ساخت ۶ میلیون مسکن با کدام منابع مالی؟ دوباره منتظر خلق پول و تورم وحشتناک باشیم؟

اگر این روزها برای خرید مسکن سری به بنگاه های املاک بزنید متوجه خواهید شد که روزانه قیمت ها در جهت صعودی بودن تعیین می شوند و فروشندگان با تحولات بازارهای موازی، قیمت مسکن خود را تعیین می کنند.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ البته این روند صعودی قیمت مسکن دو سالی است که آغاز شده و تنها در این روز‌ها آتش این افزایش قیمت مسکن شعله ورتر از پیش گردیده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در هفت سال گذشته، دولت تدبیر و امید، طرح‌های مختلفی برای بازار مسکن مطرح کرد که این طرح‌ها یا در حد صحبت باقی ماندند یا اگر هم به مرحله اجرا رسیدند، نصف و نیمه اجرایی شدند. نتیجه این بی عملی دولت در سیاستگذاری در حوزه مسکن، باعث شد تا قیمت مسکن در هفت سال گذشته بیش از 300 درصد رشد کند.

طبق آخرین آمار منتشره از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تنها در خرداد ماه سال جاری متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق 22 گانه تهران با رشد 12.1 درصدی در مقایسه با اردیبهشت ماه سال جاری به 19 میلیون و 71 هزار تومان رسیده است.

این رشد فزاینده قیمت مسکن و فشار بر اقتصاد خانوار‌ها موجب شده است تا مجلسی‌ها دست به کار شوند و طرحی برای افزایش عرضه مسکن کلید بزنند؛ طرحی که گفته می‌شود، قرار است جایگزین طرح مسکن ملی دولت شود.

طرح مجلسی‌ها برای افزایش عرضه مسکن چیست؟

این طرح که گفته می‌شود یک طرح دو فوریتی است، با هدف کمک به قشر‌های کم توان جامعه با دورنمای ساخت سالانه یک میلیون مسکن مطرح شده و قرار است طبق این طرح در شش سال، شش میلیون مسکن با تامین 60 درصد هزینه با وام دولت و زمین رایگان ساخته شود.

طبق توضیحات ارائه شده این طرح برای خانه دار شدن افراد فاقد مسکن همچون خانوار‌های با درآمد کم، زوجین جوان، بازنشستگان، طلاب، دانشجویان متاهل، کارگران، ایثارگران، خانواد‌ه‌های تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی است که باید با کمک وزارت خانه‌های مربوطه شناسایی شوند.

پیش بینی نمایندگان طرح این است که تعرفه سازمان نظام مهندسی ساختمان 50 درصد کاهش یابد و برای شهرداری هم پیشنهاد شده است که مبلغ مشخصی را جهت صدور پایان کار ساختمان دریافت کند. در واقع شهرداری برای صدور پروانه باید به ازای هر مترمربع یک مبلغ تعیین شده را دریافت کند و دیگر این گونه نباشد که ارقام کلان را دریافت کنند.

برای ساخت مسکن‌های ارزان قیمت نیاز است تا زمین ارزان قیمت تامین شود. در طرح مجلس برای ساماندهی بازار مسکن پیش بینی شده زمین به قیمت صفر یا به صورت اجاره 99 ساله برای ساخت و ساز واگذار شود. از سوی دیگر وزارت راه مکلف شده زمین دستگاه‌های دولتی از جمله وزارت جهاد کشاورزی را تغییر کاربری دهد تا این‌ها بتوانند برای پرسنل خود مسکن بسازند؛ البته تاکنون اجازه تغییر کاربری داده نمی‌شد.

اقبال شاکری نماینده مردم تهران در مجلس یازدهم و عضو کمیسیون عمران مجلس طی مصاحبه‌ای در پاسخ به این پرسش که طرح مجلس در مجموع چه میزان اعتبار نیاز دارد، اضافه کرد: اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی با متراژ 75 مترمربع (75 میلیون مترمربع مجموعا) ساخته شود، هر واحد حدود 250 میلیون تومان منابع مالی برای ساخت نیاز دارد که باید 150 تا 200 میلیون تومان آن از طریق تسهیلات تامین ‌شود. شاکری ادامه داد: نرخ سود این تسهیلات یارانه‌ای است که دولت باید آن را تامین کند و خانوار‌ها نیز باید بتوانند اقساط این وام را بدهد از این رو نرخ سود آن بالا نیست.

وی با اعلام این که پیش بینی کرده ایم بالای 60 درصد وام در طرح مذکور پرداخت شود، بیان کرد: نهاده‌های مسکن مانند آهن آلات، سیمان، یراق آلات، تجهیزات، تاسیستات مکانیکی برقی و... پیش بینی شده که وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت صمت با قیمت مناسب در اختیار سازندگان قرار گیرد.

ساخت این مسکن‌ها در مجموع به چقدر سرمایه نیاز دارد؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن طی گفت‌وگویی در 22 تیرماه سال جاری گفت: اگر حتی هزینه زمین و عوارض را حذف کنیم، احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی 75 متری دست کم به 250 هزار میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. وی با بیان این که در کلان شهر‌ها زمین چندانی برای ساخت مسکن وجود ندارد، تصریح کرد: دولت مجبور است به اطراف شهر‌ها برود که بحث آماده‌سازی و زیرساخت‌ها را خواهد داشت؛ لذا در خوشبینانه‌ترین حالت معادل همین 250 هزار میلیارد تومان را باید خرج زیرساخت‌ها کند.

منابع این طرح قرار است از کجا تامین شود؟ داستان مسکن مهر تکرار خواهد شد؟

تامین منابع مورد نیاز برای اجرای این طرح جای پرسش دارد، چرا که دولت به دلیل کاهش درآمد‌های نفتی، کاهش صادرات و رکود ناشی از کرونا دچار کمبود منابع شده و در خوشبینانه‌ترین حالت میزان پولی که برای بودجه‌های عمرانی در نظر گرفته 50 هزار میلیارد تومان است. این رقم بودجه‌های عمرانی یک پنجم حداقل هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت مسکن‌ها مطرح شده است.

خبر‌ها حکایت از آن دارد که برای اجرای این طرح قرار است در سال اول از خطوط اعتباری بانک مرکزی 100 هزار میلیارد تومان با نرخ سود 9 درصد برای احداث یک میلیون خانه تخصیص داده شود.

اگر قرار باشد که منابع این طرح با استقراض از بانک مرکزی تامین شود که داستانی شبیه داستان مسکن مهر اتفاق خواهد افتاد. در آن زمان بانک مرکزی حدود 45 هزار میلیارد تومان خط اعتباری برای اجرای طرح مسکن مهر تخصیص داد که در نهایت این تخصیص باعث شد تورم بسیار سنگین به جامعه تحمیل شود.

محمدصادق الحسینی کارشناس مسائل اقتصادی در این باره گفت: اینکه گفته می‌شود بانک مرکزی قرار است اعتباراتی با نرخ 9 درصد به این طرح بپردازد، اثر تورمی بسیار بزرگی دارد.

همچنین کامران ندری دیگر کارشناس مسائل اقتصادی طی مصاحبه‌ای گفت: اگر طرحی بخواهد از طریق منابع بانکی تامین مالی شود، می‌تواند آثار تورمی داشته باشد، زیرا نظریات جدید عرضه پول می‌گوید که اعطای وام مساوی با خلق پول است.

حیدر مستخدمین حسینی معاون وزیر اسبق اقتصاد با بیان اینکه از این طرح نمی‌توان به نیاز‌های مردم و اقتصاد پاسخ داد، گفت: از آنجا که محل تامین مالی این طرح ـ که منابع بانک مرکزی است ـ به افزایش پایه پولی و تورم منجر می‌شود ـ مردم هم از آن متضرر می شود و باید با افزایش قیمت محصولات و گرانی دست‌و پنجه نرم کنند.

به گفته این تحلیلگر اقتصادی، در این شرایط مجلس باید برای کنترل نقدینگی کمک حال دولت باشد و با هدایت آن به سمت تولید مسکن و ساخت‌وساز، زمینه‌ای را فراهم کند تا تولید مسکن مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گیرد. مجلس باید در این شرایط اقتصادی اصلاح ساختار بودجه را مدنظر قرار دهد، نه اینکه به فکر اینگونه طرح‌ها باشد که تنها در حرف خوشایند است و در عمل اجرا نمی‌شود.

آیا دولت بازیگر و سازنده خوبی در بخش مسکن است؟

شاید برای پاسخ به این پرسش باید باز هم به داستان مسکن مهر اشاره کرد. تا قبل از شروع ماجرای مسکن مهر، سازندگان بخش خصوصی سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی را روانه بازار مسکن می‌کردند، اما با اجرای پروژه 2 میلیون و 300 هزار واحدی مسکن مهر در سال 1386 که دولتی بود، با صرف نظر از رانتی که توزیع شد و مشکلاتی که به وجود آمد، این پروژه نتوانست آن گونه که باید به اهداف خود برسد و پس از گذشت شش سال از پروژه تنها 690 هزار واحد از 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکن مهر روانه بازار مسکن شد.

راهکار کنترل بازار مسکن در حال حاضر چیست؟

هر چند باید برای آینده و میزان عرضه مناسب مسکن برنامه ریزی کرد، بسیاری از کارشناسان معتقدند که اوج گیری قیمت‌ها در بازار مسکن در این روز‌ها بیشتر به رشد نرخ تورم بازمی‌گردد؛ بنابراین، برای کنترل افزایش قیمت مسکن بهتر است دولت و مجلس راهکار‌هایی برای جلوگیری از رشد نرخ تورم ارائه دهند.

کامران ندری کارشناس مسائل اقتصادی در گفتگویی در این باره گفت: مشکل مسکن تورم است و اگر تورم کنترل شود، بخش عمده مشکل مسکن مردم حل می‌شود، چون تورم است که قدرت خرید مردم را کاهش داده و باعث شده آن‌ها از مسکن نه به عنوان سرپناه، بلکه قلک یا ذخیره ارزش استفاده کنند.

به هر صورت در پایان اشاره به این نکته ضروری است که به دلیل شرایط پیش آمده تصمیماتی اتخاذ نشود که مردم از چاله درآمده و به چاه بیفتند. بهتر است در این شرایط اولویت‌های اقتصادی کشور مشخص شود و اگر قرار است منابعی تخصیص داده شود، برای این اولویت‌ها در نظر گرفته شود.

همچنین در مجموع این مدل طرح‌ها در خصوص مسکن، به بررسی همه جوانب نیازمند است و از طرفی کشور با تجربه چندساله مسکن مهر نباید دوباره همان مسیر گذشته را طی کند؛ هر چند مشخصا گفته می‌شوند این طرح برای بهبود وضعیت دهک‌های پایین جامعه طراحی شده است، باید در نظر داشت تورم آتی که از جانب این طرح تحمیل خواهد شد، این قشر را تحت فشار قرار خواهد داد.