برنده مزایده‌های ملکی شهرداری

29 قرارداد درآمدی شهرداری تهران مربوط به فصل بهار امسال در سامانه شفافیت تهران منتشر شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» مطابق با وعده شهردار شانزدهم، دسترسی عمومی به قراردادهای بیش از 250 میلیون تومان شهرداری تهران از ابتدای دوره جدید مدیریت شهری پایتخت در سامانه شفافیت امکان‌پذیر شد. انتشار اطلاعات این قراردادها که طی دو سال اخیر به‌صورت مرحله‌ای در حال تکمیل بوده است، تاکنون در سه شاخه جداگانه شامل «قراردادهای هزینه‌ای»، «قراردادهای درآمدی» و «قراردادهای مشارکتی سرمایه‌ای» اتفاق افتاده است. از مجموع قراردادهای درآمدی دو سال اخیر ثبت و منتشر شده در این سامانه، 29 قرارداد به‌عنوان مجموع قراردادهای این بخش در فصل بهار امسال قابل رویت است. به رغم آنکه کف رقم 250 میلیون تومان به‌عنوان شرط اعلام و انتشار قراردادهای کلان شهرداری تعیین شده است اما تعداد محدود قراردادهای ثبت‌شده طی این مدت در سامانه شفافیت این احتمال را نشان می‌دهد که بخشی از مجموعه شهرداری تهران به بهانه‌های مختلف، اطلاعات مربوط به قراردادهای منعقد شده در سامانه قراردادهای شهرداری و به‌تبع آن در سامانه شفافیت تهران را ثبت نکرده‌اند. بررسی جزئیات قراردادهای درآمدی ثبت‌شده مربوط به فصل بهار امسال در سامانه شفافیت حاکی از آن است جنس عمده قراردادهای درآمدی شهرداری تهران که در این سامانه آمده است، قرارداد ملکی به دو شکل «اجاره» و «واگذاری» در قالب 17 فقره است.

نکته قابل‌توجه درخصوص این قراردادهای ملکی که تقریبا به‌صورت مشترک اتفاق افتاده آن است که تقربیا در عمده این قراردادهای منتشر شده، معاملات به شکل «برد-باخت» است. به این معناکه طرف مقابل شهرداری که ملکی را در قالب مزایده خریداری کرده یا فضای ساختمانی شهرداری را اجاره کرده است به لحاظ قیمت تمام‌شده و شرایط قرارداد برنده محسوب می‌شود و در مقابل به نظر می‌رسد شهرداری تهران و در نهایت منافع شهری بازنده این معاملات بوده است. این در حالی است که شکل قالب مزایده‌های ملکی شهرداری تهران باید به گونه‌ای تعریف شده باشد که متناسب با قیمت روز و به شکل یک معامله برد-برد باشد. به تعبیر دیگر هم شهر و شهرداری تهران به شکل مناسب و حداکثری از منافع احتمالی این قراردادها بهره‌مند شده باشند و هم طرف مقابل شهرداری بتواند از منافع معامله استفاده کند.

اما اطلاعات مربوط به مزایده‌های ملکی شهرداری تهران در بهار امسال، نشان می‌دهد برنده این معاملات یک‌طرف یعنی «طرف مقابل شهرداری» بوده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این قراردادهای ملکی نشان می‌دهد، از 29 قرارداد درآمدی شهرداری تهران، 4 مورد به فروش زمین با سه نوع کاربری تجاری، مسکونی و مختلط و همچنین 13 مورد اجاره فضا عمدتا فضاهای تجاری مربوط به ایستگاه‌های مترو، پارکینگ عمومی و خدمات تفریحی برخی از بوستان‌ها مربوط می‌شود. درخصوص زمین‌های واگذار شده از سوی شهرداری تهران تراز مناسبی که می‌تواند نشان دهد رقم تعیین و توافق شده برای واگذاری به طرف مقابل مناسب یا نامناسب است مقایسه قیمت‌های اعلام و ثبت شده با اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران، دفتر اقتصاد مسکن و گزارش‌های آماری بانک مرکزی درباره قیمت زمین و مسکن در شهر تهران طی بهار سال جاری و زمستان سال گذشته است.

بررسی این قیمت‌ها با تراز عنوان شده نتایج جالبی از وضعیت برد-باخت قراردادهای ملکی شهرداری تهران طی یک فصل اخیر را نشان می‌دهد.

به‌عنوان مثال، یکی از املاک واگذار شده از سوی شهرداری تهران، زمینی به مساحت بیش از 700 مترمربع واقع در محدوده جردن(منطقه سه) شهر تهران است. اطلاعات سامانه شفافیت تهران نشان می‌دهد که این زمین مترمربعی 37 میلیون تومان به شکل نقد و اقساط واگذار شده است. این زمین در پهنه مختلط واقع شده و قرارداد واگذاری آن مربوط به بهار 98 است. تعیین قیمت مترمربعی 37 میلیون تومان برای این زمین در حالی است که مطابق با اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، زمستان سال گذشته در منطقه 3، قیمت زمین با کاربری مسکونی به‌طور میانگین مترمربعی 31 میلیون تومان معامله شده است. با توجه به تداوم رشد قیمت مسکن در بهار امسال در پایتخت و همچنین با توجه به اختلاف قابل‌توجه قیمت ملک مسکونی با املاک دارای کاربری اداری-تجاری به‌نظر می‌رسد یک زمین با کاربری مختلط در منطقه‌ای از شمال پایتخت با متراژ قابل‌توجه از ارزش ریالی فراتر از رقم معامله شده برخوردار باشد.

ملک دیگری که بهار امسال جزئیات قرارداد واگذاری آن به‌صورت مزایده‌ای در سامانه شفافیت ثبت و منتشر شده است، مربوط به زمینی تجاری با متراژ کمتر از 100 مترمربع در منطقه 12 شهر تهران بوده که با ارزش مترمربعی حدود 32 میلیون تومان از سوی شهرداری به طرف مقابل واگذاری شده است. نکته جالب درخصوص این قرارداد ملکی آن است که مقایسه قیمت ملک مسکونی و تجاری برای این منطقه از تهران مهر تاییدی بر معامله سایر املاک شهرداری با قیمت پایین‌تر از سطح بازار است. اطلاعات مراجع رسمی درخصوص قیمت مسکن و زمین در این منطقه حاکی از آن است که زمین مسکونی در این منطقه زمستان سال گذشته به‌طور متوسط مترمربعی 7میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. این قیمت به خوبی می‌تواند فاصله قیمت زمین مسکونی و تجاری که در این قرارداد عنوان شده است را نشان دهد.

علاوه بر این دو مورد، یکی دیگر از املاک فروش رفته در بهار امسال مربوط به یک زمین مسکونی در منطقه چهار پایتخت است. این زمین با مساحتی کمتر از 130 مترمربع، مترمربعی کمتر از 6 میلیون تومان به طرف مقابل شهرداری واگذار شده است. این در حالی است که مطابق با آمارهای رسمی، زمین مسکونی زمستان سال گذشته مترمربعی 19 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. باتوجه به تداوم رشد قیمت آپارتمان و به تبع آن قیمت زمین در فاصله زمستان سال گذشته تا بهار امسال، به نظر می‌رسد زمین معامله شده کمتر از نصف میانگین قیمت در این منطقه از شهر تهران واگذار شده است.

البته کارشناسان اقتصاد شهری یک فرضیه خوش‌بینانه درخصوص اینکه در مزایده‌های شهرداری تعیین قیمت‌ها طوری بوده که فقط طرف مقابل شهرداری برنده این قراردادها بوده است ارائه می‌دهند. از دیدگاه آنها یکی از دلایل احتمالی برای تعیین قیمت پایین از سوی شهرداری برای املاک واگذار شده می‌تواند مشکلات ثبتی یا حقوقی مربوط به املاک یا مرغوب نبودن اراضی به دلایل دیگر باشد. به گفته آنها مشکلات مربوط به این املاک می‌تواند دست شهرداری را در فروش املاک به قیمتی بالاتر از قیمت‌های اعلام شده بسته باشد. فرضیه دیگر آنکه در حال حاضر گزارش‌ها از وضعیت چگونگی تصمیم‌گیری مدیران شهری نشان می‌دهد، عمده املاک فروخته شده به شکل تهاتر بابت بدهی بوده که مانع فروش آنها به بالاترین قیمت ممکن می‌شود.

علاوه بر قراردادهای مربوط به واگذاری و فروش املاک، دیگر بخش قابل توجه در قراردادهای درآمدی مربوط به قراردادهای اجاره است. در این بخش از قراردادها نکته‌ای که مهم به نظر می‌رسد آن است که در مزایده اجاره املاک شهرداری طرف برنده قراردادها نبوده است. البته در این بخش، بیش از آنکه بهای اجاره تعیین شده از سوی شهرداری برای فضاهای اجاره داده شده نشان‌دهنده بازنده بودن شهرداری باشد، شکل قراردادهای اجاره است. بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده قراردادهای منعقد شده در بخش اجاره که مربوط به فضاهای مجتمع ایستگاهی بوده در مدت زمان سه‌ساله بوده است. این در حالی است که با توجه به تورم عمومی کشور و همین‌طور تورم بخش مسکن و اجاره، به نظر می‌رسد تنظیم بلندمدت قراردادهای اجاره بدون لحاظ فرمول تعدیل اجاره‌بها متناسب با تورم سالانه باعث می‌شود شهرداری تهران، آن‌طور که باید از عایدی پایدار اجاره املاک بهره‌مند نشود.

جزئیات مربوط به قراردادهای اجاره حاکی از آن است که غرفه‌ها و فضاهای تجاری شهرداری تهران که عمدتا کمتر از 50 مترمربع زیربنا دارند با اجاره‌بهای ماهانه 5/ 1 تا 2 میلیون تومان به طرف مقابل واگذار شده است. نکته مهم دیگر آنکه کلیت قراردادهای ملکی نشان می‌دهد که شهرداری تهران به سمت اجاره‌داری شیفت کرده است. اجاره‌داری یک روش مطلوب درآمدزایی برای شهرداری‌ها محسوب می‌شود که شهر می‌تواند از عایدی بلندمدت آن بهره‌مند شود.

الگوی موفق نظام تامین مالی شهرداری‌ها در دنیا نشان می‌دهد بهترین شکل بهره‌برداری و تامین مالی برای شهرداری‌ها به جای واگذاری، اجاره فضاهای مختلف شهری است. به این معنا که مدیریت شهری به جای فروش یکجای املاک و ذخایر شهر، از محل اجاره داری بلند مدت آنها از یکسو از عایدی سرمایه و از سوی دیگر از درآمد پایدار ایجاد شده از محل اجاره ماهانه و سالانه آنها بهره‌مند ‌شود. البته در بودجه امسال شهرداری تهران رقمی که برای کسب درآمد از محل اجاره‌داری اموال شهرداری تعیین شده معادل 50 میلیارد تومان است. این در حالی است که درآمد مصوب شده برای شهرداری تهران از محل فروش اموال که عمده آن ملک محسوب می‌شود معادل 700 میلیارد تومان است که نشان می‌دهد شهرداری کسب درآمد سهل و آسان از محل فروش املاک را همچنان به اجاره‌داری ترجیح می‌دهد. پیش از این نیز، در سال گذشته رقم مصوب برای کسب درآمد شهرداری از محل فروش اموال در بودجه معادل 700 میلیارد تومان بود که گزارش عملکرد مربوط به 9 ماه نخست شهرداری نشان می‌دهد شهرداری معادل یک هزار و 400 میلیارد تومان یعنی دوبرابر بودجه مصوب از این محل درآمدزایی کرده است.این افزایش درآمد مربوط به این محل می‌تواند از یکسو ناشی از رشد فروش بیشتر املاک و از سوی دیگر ناشی از جهش قیمت رخ داده در بخش املاک طی یکسال گذشته باشد.

کارشناسان شهری معتقدند از آنجا که در مقطع کنونی در آستانه ورود به یک دوره رکود ملکی قرار داریم، بنابراین ریسک فروش املاک برای شهرداری برای تامین درآمد بیش از ریسک اجاره‌داری خواهد بود، چراکه در این دوره ممکن است به بهانه نبود خریدار به تعداد کافی، شهرداری ناگزیر به کاهش قیمت‌ها بیش از سطح فعلی باشد از این رو به نظر می‌رسد اجاره‌داری فضاها و مجتمع‌های تجاری و حتی مسکونی شهرداری می‌تواند به نفع شهر و شهرداری تهران از بابت ارائه عایدی بلندمدت باشد. اگرچه انتشار اطلاعات مربوط به قراردادهای ملکی در سامانه شفافیت می‌تواند گام مثبت و روبه جلویی برای مدیریت شهری محسوب شود، اما تعداد اندک و البته ارائه اطلاعات نه‌چندان شفاف و قابل دسترس برای همه مربوط به این قراردادها این سوال را درخصوص علت اصلی آن بر جای می‌گذارد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از دلایل انتشار تعداد محدود قراردادهای ملکی در این سامانه آن است که هنوز این سامانه به‌روزرسانی و متناسب‌سازی برای انتشار این جزء از قراردادها نشده است. نکته مهم دیگر آنکه به نظر می‌رسد بخشی از مجموعه مدیریت شهری عزم جدی برای ایجاد شفافیت در این بخش از قراردادهای شهرداری ندارند. برخی اطلاعات کسب شده نشان می‌دهد هنوز در مجموعه شهرداری تهران درخصوص انتشار یا عدم انتشار مربوط به قراردادهای ملکی اتفاق نظر وجود ندارد.

هر چند انتشار این گزارش می‌تواند گامی به سمت ایجاد اتاق شیشه‌ای در شهرداری تهران باشد اما نکته مهم در نحوه انتشار گزارش‌های مالی از سوی شهرداری تهران آن است که آنچه تاکنون در حوزه‌های مختلف برای اطلاع عموم منتشر شده است در بخش‌هایی مبهم، کلی و در عین حال دشوار برای آگاهی عموم شهروندان است. به‌عنوان مثال گزارش منتشر شده از عملکرد مالی شهرداری تهران در نیمه نخست امسال فقط به ارائه بخش‌هایی از دخل و خرج بودجه آن هم به‌صورت کلی پرداخته است. مثلا در این گزارش فقط به ارائه منابع محقق شده از محل عوارض ساختمانی اکتفا شده در حالی که این منبع درآمد خود شامل چندین زیرمجموعه همچون فروش تراکم، تغییر کاربری و... است. بنابراین در این گزارش مشخص نیست چه میزان از منبع محقق شده این ردیف متعلق به کدام زیرمجموعه است.

در عین حال به نظر می‌رسد نحوه ثبت منابع درآمدی به‌طور دقیق انجام نشده و برخی منابع درآمدی از یک محل با عنوان دیگر در گزارش عملکرد ثبت شده است. نکته دیگر آنکه استخراج گزارش عملکرد مالی از این جداول به راحتی و سادگی برای عموم شهروندان امکان‌پذیر نیست. بنابراین این انتظار وجود دارد شهرداری در گام‌های بعدی به‌طور دقیق‌تر در مسیر ایجاد شفافیت گام بردارد.  مدیریت شهری تهران امیدوار است که از مسیر جایگزین دیگری بتواند روند انتشار قراردادهای ملکی شهرداری را شفاف‌تر کند. یکی از مسیرهای پیش‌بینی شده که شهرداری تهران وعده راه‌اندازی آن طی دو ماه آتی را داده است راه‌اندازی تالار معاملات شهرداری است. معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران از راه‌اندازی تالار معاملات شهرداری تهران تا پایان شهریور خبر داده تا از این طریق امکان ایجاد مسیری شفاف برای انتشار قراردادهای شهرداری وجود داشته باشد.

عبدالحمید امامی در مورد سرانجام شکل‌گیری تالار معاملات شهرداری تهران که قرار است در جهت شفاف‌سازی مناقصه‌ها و مزایده‌های شهرداری تهران فعالیت خود را آغاز کنند گفت: کارگروهی متشکل از سه اداره کل املاک، مالی و پشتیبانی ایجاد شده تا نسبت به ایجاد ساختارهای تالار معاملات اقدام کنند. وی با بیان اینکه محل این تالار نیز توسط اداره پشتیبانی در حال آماده‌سازی است افزود: بر این اساس با راه‌اندازی این تالار، کلیه معاملات شهرداری تهران به‌صورت شفاف در آن تالار انجام خواهد شد. معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران با بیان اینکه شیوه فعالیت این تالار مشابه بورس است گفت: تمامی خرید و فروش‌ها، مناقصه و... در حوزه شهرداری‌ها مناطق، سازمان‌ها و... در این تالار عرضه خواهد شد. وی افزود: امیدواریم این مهم تا پایان تابستان(شهریورماه) نهایی شود.