی است که انتظار سودهای کلان در کوتاه مدت را دارند. این افراد در دورانی که قیمت ها شروع به صعود می کند اقدام به خرید نموده و در هنگام اوج قیمت ها با فروش واحدهای خود سود سرشاری را نصیب خود می کنند. کاهش قیمتی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می شود را باید در خروج این دسته تقاضاهای سرمایه ای باید دانست. زیرا بازار مسکن از لحاظ افزایش قیمت به اوج خود رسیده و این افراد که دنبال منفعت های کوتاه مدت هستند، به سمت سایر بازار ها هجوم می آورند.

در این شرایط دولت می تواند از ابزارهای تنظیمی خود استفاده کرده و شرایطی را ایجاد کند تا سهم تقاضاهای سرمایه ای را از این بازار کاهش پیدا کند. افرادی که سرمایه های بسیاری را در بازار مسکن منجمد کرده و در بلندمدت زیانی را متوجه سرمایه خود نمی بینند.

در این صورت است که می توان امیدوار بود ثبات بازار مسکن ثبات پایداری شده و حتی کاهش قیمت ها و واقعی تر شدن آن ها اتفاق بیفتد. برای این امر لازم است دو مالیات تنظیمی بازار مسکن یعنی مالیات بر عائدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی با نرخ موثر، هر چه سریعتر اجرا گردد.

در صورت اخذ مالیات سنگین بر واحدهایی که خالی نگه داشته شده اند، مالکان این واحدها مجبور به عرض آن ها در بازار خرید یا اجاره مسکن خواهند شد. لازم به ذکر است مجلس طرح مالیات بر خانه های خالی را به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 94 تصویب کرد. بر اساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. در همین راستا، مجلس در تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه 94، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. اما پس از گذشت بیش از سه سال از پایان مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه مهم و ضروری هنوز این سامانه تکمیل نشده و خسارات بسیاری بر مردم و بخصوص مستاجرین وارد شده است. لازم به ذکر است علاوه بر ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نرخ این مالیات نیز باید افزایش یابد تا قدرت اثرگذاری داشته باشد.

یکی دیگر از ابزارهای دولت برای کنترل بازار مسکن وضع مالیات بر عائدی سرمایه (CGT)  است. بر اساس این این مالیات که قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است دولت ها درصدی از ما به تفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

طرح پیشنهادی برای اجرای مالیات بر عائدی سرمایه در بخش مسکن سال گذشته توسط بعضی از نمایندگان مجلس مطرح شد، ولی قرار بود توسط دولت لایحه ای در این رابطه ارائه شود که هنوز این اتفاق نیفتاده است.

در پایان باید گفت اگر دولت به دنبال کاهش واقعی قیمت ها در بازار مسکن است باید به صورت هوشمند، مناسبات بازار مسکن را تنظیم نماید. یعنی علاوه بر برنامه ریزی برای تولید مسکن و خانه دار شدن اقشار متوسط و متوسط به پایین، با اجرای صحیح مالیات های تنظیمی اجازه فعالیت به سوداگران و محتکران بازار مسکن ندهد.