تشدید گسل زمین- مسکن

فاصله میان قیمت زمین و مسکن در شهر تهران تشدید شد. برآوردها از تغییرات میانگین قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در مقایسه با هر مترمربع زیربنای مسکونی علاوه بر اینکه حکایت از تشدید گسل قیمتی میان این دو دارد، نشان می‌دهد این فاصله از زمان شروع عصر جهش تاکنون با سرعتی به مراتب بیشتر از دهه‌‌‌های گذشته افزایش یافته و به ثبت یک رکورد تازه برای نسبت قیمت زمین به مسکن منجر شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نسبت قیمت زمین به مسکن یکی از نماگرهای تعیین‌‌‌کننده حاشیه سود ساخت‌وساز به شمار می‌‌‌آید و محاسبه آن از نیمه دوم دهه 90 به بعد به عنوان یکی از متغیرهای نشان‌‌‌دهنده حال و روز بازار ساخت‌وساز رایج بوده است. هر قدر این نسبت افزایش پیدا می‌کند، در واقع حاکی از افزایش فاصله قیمت تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مقایسه با سطح قیمت فروش مسکن بوده و در نتیجه با افزایش آن، از میزان حاشیه سود کاسته می‌شود. نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه 70 زیر یک بود، به این معنا که نه‌تنها زمین و املاک کلنگی در آن سال‌ها از مسکن گران‌‌‌تر نبود، بلکه ارزان‌‌‌تر هم بود. این نسبت در دهه 80 به نزدیک یک رسید و در واقع سطح متوسط قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران تقریبا برابر شد. اما از دهه 90 به تدریج این نسبت به بیش از یک افزایش پیدا کرد؛ رخدادی که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت و ماهیت این بازار ناشی از محدودیت ذاتی عرضه زمین در شهرها بوده و همچنان نیز این موضوع روی قیمت زمین و املاک کلنگی با قابلیت تخریب و نوسازی در پایتخت اثرگذار است.

اما روند افزایش نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران از نیمه دوم دهه 90 و مشخصا از سال 97 به بعد به دنبال آغاز عصر جهش بی‌‌‌سابقه مسکن سرعت گرفت. بر اساس آخرین آمار رسمی منتشر شده از متوسط قیمت زمین در معاملات شهر تهران مربوط به زمستان 1400، نسبت قیمت زمین به مسکن در آن زمان  به مقدار بی‌‌‌سابقه 55/ 1 رسید که یک رکورد محسوب می‌‌‌شد و نشان می‌‌‌داد سرعت رشد قیمت زمین در تهران به مراتب از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. در واقع قیمت زمین تحت‌تاثیر انتظارات تورمی غالب شده بر رفتار فعالان این بازار با سرعت زیادی در مسیر افزایش قرار گرفت و در این بین از آنجا که زمین و در یک نگاه کلی هر نوع دارایی ملکی، مستحکم‌‌‌ترین پناهگاه حفظ ارزش دارایی در کشور ما محسوب می‌شود، «نفروختن» نیز با انگیزه حفظ ارزش دارایی‌‌‌ها در برابر توفان‌‌‌های تورمی به تشدید هر چه بیشتر گسل قیمت زمین و مسکن منجر شد.

به این ترتیب در سال‌های پس از عصر جهش همواره تورم زمین در مقایسه با تورم مسکن در تهران به طور میانگین سه تا چهار واحد‌درصد بیشتر بوده است. این در حالی است که در نیمه اول دهه 90 روند به گونه دیگری در این بازارها رقم خورد؛ طوری که پس از دوره قبلی جهش مسکن در سال‌های 91 و 92 با حاکم شدن شرایط تورمی در بازار مسکن این نسبت به 34/ 1 افزایش پیدا کرد. در واقع این قله فاصله زمین و مسکن قبل از عصر جهش بی‌‌‌سابقه و تاریخی مسکن (سال 97 به بعد) محسوب می‌‌‌شد. اما نکته قابل تامل این است که در سال‌های 94 و 95 به دنبال حاکم شدن رکود بر بازار معاملات مسکن و آرامش نسبی برقرار در این بازار، نسبت مذکور کاهش پیدا کرد و به حدود یک بازگشت. به این ترتیب عصر جهش اخیر از بابت رفتار قیمت زمین و مسکن در شرایط رکود نیز متفاوت بوده است چراکه حتی در فاصله سال‌های 1400 تا نیمه سپری شده از سال‌جاری نیز با وجود اینکه در اغلب ماه‌‌‌ها رکود معاملاتی در بازار مسکن حاکم بود، زمین همچنان با سرعت بیشتری نسبت به مسکن با رشد قیمت همراه بود و این وضعیت به ثبت رکورد نسبت قیمت زمین به مسکن با مقدار بی‌‌‌سابقه 55/ 1 در پایان سال 1400 انجامید و محاسبات و برآوردهای جدید نیز حکایت از آن دارد که همچنان نسبت مذکور در مسیر رشد و ثبت رکوردهای تازه قرار دارد.

در نبود آمار رسمی از میانگین قیمت زمین و مسکن در شهر تهران، برای سنجش وضعیت حاشیه سود ساخت‌وساز چاره‌‌‌ای به جز برآورد نسبت مذکور وجود ندارد. «دنیای‌اقتصاد» اخیرا در گزارشی با عنوان «فرود ارزی تورم ساخت» به این موضوع پرداخت که تورم مصالح ساختمانی در دو فصل متوالی (زمستان 1401 و بهار 1402) برابر بوده و عملا سرعت رشد تورم مصالح به صفر رسیده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در فصل بهار امسال میزان تورم مصالح ساختمانی در تهران معادل 40‌درصد اعلام شد که البته این رقم اگرچه افزایشی نداشته اما همچنان در سطح نسبتا بالایی قرار دارد. با وجود این کاهش تلاطم در بازار مصالح ساختمانی روی افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز اثر مثبت گذاشت و به منزله نقطه امید برای سازنده‌‌‌ها بود. با این حال تحقیق میدانی از سازنده‌‌‌ها نشان داد اگرچه آنها نیز به شکل محسوس کم‌‌‌نوسان شدن قیمت در بازار مصالح ساختمانی را حس کرده‌‌‌اند اما همچنان با دو چالش دستمزد و قیمت زمین برای فعالیت مواجه هستند. آنها ادعا کردند اگرچه قیمت مسکن در تهران طی سه ماه اخیر یک روند کاهشی را طی کرده و قدری از حباب آن کاسته شده است، اما این موضوع در بازار زمین چندان محسوس نبوده و به عبارت دیگر قیمت زمین، دست‌‌‌کم همپای قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. در واقع آنچه اکنون بیش از هر متغیر دیگری سازنده‌‌‌ها را نسبت به کار و فعالیت ناراضی کرده است همین سطح بالای قیمت زمین است.

قله‌‌‌زنی جدید نسبت قیمت زمین به مسکن

بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از مقادیر جدید متوسط قیمت زمین و مسکن در محله‌‌‌های مختلف تهران به‌‌‌ویژه در دو منطقه 4 و 5 که همواره سطوح قیمت آنها فاصله مشخصی از میانگین قیمت در کل معاملات داشته است و همین طور برخی از مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، برآورد نسبت قیمت زمین به مسکن را ممکن می‌کند. این برآورد حاکی از ثبت قله جدید برای نسبت مذکور بوده و نشان می‌دهد این نسبت به حدود 7/ 1 افزایش یافته است. برآوردها حاکی است حتی در برخی مناطق نسبت قیمت زمین به مسکن به دو واحد رسیده و به عبارتی متوسط قیمت زمین در این مناطق به دو برابر قیمت مسکن افزایش یافته است. البته این برآوردها بر اساس قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌‌‌های موجود بازار مسکن انجام شده و داده قابل اتکایی از قیمت‌های قطعی در دسترس نیست.

حاشیه سود ساخت‌وساز چقدر است؟

به همان نسبت که گسل زمین - مسکن در تهران عمیق‌‌‌تر شده و فاصله قیمتی این دو جزء عرضه‌شده به بازار مسکن اکنون به بیشترین حد تاریخی خود رسیده است، از میزان حاشیه سود سازنده‌‌‌ها نیز کاسته شده یا به تعبیر دقیق‌‌‌تر، مانعی بر سر راه افزایش حاشیه سود به حدود مقبول فعالان ساختمانی ایجاد شده است.

در صورتی که تورم زمین نیز مانند تورم مسکن مهار می‌‌‌شد، امکان افزایش حاشیه سود ساخت‌وساز در شرایط آرامش نسبی در بازار مصالح ساختمانی وجود داشت اما اکنون این حاشیه سود حدود 35‌درصد برای یک سرمایه‌گذاری دو ساله یا حداقل 18 ماهه (البته با تزریق تدریجی منابع مالی) است. این حاشیه سود اگرچه نسبت به حدود 30 درصدی که در روزهای تاریک و تورمی بازار مسکن در عصر جهش اخیر قدری بهبود پیدا کرده اما هنوز هم برای گروهی از سازنده‌‌‌ها راضی‌کننده نیست و نتوانسته آنها را به بازار مسکن بازگرداند.

نقش ضوابط شهرسازی در تحریک زمین

بررسی عوامل دخیل در تشدید پرسرعت سطح قیمت زمین نسبت به مسکن در تهران حاکی است علاوه بر موضوع انتظارات تورمی و انعکاس آثار آن بر رفتار معامله‌‌‌گران مسکن از دو جنبه شامل نفروختن مالکان زمین و افزایش تقاضای خرید املاک کلنگی و ایفای نقش زمین به عنوان پناهگاه حفظ ارزش سرمایه‌‌‌ها در شرایط اقتصادی متورم کشور، حکایت از آن دارد که نحوه سیاستگذاری در حوزه تراکم‌فروشی نیز در سرعت گرفتن رشد قیمت زمین در پایتخت اثرگذار بوده است. اثر مخرب فروش تراکم ساختمانی با اضافه طبقه نسبت به طرح‌‌‌های مصوب بالادست با صدور مجوز در کمیسیون ماده 5 موضوعی است که چندی پیش فردین یزدانی با انجام یک مطالعه علمی به آن پرداخت و جزئیات آن به تفصیل در «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد.

این مطالعه یک نتیجه‌‌‌گیری کلی ارائه کرد، مبنی بر اینکه در شرایط بازار مسکن شهر تهران با وجود اینکه افزایش تراکم مازاد میزان عرضه را افزایش می‌دهد، ولی به واسطه «رانت مکانی» و «ساختار بازار»، فروشنده زمین قیمت بیشتری را برای مزیت ایجادشده می‌تواند طلب کند و در نتیجه در بر‌هم‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنش نیروهای کاهش و افزایش قیمت، با افزایش تراکم مازاد قیمت زمین افزایش می‌‌‌‌‌‌‌‌‌یابد و این امر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد.

در واقع از آنجا که توزیع تراکم، مقید به مکان است و توزیع نابرابر آن منجر به افزایش مضاعف قیمت زمین می‌شود، تراکم مازاد در طول زمان به واسطه ایجاد رانت برای ملاکان، خود عامل افزایش قیمت زمین و تسریع سرعت رشد آن شده است که در نهایت این موضوع منجر به افزایش هزینه تمام‌‌‌شده ساخت و سرانجام افزایش قیمت مسکن شده است.

در این گزارش از وجود مازاد مسکن در شهر تهران خبر داده و اعلام شده است در حالی که در سال 95 شهر تهران با کسری 2‌‌‌ درصدی مسکن (در مقایسه با تعداد خانوارها) مواجه بود، در سال 98 دست‌‌‌‌‌‌‌‌‌کم 5‌‌‌‌درصد مازاد عرضه در پایتخت رصد شده است. این آمارها نشان می‌دهد واگذاری تراکم مازاد در شهر تهران اساسا نیازی اجتماعی از منظر متغیرهای مسکن نیست. همچنین سرانه متراژ مسکن در شهر تهران از 29 مترمربع در سال 95 به 55 مترمربع در سال 98 رسید. از طرفی افزایش سرانه متراژ مسکن در این فاصله کوتاه نشان‌‌‌دهنده انحراف سرمایه‌گذاری‌‌‌‌‌‌‌‌‌های ساختمانی از مناطق مصرفی به مناطق شمالی و لوکس شهر تهران به دلیل توجیه اقتصادی بسیار بالای ساخت و فروش مسکن در مناطق گران‌قیمت به واسطه دریافت تراکم مازاد است. این موضوع در مرتبه بعدی  منجر به کاهش فعالیت‌‌‌های سرمایه‌گذاران ساختمانی در مناطق ارزان‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر و نیازمندتر به عرضه مسکن در استطاعت و در نتیجه رشد قیمت مسکن در این مناطق و تسری آن به سایر مناطق شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار زمین برخلاف بازار مسکن آن‌طور که باید و شاید مورد توجه خریداران، فروشنده‌‌‌ها، واسطه‌‌‌ها، سیاستگذار و به طور کلی طیف وسیع فعالان بازار زمین و مسکن نبوده و نیست. به همین خاطر قیمت زمین در یک روند خاموش و تدریجی رو به افزایش گذاشته و از نقش قطعی و تعیین‌‌‌کننده آن در حاشیه سود ساخت‌و‌ساز غفلت شده است. به این ترتیب در حالی که قیمت مسکن در تهران از سال 96 تاکنون 14 برابر شده است، در همین فاصله رشد میانگین قیمت زمین بین 26 تا 27 برابر برآورد می‌شود. داده‌‌‌های مذکور نشان می‌دهد هرچند در طول بیش از یک دهه اخیر همواره سرعت رشد قیمت زمین از مسکن بیشتر بوده و در نتیجه نسبت میان این دو بیش از یک دهه است که بالاتر از یک واحد ثبت شده است، اما تشدید گسل زمین و مسکن موجب شده فاصله قیمت زمین و مسکن به شکل غیرطبیعی افزایش پیدا کند.