رالی فقر در بازار مسکن

این درحالی است که برآورد یک دهه تحولات جمعیت بدمسکن ساکن در بافت‌های فرسوده وضعیت اسفناک‌‌‌‌تری را در مقایسه با شرایط 5‌سال اخیر نشان می‌دهد. نرخ رشد یا سرعت رشد جمعیت کل کشور در فاصله سال‌های 90 تا پایان 99 برابر 13 درصد بوده است، این درحالی است که در این 10 سال جمعیت ساکن در بافت‌های فرسوده که یک گروه اصلی از جمعیت بدمسکن در کشور محسوب می‌شوند 30 درصد رشد کرده است. چندی پیش، دفتر مطالعات رفاه اجتماعی زیر‌‌مجموعه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در جریان تدوین سلسله گزارش‌های پایش فقر، مطالعاتی را درباره محاسبه دقیق جمعیت مبتلا به فقر مسکن در 31 استان کشور انجام و نتایج آن را منتشر کرد. در این گزارش، جمعیت مبتلا به فقر مسکن براساس دو شاخص تعریف شده از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتات) مورد سنجش و ارزیابی قرار گرفت. شاخص نخست مربوط به خانوارهای ساکن در مسکن نامناسب یا خانوارهای «بدمسکن» است. در این گزارش اعلام شد: این خانوارها اغلب در سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه‌‌نشین زندگی می‌کنند. «بد‌‌مسکن»ها در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که وضعیت یکی یا همه پنج پارامتر کلیدی یک خانه، در آنها زیرسطح استاندارد جهانی قرار دارد. این پارامترها شامل وضعیت دسترسی به آب شرب، سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی (حداقل 13 مترمربع به ازای هر نفر)، مسکن با‌دوام و امنیت حقوقی ملکی (داشتن سند محضری) می‌شود. در عین حال شاخص دوم موردنظر، شاخص دسترسی به مسکن در استطاعت یا تعداد خانوارهای محروم از «مسکن مقرون به صرفه» است. درواقع خانوارهایی که به «مسکن در استطاعت» دسترسی ندارند یا فشار «هزینه مسکن» در هزینه‌های ماهانه آنها بیش از سطح استاندارد جهانی است. این سطح، 30درصد است.

آدرس بدمسکن‌‌ها

برآوردهای «دنیای اقتصاد» در این گزارش مربوط به سطح اول گروه بدمسکن‌‌ها یعنی افراد ساکن در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های حاشیه‌‌ای و غیررسمی است. براساس آمارهای به‌روزرسانی شده تنها در گروه اول، یعنی بدمسکن‌‌های ساکن در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های حاشیه‌‌ای و غیررسمی، حدود 20 درصد از جمعیت کل کشور قرار گرفته‌‌اند که عدد بسیار قابل توجهی است. در واقع این جمعیت بدمسکن، بخشی از فقرای مسکن یا گروهی از کل بدمسکن‌‌ها را تشکیل می‌دهند.

جمعیت ساکن در بافت‌های فرسوده شهری در حالی مطابق با برآوردهای صورت گرفته و جدید در سال 1400 به 13 میلیون و 50 هزار نفر افزایش یافته است که آمارها حاکی است جمعیت ساکن در سکونتگاه‌های حاشیه‌‌ای و غیررسمی نیز هم‌‌اکنون رقمی بسیار بیشتر از 6 میلیون نفر است. برآوردها نشان می‌دهد در حالی که تعداد خانوارهای ساکن فقط در بافت‌های فرسوده شهری کشور (تنها یکی از بافت‌های محل سکونت جمعیت بدمسکن)، در سال 95 برابر با 3 میلیون و639 هزار و 404 خانوار بوده است؛ این میزان در سال 1400 و براساس برآوردهای جدید به حدود 4 میلیون و100  هزار خانوار افزایش یافته است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخش دیگری از جمعیت بدمسکن کشور ساکن در نوعی از بافت‌های فرسوده، ناپایدار، ریزدانه و نفوذناپذیر هستند که در سیاستگذاری‌‌های متولی نوسازی از آنها به عنوان بافت‌های تاریخی یاد می‌شود. جمعیت ساکن در این بافت‌ها نیز هم‌‌اکنون بیش از 2 میلیون و 500 هزار نفر است. در کنار تمام محدودیت‌‌ها و مشکلاتی که بر سر راه نوسازی و ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری، حاشیه‌‌نشین‌‌های فقیر و سکونتگاه‌های غیررسمی ایجاد مانع کرده است، محدودیت‌‌های مربوط به نوسازی این بافت‌های تاریخی به دلیل ماهیت تاریخی و ارزشمندی که به لحاظ قدمت برخی بناهای واقع در آنها وجود دارد، جریان نوسازی و رفع بدمسکنی در آنها را نیز با دشواری همراه کرده است.

آمارها نشان می‌دهد مجموعا حدود یا بیش از 22 میلیون نفر جمعیت بدمسکن کشور در بافت‌های فرسوده، حاشیه‌های فقیر و سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های تاریخی فرسوده سکونت دارند. اینها یک بخش مهم از دو گروه اصلی جمعیت بدمسکن ساکن در کشور را به خود اختصاص می‌دهند که به تنهایی حدود 20 درصد از کل جمعیت ایران هستند.

این در حالی است که آمارهای رسمی نشان می‌دهد مساحت بافت‌های فرسوده شهری که این جمعیت بدمسکن در آن‌‌ ساکن هستند (براساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال 95) برابر با 83 هزار و 606 هکتار است. مساحت بافت‌های حاشیه‌‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی نیز برابر 57 هزار و 532 هکتار و مساحت بافت‌‌های تاریخی نیز معادل 32 هزار و 763 هکتار است. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد علاوه بر شدت بالای فرسودگی و ناپایداری در این بافت‌ها، تراکم نفر در هکتار در آنها بالاست. به این معنا که جمعیت ساکن در این بافت‌ها متراکم و زیاد است و حتی بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در بسیاری از واحدهای مسکونی واقع در این بافت‌ها بیش از یک خانوار ساکن است.

بحران ناپایداری

بررسی‌‌های به عمل آمده با استناد به آمارهای رسمی همچنین بیانگر شدت بحران ناپایداری در این سکونتگاه‌های فرسوده، حاشیه‌‌ای و غیررسمی است. ناپایداری یکی از سه شاخصه اصلی برای شناسایی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد در کنار دو عامل دیگر یعنی ریزدانگی و نفوذناپذیری است. همچنین در تعاریف موجود در متون شهرسازی و در مطالعات انجام شده درباره نوسازی بافت‌های فرسوده، از ناپایداری به معنای عدم برخورداری واحدها از سازه مقاوم، استفاده از مصالح غیراستاندارد در فرآیند ساخت واحدها و ساخت‌وساز شبانه و بدون نظارت و غیرقانونی یاد شده است.

آمارهای جدید درباره میزان ناپایداری در بافت‌های محل سکونت بدمسکن‌‌ها نشان می‌دهد، این میزان در بافت فرسوده، قریب به 43 درصد بناها، در بافت تاریخی حدود 41 درصد و در سکونتگاه‌های غیررسمی نزدیک به 85 درصد بناهاست.

این آمارها نشان می‌دهد شرایط در سکونتگاه‌های غیررسمی به مراتب بدتر از بافت‌های فرسوده و بافت‌های تاریخی است. براساس برآوردهای صورت گرفته با محاسبه میانگین وزنی، حدود 56 درصد بناهای واقع در بافت‌های فرسوده، تاریخی و سکونتگاه‌های غیررسمی ناپایدار هستند. مفهوم آن  این است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون تنها تقریبا 43 درصد بناهای واقع در بافت فرسوده مقاوم‌سازی شده‌‌اند یا پایدار هستند.

سه علت افزایش بدمسکن‌‌ها

نتایج بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» در ارتباط با دلایل افزایش تعداد بدمسکن‌‌های ساکن در بافت‌های فرسوده شهری، حاشیه‌‌نشین‌‌های فقیر و سکونتگاه‌های غیررسمی نشان می‌دهد دست‌‌کم سه علت مهم عمده در این زمینه موثر بوده است که می‌توان این دلایل را میوه تلخ یک دهه ویرانی اقتصادی در کشور عنوان داد.

نخستین دلیل «بی‌‌سیاستی» در بخش مسکن است. در نبود سیاست‌های موثر برای کاهش و مرتفع‌‌سازی فقر مسکن، بدمسکنی روز به روز در کشور افزایش یافته است. سیاست‌هایی که می‌توانست ضمن مقابله با احتکار و انجماد ملکی، در اسرع وقت و سریع‌ترین‌ زمان ممکن، حجم قابل توجه واحدهای مسکونی منجمد و احتکار شده در بازار مسکن را به بازار تقاضا عرضه کند. یکی از اهرم‌‌های موثر در این زمینه که می‌توانست از طریق افزایش عرضه، افزایش تقاضای موثر و همچنین ایجاد انگیزه در سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای افزایش عرضه جدید مسکن، منجر به تعدیل قیمت، کاهش شکاف عرضه و تقاضا و در نتیجه کاهش دشواری دسترسی به مسکن مناسب برای خانوارها شود، برقراری اهرم‌‌های مالیاتی موثر، ضد‌احتکار و ضدسفته‌‌بازی ملکی به‌ویژه وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی بود که در همه سال‌های اخیر تاکنون از سوی سیاستگذار مسکن مورد غفلت قرار گرفت. در واقع بی‌‌سیاستی در این حوزه، مسکن را روز به روز از دسترس متقاضیان مصرفی و خانوارهای فاقد مسکن دورتر کرد و فقر و بدمسکنی در این حوزه را شدت داد.

عامل یا علت دوم به بی‌‌عملی سیاستگذار مسکن در بازار ملک به‌ویژه در بافت‌های فرسوده مربوط می‌شود. در حالی که مطابق قوانین موجود سالانه باید دست‌‌کم 100 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شد آمارها حاکی است در 5 سال گذشته تنها حدود 40 درصد از این برنامه محقق شده است. در واقع بیش از نیمی از تکلیف تعیین شده در قانون برای این بخش محقق نشده است. بی‌‌سیاستی و بی‌‌عملی در بازار مسکن در واقع دو علتی هستند که از سوی سیاستگذار و از درون این بازار، فقر مسکن را تشدید کرده‌‌اند. اما یک عامل دیگر مربوط به مسائل کلان اقتصادی است که از بیرون بازارمسکن بدمسکنی را در سال‌های اخیر دامن زده است. در سال‌های اخیر نرخ رشد درآمد سرانه افراد و خانوارها به‌شدت کاهش یافت. در واقع سرعت رشد درآمد سرانه خانوارها به دلیل مسائل رخ داده در اقتصاد کلان کشور، در فاصله سال‌های 90 تا 99، به نصف رسید. درآمد سرانه هر فرد ایرانی در این بازه زمانی تقریبا حول و حوش 7 میلیون تومان باقی مانده است.

در حالی که لازم است سیاستگذار مسکن از طریق اعمال سیاست‌های موثر برای افزایش عرضه به بازار مسکن از مسیر درست از یکسو و همچنین رفع موانع برای سرعت‌‌گرفتن فرآیند نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و همچنین سکونتگاه‌های حاشیه‌‌ای و غیررسمی، نسبت به کاهش فقر مسکن و از بین بردن بدمسکنی تلاش کند از سوی دیگر لازم است از بعد اقتصاد کلان نیز، سیاست‌هایی برای تحقق دست‌‌کم دو هدف عمده، به کار گرفته شود. در واقع لازم است این سیاست‌ها به گونه‌‌ای طراحی و اعمال شوند که با در نظر گرفتن همه محدودیت‌‌های موجود از جمله وجود تحریم‌ها، کاهش درآمدهای نفتی و... از یکسو منجر به مهار تورم شدید در جامعه شوند و از سوی دیگر امکان رشد اقتصادی را برای افزایش درآمد سرانه افراد و ارتقای سطح رفاه خانوارها فراهم آورد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک آسیب‌‌شناسی رسمی در این زمینه نشان می‌دهد در سال‌های اخیر اقشار ضعیف ساکن در بافت‌های فرسوده، حاشیه‌‌نشین‌‌های فقیر و سکونتگاه‌های غیررسمی، با مشکلات شدید معیشتی و فقر دست‌‌به گریبان بوده‌‌اند.

این مشکلات معیشتی به حدی زیاد بوده است که نتایج مطالعات انجام‌شده نشان می‌دهد عملا در سال‌های اخیر نوسازی و عبور از فقر مسکن از اولویت ساکنان این بافت‌ها خارج شده است. یعنی این افراد به حدی با مشکلات معیشتی و فقر مواجه بوده‌‌اند که عملا مساله نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های آنها برایشان فاقد اولویت بوده است. این نتایج در حالی از یک آسیب‌‌شناسی رسمی استخراج شده است که محققان آن اعلام می‌کنند تا زمانی‌که این مشکلات معیشتی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و همچنین سکونتگا‌‌ه‌های غیررسمی و حاشیه‌‌ای برطرف نشود نمی‌توان به سرعت گرفتن جریان نوسازی و بهسازی این بافت‌ها امیدوار بود.

در واقع نمی‌توان انتظار داشت تا زمانی‌که افراد ساکن در این بافت‌ها با مسائل اولیه‌‌ای همچون مشکل در معیشت روزانه خود دست ‌‌به گریبان هستند اساسا به نوسازی محل سکونت خود بیندیشند و در این زمینه با سیاستگذار نیز همکاری کنند. کمااینکه در گزارش انجام شده از سوی وزارت رفاه در ارتباط با بدمسکنی نیز به این نکته اشاره شده است.

این در حالی است که در این گزارش همچنین به اثر فقر مسکن بر سطح معیشت اولیه افراد اشاره شده و آمده است: فقر مسکن به‌طور مستقیم بر کیفیت زندگی این خانوارها اثرگذار است به‌طوری‌‌که خانوارهایی که به مسکن مناسب و مقرون به صرفه دسترسی ندارند به دلیل فشار هزینه‌‌‌‌ای بالا ناشی از تامین مسکن در هزینه‌های ماهانه، از سایر هزینه‌های زندگی همچون بهداشت، آموزش، خوراک یا تغییر سبک غذایی خانوارهای ایرانی و... می‌‌کاهند.

راهکار چیست؟

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد رالی فقر مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاه‌های فقیر حاشیه‌‌ای و غیررسمی یک ظاهر و یک باطن دارد و در واقع یک موضوع دوزمانه است. به این ترتیب سیاستگذار باید ابتدا به این تشخیص برسد که کدام یک از این دو وجه را باید در اولویت قرار داده و برای رفع آن برنامه‌‌ریزی کند.

یافته‌های کارشناسی حاکی است لازم است ابتدا سیاست‌هایی برای احیای درآمد سرانه مطلوب تا سطحی که خانوارها بتوانند از پس مخارج اولیه زندگی خود برآیند، اعمال شود. این اقدام وابسته به تحقق رشد مثبت اقتصادی و توزیع مناسب درآمد است.

در اقدام دوم باید موضوع سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن به امری توجیه‌‌پذیر و جذاب برای سرمایه‌‌گذاران تبدیل شود. این در حالی است که طی سال‌های اخیر به دلیل نابسامانی‌‌های اقتصادی، بازدهی مطلوب ملکی از سرمایه‌‌گذاری در امر تولید و عرضه ساختمان‌های جدید به سفته‌‌بازی، ملاکی و احتکار ملکی تغییر مقصد داده است. نتایج یک برآورد صورت گرفته از سوی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، متوسط نرخ بازدهی سالانه سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در شهر تهران به 14 درصد سقوط کرده است که این میزان بازدهی به مراتب در بافت‌های فرسوده کمتر است.

کارشناسان معتقدند دولت و شهرداری باید با به کارگیری ابزارهای تشویقی و رگولاتوری، سرمایه‌‌گذاران را برای حضور در بازار ساخت‌وساز به ویژه در بافت‌های فرسوده ترغیب کنند. یکی از این ابزارها و مشوق‌‌ها اعمال تخفیف‌‌های صد درصدی یا تخفیف‌‌های حداکثری در عوارض ساختمانی همچون عوارض صدور پروانه و... است. به گونه‌‌ای که ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده که محل زندگی جمعیت قابل توجهی از افراد بدمسکن است از جذابیت کافی برخوردار شود.