نیم میلیون خریدار یک‌میلیون مسکن

بررسی کارنامه یک‌ساله مسکن دولتی نشان‌دهنده چهار نمره منفی برای این طرح یک سال بعد از شروع آن است. همزمان با یک‌سالگی آغاز به کار دولت سیزدهم که با سال اول اجرای برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال برای چهار سال پیاپی (مجموعا چهار میلیون خانه)، همزمان شده است، بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد نمره اجرای این طرح از چهار زاویه مختلف منفی شده است.

این نمره‌ها بر مبنای هدف تعیین‌شده برای اجرای این طرح و آنچه درخصوص تیراژ ساخت این واحدها در هر سال از سوی متولی و سیاستگذار مسکن تعیین شده بود، محاسبه و برآورد شده است.

در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس، همزمان با آغاز به‌کار دولت سیزدهم، بزرگ‌ترین طرح اقتصادی دولت در حوزه مسکن یعنی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای اقشار و گروه‌های هدف فاقد مسکن استارت خورد. براساس قانون و مطابق با آنچه دولت در این زمینه برنامه‌‌ریزی کرده بود، قرار شد از سال1400، هر سال، یک میلیون واحد مسکونی در مناطق و شهرهای مختلف کشور متناسب با نیاز متقاضیان، احداث شود.

با این حال، بررسی عملکرد یک‌سال اخیر در این حوزه نشان می‌‌دهد نمره مسکن دولتی دست‌‌کم از چهار زاویه منفی بوده است. این زوایا شامل تعداد ورود متقاضیان به این طرح، تعداد واحدهای ساخته‌شده، تعداد وام‌‌های پرداختی و همچنین تعداد افرادی است که برای دریافت وام به شبکه بانکی معرفی شده‌‌اند.

این در حالی است که برخی از گزارش‌ها نیز از ثبت نمره منفی دیگری برای مسکن دولتی به لحاظ عملکرد بانک‌‌ها در حوزه پرداخت وام نهضت ملی و پروژه‌های آن، به غیر از این چهار نمره منفی خبر می‌‌دهد.«دنیای‌اقتصاد» ضمن بررسی عملکرد یک‌ساله در اجرای برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، با اشاره به آنچه در این بازه زمانی انجام شده است، عملکردها را با هدف‌‌گذاری اولیه طرح مقایسه کرده است.

50درصد متقاضیان واقعی؛ پای‌‌کار!

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره اولین آیتم مربوط به عملکرد برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نشان می‌‌دهد عملا طی یک‌سال گذشته حدود نیمی از متقاضیان واقعی که این طرح برای آنها برنامه‌‌ریزی شده است پای کار آمده و از آن استقبال کرده‌‌اند. هدف‌‌گذاری طرح بر مبنای نیازسنجی صورت‌گرفته از جمعیت واجد شرایط، فاقد مسکن و نیازمند مسکن دولتی، در نهایت به برنامه‌‌ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال رسید. علاوه بر مطالعات پیشین درخصوص نیاز سالانه مسکن همچون مطالعات طرح جامع مسکن که از نیاز عرضه سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید به بازار مسکن خبر می‌‌دهد، وضعیت بازار ساخت‌وساز و رکود عمیق ساختمانی در سال‌های اخیر به علاوه تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج در این سال‌ها، نیاز به عرضه یک میلیونی مسکن را تاکید می‌‌کند. دولت هم با استناد به همین مطالعات و نیازسنجی‌‌ها ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال به مدت چهار سال پیاپی را از اواخر نیمه اول سال گذشته وهمزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم استارت زد.اما یک‌سال بعد از آغاز این طرح، آمارهای اعلام‌شده از سوی دولت و شبکه بانکی نشان می‌‌دهد تنها حدود نیمی از متقاضیان واقعی و واجد شرایط، به این طرح ورود کرده‌‌اند. تازه‌‌ترین آمارها نشان می‌‌دهد در طول یک‌سال گذشته، 589هزار و 507نفر متقاضی واجد شرایط طرح نهضت ملی مسکن اقدام به افتتاح حساب در شبکه بانکی تسهیلات‌دهنده به این طرح کرده‌‌اند که وجوه واریزی این متقاضیان به حساب بانک معادل 20هزار و 661میلیاردتومان است. این آمار نشان می‌‌دهد عملا حول وحوش 600هزار نفر از یک میلیون نفری که طرح برای سال اول برای آنها طراحی شده بود، پای کار آمده و اقدام به تشکیل پرونده در بانک برای دریافت وام کرده‌‌اند. این آمار حول و حوش 600هزار نفری از مجموع یک‌میلیون نفری که طرح برای سال اول اجرا برای آن در نظر گرفته شده بود، در واقع نمره منفی 42درصدی را نشان می‌‌دهد. به این معنا که 42درصد از هدف اصلی طرح یعنی تامین مسکن یک میلیون متقاضی فاقد مسکن در سال اول، محقق نشده است.

در واقع تنها حدود 600هزار نفر از متقاضیان واجد شرایط از مجموع ظرفیت یک میلیونی این طرح پای کار آمده‌‌اند. هر چند برخی از آمارهای اولیه اعداد بیشتری از شناسایی متقاضیان واجد شرایط برای این طرح را نشان می‌‌دهد، اما با توجه به اینکه شرط اصلی و مکمل برای قرار گرفتن متقاضیان واجد شرایط در فهرست نهایی مشمولان، افتتاح حساب و واریز سهم آورده متقاضی است (آورده 40 میلیون تومان) بنابراین جمعیت اصلی پای کار برای اجرای این طرح در سال اول حول و حوش 600هزار نفر از یک میلیون ظرفیت تعیین شده است. این موضوع اولین نمره منفی ثبت‌شده در کارنامه این طرح را نشان می‌‌دهد. با این وجود ممکن است این سوال ایجاد شود که آیا جمعیت مشمول و فاقد مسکن و متقاضی این طرح شاید کمتر از یک میلیون نفر بوده است که در سال اول 42درصد ظرفیت این طرح عملا خالی مانده است؟

پاسخ این سوال منفی است. هم نتایج مطالعاتی که این طرح برمبنای آن برنامه‌‌ریزی شده است و هم وضعیت تقاضای مسکن ناشی از ازدواج‌‌های جدید نشان می‌‌دهد، تیراژ مورد نیاز عرضه یک میلیونی واحد مسکونی در سال درست محاسبه شده است. در سال‌های اخیر و در شرایطی که بازار ساخت‌وساز در رکود شدید قرار داشت، علاوه بر نیازهای انباشته سال‌های قبل به عرضه جدید مسکن، سالانه به‌طور میانگین حول و حوش 500هزار ازدواج در کشور به ثبت رسیده است. بنابراین و براساس این دو خط‌کش و معیار برای محاسبه تقاضای مسکن ودر شرایطی که دست‌‌کم در دو تا سه اخیر هیچ برنامه تامین مسکنی اجرایی نشده است، نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی تایید می‌‌شود. اما عملا آمار افتتاح حساب و واریز وجه از سوی متقاضیان نشان از عدم تحقق 100درصدی هدف تامین یک میلیون مسکن در سال اول دارد.

کسری واریزی متقاضیان

دومین نمره منفی این طرح مربوط به وضعیت واریزی آورده متقاضیان است. برآوردهای صورت‌گرفته براساس مبالغ واریزی از سوی متقاضیان طرح یک میلیون مسکن در سال نشان می‌‌دهد به‌طور متوسط هر متقاضی واجد شرایط که اقدام به افتتاح حساب در شبکه بانکی کرده مبلغی معادل 35میلیون تومان به حساب این طرح واریز کرده است. محاسبات انجام شده با استناد به ارقام برآوردی و تخمینی سیاستگذار مسکن و همچنین ارقام قراردادهایی که تاکنون در این زمینه منعقد شده است، نشان می‌‌دهد به‌طور متوسط هر واحد از این طرح حول وحوش 700میلیون تومان تمام می‌‌شود. 400میلیون تومان از آن به‌طور متوسط تسهیلات بانکی است و متقاضی به‌طور متوسط باید در نهایت 300میلیون تومان آورده (بدون محاسبه تورم احتمالی آینده) پرداخت کند. یکی از شروط اصلی در این طرح احراز توانایی مالی متقاضی برای پرداخت سهم آورده است. به‌طور استاندارد و برای احراز توانایی مالی متقاضی، با توجه به اینکه اعلام شده است طول دوره ساخت این پروژه‌ها و واحدها حداکثر سه سال است، لازم است تا حداقل 30درصد از این مبلغ یعنی حول و حوش 100میلیون تومان در سال اول به پروژه از سوی متقاضیان واریز شود. بنابراین واریز تنها 35میلیون تومان از سوی هر متقاضی به‌طور متوسط در سال اول به معنای عقب‌‌ماندگی 65درصدی در وضعیت پرداخت و تامین سهم آورده متقاضی است. در واقع به لحاظ تزریق منابع مالی از سوی متقاضیان در قالب سهم آورده متقاضی، عملکرد یک‌سال اخیر نمره منفی 65 را نشان می‌‌دهد.

تحقق 30درصدی ساخت

در شرایطی که مطابق با برنامه و هدف این طرح برای چهار سال متوالی از سال1400 باید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال ساخته می‌‌شد، اما آمارهای مربوط به پروژه‌های ساخته‌شده نشان از تحقق 30درصدی این هدف در سال اول دارد.

مطابق با آمارهای ارائه‌شده از سوی شبکه بانکی، تاکنون نزدیک به 319هزار واحد به بانک برای پرداخت تسهیلات معرفی شده است که بانک هم تاکنون با حول و حوش 130هزار واحد قرارداد منعقد کرده است. در واقع از نزدیک به 600هزار نفری که اقدام به واریز آورده وافتتاح حساب کرده‌‌اند، نزدیک به 319هزار واحد به مرحله عقد قرارداد برای دریافت وام رسیده‌‌اند. این آمار نشان‌دهنده آن است که هم‌‌اکنون عملا حول و حوش 319هزار واحد مسکونی به مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی رسیده‌‌اند که مشمول دریافت وام شده‌‌اند. این موضوع نیز نمره منفی حدود 70درصدی را در حوزه ساخت واحدها نشان می‌‌دهد. هر چند مسوولان مسکن در تشریح این عقب‌‌ماندگی پیش‌‌تر اعلام کرده‌‌اند که چون یک‌سال اخیر سال اول اجرای این طرح بوده و دولت درگیر تامین زمین‌‌ برای ساخت واحدها بوده و در این مسیر موانع جدی پیش‌‌روی خود داشته، ساخت واحدها با کندی صورت گرفته است. آنها همچنین اعلام کرده‌‌اند از این پس و با تامین زمین‌‌های مورد نیاز روند اجرای پروژه‌ها و ساخت واحدها سرعت بیشتری به خود خواهد گرفت.

وضعیت وام‌‌دهی به متقاضیان اصلی

این در حالی است که وضعیت وام‌دهی به متقاضیان اصلی، نهایی یا همان متقاضیان پای کار که حول‌وحوش 600 هزار نفر هستند نیز نشان‌دهنده نمره منفی 46 است. درحالی‌که حدود 600هزار متقاضی اقدام به واریز آورده کرده‌‌اند تنها 319هزار متقاضی به مرحله عقد قرارداد بانکی برای دریافت وام رسیده‌‌اند که این موضوع نشان از عقب ماندگی 46درصدی در این زمینه دارد. هرچند تاکنون تنها به حدود 130هزار نفر وام پرداخت شده که با این حساب، عملکرد پرداخت وام به متقاضیان واجد شرایط و پای کار بسیار کمتر وضعیف‌‌تر بوده است. این در حالی است که روز گذشته خبرگزاری فارس به نقل از یک نهاد اطلاعاتی و نظارتی اعلام کرد: 22 بانک از 27 بانک عامل نهضت ملی مسکن هیچ تسهیلاتی را به این طرح و برای ساخت واحدها پرداخت نکرده‌‌اند. بر این اساس، نظام بانکی مجموعا تا این لحظه تنها 5/ 13هزار میلیارد تومان تسهیلات در این زمینه پرداخت کرده که بخش عمده آن از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده است.

چرا مسکن دولتی جاماند؟

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره دلایل جاماندگی مسکن ملی از هدف‌‌گذاری صورت‌گرفته نشان می‌‌دهد پاسخ به این سوال، دو جواب کلیدی دارد.اولین پاسخ آن مربوط به نگاه متقاضیان به تحربه و سابقه اجرای طرح‌های مشابه این طرح و سرنوشت این طرح‌ها مربوط می‌‌شود. تجربه اجرای طرح‌های انبوه‌‌سازی مسکن دولتی مانند مسکن مهر نشان می‌‌دهد این مدل تامین مسکن مشمول دوره طولانی ساخت و همچنین برخورد با افزایش قیمت به‌دلیل تورم می‌‌شود. در واقع مدت زمان ساخت این واحدها از آنچه اعلام می‌‌شود طولانی‌‌تر بوده و در نهایت به‌دلیل برخورد پروژه‌ها با تورم ساختمانی، قیمت تمام‌شده نیز بیشتر از آنچه ابتدا اعلام می‌‌شود، خواهد بود. از این رو بسیاری از افراد فاقد مسکن با وجود آنکه واجد شرایط هستند، ممکن است از این طرح استقبال نکنند. جواب دوم به این موضوع مربوط است که مدل‌های مالی طراحی‌شده برای این سیاست در بسیاری موارد در استطاعت گروه قابل توجهی از متقاضیان بالقوه و مشمول نیست؛‌ چراکه تعداد زیادی از این متقاضیان همزمان با هزینه‌های سنگین اجاره‌‌نشینی و در شرایطی که درآمدهای مکفی ندارند، توان تامین سهم آورده متقاضی و پرداخت اقساط در ادامه را نخواهند داشت. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد تعریف راه‌‌حل فرعی و انحرافی برای حل معضل مسکن خانوارهای فاقد مسکن دلیل ایجاد این بن‌بست بزرگ است. شرایط به‌گونه‌‌ای است که انتخاب راه نادرست باعث شده است نه متقاضی به تعداد کافی پای کار بیاید و نه سازنده بتواند به میزان کافی اقدام به ساخت این واحدها کند. اما راه درست، کمک دولت به تامین مسکن به شکل غیرمستقیم و از مسیر سیاستگذاری به جای مداخله مستقیم است. لازم است در وهله اول محیط سرمایه‌‌گذاری برای بخش خصوصی به منظور افزایش عرضه به بازار مسکن مساعد و بهسازی شود. همچنین از سوی دیگر محیط سفته‌‌بازی و ملاکی برای سفته‌‌بازها وملاکان که هم‌‌اکنون بدون ریسک وهزینه اقدام به احتکار واحدهای مسکونی آماده، عدم عرضه آنها و افزایش التهابات ملکی می‌کنند، (از طریق تعریف سیاست‌های درست مالیاتی همچون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و چند خانه‌‌ای‌‌ها) ناامن شود.