پارادوکس مسکن حومه

 آمار مربوط به تعداد متقاضیان پای کار برای طرح خانه‌سازی دولتی در شهرهای جدید نشان دهنده یک پارادوکس بزرگ بین تقاضای بالقوه و متقاضیان نهایی مسکن دولتی،در این مناطق حومه‌ای است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای موجود مربوط به حجم تقاضای بالقوه فاقد مسکن در کلان‌شهرها و مقایسه آن با آمار رسمی مربوط به تعداد متقاضیان پای کار مسکن دولتی که تاکنون اقدام به افتتاح حساب و واریز آورده اولیه کرده‌اند نشان دهنده نوعی تضاد و ناهماهنگی بین میزان تقاضا برای سکونت در شهرهای جدید حومه کلان‌شهرها با تعداد متقاضیانی است که تاکنون برای خانه‌های دولتی‌ساز در این مناطق در قالب طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، پای کار آمده‌اند و در واقع متقاضیان نهایی و موثر برای این واحدها محسوب می‌شوند.

آمارهای مربوط به تعداد ازدواج‌های صورت گرفته از سال 94 تاکنون نشان می‌دهد دست‌کم در این بازه زمانی، 960 هزار خانوار جدید ناشی از ازدواج، در استان‌هایی که 8 کلان‌شهر کشور در آن قرار دارند، تشکیل شده است. یعنی از سال 94 که عملا به شکل عملیاتی ثبت‌نامی برای خانه‌های دولتی‌ساز طرح مسکن مهر دیگر انجام نشد تاکنون در 8 استان با مرکزیت 8 کلان‌شهر کشور که بخش زیادی از خانوارها در آنها با مشکل تامین مسکن مواجه هستند، در یک برآورد حداقلی، 960 هزار تقاضای جدید برای مسکن به دلیل ازدواج و تشکیل خانواده، ایجاد شده است.

از آنجا که عمده شهرهای جدید کشور در حومه این کلان‌شهرها شکل گرفته و برای پاسخ به نیاز مسکن خانوارهای فاقد مسکن و اسکان سرریز جمعیتی کلان‌شهرها در برنامه‌های توسعه قرار گرفته‌اند، می‌توان با اتکا به آمارهای مربوط به تشکیل خانوارهای جدید در آنها، حجم نیاز و همچنین برآوردی از انباشت مسکن در این کلان‌شهرها را محاسبه کرد.

یک آمار رسمی در حالی تعداد متقاضیان پای کار در طرح خانه‌سازی دولتی فعلی(ساخت یک میلیون مسکن در سال در کشور) در شهرهای جدید را 95 هزار متقاضی تاکنون اعلام کرده است که ظرفیت تعیین شده برای این شهرهای حومه‌ای اطراف کلان‌شهرها، 700 هزار واحد مسکونی از 4 میلیون مسکن در قالب تیراژ کل این طرح است. با توجه به برآوردهای ناشی از نیاز به  حدود یک میلیون مسکن و انباشت تقاضای ملکی خانه‌اولی ناشی از ازدواج، در 8 کلان‌شهر کشور که عمده شهرهای جدید در اطراف آنها احداث شده‌اند، انتظار می‌رفت تاکنون همه ظرفیت اعلام شده برای این واحدها یا دست‌کم بیش از نیمی از ظرفیت تعیین شده به واسطه ثبت نام متقاضیان و واریز آورده اولیه، تکمیل شده باشد. اما عملا هم‌اکنون، تعداد تقاضای موثر برای این خانه‌ها، تنها 13 درصد از ظرفیت کل تعریف شده برای ساخت مسکن دولتی در این شهرهارا، که معادل تنها حدود 10 درصد از تقاضای بالقوه مسکن خانه‌اولی‌ها(ناشی از تشکیل خانوارهای جدید از سال 94 به بعد است) است شامل می‌شود.

این موضوع نشان دهنده یک پارادوکس مهم بین حجم تقاضای بالقوه سکونت در شهرهای جدید از یک سو(تقاضای بالقوه برای مسکن در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها) و تعداد افرادی است که تاکنون به طور موثر و فعال، متقاضی خانه‌های دولتی‌ساز در این شهرها هستند. در واقع سوال مهم این است که چرا در حالی که حدود یک میلیون نیاز به مسکن ناشی از تشکیل خانوارهای جدید از سال 94 به بعد در 8 استان کشور ایجاد و انباشته شده است، تنها حدود 10 درصد از این میزان تاکنون برای دریافت خانه‌های دولتی‌ساز اقدام کرده و تقاضای خود را به تقاضای نهایی و موثر تبدیل کرده‌اند؟

این سوال و پارادوکس زمانی اهمیت خود را بیش از پیش نشان می‌دهد که دست‌کم در سه سال اخیر، همزمان با اوج گیری تورم ملکی هم در بازار معاملات خرید‌ وفروش و هم در بازار اجاره مسکن در کلان‌شهرها، دو موج گسترده مهاجرت خانه‌اولی‌ها وگروه‌های فاقد مسکن از کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به شهرهای جدید حومه، شکل گرفت. در واقع تعداد زیادی از خانوارهای فاقد مسکن به دلیل ناتوانی از تامین نقدینگی مورد نیاز برای خرید مسکن در شهر مادر و بخش دیگری از آنها به دلیل ناتوانی برای تامین اجاره‌بها در مراکز کلان‌شهری، به شهرهای حومه‌ای به خصوص شهرهای جدید مهاجرت کردند. در چنین شرایطی انتظار می‌رفت در همان سال اول اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، ظرفیت 700 هزار واحدی شهرهای جدید تکمیل شده  وآمار ثبت‌نامی‌ها  وتقاضای موثر برای این واحدها از این میزان فراتر رود.

اگر چه آمار مربوط به حدود یک میلیون ازدواج از سال 94 تاکنون، مربوط به 8 استانی است که 8 کلان‌شهر کشور در آنها واقع شده‌اند اما، از آنجا که عمده مشکلات تامین مسکن مربوط به کلان‌شهرهاست و بخش قابل توجه خانوارهای تشکیل شده در این آمار ساکن یا متقاضی مسکن در کلان‌شهرها هستند، این آمارمبنای حجم انباشت تقاضای مسکن در کلان‌شهرها و نیاز بالقوه مسکن برای سکونت در شهرهای جدید در نظر گرفته شده است.

از سوی دیگر، بخش عمده‌ای از زمین‌های دولتی که قرار است به شکل 99 ساله و به صورت رایگان برای ساخت واحدهای طرح یک میلیون مسکن در سال اختصاص یابد در شهرهای جدید قرار دارد که تقریبا همه این شهرها در حومه کلان‌شهرها واقع شده‌اند. برآوردها نشان می‌دهد دست‌کم 60 درصد از خانوارهای تازه تشکیل‌شده، متقاضی خرید مسکن هستند و حدود 40 درصد آنها یا از قبل خانه داشتند و یا به هر دلیلی به بازار اجاره مسکن ورود کرده و متقاضی خرید مسکن نیستند. از سوی دیگر به دلیل شروع دوره جهش قیمتی از نیمه دوم دهه 90، رشد شدید قیمت‌ها  وضعف قدرت خرید خانوارها که منجر به خروج اجباری خانه‌اولی‌های ساکن در کلان‌شهرها از بازار معاملات خرید مسکن شد، تنها 30 درصد کل معاملات مسکن ناشی از تقاضای مصرفی بود که عمده آن نیز ناشی از تقاضای تبدیل به احسن و خرید خانه دوم یا چندم و سهم کمی از آن مربوط به خرید خانه از سوی خانه‌اولی‌ها بود. این در حالی است که در همه این سال‌های اخیر، 70 درصد معاملات خرید مسکن از سوی سرمایه‌گذارها  وتقاضای غیرمصرفی انجام شد.

همچنین به دلیل رکود تورمی شدید در بازار مسکن به خصوص بازار مسکن کلان‌شهرها، حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم دهه90 عملا به یک‌سوم دوره‌های قبل کاهش یافت. همه اینها دلایلی است که نشان می‌دهد از سال 94 به بعد که عملا ثبت نام برای مسکن مهر متوقف شد و طرح دولتی برای خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها اجرا نشد، بخش زیادی از خانوارهای تازه تشکیل شده،در کلان‌شهرها، موفق به خرید مسکن نشده‌اند. از آنجا که طرح‌های تامین مسکن دولتی در کلان‌شهرها که با واگذاری زمین 99 ساله(زمین رایگان) و تسهیلات ساخت، با پرداخت مرحله به مرحله سهم آورده نقدی متقاضیان، با هدف خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها  وگروه‌های فاقد مسکن تعریف می‌شود، در شهرهای جدید اجرایی می‌شود، انتظار می‌رفت بخش عمده این تقاضای بالقوه خانه‌اولی، برای طرح ساخت مسکن دولتی وارد عمل شود. این در حالی است که هم‌اکنون حدود 10 درصد از کل تقاضای بالقوه ناشی از ازدواج‌های جدید از سال 94 به بعد، تاکنون که بیش از یک‌سال از شروع ثبت نام برای این واحدها سپری می‌شود، به طور موثر و نهایی پای کار آمده‌اند.

یعنی در حالی که 960 هزار تقاضای بالقوه برای خانه‌های دولتی‌ساز درشهرهای جدید وجود دارد در کل این شهرها تنها 95 هزار متقاضی پای کار تاکنون وجود دارد. در حالی‌که 700 هزار واحد سهم شهرهای جدید از کل 4 میلیون مسکن تعریف شده برای ساخت در چهار سال، تعیین شده است. این در حالی است که حتی انتظار می‌رفت در شرایطی که وضعیت تامین مسکن هم در حوزه خرید و هم در حوزه اجاره، به دلیل رشد قابل توجه و تورم شدید قیمت‌ها  واجاره‌بها، در کلان‌شهرها بحرانی شده است  و بسیاری از خانوارها دیگر توانایی خرید یا حتی اجاره مسکن در این شهرها ندارند، تیراژ ساخت مسکن در شهرهای جدید بیش از 700 هزار واحد از مجموع کل 4 میلیون واحد تعریف شده در این طرح باشد. در واقع انتظار می‌رفت با توجه به شرایط ویژه شهرهای جدید به خصوص با شروع موج‌های مهاجرتی به این مناطق حومه‌ای، سهم این شهرها از کل طرح بیش از 700 هزار واحد تعریف شود. اما هم‌اکنون تنها 5/ 17 درصد از کل برنامه ساخت چهار میلیون مسکن مربوط به شهرهای جدید است.

بررسی آمارهای مربوط به تعداد ازدواج‌ها و بنابراین تشکیل خانه‌اولی‌های جدید در بازار مسکن 8 استان که 8 کلان‌شهر کشور در آن واقع شده است نشان می‌دهد از کل جمعیت خانه‌اولی که حداقل 7 سال گذشته در کشور ایجاد شده است 40 درصد ساکن کلان‌شهرها هستند  وبنابراین می‌توان آنها را به عنوان تقاضای بالقوه مسکن در شهرهای جدید معرفی کرد. در واقع می‌توان گفت از کل خانه‌اولی‌هایی که در 7 سال گذشته به بازار تقاضا افزوده شده‌اند حداقل 40 درصد ساکن استان‌هایی هستند که 8 کلان‌شهر در آنها قرار دارد. حتی با فرض اینکه بخشی از طرح خانه‌سازی دولتی در این استان‌ها در سایر شهرهای آنها اجرا می‌شود و بنا نیست همه زمین‌هایی که قرار است ساخت‌وساز در این استان‌ها در قالب نهضت ملی مسکن انجام شود در شهرهای جدیدتامین شود، اما از آنجا که عمده تقاضای مسکن در این استان‌ها برای خانه‌های دولتی‌ساز مربوط به کلان‌شهرها است(به دلیل حادتر بودن شرایط خرید  و اجاره مسکن)، بنابراین اهمیت شهرهای جدید، تیراژ ساخت مسکن در این شهرها و مطابقت آن با تقاضای بالقوه از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

نرخ مشارکت تقاضا برای خانه‌های دولتی‌ساز در شهرهای جدید در حالی براساس آمارهای مربوط به خانوارهای تازه تشکیل شده و تقاضای انباشته مسکن از سال 94 به واسطه ازدواج‌های جدید و همچنین آمار مربوط به تعداد متقاضیان موثر این طرح تاکنون، تنها حدود 10 درصد از حجم کل نیاز بالقوه و همچنین 5/ 13 درصد از حجم کل واحدهای تعریف شده برای احداث در قالب این طرح است که آمارهای رسمی همچنین نشان می‌دهد در سال اول اجرای نهضت ملی مسکن، نرخ مشارکت کل برای یک میلیون مسکن در سال در کشور، معادل 40 درصد بوده است. تاکنون در بهترین حالت حدود 400 هزار نفر تقاضای موثر برای یک میلیون مسکن در سال، پای کار آمده است. به این معنا که حداکثر 400 هزار متقاضی واجد شرایط اقدام به افتتاح حساب و واریز آورده کرده‌اند.

سه علت پارادوکس تقاضا

در حالی که به دلیل دورتر شدن امکان دسترسی خانه‌اولی‌ها به مسکن در کلان‌شهرها، انتظار می‌رفت نرخ مشارکت خانه‌اولی‌های ساکن در این کلان‌شهرها در طرح خانه‌سازی دولتی بیش از میزان اعلام شده تاکنون باشد اما، سه علت در توضیح دلایل پارادوکس اعلام شده در این زمینه قابل شناسایی است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اولین دلیل شکل‌گیری این پارادوکس، به استطاعت تقریبا صفر خانوارهای ساکن کلان‌شهرها در تامین آورده برای تکمیل واحدها مربوط می‌شود. اگر چه متوسط سطح درآمد و دستمزدها در کلان‌شهرها بالاتر است و به طور کلی  وبه لحاظ حجم نقدینگی، ساکنان کلان‌شهرها به نقدینگی بیشتری در مقایسه با ساکنان شهرهای کوچک، دسترسی دارند اما هم‌اکنون تمام یا بخش عمده پس‌اندازها  و همچنین سهم بیشتری از درآمدهای خانوارهای فاقد مسکن در کلان‌شهرها صرف تامین هزینه اجاره‌نشینی شده  و در بازار رهن  و اجاره به گروگان گرفته شده است. بنابراین بخش زیادی از اینکه نرخ مشارکت ساکنان شهرهای جدید برای خانه‌های دولتی، سهم ناچیزی از تقاضای بالقوه از یک سو و سهم اندک از کل واحدهای تعریف شده برای ساخت در این شهرها از سوی دیگر است، به این عامل مربوط می‌شود.

علت دوم، به تجربه تلخ متقاضیان از طرح قبلی مسکن‌سازی دولتی برمی‌گردد. در مسکن مهر، پروسه ساخت، تکمیل و تحویل واحدها در شهرهای جدید کندتر از واحدهای ساخته شده در سایر شهرها پیش ‌رفت که البته این موضوع به دلیل خام بودن این شهرها ونیاز به انجام آماده‌سازی، محوطه‌سازی‌ها، تامین خدمات زیربنایی و ...،‌طبیعی است. از سوی دیگر، خانه‌های تحویلی در ابتدای دهه 90 در تعداد زیادی از این شهرها، تقریبا بعد از حدود یک دهه به خدمات شهری متعارف  و در سطح استاندارد دسترسی پیدا کردند. از این دو عامل مهم‌تر نگرانی متقاضیان این طرح از تورم ساخت به دلیل طولانی‌تر شدن فرآیند ساخت در طرح‌های خانه‌سازی دولتی نسبت به ساخت‌‌وسازهای عادی است. در مسکن مهر به دلیل تاخیر در ساخت، تکمیل و تحویل واحدها عملا قیمت‌ها با فاصله بسیار از آنچه در ابتدا اعلام شده بود تمام شد. البته این موضوع برای کل پروژه‌ها اعم از مسکن مهر شهرهای جدید و شهرهای معمولی، صادق بود اما در شهرهای جدید به دلیل طولانی‌تر شدن زمان تحویل واحدها ناشی از ضعف خدمات و... جدی‌تر بود.

علت سوم که فعلا در حد یک فرضیه و صحت  وسقم آنها منوط به اعلام آمار رسمی از سوی متولی ساخت مسکن در شهرهای جدید است به برخی شنیده‌ها در ارتباط با وضعیت تامین زمین برای ساخت خانه در شهرهای جدید برخوردار از جاذبه سکونتی برای شهروندان کلان‌شهرها مربوط می‌شود. برخی شنیده‌ها و اظهارات غیررسمی حاکی از آن است که در شهرهای جدید برخوردار از جذابیت سکونتی و امکانات و خدمات بهتر، به اندازه حجم نیاز زمین تامین نشده است. برعکس در برخی دیگر از شهرهای جدید که زمین تامین شده است تقاضا به اندازه کافی وجود ندارد. «دنیای اقتصاد» منتظر است تا متولی ساخت مسکن در شهرهای جدید برای تایید یا رد این ادعا، با آمارهای رسمی، اطلاعات مربوط به میزان تامین زمین، تعداد متقاضیان ثبت‌نام شده  وتایید شده، متقاضیان پای کار، تعداد پروژه تعریف شده  وتعداد واحدهای شروع شده همراه با آمار مربوط به پیشرفت فیزیکی واحدها را به تفکیک شهرهای جدید کشور اعلام کند.

در روزهای گذشته «دنیای اقتصاد» از متولی ساخت مسکن دولتی در شهرهای جدید درخواست کرده بود تا این آمارها را در اختیار گروه مسکن قرار دهد، اما تا لحظه تنظیم این گزارش آمار مربوطه ارائه نشد.

مسیر جذاب‌سازی حومه جدید

جدا از اینکه دلیل پارادوکس مربوط به واقعیت تقاضای بالقوه برای سکونت در شهرهای جدید و تعداد متقاضیان پای کار مسکن دولتی‌ساز در این شهرها، چیست؛ یک سوال اساسی مربوط به راهکار ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضای مسکن در این مراکز حومه‌ای است. ماجرای تامین مسکن برای تمرکززدایی از کلان‌شهرها و اسکان سرریز جمعیت آنها  و همچنین پاسخ به نیازهای سکونتی خانوارها در حومه، تنها مختص ایران نیست و در بسیاری از کشورهای دنیا از جمله انگلیس، فرانسه و‌... نمونه‌های موفقی از این طرح‌ها از گذشته تاکنون اجرایی شده است. یکی از مهمترین راهکارهایی که کشورهای موفق برای توسعه شهرهای حومه‌ای و جذب ساکنان کلانشهرها به آنها در پیش گرفته‌اند مربوط به ارتقای سطح کیفی سکونت و ارائه خدمات شهری در این حومه‌ها به واسطه جذب سرمایه‌گذاری در این شهرهاست. به طوری که حومه‌ها به لحاظ میزان جذابیت سکونتی و شهری به واسطه سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در آنها برای افرادی که پیش از این در کلان‌شهرها ساکن بوده‌اند جذاب شده‌اند؛ به خصوص آنکه در کنار این جذابیت‌ها، قیمت مسکن و هزینه اجاره‌بها در آنها با فاصله قابل توجهی از کلان‌شهرها کمتر است. بنابراین شاید مهمترین عاملی که منجر به جذب جمعیت به شهرهای جدید در کشور آن‌گونه که باید نشده به این موضوع برمی‌گردد که هنوز بخش خصوصی به دلایل مختلف رغبتی به سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید پیدا نکرده است. یکی از دلایل این موضوع که کارشناسان به آن اشاره می‌کنند این است که در این شهرها هنوز همه چیز تحت کنترل دولت قرار دارد. کارشناسان می‌گویند در برخی از شهرهای جدید اساسا کار دولت به اتمام رسیده است و بهتر است دولت از حیطه مدیریتی آنها خارج شود. چرا که در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90، جمعیت زیادی در شهرهای جدید ساکن شدند؛ بنابراین از بابت اینکه جمعیت جدید و فضای موجود برای سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار و بخش خصوصی سیگنال ورود می‌دهد، باید شرایط برای ورود بخش خصوصی به این شهرها و توسعه آنها فراهم شود. به ویژه آنکه در سال‌های اخیر موج‌های مهاجرتی از کلان‌شهرهای مادر به این شهرها به واسطه دشواری دسترسی به مسکن برای تعداد زیادی از خانوارها آغاز شده و از سوی دیگر قیمت مسکن در این شهرها نیز رشد کرده و دارای ارزش افزوده نسبت به قبل شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد»  از بازار مسکن شهرهای جدید اطراف تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون به طور میانگین قیمت یک واحد مسکونی معمولی در پروژه‌های مسکن مهر در شهر جدید پرند، یک میلیارد تا یک میلیارد  و300 میلیون تومان و واحدهای شخصی‌ساز بین متوسط دو تا سه میلیارد تومان است. در شهر جدید پردیس نیز متوسط قیمت کل یک واحد معمولی و مصرفی در پروژه‌های مسکن مهر یک  ونیم میلیارد تا دو میلیارد تومان و مسکن‌های شخصی‌ساز به طور متوسط بین 4تا8 میلیارد تومان(برای واحدهای  ویلایی) است.