وام مسکن از مسیر فرعی

متقاضیان خرید مسکن هم‌اکنون به 6 مسیر اصلی وفرعی برای دریافت تسهیلات خرید واحدهای مسکونی دسترسی دارند که هرکدام از این تسهیلات به لحاظ چند مشخصه اصلی مربوط به ویژگی‌های وام، شکل متفاوتی از کمک هزینه مسکن محسوب می‌شوند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در شرایطی که عمده متقاضیان دریافت وام خرید مسکن تنها از وجود یک مسیر معمول برای دریافت وام اطلاع داشته و عمدتا از این مسیر اقدام به دریافت تسهیلات خرید آپارتمان می‌کنند که این شکل از تسهیلات از سوی یک بانک دولتی پرداخت می‌شود، اما شش مسیر اصلی وفرعی پرداخت وام خرید مسکن وجود دارد. در قالب این شش مسیر، شش بانک تجاری دولتی و خصوصی اقدام به پرداخت وام خرید مسکن در دو شکل عمده به متقاضیان می‌کنند. برخی از این وام‌ها به صراحت با عنوان وام خرید مسکن از سوی برخی از این بانک‌ها به متقاضیان معرفی می‌شود و در برخی دیگر به صراحت اعلام نمی‌شود که امکان دریافت وام برای خرید مسکن وجود دارد اما عملا امکان دریافت تسهیلات با اتکا به سپرده‌های قبلی متقاضیان برای آنها میسر است. حتی در یک شکل از پرداخت این وام‌ها، امکان دریافت وام نامحدود از یک مسیر نامرئی وجود دارد. بانک پرداخت‌کننده این تسهیلات به‌صورت نامرئی و بدون آنکه به صراحت اعلام شود این بانک تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌کند، با شرایطی وام نامحدود به متقاضیان پرداخت می‌کند. با این حال، شکل غالب وامی که عمده متقاضیان خرید مسکن از آن استفاده می‌کنند وام 100 میلیون تومانی است که با احتساب میانگین قیمت 23 میلیون تومانی هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران از یکسو و هزینه خرید اوراق از سوی دیگر، این وام تنها هزینه خرید حدود 4 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد این وام عملا کارآیی خود را در بازار مسکن از دست داده است. با این حال انواع دیگری از وام‌های خرید مسکن در دسترسی متقاضیان قرار دارد که این وام‌ها بسته به مبلغ، شرایط آنها و به‌خصوص اقساط ماهانه ونرخ سودی که برایشان تعیین شده است، می‌تواند برای برخی از متقاضیان مسکن کارآمدتر از وام 100 میلیون تومانی باشد. به‌طور کلی درحال‌حاضر 6 مسیر برای دریافت وام مسکن از سوی 6 بانک وجود دارد. همان‌گونه که گفته شد برخی از این وام‌ها در قالب وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود وبانک وام‌دهنده به صراحت اعلام می‌کند تسهیلات مسکن به متقاضیان اختصاص می‌دهد اما برخی دیگر به صراحت این موضوع را اعلام نکرده اما در عمل سپرده‌گذاران آنها می‌توانند اقدام به دریافت وام برای خرید مسکن کنند. یک طبقه‌بندی مربوط به انواع این تسهیلات به سقف تسهیلات و شرایط پرداخت وام به لحاظ مبلغ آن مربوط می‌شود. درحالی‌که عمده این تسهیلات در قالب تسهیلات با سقف مشخص پرداخت می‌شود اما در یک شکل از این وام‌ها، تسهیلات نامحدود با شرایط خاص به متقاضیان قابل‌پرداخت است. در واقع سقف تسهیلات در هر 6 گروه از این وام‌ها از 50 میلیون تومان تا سقف نامحدود تعیین شده است.

در میان این 6 نوع از تسهیلات، تنها یک مورد نیازمند سپرده‌گذاری است. وام 80 میلیونی خرید مسکن که از سوی یکی از بانک‌های دولتی به متقاضیان واجد شرایط به شرط خانه‌اولی بودن پرداخت می‌شود، نیازمند سپرده‌گذاری نیمی از مبلغ سقف این وام به مدت یکسال است. مابقی تسهیلات نیازمند سپرده‌گذاری به قصد دریافت وام مسکن نیست بلکه برخی از آنها به‌صورت آنی و برخی دیگر با تکیه بر سپرده‌های قبلی به متقاضیان پرداخت می‌شود.

این وام‌ها همچنین یک مشخصه دیگر دارند. دوره بازپرداخت این وام‌ها در 6 گروه تسهیلات یاد شده، بین 3 تا 12 سال است. همچنین به لحاظ نرخ سود تعیین شده برای این‌گونه تسهیلات نیز سود این وام‌ها از 8 درصد تا 18 درصد اسمی و همچنین سودهای واقعی بالای 26 و 27 درصد است. وام نامرئی خرید مسکن که با سقف نامحدود از سوی یکی از بانک‌های خصوصی به متقاضیان و با تکیه بر سپرده‌های قبلی به آنها پرداخت می‌شود و حتی در این شکل از تسهیلات سند واحد مسکونی نیز در رهن بانک نمی‌رود، با نرخ سود واقعی بیش از 26 درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود.

نکته جالب دیگری که در ارتباط با این 6 شکل پرداخت وام مسکن در بازار تسهیلات بانکی مربوط به این بخش می‌توان به آن اشاره کرد، آن است که این وام‌ها آدرس‌های فرعی و اصلی دارند به این معنا که در کنار بانک‌هایی که این تسهیلات را با عنوان وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌کنند بانک‌های دیگر از قرار دادن عنوان وام مسکن بر روی این تسهیلات خودداری کرده و در برخی موارد با عنوان پرداخت تسهیلات برای تعمیرات و بازسازی، حتی تا 80 درصد ارزش روز ملک را به‌عنوان تسهیلات جعاله به متقاضیان پرداخت می‌کنند. جزئیات مربوط به این وام‌ها که هم‌اکنون از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت می‌شود، نشان می‌دهد در شرایط فعلی شرط دریافت وام 50 میلیونی مسکن که به‌عنوان کف تسهیلات این بخش از سوی یک بانک خصوصی به اسم وام تعمیرات و با عنوان اجرای یک طرح این بانک پرداخت می‌شود، سپرده‌گذاری 4 ماهه 50 میلیون تومانی-معادل مبلغ وام درخواستی- است.پس از این مدت 50 میلیون تومان به‌عنوان وام به فرد متقاضی تعلق می‌گیرد که با 50 میلیون تومان سپرده خود جمعا 100 میلیون تومان از بانک برداشت می‌کند. نرخ سود این تسهیلات 13 درصد و بازپرداخت آن 3 ساله درنظر گرفته شده است. رقم قسط ماهانه این وام نیز حدود یک‌میلیون و700 هزار تومان برآورد می‌شود. وام 80 میلیون تومانی که مهم‌ترین شرط آن خانه اولی بودن یا عدم برخورداری از سابقه مالکیت مسکن است با نرخ سود 8 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله به متقاضیان پرداخت می‌شود و رقم قسط ماهانه آن نیز 870 هزار تومان است. این وام مسکن اگرچه ارزان‌ترین وام خرید مسکن در شبکه بانکی محسوب می‌شود اما در عمل بی‌اثر ترین وام به لحاظ پوشش بخشی از هزینه خرید واحدهای مسکونی نیز محسوب می‌شود. تسهیلات خرید مسکن 100 میلیون تومانی که با استفاده از اوراق از سوی یک بانک دولتی به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می‌شود نیز با شرط خرید اوراق با نرخ سود 5/ 17 درصد و بازپرداخت 12 ساله، به متقاضیان پرداخت می‌شود که مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات هم معادل یک میلیون و660 هزار تومان است.

هم‌اکنون دو نوع تسهیلات 200 میلیون تومانی خرید مسکن از سوی دو بانک مختلف خصوصی نیز به متقاضیان پرداخت می‌شود. یکی از این وام‌های 200 میلیون تومانی توسط یک بانک خصوصی نه با عنوان صریح «وام خرید مسکن» که به‌عنوان تسهیلات با تکیه بر سند آپارتمان ارائه می‌شود. شرط اول برای دریافت این تسهیلات داشتن سند آپارتمان تحت مالکیت متقاضی است. شرط دیگر شامل مسدود شدن 22 درصد مبلغ وام به مدت پنج سال است. نرخ سود این تسهیلات نیز 18 درصد با دوره بازپرداخت پنج ساله و مبلغ قسط ماهانه 5 میلیون و 500 هزار تومان است.

وام دوم 200 میلیونی که از سوی یک بانک خصوصی دیگر به متقاضیان پرداخت می‌شود، با شرط سپرده‌گذاری 3 ماهه به متقاضیان تعلق می‌گیرد. در ازای هر میزان سپرده‌گذاری، 3 ماه بعد، تا دو برابر سپرده، حداکثر تا سقف 200 میلیون تومان به فرد سپرده‌گذار تسهیلات داده می‌شود. نرخ سود این تسهیلات نیز 18 درصد و با دوره بازپرداخت سه ساله است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات هم معادل7 میلیون و 230 هزار تومان است. از سوی دیگر، یک شکل وام مسکن تا سقف 750 میلیون تومان است که به صراحت تحت عنوان «وام خرید» توسط یک بانک خصوصی ارائه می‌شود. شرط دریافت این وام رعایت سقف 50 درصدی ارزش ملک است.

نرخ سود این تسهیلات 18 درصدو دوره بازپرداخت آن‌هم پنج ساله است. در مورد این وام بانک پرداخت‌کننده امکان پرداخت مبلغ درخواستی از سوی متقاضی به میزان کمتر از سقف 750 میلیون تومانی را نیز فراهم کرده است و مبلغ اقساط این تسهیلات هم در صورت دریافت سقف 750 میلیون تومانی مبلغی معادل حدود 18 میلیون تومان است.

در شکل پرداخت وام به‌صورت نامحدود که توسط یک بانک خصوصی دیگر نه به‌عنوان «وام خرید» که با تکیه بر سپرده اشخاص، بدون نیاز به ترهین سند آپارتمان ارائه می‌شود، شرط اول دریافت تسهیلات داشتن سند ملک صرفا برای رویت شعبه بدون نیاز به ترهین سند است. برای دریافت این وام همچنین شرط دومی تعیین شده است مبنی بر آنکه لازم است فرد سپرده‌ای از قبل در این بانک داشته باشد و تسهیلات نامحدود معادل 80 درصد مبلغ سپرده، به فرد متقاضی تعلق می‌گیرد. در این صورت، نرخ سود سپرده به 13 درصد کاهش پیدا می‌کند.نکته مهم آن است که سپرده، تا زمان بازپرداخت وام، قابل برداشت نیست. نرخ سود اسمی این تسهیلات 18 درصد و دوره بازپرداخت آن 3 ساله است. مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات با توجه به نامحدود بودن سقف آن براساس میزان تسهیلات پرداخت شده به فرد متقاضی محاسبه می‌شود.

در شرایطی که وام 100 میلیونی خرید مسکن تنها حدود 4 مترمربع از هزینه خرید آپارتمان را پوشش می‌دهد وام 750 میلیون تومانی به‌طور متوسط برای خرید 35 مترمربع واحد مسکونی کفایت می‌کند که فاصله قابل‌توجهی محسوب می‌شود. البته درخصوص تسهیلاتی که نیازمند رسوب سپرده در حساب بانکی تا زمان بازپرداخت وام و تسویه با بانک است، هر چند نرخ سود اسمی معادل 18 درصد است اما نرخ سود واقعی بیش از 26 درصد خواهد بود. درحالی‌که هم‌اکنون متقاضیان به 6 مسیر برای دریافت تسهیلات خرید مسکن دسترسی دارند اما بخش قابل‌توجهی از این مسیرها از سوی آنها ناشناخته است. این در حالی است که از سویی، بانک‌ها دیگر، عملا اشتیاق و میل چندانی به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند و بخش قابل‌توجهی از بانک‌ها اساسا وام مسکن پرداخت نمی‌کنند. این درحالی است که از خرداد ماه 95 محدودیت قبلی از بابت منع سایر بانک‌ها به جز یک بانک دولتی تخصصی در بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن نیز برداشته شد و عملا این بانک‌ها هم مجاز به پرداخت وام مسکن شدند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایط فعلی یک سوال اساسی وجود دارد و آن اینکه چرا به‌رغم گذشت 4 سال و 3 ماه از رفع ممنوعیت پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌های تجاری خصوصی و دولتی و رفع انحصار از یک بانک دولتی در این زمینه، عملا سایر بانک‌ها تمایل و رغبت چندانی برای پرداخت وام مسکن به متقاضیان ندارند و کماکان بیشترین حجم از وام‌های خرید مسکن از سوی همان یک بانک تخصصی در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان اختصاص می‌یابد؟

اولین دلیل این موضوع را می‌توان به طولانی بودن دوره بازپرداخت وام مسکن نسبت داد. بانک‌های تجاری و تخصصی هم‌اکنون بیشترین تسهیلات خود را به بخش‌ها، حوزه‌ها و صنایعی اختصاص می‌دهند که حداکثر در یک دوره یکساله و یا کمتر از یکسال بتوانند اصل تسهیلات پرداختی به همراه سود خود را با نرخ مطلوب از سوی وام گیرنده بازپس‌گیری کنند. این درحالی است که این رویه درست برخلاف تسهیلات مسکن است. دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن دوره‌ای طولانی است و نرخ سود تسهیلات مسکن نیز تا حد مشخصی قابل افزایش است.

از سوی دیگر علت دوم این موضوع به انتظار برخی از بانک‌ها برای تغییر نرخ سود تسهیلات و افزایش آن مربوط می‌شود. برخی از بانک‌ها با شنیدن زمزمه افزایش نرخ سود تسهیلات فعلا تمایلی به پرداخت تسهیلات به‌خصوص تسهیلات مسکن ندارند و ترجیح می‌دهند تا زمان مشخص شدن شرایط منتظر بمانند. در واقع با توجه به ناپایداری و نوسانات اقتصادی که در مقطع زمانی فعلی مشاهده می‌شود، انتظار برای افزایش نرخ سود وجود دارد. برخی بانک‌ها تصور می‌کنند اگر در شرایط فعلی اقدام به پرداخت تسهیلات با نرخ سود مصوب فعلی کنند پس از افزایش نرخ سود از دریافت مابه‌التفاوت نرخ سود جدید محروم خواهند شد و احساس ضرر وزیان می‌کنند. از این‌رو فعلا رغبت چندانی برای ورود به حوزه تسهیلات‌دهی در بخش مسکن ندارند.