خانه‌های خالی راهی بازار می‌شود؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از جام جم، محمد اسلامی در این زمینه گفته است: با همکاری سازمان امور مالیاتی، شناسایی خانه‌های خالی انجام و نسبت به اخذ مالیات از خانه‌های خالی اقدام خواهد شد. در نظر داریم تا منابع حاصل از این طرح را به سمت ساخت‌وساز و تولید و عرضه مسکن هدایت کنیم. وی مشکل خانه‌های خالی را مربوط به کلانشهرها دانست و گفت: سیستم نرم‌افزاری تهیه شده و مهم این است که سازمان امور مالیاتی از آن بهره‌برداری لازم را داشته باشد و دیگر دستگاه‌ها و نهادها نیز همکاری مناسب را با سازمان امور مالیاتی در این زمینه داشته باشند. هم‌اکنون 5/2 میلیون خانه در سراسر ایران، خالی و بدون سکنه است؛ خانه‌هایی که عباس آخوندی وزیر پیشین راه و شهرسازی از حبس شدن سرمایه‌ای 250 میلیارد دلاری در آنها سخن می‌گفت. ارزش نقدینگی قفل‌شده در این خانه‌های خالی بیش از 2000 هزار میلیارد تومان برآورده می‌شود، یعنی بیشتر از حجم نقدینگی کل اقتصاد ایران. تعداد خانه‌های خالی در چند سال اخیر در حالی حدود دو برابر شده که کشورمان با کمبود سالانه 700 هزار واحد مسکونی روبه‌رو است. معضل خانه‌های خالی در ایران درحالی به‌طور مرتب در حال پررنگ‌تر شدن است که ابزار مالیاتی برای مسدود کردن راه سوداگران مسکن از سوی مجلس پیش‌بینی شده اما دولت آن را تاکنون اجرا نکرده است. موضوع وقتی قابل تأمل‌تر است که بدانیم بیش از 57 درصد از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در هفت استان تهران، اصفهان، خراسان‌رضوی، فارس، آذربایجان‌شرقی، البرز و خوزستان توزیع شده‌ که مراکز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند. این نحوه توزیع نشان می‌دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند که انگیزه کافی برای احتکار آنها وجود دارد.

تاخیر 4ساله

برای حل مشکل خانه‌های خالی و جلوگیری از افزایش واحدهای مسکونی بدون سکنه در کشور، قانونی موسوم به مالیات بر خانه‌های خالی در سال 94 به تصویب رسید که تاکنون اجرا نشده است. این قانون ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که براساس آن، خانه‌های خالی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر از سال دوم به بعد به‌طور پلکانی مشمول پرداخت مالیات خواهند شد. میزان این مالیات در سال نخست، نصف مالیات بر اجاره، در سال دوم معادل مالیات بر اجاره و در سال سوم 5/1 برابر مالیات بر اجاره خواهد بود.

 بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که در تیرماه سال 1394 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد به‌صورت پلکانی مشمول پرداخت مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. لازمه اجرای این ماده ایجاد سامانه ملی املاک است، بر همین ‌اساس مجلس طی تبصره 7 ماده 169 مکرر همین قانون، وزارت راه، مسکن و شهرسازی را موظف کرد حداکثر تا شش ماه بعد از تصویب قانون، یعنی تا بهمن 94 «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.

لازم به ذکر است افزایش تعداد خانه‌های خالی در سال‌های اخیر کاملا مشهود است؛ واحدهایی که عمدتا در مناطق گران‌قیمت قرار گرفته‌اند و به امید افزایش بیشتر قیمت‌ها نه در بازار خرید و فروش مسکن عرضه شده و نه اجاره داده می‌شود. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور دو میلیون و 580 هزار واحد است. این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، یک میلیون و 600 هزار واحد بوده است.

در شرایط فعلی خانه‌های خالی بیش از 11 درصد از کل واحدهای کشور را به خود اختصاص داده است. در شهرهای بزرگ و پرتقاضا این ماجرا غم‌انگیزتر است، برای مثال در تهران در حالی که یک میلیون و 800 هزار خانواده مستاجرند، 490 هزار واحد خالی وجود دارد.

نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در ایران کم‌اثر است

‌گرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌های خالی، کسب درآمد مالیاتی نیست. اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای به دست آوردن معیاری جهت هزینه - فایده کردن وضع آن اهمیت دارد.

بر اساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات رقمی معادل 320 میلیارد تومان است.

دلیل اصلی پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر، اختلاف قابل توجه ارزش اجاری تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است که حدود یک سوم ارزش اجاری روز برآورد می‌شود و در صورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به 900 میلیارد تومان افزایش خواهد یافت.

در همین راستا مهدی غلامی، کارشناس مسکن گفت: نرخ پایین و کم‌اثر مالیات بر خانه‌های خالی به‌گونه‌ای است که در صورت عزم وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور و شناسایی خانه‌های خالی، پرداخت این مالیات هزینه چندانی برای مالکان نداشته و آنها به احتکار این واحدها ادامه خواهند داد، بنابراین ضروری است همزمان با تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به نرخی مؤثر تغییر پیدا کند.

غلامی یکی از چالش‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی را شیوه شناسایی واحدهای خالی دانست و گفت: این امر با تدابیری قابل حل است. در شرایط فعلی شناسایی واحدهای خالی و اثبات خالی بودن خانه‌ها به عهده دولت است، این در حالی است که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی و مشخص شود مالک هر واحد مسکونی کیست، در این صورت مالیات بر خانه‌های خالی به‌راحتی قابلیت اجرا دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: در این صورت افرادی که واحدهای مازاد دارند، باید اثبات کنند که واحدهای مازاد خود را خالی نگه نداشته‌اند. یعنی واحدهای مازاد افراد خالی تلقی می‌شود و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است مگر این‌که مالکان آنها قراردادهای اجاره را به سازمان امور مالیاتی ارائه کنند.

نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در کشورهای پیشرفته

تجربه کشورهای پیشرفته در اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و آمریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌اند به شکلی که این کشورها دارای نرخ خانه‌های خالی پایین‌تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند.

به عنوان مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل 3 درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌های خالی معادل 7 درصد دارای نرخی پایین‌تر از متوسط کشورهای اروپایی است. علت موفقیت این کشورها، وضع نرخ بالای مالیات بر خانه‌های خالی است.

مثلا در برخی ایالات آمریکا مالیاتی معادل 10 درصد ارزش ملک بر خانه‌های خالی وضع شده است که باید به صورت سالانه پرداخت شود. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان یک سال (12 ماه) خالی ثبت شوند. در اسپانیا نیز مالیات بر خانه‌های خالی روزانه 9 یورو است. در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان 12 یورو در روز افزایش خواهد یافت.

در انگلستان واحدهای مسکونی که تا 6 ماه خالی باشند، مشمول 50‌درصد مالیات می‌شوند و بعد از 12 ماه این مالیات به 100 درصد می‌رسد. مبنای این مالیات، ارزش منطقه‌ای قیمت مسکن است. در اسکاتلند هم خانه‌هایی که یک سال خالی باشند تا 100 درصد مشمول مالیات ارزش منطقه‌ای قیمت مسکن می‌شوند. در فرانسه پایه مالیات بر خانه‌های خالی تا سال اول 5/12 درصد ارزش ملک و در سال دوم 25 درصد است. در کانادا اقشار جامعه باید اطلاعات خود را در سیستم سازمان مالیات وارد کنند، در صورتی که عمدا خانه‌های خالی خود را مخفی کنند، علاوه بر مالیات جریمه‌ای معادل ده هزار دلار به ازای هر روز خالی بودن خانه دریافت می‌شود.

اما محاسبات نشان می‌دهد  رقم مالیات بر خانه‌های خالی در ایران، سالانه رقمی بین پنج تا ده میلیون تومان خواهد شد. بنابراین طبیعی است با رشد روزافزون قیمت مسکن، صاحبان خانه‌های خالی ترجیح می‌دهند همچنان این خانه‌ها را خالی نگه دارند و مالیات را هم بپردازند زیرا سود تاخیر در فروش مسکن تا 10برابر نرخ مالیات آن خواهد بود.