قانون تملک آپارتمان چه قانونی است؟

مدت‌هاست خانه‌های یک طبقه‌ای و حیاط‌دار جای خود را به آپارتمان‌ها و خانه‌های چند طبقه داده‌اند. تعدد مالکین و عدم امکان آشنایی آنها با یکدیگر و درنتیجه دشواری در تصمیم‌گیری در مسائل مربوط به ساختمان، اصلی‌ترین مشکلی بود که همواره ساکنین آپارتمان‌ها با آن مواجه بودند. با افزایش جمعیت شهرها و بالا رفتن تعداد آپارتمان‌ها، لزوم وجود قانونی یکسان که به هماهنگی روابط میان ساکنین بپردازد احساس می‌شد. برای نخستین بار در سال 1343 قانون تملک آپارتمان‌ها به تصویب رسید، این قانون سپس در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت تا بتواند آنچه را به‌عنوان «فرهنگ آپارتمان نشینی» معروف شده است به‌نحو بهتری شکل دهد. در این گفتار به بررسی مهم‌ترین مسائل مطرح شده در این قانون می‌پردازیم.

قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان

این قانون، مالکیت آپارتمان را به دو قسمت مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک تقسیم می‌کند. قسمت‌های مشترک قسمت‌هایی از ساختمان است که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمامی شرکا هستند و حق استفاده از آنها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نبوده و به کلیه‌ی مالکین «به نسبت قسمت اختصاصی که مالک هستند» و به‌صورت مشاعی تعلق می‌گیرد. تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، انشعاب برق مشترک، آسانسور، راهروها و راه‌پله‌ها، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، در و پنجره‌های قسمت عمومی، حیاط، نمای ساختمان و … همگی جزءِ قسمت‌های مشترک هستند. قسمت‌های اختصاصی، قسمت‌هایی هستند که برای استفاده‌ی انحصاری مالک ملک معین یا قائم مقام او، به‌طور مثال مستأجر، تخصیص یافته باشند. قسمت اختصاصی متعلق به مالک است و می‌تواند در آن هر تصرفی که بخواهد انجام دهد، اما هیچ‌یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و در منظر باشد، تغییرات بدهند.

دقت کنید که وقتی شخصی مالک قسمتی اختصاصی از یک آپارتمان است، مالک بخشی از قسمت‌های مشترک نیز هست و این دو غیرقابل تفکیک‌اند. پس نمی‌توان ملکی را بدون قسمت‌های مشترک به شخصی فروخت و وقتی شخصی مالک قسمتی معین از یک آپارتمان می‌شود، به‌صورت قهری و اجتناب‌ناپذیر مالک قسمتی از بخش مشترک نیز خواهد بود.

تعیین مدیر یا مدیران

هنگامی که آپارتمانی دارای مالکین متعدد است باید برای اجرای قوانین از طرف همه‌ی آنها نماینده‌ای تعیین شود. اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد باید برای ساختمان مجمع عمومی تشکیل شود تا از میان خود مدیر یا مدیرانی را برای اداره‌ی ساختمان انتخاب کنند. برای تشکیل مجمع عمومی باید مالکین بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی حضور یابند. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه‌ی آتش‌سوزی، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه‌ی خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه‌ی طلب از بدهکاران ازجمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره‌ی ثبت از وظایف مدیران محسوب می‌شود.

هزینه‌های مشترک آپارتمان (شارژ ساختمان)

در آپارتمان‌ها رایج است که مدیر ساختمان هرماه هزینه‌های مشترک را حساب کرده و به ساکنین اعلام می‌کند تا در موعد مقرر آن را پرداخت کنند. سهم هریک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. البته ممکن است مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. لازم به ذکر است که پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این است که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد.

در خصوص پرداخت هزینه‌ی قسمت‌های مشترک استثنایی نیز وجود دارد، در صورتی که چگونگی استقرار قسمت مشترک مثل حیاط ساختمان، بالکن یا تراس به‌گونه‌ای باشد که تنها از یک واحد مسکونی امکان دسترسی به آن وجود داشته باشد، همانند آپارتمان‌هایی که فقط طبقه‌ی همکف به حیاط دسترسی دارد، در این حالت هزینه‌ی حفظ و نگهداری آن قسمت برعهده‌ی استفاده‌کننده است.

اما اگر شرایطی به‌وجود آید که مالک یا ساکن ساختمان، سهم خود از هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند، در قبال وی چه رفتاری صورت می گیرد؟

به‌طور معمول با نصب فهرستی از بدهی‌ها در ساختمان از بدهکار خواسته می‌شود که بدهی خود را بپردازد. اما این قانون امکان دیگری را برای ملزم کردن ساکنین به پرداخت بدهی فراهم کرده است. مطابق این قانون، ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران با اظهارنامه‌ی میزان بدهی ساکن اعلام و از او مطالبه می‌شود. اگر مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپرداخت، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه‌ی مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او خودداری کنند و در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید «اداره‌ی ثبت محل وقوع آپارتمان» به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه‌ی ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. در نهایت مدیر یا هیئت مدیران موظف‌اند به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه‌ی دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند. در این شرایط حالتی را تصور کنید که امکان قطع خدمات مشترک ممکن نباشد، در این حالت مدیران می‌توانند از ابتدا مستقیما به مراجع قضایی شکایت نمایند. به‌منظور پیگیری سریع این مسائل، دادگاه‌ها موظف‌اند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات عمومی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به‌نفع مجموعه جریمه نمایند.

ممکن است مالکی قبل از پرداخت هزینه‌های ساختمان قصد فروش ملک را داشته باشد، مطابق این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند درهنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تصفیه‌ حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند یا با موافقت مدیر یا مدیران ساختمان، تعهد کسی را که ملک به او منتقل می شود به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

تصمیمات مربوط به ساختمان

در مورد تصمیم‌هایی که در خصوص ساختمان گرفته می‌شود غالبا قراردادی میان مالکین تنظیم می شود تا مطابق آن قرارداد تصمیمات توسط مدیر یا هیئت مدیره گرفته شود. اما اگر قراردادی مابین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه‌ی تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که «بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی» را مالک باشند.

تجدید بنای ساختمان

یکی از مسائلی که در این قانون مورد توجه قرار گرفته است، تجدیدبنای ساختمان است. این مورد زمانی کاربرد دارد که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است. در این شرایط اگر موارد زیر صدق کنند، تجدید بنای ساختمان صورت می گیرد:

1. بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود؛
2. اکثریت مالکین قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق باشند؛
3. دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد؛
4. مسکن استیجاریِ مناسب برای مالکینی که موافق تجدید بنا نبودند، تأمین شود.

در نهایت پس از اتمام بازسازی، سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده تعیین می‌شود و از اموال آنها ازجمله همان واحد استیفا می‌کنند. همچنین اجاره‌ خانه مالکین اقلیت نیز از اموال آنان استیفا می‌شود.

بیمه در برابر آتش‌سوزی

مدیر یا مدیران ساختمان مکلفند تمام بنا را در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند. در این حالت مدیر ساختمان سهم بیمه‌ی هریک از مالکین واحدهای آپارتمان را به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها تعیین و از شرکا اخذ می‌کند و مجموع مبلغ را به بیمه‌گر پرداخت می‌کند. در صورتی که مدیر ساختمان این وظیفه‌ی خود را انجام ندهد و ساختمان را بیمه نکند، در صورت بروز آتش سوزی، مدیر ساختمان ضامن خسارت‌های وارده خواهد بود.

لازم به ذکر است تعهداتی که در این قانون در خصوص مالکین اعمال می‌شود عینا در خصوص مستأجرین نیز اعمال می‌شود و آنچه ملاک است ساکن بودن در ساختمان و استفاده از ملک است نه لزوما مالک بودن.