این طرز تلقی از رابطه مستقیم افزایش جمعیت با میزان تولید مسکن سبب شده است در بررسی طرح‌‌‌های توسعه، طرح‌‌‌های موضعی و انواع دیگر طرح‌‌‌ها که برای تصویب به مراجع ذی‌ربط ارسال می‌‌‌شوند، جمعیت به عنوان خط قرمز مطرح شود و اعضای کمیسیون‌‌‌های مختلف با هرگونه افزایش پهنه سکونت مخالفت کنند یا در بهترین حالت خواستار تامین خدمات، متناسب با افزایش سطح مسکونی شوند. صرف نظر از اینکه افزایش جمعیت اصولا می‌تواند برای یک شهر خوب یا بد باشد، در این نوشتار سعی بر این است نشان داده شود که تصور عموم از رابطه مستقیم بین تولید مسکن جدید با افزایش جمعیت شهر، درست نیست. به همین منظور این موضوع به شرح زیر در شهر تهران مورد بررسی قرار گرفته است:
جمعیت شهر تهران بر اساس آمار سال 1385، حدود 8/ 7میلیون نفر بوده است. از سال 1385 تا 1395، در شهر تهران برای یک‌میلیون و 344هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است. با فرض اینکه بعد خانوار در تهران 3 نفر است، این تعداد واحد مسکونی باید چیزی حدود 4میلیون نفر ظرفیت سکونتی ایجاد کرده باشد. جمعیت تهران براساس آمار سال 1395، حدود 7/ 8میلیون نفر بوده است. یعنی از سال 1385 تا 1395، تنها 862هزار نفر به جمعیت شهر اضافه شده است.
طبق آمار سال 1395، حدود 94درصد از افزایش جمعیت تهران، حاصل زاد و ولد بوده و تنها 6درصد آن ناشی از مهاجرت است. می‌‌‌دانیم که زاد و ولد و تولد فرزندان، تا زمانی که آنها به سن ازدواج نرسیده‌‌‌‌اند، نیازی به مسکن جدید ایجاد نمی‌‌‌کند. پس سهم 94درصدی افزایش جمعیت تهران، بین سال‌های 1385 تا 1395، در اشغال واحدهای مسکونی جدید بی‌‌‌اثر بوده است. از سویی اگر تمام مهاجران وارد شده به تهران (معادل 6درصد از افزایش جمعیت) هر کدام در یک واحد مسکونی ساکن می‌‌‌شدند، حداکثر می‌توانستند 52هزار واحد مسکونی را اشغال کرده باشند و 1میلیون و 292هزار واحد مسکونی باقیمانده (از کل واحدهای مسکونی تولیدی در یک دهه مورد بررسی) نمی‌توانستند پذیرای جمعیت جدید شوند.
بر اساس گزاره‌‌‌های بالا، از هر 100 واحد مسکونی تولیدی در شهر تهران، حداکثر و در بدترین وضعیت، تنها 6 واحد مسکونی ممکن است متضمن افزایش جمعیت بوده باشد. حالا سوال اصلی این است. چطور با وجود تولید 1میلیون و 344هزار واحد مسکونی، فقط 50هزار واحد آن میتوانستهاند مصداق این تلقی باشند که «ساخت مسکن جدید سبب افزایش جمعیت می‌شود.» تا این مرحله می‌توان چنین نتیجه گرفت که افزایش تولید مسکن در شهری مثل تهران، تقریبا ارتباطی با افزایش جمعیت آن ندارد. اکنون به این موضوع می‌‌‌پردازیم که 1میلیون و 292هزار واحد مسکونی، چطور بدون آنکه موجب افزایش جمعیت شود، پذیرای ساکنان خود شده است.
همان‌طور که می‌‌‌دانید، ازدواج تاثیری در افزایش جمعیت ندارد. چرا که یک نفر از یک خانواده با یک نفر از یک خانواده دیگر ازدواج می‌کنند و بی‌‌‌آنکه اثری در تعداد جمعیت شهر داشته باشند، نیاز به مسکن جدید پیدا می‌کنند. در شهر تهران سالانه حدود 50هزار ازدواج صورت می‌گیرد و این به آن معنی است که اگر در سال 50هزار واحد مسکونی تولید کنیم، تنها نیاز زوج‌‌‌های جوان به مسکن را برطرف کرده‌‌‌ایم. بی‌‌‌آنکه موجبی برای افزایش جمعیت فراهم کنیم. عمده ساخت‌وسازهای صورت گرفته در تهران، مبتنی بر تخریب و نوسازی بوده و با تراکم‌‌‌های فعلی، ضریب تخریب بین 20 تا 30درصد است. به بیان ساده‌‌‌تر وقتی 100 واحد مسکونی می‌‌‌سازیم، همزمان 30 واحد مسکونی موجود را تخریب می‌‌‌کنیم و در واقع 30درصد از تولیدات ما صرف جبران واحدهای تخریبی می‌شود.
دو بند بالا نشان می‌دهد که اگر در تهران 100 واحد ساخته شود، 50 واحد آن صرف زوج‌‌‌های جوان و 30 واحد آن جایگزین واحدهای تخریب‌‌‌شده می‌شود و در واقع 80درصد از تولیدات مسکن به هیچ عنوان مستلزم افزایش جمعیت نبوده و حداکثر پاسخگوی نیازهای فعلی ساکنان شهر به مسکن است. حال می‌‌‌ماند 20 واحد یا 20درصد از واحدهای تولیدی. بر اساس آمار سال 1395، شهر تهران 280هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داشته است. یعنی معادل 20درصد کل واحدهای تولیدی از سال 1385 تا 1395. به عبارتی 80درصد از تولیدات یا به مصرف زوج‌‌‌های جوان رسیده یا سبب نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده شده است و تنها 20درصد از واحدهای تولیدی (8درصد از کل واحدهای مسکونی شهر) که در سال 1395 خالی بوده‌اند، در صورت پر شدن میتوانستهاند مصداق افزایش جمعیت در شهر باشند. گرچه در کلان‌شهرها، برخورداری از 4درصد واحد خالی برای گردش امور مربوط به تعمیرات، جابه‌جایی و اسکان خانوارها ضروری است و نباید معادل آنها جمعیتی برای شهر فرض کرد.
جمع‌‌‌بندی
باید به این نکته توجه داشت که امروز در شهر تهران، فاصله معنادار تولید مسکن (سالانه 65هزار واحد مسکونی در یک دهه اخیر) با نیاز به آن (سالانه حدود 150هزار واحد مسکونی) و استطاعت‌‌‌پذیر نبودن بخش قابل‌توجهی از واحدهای تولیدی، سهم مسکن را در سبد هزینه خانوار به 65درصد و زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن را به 66 سال افزایش داده و وضعیتی را حاکم کرده که حدود نیمی از خانواده‌‌‌های تهرانی مجبور به اجاره‌‌‌نشینی هستند. در این شرایط، تامین مسکن در داخل شهر برای قسمت اعظمی از شهروندان دشوار شده و مهاجرت گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد به خارج از شهر و استقرار ناگزیر در حاشیه و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی روز به‌روز در حال افزایش است. پدیده‌‌‌ای که در صورت تداوم، نه تنها فشارها و آسیب‌‌‌های جبران‌‌‌ناپذیری را بر نظام خانواده، منابع طبیعی و شبکه حمل‌‌‌و‌‌‌نقل وارد خواهد کرد، بلکه منجر به شکل‌‌‌گیری مجموعه‌‌‌ای از بحران‌های اجتماعی هم خواهد شد. همان‌طور که ملاحظه کردید، با یک بررسی اجمالی می‌توان به این نتیجه رسید که ساخت مسکن در تهران (با فرض تحقق اهداف متصور و تولید سالانه 150هزار واحد مسکونی طی 10 سال آتی) برای پاسخ به نیاز ساکنان و جلوگیری از رانده شدن آنها به خارج از شهر است و نباید نگران افزایش جمعیت تهران از محل رونق تولید مسکن بود.
