خروج وام مسکن از پایتخت؟

تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، فرضیه خروج وام مسکن از پایتخت را تقویت کرده است. بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین شرایط قیمت فروش آپارتمان‌‌‌های مسکونی در مناطق مختلف نشان می‌دهد، وام خرید مسکن به تدریج از سمت جنوب شهر در حال خروج از تهران است.

در حالی که سطح پوشش‌‌‌دهی این وام در مناطق مصرفی و میانی شهر به کمتر از 5 مترمربع رسیده است، جدیدترین بررسی‌‌‌ها از خروج این وام از برخی محلات جنوبی نیز خبر می‌دهد. به این معنا که وام خرید مسکن با سطح فعلی به لحاظ سقف و اقساط ماهانه، در برخی از محلات واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران که پیش‌تر کانون تمرکز خریدهای مصرفی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و سایر متقاضیان مصرفی مسکن بود، نیز کارآیی خود را از دست داده است. عمده معاملاتی که این روزها در بازار مسکن این مناطق و حتی برخی از محلات جنوبی تهران انجام می‌شود، در غیاب وام خرید، صورت می‌گیرد.

هنوز اما در برخی از مناطق جنوبی‌‌‌تر شهر تهران بخشی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌‌‌های ریزمتراژ و ارزان‌قیمت (کمتر از 2 میلیارد تومان)، از وام خرید استفاده می‌کنند. در حالی که واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در این مناطق نیز از بی‌‌‌اثر شدن وام خرید مسکن در خرید آپارتمان‌‌‌های میان‌‌‌متراژ یا با مساحت بیشتر در این محلات نیز خبر داده و به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: وام خرید مسکن از سمت محلات جنوبی تهران، همزمان با رشد قیمت مسکن، در حال خروج از پایتخت است.

این در حالی است که در سال‌های گذشته، در برخی از مقاطع زمانی، حتی بخش زیادی از خریدهای مصرفی در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند منطقه 4 و 5 شهر تهران با کمک وام خرید انجام می‌‌‌شد. بعد از شروع جهش قیمت مسکن، وام خرید از مناطق مصرفی نیمه شمالی خارج شد و تنها در مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران و همچنین محلات جنوبی برای پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی و برخی از سرمایه‌گذارهای بلندمدت مورد استفاده قرار می‌‌‌گرفت. حالا اما به دلیل رشد بیشتر قیمت‌ها از یکسو و همچنین عدم‌به‌روزرسانی وام خرید مسکن به لحاظ سقف و مبلغ وام از سوی دیگر، بررسی‌‌‌ها از خروج وام از معاملات مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران خبر می‌دهد. این در حالی است که میزان استفاده از وام خرید مسکن در محلات جنوبی‌‌‌تر و ارزان‌قیمت‌‌‌تر شهر این روزها تنها به معاملات واحدها و آپارتمان‌‌‌های ریزمتراژ محدود شده است.

عمده آنها نیز آپارتمان‌‌‌هایی هستند که بین 40 تا 50 مترمربع مساحت داشته و قیمت کل آنها در اغلب موارد نهایتا به 2 میلیارد تومان می‌رسد یا از آن کمتر است. فعالان بازار مسکن در این مناطق جنوبی، ضمن اعلام این موضوع همچنین یک عامل مهم دیگر در عدم‌استفاده از وام خرید در معاملات مسکن این مناطق از سوی برخی از متقاضیان را عدم‌توانایی برای بازپرداخت اقساط وام اعلام می‌کنند. به گفته آنها به دلیل کم‌‌‌درآمدتر بودن اقشار ساکن در این مناطق، بخش زیادی از آنها برای همین سقف فعلی نیز توانایی پرداخت قسط ندارند و این موضوع عامل دیگری غیر از ناکافی بودن سقف وام برای عدم استفاده از تسهیلات بانکی در معاملات ملکی است.

خروج وام خرید مسکن از تهران در حالی به نیمه جنوبی شهر رسیده است که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی، از رسیدن قدرت خرید وام در معاملات مسکن به حدود 5 مترمربع و تبدیل وام خرید مسکن به وام خرید متری به جای وام خرید آپارتمان، خبر داده بود.

اواخر دی ماه سال گذشته، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «وام 5 متری خرید خانه» نوشت: «آنچه توسط بانک‌ها به متقاضیان خرید خانه پرداخت می‌شود، دیگر «وام خرید مسکن» نیست؛ «وام خرید متری» است.» گزارش «دنیای‌اقتصاد» از سقوط آزاد قدرت خرید وام مسکن در پایتخت در آن زمان نشان داد، با تسهیلات بانکی امکان خرید زیر 6مترمربع از یک واحد مسکونی وجود دارد که البته با لحاظ «قیمت خرید امتیاز وام»، کارآیی وام به زیر 5مترمربع می‌‌‌رسد. این در حالی است که حداقل قدرت وام لازم است 20مترمربع و در حالت نرمال، 50مترمربع باشد؛ اما از سال 85 تاکنون، زیر این سطح است.

نتایج بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی انجام‌شده در آن زمان که در این گزارش منعکس شد همچنین نشان داد: در زمستان سال گذشته، در حالی که در مناطق جنوبی شهر تهران متقاضیان با بودجه حدود 2 میلیارد تومانی نیز می‌توانستند اقدام به خرید مسکن حداقلی کنند اما با محاسبه قیمت کل 2 میلیارد تومان نیز وام 280 میلیون تومانی صرف نظر از هزینه خرید اوراق (امتیاز وام)، تنها معادل 14‌‌‌درصد از هزینه خرید چنین واحدی را پوشش می‌‌‌داد. هم‌‌‌اکنون تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، استفاده از وام خرید مسکن در شهر تهران تنها به خرید آپارتمان‌‌‌های ریزمتراژ در جنوبی‌‌‌ترین محلات شهر آن‌‌‌هم تنها از سوی گروهی از افراد که برای پرداخت اقساط ماهانه درآمد کافی دارند، محدود شده است.

این رویداد، اولین روند جدید از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن شهر تهران را روایت می‌کند. مطابق با بررسی‌‌‌های صورت گرفته از بازار معاملات مسکن شهر تهران، متوسط قیمت فروش هرمترمربع آپارتمان در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن یک محله ارزان‌قیمت و مصرفی در جنوب شهر تهران (محله زمزم)، به حول و حوش 40 میلیون تومان رسیده است. این سطح قیمت در غیاب انتشار آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران بر اساس بهای پیشنهادی اعلام‌شده در فایل‌‌‌های فروش موجود در بازار و همچنین استعلام از واسطه‌‌‌های ملکی فعال در بازار مسکن این مناطق استخراج شده است.

یک واحد مسکونی 50 مترمربعی در محله زمزم شهر تهران، هم‌‌‌اکنون حول و حوش 2 میلیارد تومان به طور متوسط قیمت‌گذاری می‌شود. در چنین حالتی وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن تنها حدود 14‌درصد از هزینه خرید این آپارتمان ریزمتراژ را پوشش می‌دهد. در صورتی که زوجین از وام 480 میلیون تومانی استفاده کنند پوشش‌‌‌دهی این وام به 24‌درصد می‌‌‌رسد. اما با کسر هزینه خرید اوراق، سطح پوشش‌‌‌دهی کمتر از این میزان است. استفاده از این وام، برای واحدهای بزرگ‌تر و با قیمت بالاتر (مانند واحدهای با عمربنای کمتر، با امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور و...)، عملا بسیار محدود شده و در عمده موارد مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.

این در حالی است که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه 4 و 5 می‌‌‌گویند زمان زیادی از خروج وام خرید مسکن از بازار مسکن این مناطق به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و همچنین بی‌‌‌اثر شدن وام در پوشش هزینه خرید آپارتمان در این مناطق می‌‌‌گذرد. خروج تقاضای مصرفی و ناتوانی آنها از خرید مسکن در این مناطق نیز علت دیگر عدم‌استفاده از وام مسکن است. هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل‌‌‌هایی که به تازگی به بازار خرید آپارتمان در منطقه 5 شهر تهران عرضه شده به حول و حوش مترمربعی 90 میلیون تومان رسیده است. یک واحد مسکونی 50مترمربعی در این مناطق به طور متوسط حدود 4 میلیارد و500 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود که وام خرید مسکن 280 میلیون تومانی تنها 3 مترمربع و وام مسکن 480 میلیون تومانی، تنها حدود 5 مترمربع از هزینه خرید این واحد را تامین می‌کند. البته با کسر هزینه خرید اوراق، این میزان پوشش‌‌‌دهی کمتر هم می‌شود.

نگاه مسکن به دلار

در حالی که ادامه حرکت وام خرید مسکن از جنوب تهران برای خروج از پایتخت به دنبال از دست رفتن کارآیی تسهیلات بانکی برای خرید آپارتمان، اولین تابلوی جدید از روندهای تازه بازار مسکن پایتخت است، تابلوی دوم نشان‌دهنده اثرپذیری تحولات اخیر بازار مسکن از بازار ارز و به‌خصوص نوسانات دلاری است. اگر‌چه بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها، از سال 97 به بعد در مقاطع مختلف از بازار ارز و تحولات آن اثر پذیرفته و بخش زیادی از تورم مسکن ناشی از اثر تحولات ارزی بوده است اما، بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هم‌‌‌اکنون روند متفاوتی از اثرگذاری ارز بر مسکن، در حال وقوع است. نرخ دلار و سایر ارزها، از ابتدای سال تاکنون در چند مقطع با افزایش محسوس روبه‌رو شد؛ اما در مقاطعی نیز ثبات داشت. این نوسان‌‌‌های ارزی از ابتدای سال تاکنون در فازهای مختلف بر بازار مسکن و رفتار فعالان این بازار (فروشنده‌‌‌ها، خریداران، سرمایه‌گذاران و...) نیز اثر داشته است اما تازه‌‌‌ترین تحقیقات و بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد به نظر می‌رسد اثر تحولات قیمتی دلار بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی نسبت به اثر دلار بر این بازار در سال‌های اخیر مانند سال‌های 97، 99 و 1400 که دلار بازیگردان اصلی تحولات بازار مسکن بود، قرار است کمتر یا با سرعت‌‌‌ کندتری منعکس شود.

علت این موضوع نیز عمیق‌‌‌تر بودن رکود معاملاتی مسکن در دوره فعلی است. هم‌‌‌اکنون بازار مسکن با رخوت و رکود بیشتری نسبت به سال‌هایی که به آن اشاره شد، روبه‌روست. هم سرمایه‌گذار و هم مصرف‌کننده کمتری نسبت به سال‌های اخیر در بازار مسکن حضور دارد و از این رو، به نظر می‌رسد اثر تحولات دلاری بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی کمتر یا کندتر منعکس شود. هر چند این اثرگذاری به طور کامل از بین نخواهد رفت و بازار مسکن به‌خصوص در سال‌های اخیر و از جمله در مقطع زمانی فعلی تحت‌تاثیر نوسانات دلاری بوده و خواهد بود.

کاهش عرضه؛ افزایش فروشنده‌‌‌نما

تابلوی چهارم مربوط به کاهش محسوس در سمت عرضه مسکن است. اگر‌چه تقاضای مصرفی در بازار مسکن و حتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای در این بازار نسبت به برخی از مقاطع زمانی سال‌های اخیر کاهش یافته و رخوت در بازار معاملات ملک افزایش یافته است اما در سمت عرضه کاهش محسوس‌‌‌تر است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هم‌‌‌اکنون تعداد کمی فروشنده در بازار مسکن حضور دارد. این موضوع روند تازه‌‌‌ای از جریان فروش را از بازار معاملات مسکن شهر تهران روایت می‌کند. تحت‌تاثیر تابلوی چهارم، تابلوی پنجمی از روند جدید جریان فروش در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای اخیر رصد می‌شود. «افزایش تعداد فروشنده‌‌‌نماها» موضوع اصلی تابلوی چهارم است. هم‌‌‌اکنون بخش قابل‌توجهی از آپارتمان‌‌‌هایی که به بازار فروش عرضه شده است، از سوی فروشنده‌‌‌های واقعی فایل نشده‌‌‌اند. فروشنده‌‌‌های بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی به سه دسته تقسیم می‌‌‌شوند؛ یا فروشنده واقعی هستند که به دلیل پول لازم بودن واقعا قصد فروش و انجام معامله دارند؛ یا مالکانی هستند که با تعیین قیمت‌های پرت و خارج از عرف و نامتناسب با ارزش واقعی، واحد خود را فایل کرده‌‌‌اند و انتظار فروش با نرخ بالا دارند؛ یا فروشنده‌نماهایی که عملا قصد فروش ندارند اما برای جوسازی واحدهایی را با قیمت‌های نجومی و فضایی، به بازار معرفی کرده‌‌‌اند. تعداد این فروشنده‌‌‌نماها این روزها در بازار مسکن افزایش یافته است و دلیل مشاهده تعداد محسوسی فایل در سایت‌‌‌های بازاریابی ملکی با قیمت‌های نجومی، فضایی و غیرواقعی، همین موضوع است. واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران به متقاضیان خرید مسکن توصیه می‌کنند تحت‌تاثیر این جوسازی‌‌‌ها قرار نگرفته و نسبت به این موضوع آگاهی داشته باشند.

ریزش بیشتر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها

تابلوی ششم به ریزش بیشتر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار مسکن مربوط می‌شود. از سال 97 و همزمان با شروع جهش قیمت، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به تدریج و به اجبار از بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی بیرون رانده شدند. تعداد زیادی از آنها به مناطق کانون عرضه آپارتمان‌‌‌های مصرفی و ریزمتراژ در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران و همچنین سایر محلات جنوبی هدایت شدند. هم‌‌‌اکنون اما تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، تعداد بیشتری از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار مسکن شهر تهران و حتی مناطق جنوبی ریزش کرده‌‌‌اند.تا سال گذشته، محله‌‌‌های جنوبی‌‌‌تر شهر تهران هنوز سهم قابل‌‌‌توجهی از معاملات خانه‌‌‌اولی را در مقایسه با سایر معاملات، به خود اختصاص می‌‌‌داد. اما تازه‌‌‌ترین تحقیقات صورت گرفته نشان می‌دهد سهم خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها باز هم ریزش داشته و گروه زیادی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی که قبلا در بازار مسکن مناطق جنوبی‌‌‌تر حضور داشتند، از این مناطق هم به اجبار به بیرون رانده شده‌‌‌اند.

این موضوع تغییرات مربوط به روند خرید خانه‌‌‌اول از سوی مصرفی‌‌‌ترین شکل تقاضا در بازار مسکن پایتخت را روایت می‌کند.

افزایش کنسلی معاملات

تابلوی هفتم نیز به افزایش تعداد کنسلی در نشست‌‌‌های انجام معاملات خرید‌وفروش مربوط است. در مواقعی که انتظارات تورمی در سطح بالا وجود دارد، تعداد قابل‌توجهی از نشست‌‌‌های ملکی از سمت فروشنده‌‌‌ها کنسل می‌شود. هم‌‌‌اکنون نیز بازار مسکن با این شرایط روبه‌روست. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند در هر هفته بخش قابل‌توجهی از نشست‌‌‌ها از سمت فروشنده کنسل می‌شود و این موضوع روند شکلی معاملات مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و روند تازه‌‌‌ای را در معاملات ایجاد کرده است. این شرایط باعث ایجاد نگرانی در سمت تقاضای تبدیل به احسن شده و بر روند معاملات تبدیل به احسن نیز اثر کاهشی ایفا کرده است.

متوسط بودجه خرید مسکن

تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس قیمت‌های پیشنهادی اعلام‌شده در فایل‌‌‌های فروش مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط بودجه خرید یک آپارتمان ریزمتراژ، معمولی و با عمربنای حدود 10 سال در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند محله شهران (منطقه 5) به مترمربعی 90 میلیون تومان رسیده است. بنابراین برای خرید چنین واحدی با مساحت 50 مترمربع افراد به بودجه کل حول و حوش چهار و نیم میلیارد تومانی نیاز دارند. همچنین متوسط بودجه اعلامی در فایل‌‌‌های فروش مسکن در محله بریانک واقع در جنوب تهران به مترمربعی 55 میلیون تومان و حدود  2میلیارد و نیم تا 2 میلیارد و 750 میلیون تومان برای یک آپارتمان 50 مترمربعی رسیده است. در محله سلسبیل این میزان حول و حوش مترمربعی 60 میلیون تومان و حدود 3 میلیارد تومان، در محدوده سبلان واقع در شرق تهران نیز حدود 60 میلیون تومان برای هر مترمربع و 3 میلیارد تومان به عنوان ارزش کل یک آپارتمان 50 مترمربعی، اعلام شده است. در محله زمزم واقع در جنوب تهران نیز یک واحد مسکونی 50مترمربعی به طور متوسط 2 میلیارد تومان اعلام قیمت می‌شود.

هر چند در محلات جنوبی، متوسط قیمت خرید می‌تواند در برخی از فایل‌‌‌ها به‌خصوص فایل‌‌‌های ریزتر (آپارتمان‌‌‌های 40 مترمربعی) کمتر نیز باشد و به حول و حوش یک میلیارد و 600 تا یک میلیارد و 800 میلیون تومان نیز برسد.