عملیات ضدتورمی در املاک انگلیس

بر اساس گزارشی از فایننشال تایمز، موسسه خدمات مالی و بانکی «اچ‌‌‌اس‌‌‌بی‌‌‌سی» در نامه‌‌‌ای به کارگزاران در 8 ژوئن اعلام کرد که در حال کاهش دامنه وام‌‌‌های مسکن جدید و خرید-اجاره است که از طریق کارگزاران ارائه می‌شود. موسسات مالی دوشنبه 5 ژوئن با افزایش نرخ در بسیاری از وام‌‌‌های خود به بازار باز‌می‌‌‌گردند.

دومین وام‌‌‌دهنده بزرگ وام مسکن انگلستان، «نیشن‌‌‌واید»، نرخ‌های خود را در 9 ژوئن به‌روز کرد و نرخ وام‌‌‌های مسکن ثابت را تا 25/ 0‌درصد افزایش داد.

سایر وام‌دهندگان، از جمله هالیفاکس، انجمن ساخت‌‌‌وساز مونموث‌‌‌شایر و انجمن ساخت‌‌‌وساز وست‌‌‌بروم، نیز این هفته وام‌‌‌های خود را مجددا قیمت‌گذاری کردند.

به گزارش رویترز، پس از اینکه رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده انگلستان (نرخ تورم) به 7/ 8‌درصد در آوریل رسید و با جهش در بازده اوراق قرضه همراه شد، برخی از وام‌‌‌دهندگان مسکن ماه گذشته پیشنهادهای وام خود را کاهش دادند، یا قیمت‌گذاری مجدد داشتند. تورم بالاتر از پیش‌بینی‌‌‌ها باعث شده است تا انتظارات به این صورت شکل بگیرد که نرخ‌های بهره در اواخر امسال به اوج 5/ 5‌درصد خواهد رسید.

تحلیلگران کپیتال اکونومیکس در این زمینه می‌‌‌گویند، افزایش دوباره نرخ بهره بانکی می‌تواند باعث افت مجدد در بازار مسکن بریتانیا شود و به طور بالقوه نرخ وام مسکن را تا پایان 2023 به قله مشابه پاییز گذشته بازگرداند. «نیشن‌‌‌واید»، هفته گذشته از کاهش 5/ 0 درصدی ماهانه قیمت مسکن در آوریل و کاهش 7/ 2 درصدی سالانه خبر داد.

به دنبال این تحرکات در بازار وام مسکن، وام‌‌‌دهندگانی از جمله سانتاندر و آکورد، هفته گذشته قیمت‌ها را افزایش داده‌اند. هزینه‌‌‌ها در پی آمار رسمی ماه گذشته که تورم هسته همچنان بالا در بریتانیا را نشان می‌‌‌داد، افزایش یافته است. این امر انتظارات بازار را برای بازه زمانی که بانک انگلستان، بانک مرکزی این کشور، به افزایش نرخ بهره ادامه خواهد داد، تغییر داد.

آنیشا بوریج، سرپرست تحقیقات در شرکت مشاوره املاک همپتونز، در این زمینه می‌‌‌گوید، نرخ وام مسکن حدود 5 درصد، در نقطه حساسی قرار دارد. طبق گزارش سایت مالی «مانی‌‌‌فکتز» نرخ وام‌‌‌های پنج ساله به طور متوسط از 97/ 4‌درصد در ابتدای ماه مه در حال حاضر تا 41/ 5‌درصد افزایش یافته است. در همین بازه زمانی‌، متوسط نرخ وام‌‌‌های ثابت دوساله در 9 ژوئن از 26/ 5‌درصد به 83/ 5‌درصد افزایش داشت.

افزایش نرخ وام مسکن، مبلغ وام موردنیاز خریداران احتمالی را افزایش می‌دهد، به‌‌‌ویژه آنهایی که تلاش می‌کنند به نردبان خانه‌دار شدن پا بگذارند. بر اساس گزارشی از «نیشن‌‌‌واید»، در سه ماه اول سال اقساط وام مسکن خریداران خانه اولی تا 37‌درصد از درآمد قابل تصرف (درآمد پس از کسر مالیات) خانواده‌‌‌های انگلیسی افزایش یافته است، که بالاترین نسبت ثبت‌شده از 2008 است.

جان انیس، مدیر اجرایی املاک چسترون معتقد است خریداران خانه اولی در بازار املاک انگلیس با مشکل مواجه شده‌‌‌اند؛ خریداران کمتری با سپرده‌‌‌های کوچک در بازار وجود دارند و بازار را سرمایه‌گذاران بین‌المللی، خریداران نقدی و کسانی که از کمک مالی والدین برخوردارند، قبضه کرده‌‌‌اند.

افزایش هزینه‌‌‌های وام‌‌‌ به تمکن مالی میلیون‌‌‌ها مالک خانه نیز ضربه می‌‌‌زند که ناچارند پس از پایان قرارداد فعلی، با نرخ‌های بالاتر وام خانه خود را مجددا رهن کنند. داده‌‌‌های بانک انگلستان نشان می‌دهد که در طول سال‌جاری، حدود 430‌هزار خانوار نیاز به تامین مالی مجدد دارند. اندرو ویشارت، اقتصاددان ارشد املاک در موسسه مشاوره کپیتال اکونومیکس، می‌‌‌گوید اکنون بیشتر از هر زمان دیگری نگرانی‌ها از معوقات افزایش یافته است.

افزایش هزینه‌‌‌های وام مسکن اثر کاهشی بر بازار مسکن داشته است. طبق داده‌‌‌های بانک انگلستان، تاییدیه‌‌‌های وام مسکن در آوریل به 48.690 کاهش داشته است، که کمتر از نصف اوج خود در نوامبر 2020 بوده است و 26‌درصد نسبت به ماه مشابه در 2019، قبل از همه‌گیری کرونا، کاهش یافته است. قیمت مسکن بر اساس رصد بیشتر شاخص‌‌‌ها در حال کاهش است. به گزارش «نیشن‌‌‌واید» در مه، قیمت مسکن به طور سالانه 4/ 3‌درصد کاهش داشته است که بزرگ‌ترین کاهش از سال 2009 محسوب می‌شود.

کاپیتال اکونومیکس پیش‌بینی کرده است که قیمت مسکن تا اواسط 2024 می‌تواند کاهش 8 درصدی دیگری نیز داشته باشد و تغییر اخیر در نرخ‌های وام مسکن این سناریو را محتمل‌‌‌تر کرده است. شرکت خدمات مالی و تجاری مودیز در گزارشی که 8 ژوئن منتشر کرد از احتمال کاهش 10 درصدی قیمت مسکن در انگلستان طی دو سال خبر داد و علت آن را تورم بالا و افزایش اخیر نرخ‌های وام اعلام کرد.

 آنا بوریج در این زمینه می‌‌‌گوید، اعتماد بازار عامل کلیدی در تعیین قیمت مسکن است و قابل پیش‌بینی است که تحت‌تاثیر تورم قرار خواهد گرفت.

نظرسنجی‌‌‌ها از کاهش تقاضای خریداران و قیمت مسکن در ماه مه خبر می‌دهند. گرچه سرعت کاهش در مقایسه با ماه‌‌‌های گذشته کاهش یافته است، موسسه سلطنتی نقشه‌‌‌برداران حرفه‌‌‌ای هشدار داده است که افزایش بیشتر نرخ بهره بانک مرکزی انگلستان احتمالا روندهای مثبت را متوقف خواهد داد.

با این‌‌‌حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند بازار به اندازه دوران بحران مالی سقوط نخواهد کرد. بر اساس داده‌‌‌های رسمی دفتر آمار ملی، قیمت مسکن در فاصله نوامبر 2007 و آوریل 2009، کاهش 5/ 17 درصدی داشته است و تنها در 2014 توانست به سطح قبل از بحران بازگردد. در این شرایط انتظار می‌رود قیمت مسکن توسط عواملی حمایت شود، که رونق در بازار کار، کمبود عرضه بی‌سابقه مسکن و چشم‌‌‌انداز اقتصادی رو به بهبود، از جمله آنها هستند.

طبق تازه‌ترین آمار رسمی، نرخ بیکاری در انگلستان، با بیش از یک میلیون مازاد شغل به کمترین میزان خود از زمان شروع ثبت آن در 1971 نزدیک شده است.

علاوه بر این، گزارش بانک مرکزی انگلستان در ماه مه نشان داد که دیگر انتظار ندارد درآمد واقعی خانوارها کاهش داشته باشد، چراکه قیمت بنزین به شدت از اوج خود در اوت افت کرده است و احتمال وقوع رکود تا حد زیادی کاهش یافته است.

اقتصاددانان شرکت‌کننده در نظرسنجی «کانشس اکونومیکز» اکنون انتظار دارند که نرخ بیکاری کمتر از پیش‌بینی‌‌‌های قبلی افزایش یابد. با بهبود چشم‌‌‌انداز مشاغل، تحلیلگران مسکن به طور جدی نرخ تورم ماهانه را رصد می‌کنند.

سقوط جهانی مسکن به پایان رسیده است؟

در کنار تحولاتی که در بازار مسکن انگلیس به وقوع پیوسته، همزمان اکونومیست نیز گزارشی از تحولات جهانی این بازار ارائه داده است.

قیمت مسکن استرالیا در سه ماه گذشته افزایش داشته است. در آمریکا نیز شاخص ارزش مسکن 6/ 1‌درصد نسبت به پایین‌‌‌‌ترین سطح خود در ژانویه افزایش یافته است و قیمت سهام سازندگان خانه دو برابر کل بازار سهام بوده است. در منطقه یورو نیز بازار املاک باثبات به نظر می‌‌‌‌رسد.

بر اساس تازه‌ترین گزارش تحلیلگران بانک جی‌‌‌‌پی‌‌‌‌مورگان از بازار آمریکا، تاثیر افزایش قیمت مسکن بر رشد تولید ناخالص داخلی به پایان رسیده است و از این پس تنها می‌تواند اثر حاشیه‌‌‌‌ای داشته باشد.

هفته‌‌‌‌نامه اکونومیست در گزارشی که به تازگی منتشر کرده است اشاره می‌کند که با وجود افزایش قابل‌‌‌‌توجه نرخ‌های بهره، بازار جهانی مسکن در مقابل اثرات مخرب آن تاب‌‌‌‌آوری از خود نشان داده است، این درحالی است که اقتصاددانان انتظار سقوط آزاد قیمت مسکن را داشتند.

در مارس 2022، زمانی که فدرال رزرو به جهت مقابله با تورم شروع به افزایش نرخ بهره کرد، میانگین ارزش خانه در کشوری ثروتمند 41‌درصد بیشتر از پنج سال قبل بود. قیمت‌ها به ارقام بحران مالی 09-2007 بازگشته بودند و سپس در طول همه‌گیری نیز افزایش داشتند. در واکنش به تورم قیمت‌ها در بازار، نرخ‌های بهره توسط بانک‌های مرکزی به طور متوسط در سطح جهان بیش از 3درصد افزایش یافته است، که سبب گران‌‌‌‌تر شدن وام‌‌‌‌های مسکن و کاهش رشد اقتصادی شده است.

قیمت‌های جهانی مسکن در اوج به زیر کشیده شده‌‌‌‌اند، به طوری که در حال حاضر 3‌درصد کمتر از اوج اخیر خود قرار دارند و در صورت تعدیل قیمت‌ها با تورم موجود قیمت مسکن حدود 8 تا 10درصدی کاهش داشته است.

پس از دوره رونق در طول همه‌گیری، که قیمت‌ها با سریع‌‌‌‌ترین نرخ رشد در تمام دوران افزایش یافتند، قیمت‌های واقعی خانه در قله‌‌‌‌هایی بسیار بالاتر از سطح 2019 باقی مانده‌‌‌‌اند.

پس از بحران مالی، قیمت خانه در ایرلند به نصف کاهش یافت. قیمت مسکن در آمریکا 20‌درصد کاهش یافت. این بار اما وضعیت شکل متفاوتی به خود گرفته است. در سان‌فرانسیسکو قیمت خانه تنها 10‌درصد کمتر از اوج قیمتی قرار دارد. در استرالیا، که در سال‌های 2021-2020 قیمت خانه صعود دیوانه‌‌‌‌واری داشت، تنها 7‌درصد کاهش یافته است. همان‌طور که آمار فروش اخیر مسکن در استرالیا نشان می‌دهد، بازار درحال بهبود است، با این حال نیاز به زمان بیشتری دارد.

برخلاف رکودهای قبلی مسکن، هیچ نشانه‌‌‌‌ای مبنی بر اینکه کاهش قیمت مسکن به سایر بخش‌‌‌‌ها سرایت کند، وجود ندارد. به نظر می‌رسد بانک‌ها نگران افزایش نکول در وام‌‌‌‌های مسکن نیستند، چراکه وام با ریسک بالای کمتری در سبد خود دارند و در دام اوراق قرضه مشکوک خود را گرفتار نکرده‌‌‌‌اند. اگرچه در نیوزیلند معوقات وام مسکن افزایش یافته است، با این‌‌‌‌حال کمتر از حد معمول قبل از همه‌گیری است. در آمریکا، معوقات وام مسکن خانوار تک‌نفره اخیرا به پایین‌‌‌‌ترین حد پس از بحران مالی رسیده است و سهم وام مسکن معوق شده در کانادا به پایین‌‌‌‌ترین حد تاریخی خود رسیده است.

از نظر اکونومیست، مشکلات و نوسانات بازار مسکن تاثیر چندانی بر اقتصاد نداشته است. اگرچه سرمایه‌گذاری ضعیف در حوزه مسکن بر رشد اقتصادی تاثیر می‌‌‌‌گذارد، با این حال به‌‌‌‌نظر می‌رسد ناچیز باشد.

در رکودهای قبلی مسکن، تعداد سازندگان مدت‌‌‌‌ها قبل از بقیه بخش‌‌‌‌های بازار کار به شدت کاهش یافته بود. با این‌‌‌‌حال، امروز هنوز تقاضا برای سازندگان مسکن بالاست. در کره‌جنوبی، اگرچه آمار اشتغال در بخش ساخت‌‌‌‌وساز نسبت به اوج‌‌‌‌های همه‌گیری اندکی کاهش یافته است، اما به نظر می‌رسد که دوباره درحال اوج گرفتن است. در آمریکا اشتغال در بخش ساخت‌‌‌‌وساز به صورت سالانه 5/ 2‌درصد افزایش دارد، که کاملا مطابق با میانگین بلندمدت است. اکونومیست تاب‌‌‌‌آوری شگفت‌‌‌‌انگیز مسکن جهان ثروتمند را با معرفی سه عامل اصلی؛ مهاجرت، بودجه خانوار و ترجیحات توضیح می‌دهد.

 اول آنکه مهاجرت درحال شکستن رکورد در سراسر جهان ثروتمند است. در استرالیا مهاجرت خالص دو برابر سطح قبل از همه‌گیری است، در همین حین مهاجرت در کانادا دو برابر بالاتر از اوج قبلی است و تقاضا برای مسکن از سوی تازه‌‌‌‌واردها بالا رفته است. تحقیقات نشان می‌دهد که به نسبت ورود هر 100‌هزار مهاجر خالص به استرالیا، قیمت مسکن یک‌درصد افزایش می‌‌‌‌یابد. در لندن، اولین مقصد تازه‌‌‌‌واردها، اجاره‌‌‌‌بهای قراردادهای جدید در سال گذشته 16‌درصد افزایش داشته است.

پس‌‌‌‌انداز خانوار به عنوان دومین عامل نقش کلیدی دارد. ثروتمندان باعث رونق مسکن شدند، به طوری که قوانین وام مسکن پس از بحران، خریداران با اعتبار کمتر را دور می‌‌‌‌کرد. به این ترتیب خانوارهای ثروتمندتر توانستند به راحتی وام‌‌‌‌های مسکن را در اختیار بگیرند، با این حال بسیاری از وام‌‌‌‌گیرندگان قبلی وام‌‌‌‌های با نرخ بهره پایین را از سال‌های پیش در انحصار خود دارند.

از 2011 تا 2021، سهم وام‌‌‌‌های مسکن در سراسر اتحادیه اروپا با نرخ‌های متغیر از نزدیک به 40‌درصد به کمتر از 15‌درصد کاهش یافت. حتی با افزایش نرخ‌ها، متوسط نسبت پرداخت‌‌‌‌های بدهی به درآمد در سراسر جهان ثروتمند کمتر از حد معمول قبل از همه‌گیری است. در نتیجه خانوارهای کمتری نسبت به دوران رکود قبلی مجبور به نقل مکان به خانه کوچک‌تر یا فروش شده‌‌‌‌اند.

خود همه‌گیری کرونا نیز در این شرایط نقش داشته است. در دوره 2021-2020 بسیاری از خانوارها مصرف خود را به شدت کاهش دادند، که منجر به انباشت پس‌اندازهای اضافی شد که تریلیون‌‌‌‌ها دلار ارزش داشت. این پس‌اندازها همچنین خانوارها را در برابر افزایش نرخ‌های بهره محافظت کرد.

تحلیلی از گلدمن ساکس نشان‌دهنده وجود همبستگی مثبت میان موجودی مازاد پس‌انداز و تاب‌آوری قیمت مسکن در میان کشورها بوده است. کانادایی‌‌‌‌ها پس‌انداز زیادی را در طول همه‌گیری کرونا جمع‌آوری کردند و برخلاف انتظارات قیمت مسکن اخیرا در این کشور تثبیت شده است. از طرفی، در سوئد که پس‌انداز روز مبادای کمتری جمع کرده بودند، بازار مسکن بسیار ضعیف‌‌‌‌تر بوده است.

عامل سوم، به ترجیحات افراد مربوط می‌شود. تحقیقات منتشر شده توسط بانک مرکزی انگلستان نشان می‌دهد که تفاوت درخواست‌‌‌‌های مردم -به طور بالقوه شامل تمایل به یک دفتر کار خانگی، یا آپارتمانی بزرگ‌تر- نیمی از رشد قیمت مسکن در طول همه‌گیری کرونا در بریتانیا را توضیح می‌دهد.

در بسیاری از کشورها، از جمله استرالیا، متوسط اندازه خانوار کوچک شده است، که نشان می‌دهد مردم تمایل کمتری برای زندگی در خانه اشتراکی دارند. و در زمان افزایش تورم، بسیاری از مردم ممکن است بخواهند در دارایی‌‌‌‌های فیزیکی مانند مسکن و زیرساخت، سرمایه‌گذاری کنند، که ارزش خود را به نرخ واقعی ارز بهتر حفظ می‌کنند.

همه اینها می‌تواند به این معنی باشد که تقاضای مسکن بالاتر از سطح پیش از همه‌گیری باقی خواهد ماند، که کاهش احتمالی قیمت‌ها را محدود می‌کند.

به این ترتیب این سوال مطرح می‌شود که آیا رکود بازار مسکن تنها به تعویق افتاده است؟ شاید همین‌طور باشد. برخی کاهش‌‌‌‌های قیمت در گذشته، از جمله در اواخر قرن نوزدهم، فرسایشی بودند. بانک‌های مرکزی ممکن است بخواهند تا زمانی که افزایش هزینه‌‌‌‌های پول واقعا تاثیرگذار باشد نرخ‌های بهره را افزایش دهند، یا آنها را همچنان بالا نگه دارند. ایجاد احساس فقیرتر بودن در صاحبان خانه‌‌‌‌ یکی از راه‌‌‌‌های کاهش مخارج آنهاست، که به کاهش تورم کمک می‌کند.

با این‌‌‌‌حال، از منظر اکونومیست، برای اینکه باور کنیم بدترین شرایط به پایان رسیده است دلیل وجود دارد. پس از رسیدن به پایین‌‌‌‌ترین رقم در سال گذشته، اعتماد مصرف‌کنندگان در سراسر جهان ثروتمند دوباره درحال افزایش است.

خانوارها به طور میانگین هنوز پس‌انداز زیادی دارند. کمبود ساختاری مسکن به این معناست که اگر کسی نتواند، تقریبا همیشه شخص دیگری وجود دارد که مایل به خرید است. به علاوه، نشانه‌‌‌‌های اندکی وجود دارد از اینکه مردم تمایل خود را برای دفاتر کار خانگی از دست داده‌‌‌‌اند. رونق مسکن ممکن است به پایان رسیده باشد، اما نه با آن شدتی که انتظارش می‌‌‌‌رفت.