عجایب شهری به نام منطقه ۲۲ تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد توسعه کالبدی این منطقه تا سال 71 یعنی تا قبل از ورود منطقه به محدوده قانونی شهر، در قالب مسکن ویلایی با طبقات دو تا چهارطبقه بوده است، با این حال از دهه 70 به بعد و به‌ویژه در یک دهه اخیر توسعه جدیدتر این منطقه عمدتا مبتنی‌بر مجتمع‌سازی و برج‌سازی شکل گرفته است. در نگاه اول زرق و برق ساخت‌وسازهای لوکس و مدرن این منطقه غلط‌انداز است، اما اگر کمی از الگوهای شهرسازی ایرانی- اسلامی و حتی الگوی شهرسازی شرقی اطلاع داشته باشیم، به‌خوبی می‌توان دید ساخت‌وساز این منطقه فقط در زرق و برق‌ها خلاصه شده و هیچ تطابقی با شاخص‌های شهرهای انسان‌محور ازجمله پیاده‌محوری، امنیت، مفهوم همسایگی و معنویت ندارد، چراکه توسعه بخش‌های جدید این منطقه عملا به دست تعاونی‌های مسکن و سازندگان مال‌ها سپرده شده و شهرداری نیز با احداث شبکه بزرگراهی، احداث تقاطع‌های غیرهمسطح و پل‌های متعدد و با در اولویت قرار دادن حرکت سریع خودرو در منطقه، عملا فضای شهری را از مفهوم اجتماعی و انسان‌مدار خارج کرده است.

بر این اساس، بررسی روند و الگوی توسعه منطقه 22 طی چهار دهه اخیر نشان می‌دهد این منطقه به‌شدت شاهد تورم تصمیم‌گیری‌ها بوده که بیش از آنکه حکایت از تدوین برنامه‌ریزی منطقی با الگوهای توسعه پایدار شهری صورت گیرد، عملا توسعه آن تحت‌تاثیر «تقاضای بازار» یا بهتر بگوییم به دست بورس‌بازان زمین و مسکن سپرده شده است. اما مساله منطقه 22 فقط در «مدرنیته پفکی» خلاصه نمی‌شود، چراکه طبق بررسی‌ها این منطقه بین مناطق 22گانه تهران (از ارزان‌ترین مناطق تا گران‌ترین مناطق شهر) بالاترین جهش قیمت مسکن را دارد، به‌طوری که از شروع فعالیت دولت روحانی در سال 92 تا مرداد 98 قیمت مسکن در حالی در منطقه 22 حدود 327 درصد رشد داشته که این میزان در کل شهر تهران حدود 234 درصد و در مناطق گران همچون منطقه یک حدود 212 درصد، در منطقه 2 حدود 290 و در منطقه 3 نیز حدود 235 درصد بوده است. اینکه بازیگران و ذی‌نفعان افزایش چشمگیر مسکن در این منطقه چه کسانی هستند، خود قابل‌تامل است.

 رشد 327 درصدی قیمت مسکن در منطقه 22

یکی از نکات قابل‌تامل در بررسی تغییرات قیمت مسکن تهران، فاصله چشمگیر رشد قیمت مسکن منطقه 22 نسبت به متوسط شهر و مناطق 22گانه است، به‌طوریکه طبق آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی در شهریور 1392 (شروع دولت اول روحانی)، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران سه‌میلیون و 899 هزار تومان بوده که این میزان با رشد 234 درصدی در مرداد 1398 به 13میلیون و 26 هزار تومان رسیده است. این در حالی است که طبق همین ارقام و در همین مدت زمان، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه 22 از دومیلیون و 758 هزار تومان در شهریور 1392 به 11 میلیون و 776 هزار تومان رسیده که حکایت از رشد 327 درصدی دارد. همچنین بین مناطق 22گانه، منطقه 2 پس از منطقه 22 در حالی رتبه دوم رشد قیمت مسکن را دارد که طی شهریور 1392 تا مرداد 1398 قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه 290 درصد رشد داشته است. در رتبه سوم منطقه 13 با رشد 283 درصدی، در رتبه چهارم منطقه 5 با رشد 271 درصدی و در رتبه پنجم منطقه 8 قرار دارند که طی مدت مذکور قیمت مسکن منطقه 269 درصد رشد داشته است. همچنین مقایسه میزان جهش قیمت مسکن در منطقه 22 با مناطقی که کمترین جهش را بین مناطق 22گانه داشته‌اند نیز بسیار جالب توجه است، به‌طوری که رشد 327 درصدی قیمت مسکن این منطقه طی شهریور 1392 تا مرداد 1398 در حالی است که در این مدت رشد قیمت مسکن در منطقه 6 تهران 191 درصد، در منطقه 19 حدود 203 درصد، در منطقه 20 حدود 211 درصد و در منطقه یک که همواره گران‌ترین منطقه تهران بوده نیز 212 درصد است.

 منطقه 22 به‌اندازه 300 هزار نفر مسکن خالی دارد

طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در سرشماری سال 1395 منطقه 22 تهران 176 هزار و 347 نفر جمعیت داشته است. همچنین طبق داده‌های آماری شهرداری تهران، تا پایان سال 1396 تعداد واحدهای مسکونی این منطقه با احتساب واحدهای دارای پروانه ساختمانی (دارای پایان کار یا در حال ساخت) 158 هزار و 575 واحد بوده است. بر این اساس، بررسی تطبیقی نتایج آمارهای جمعیت و تعداد موجودی مسکن (با لحاظ پروانه‌های ساختمانی منطقه) نشان می‌دهد 475 هزار نفر ظرفیت جمعیت‌پذیری در منطقه 22 وجود دارد. لذا با استناد به آمار اخیر و با در نظر گرفتن سکونت 176 هزار و 347 نفر در این منطقه، تعداد واحدهای مسکونی به‌اندازه 300 هزار نفر در منطقه 22 خالی از سکنه است. اینکه این مقدار جمعیت‌پذیری شامل چه تعداد واحد مسکونی است، می‌توان از شاخص بعد خانوار کمک گرفت. در این صورت با فرض وجود ظرفیت‌پذیری برای 300 هزار نفر جمعیت و بعد خانوار 3.2 نفری، بیش از 90 هزار واحد مسکونی (البته با احتساب آمار پروانه‌های ساختمانی) در این منطقه خالی از سکنه است.

 32 درصد مال‌های تهران در منطقه 22

براساس مطالعات انجام‌شده، در شهر تهران نزدیک به 100 مال بهره‌برداری شده یا مراحل پایانی ساخت‌وساز خود را می‌گذارنند. در این زمینه نکته جالب اینکه بین مناطق 22گانه تهران، حدود 32 درصد فضای مال‌های تهران در منطقه 22 احداث و بارگذاری شده است. اگرچه این منطقه نقش فراغتی و دانش‌محور دارد که خود طالب مال‌سازی و تجاری‌سازی است، با این حال تعداد زیاد مال‌ها از این منظر قابل‌تامل است که معمولا این‌گونه ساخت‌وسازها با تخلفات ساختمانی زیاد خود مشهور هستند، موضوعی که بر کمیت و کیفیت توسعه منطقه اثرگذار بوده است. برای نمونه بلندمرتبه‌سازی در این منطقه به‌لحاظ حجم و توده، سیما و نظام ارتفاعی، هماهنگی و انسجام ترافیکی، سرانه فضاهای خدماتی مورد نیاز و... از هیچ الگویی تبعیت نکرده، بلکه با احداث برج‌های 25 تا 40 طبقه حتی این شائبه وجود دارد که این ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه بر جریان هوای تهران نیز اثرگذار بوده است، چراکه الگوی باد غالب تهران به‌صورت غرب به شرق است و این ساختمان‌های عظیم می‌توانند با تغییر جهت جریان هوا در سطح اقلیم خرد یا میکروکلیما، به‌عنوان مانعی برای ورود باد به بخش‌هایی از تهران نیز عمل کنند.

 ساخت‌‌وساز در منطقه 22 از بانکی‌ها تا قطعه‌سازان

شاید بتوان گفت شاخص‌ترین پروژه‌های عمرانی سال‌های اخیر منطقه 22 تهران و حتی شهر تهران در سال‌های اخیر، دو پروژه عظیم «ایران‌مال» و پروژه «هزار و یک شهر» بوده است. اگر برمبنای وسعت قضاوت کنیم، ایران‌مال یکی از غول‌های مال‌سازی در خاورمیانه است، چراکه طبق اطلاعاتی که در سایت این مجموعه درج شده، کل مساحت این مجموعه یک‌میلیون و 669 هزار و 504مترمربع است که تاکنون حدود یک‌میلیون و 350 هزار مترمربع از آن ساخته شده است. ​آنچه مشخص است اینکه ایران‌مال متعلق به بانک آینده است. همچنین گفته می‌شود علی انصاری، موسس بازار فرش و بازار موبایل کارفرمای اصلی این پروژه است. افتتاح ایران‌مال نه‌تنها به‌واسطه زرق و برقی که در ساخت فضاهای مذهبی، فرهنگی و تجاری خود به‌همراه داشت، با حدود 20 هزار مترمربع تخلف ساختمانی به‌نوعی رکورددار ساخت‌وساز در تهران نیز بوده است، به‌طوری که طبق اظهارات شهردار منطقه 22، تا بهار 1398 شهرداری حدود 300 میلیارد جریمه بابت تخلفات و 200 میلیارد تومان نیز عوارض از این مجتمع عظیم چندکارکردی دریافت کرده است.

دیگر مجموعه عظیمی که در منطقه 22 دیده می‌شود، پروژه‌ای با وسعت 139هکتار (معادل یک‌میلیون و 390 هزار متر مربع) به‌نام هزار و یک شهر است که اقدامات اولیه ساخت آن از سال 1389 توسط شرکت ساختمانی عظام کلید خورده است. این شرکت که وابسته به قطعه‌سازی عظام با مالکیت عباس ایروانی است، طبق توافقی که با شهرداری تهران در سال 1389 داشت، مقرر شده تا سال 1393 اولین فاز شهربازی را اجرا کند، با این حال اگرچه عظام همانند ایران‌مال از برترین تکنولوژی‌های دنیا برای طراحی و ساخت استفاده کرده، اما به‌جهت وجود معارض برای زمین‌های مورد توافق با شهرداری، این پروژه نیمه‌کاره منتظر تعیین‌تکلیف سند مالکیتش با بنیاد تعاون ارتش و شهرداری است.

در کنار این دو پروژه عظیم، با توجه به اینکه اغلب بانک‌های کشور دارای شرکت‌های انبوه‌ساز هستند، به‌نظر می‌رسد اغلب این نهادهای مالی در ساخت‌وساز منطقه 22 حضور دارند؛ با این حال به‌جز شفاف‌سازی چند بانک، آمار قابل استنادی از فعالیت‌های دیگر بانک‌ها نیست. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد ازجمله بانک‌هایی که در این منطقه ساخت‌وساز انجام داده‌اند، بانک اقتصادنوین است که با شرکت‌هایی همچون سرمایه‌گذاری عمران و توسعه پایدار ایرانیان، مدیریت سرمایه و ساخت فرآیند آرین‌سازه و پارس‌مسکن تهران در حال فعالیت است که در فعالیت آنها پروژه مسکونی مرواریدشهر نیز دیده می‌شود. شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان گروه صنایع بهشهر تهران نیز از دیگر شرکت‌هایی است که بانک ملی در آن سهام دارد و 200 واحد مسکونی در این منطقه ساخته است.

ساخت‌وساز سازمانی از دانشگاه تهران تا همراه‌اول

گفته می‌شود حدود 90 درصد برج‌های منطقه 22 توسط تعاونی مسکن‌های بخش خصوصی و سازمان‌های مختلف از دانشگاه تهران، ارگان‌های نظامی و انتظامی گرفته تا سازمان برنامه و بودجه، سازمان آتش‌نشانی، کارکنان بهشت‌زهرا(س)، کارکنان شهرداری منطقه 22، خانه سینما، خادمین شهرداری و همراه‌اول و کارکنان مجلس ساخته شده است. قابل ذکر است پروژه‌های ساختمانی نهادهای دولتی و غیردولتی عمدتا برای کارکنان و در قالب تعاونی ساخته شده است. اگرچه درمورد جزئیات ساخت‌وساز همه این نهادها اطلاعات قابل استنادی وجود ندارد، با این حال طبق صورت مالی شرکت همراه‌اول، این شرکت تا پایان تیرماه سال جاری برای ساخت 692 واحد مسکونی کارمندی و تعدادی واحد تجاری در همراه‌شهر، 450 میلیاردی در این منطقه هزینه کرده است.