در بازار مسکن تهران چه خبر است؟

انتخاب مناطق نیمه جنوبی پایتخت توسط متقاضیان شب عید بازار مسکن باعث شده سهم 10 منطقه‌ای که متوسط قیمت آپارتمان در آن‌ها حدود 40 درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت کل شهر است، در معاملات زمستانی مسکن تقویت شود. بهمن امسال 13 منطقه باعث رشد 40 درصدی حجم کل معاملات مسکن در پایتخت نسبت به دی شد. غالب این مناطق در جنوب و بافت فرسوده قرار دارد؛ به‌طوری‌که معدل فروش آپارتمان در آن‌ها در همین فاصله 60 درصد افزایش یافت. بازار مسکن تهران سه گروه منطقه‌ای دارد.

دماسنج معاملات مسکن در 22 منطقه شهر تهران از افزایش نبض معاملات فروش آپارتمان در 13 منطقه از شهر تهران در میانه زمستان خبر می‌دهد؛ بررسی‌ها از وضعیت معاملات خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران حاکی است هم‌اکنون 10 منطقه واقع در نیمه جنوبی و 3 منطقه واقع در نیمه شمالی تهران کانون رشد معاملات فروش آپارتمان در بازار شب عید معاملات مسکن پایتخت هستند.

براساس جزئیات مربوط به اطلاعات معاملات خرید مسکن در شهر تهران که میانگین قیمت و تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در بهمن ماه امسال در22 منطقه شهر تهران را نشان می‌دهد، سه منطقه 2، 5 و 22در نیمه شمالی تهران و 10منطقه واقع در نیمه جنوبی پایتخت شامل مناطق 9، 10، 12، 14 تا 16 و 18 تا 21پررشدترین مناطق شهر به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن امسال بوده‌اند؛ به‌طوری که افزایش 40 درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل-دی ماه-مدیون این مناطق پررشد به لحاظ حجم معاملات آپارتمان بوده است.

بررسی‌ها حاکی است در این مناطق تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل به‌طور متوسط 60 درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که علاوه بر رشد قابل توجه تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق، تورم ماهانه مسکن نیز در آن‌ها قابل توجه بوده است؛ در واقع این مناطق علاوه بر آنکه در گروه مناطق «گرم و پررشد» بازار مسکن بهمن به لحاظ «حجم معاملات» خرید آپارتمان قرار دارند از سوی دیگر جزو مناطق پررشد به لحاظ «تغییرات قیمتی» هم هستند.

بهمن امسال تحت تاثیر سه عامل عمده، حجم معاملات خرید مسکن با رشد 40 درصدی نسبت به یک ماه قبل-دی 97-به 8 هزار و 99 فقره افزایش یافت. «ورود متقاضیان خرید مسکن به بازار شب عید معاملات آپارتمان و افزایش تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی تحت تاثیر قرار گرفتن در روز‌های پایانی سال» در کنار «انتظارات تورمی» و «نگرانی متقاضیان بابت احتمال افزایش قیمت مسکن در سال بعد» دو دلیل افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن ماه محسوب می‌شود؛ این در حالی است که «ثبات نسبی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در دی در مقایسه با آذرماه» و «رشد منفی میانگین قیمت مسکن در برخی از مناطق شهر تهران» در این بازه زمانی-عمدتا مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران که بخش قابل توجهی از مساحت آن‌ها در محدوده بافت‌های فرسوده قرار دارد - منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن شد و حجم خرید از بازار مسکن این مناطق را به میزان محسوسی افزایش داد.

تحت تاثیر این سه عامل وزن معاملات خرید آپارتمان در مناطق جنوبی شهر تهران در میانه زمستان نسبت به ماه قبل افزایش یافت؛ این در حالی است که بخش قابل توجهی از خریداران شب عید بازار معاملات مسکن نیز مانند گروه دیگری از متقاضیان خرید آپارتمان که به دلیل ضعف بنیه مالی از یک فصل قبل بازار مسکن مناطق جنوبی شهر را به‌عنوان مقصد جست‌و‌جو و خرید ملکی انتخاب کرده بودند، به ناچار، این مناطق را برای خرید آپارتمان برگزیدند. این موضوع نیز در مقطع زمانی فعلی از مهم‌ترین دلایل افزایش وزن معاملات خرید مسکن در این مناطق در مقایسه با نیمه اول سال جاری محسوب می‌شود.

سه گروه منطقه‌ای در بازار مسکن

بررسی‌ها بر پایه تازه‌ترین آمار‌های رسمی نشان می‌دهد هم‌اکنون مناطق مختلف شهر تهران به لحاظ دمای معاملات مسکن به سه گروه منطقه‌ای قابل طبقه‌بندی هستند. در گروه اول، «مناطق گرم و پررشد» بازار به لحاظ «حجم معاملات مسکن» قرار دارند که شامل 13 منطقه‌ای هستند که بیشترین میزان رشد معاملات مسکن در آن‌ها در بهمن در مقایسه با ماه قبل-دی ماه-به ثبت رسیده است. گروه دوم «مناطق سرد یا منجمد» به لحاظ تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در بهمن ماه هستند؛ این مناطق شامل مناطق یک وسه شهر تهران هستند که تعداد معاملات خرید مسکن در یکی از آن‌ها (منطقه یک) با کاهش 5/ 2 درصدی مواجه شده است و در منطقه دیگر (منطقه سه)، تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن در مقایسه با دی ماه بدون تغییر بوده است.

در گروه سوم، سایر مناطق شهر تهران قرار دارند که مناطق معتدل یا کم‌رشد بازار مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در بهمن ماه هستند؛ این مناطق، مناطق کم‌رشد بازار معاملات مسکن هستند که تعداد معاملات خرید مسکن در آن‌ها در ماه میانی زمستان در مقایسه با ماه ابتدایی زمستان به میزان اندکی افزایش یافته است.

از اوایل نیمه دوم امسال، وزن معاملات خرید آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران به دلیل کاهش قابل توجه قدرت خرید متقاضیان آپارتمان در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران (به ویژه دو منطقه 4 و5) افزایش یافت؛ اجبار متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر برای تغییر مقصد جست‌و‌جوی ملکی و انتقال بخشی از تقاضا از این مناطق به مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران در نیمه دوم امسال، علاوه بر افزایش وزن معاملات خرید مسکن در این مناطق، منجر به آغاز انتقال موج تورم ملکی از مناطق شمالی به مناطق جنوبی شد.

در واقع افزایش حجم معاملات خرید و به دنبال آن شروع روند افزایش قیمت مسکن، ابتدا از مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران آغاز شد، اما تحت تاثیر جهش قیمت در این مناطق و افت شدید قدرت خرید متقاضیان، مهاجرت اجباری گروهی از آن‌ها به بازار مسکن مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران، منجر به انتقال تورم ملکی، همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن در این مناطق شد.

اطلاعات مربوط به تحولات بازار مسکن در ماه میانی زمستان سال جاری نشان می‌دهد در حالی که میانگین قیمت مسکن در 8 منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا 8 پایتخت) 6/ 1درصد نسبت به دی ماه افزایش یافته، این میزان افزایش در مناطق 9 تا 20 پایتخت، معادل 8 درصد بوده است. تحولات قیمتی بازار مسکن مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران را می‌توان در دو دلیل عمده جست‌و‌جو کرد؛ اولین دلیل به «تکاپوی بازار مسکن این مناطق برای بازتنظیم فاصله معمول قیمتی بین آپارتمان‌های مناطق واقع در نیمه شمالی وجنوبی پایتخت» مربوط می‌شود.

رشد قابل توجه و جهش قیمت واحد‌های مسکونی واقع در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران در نیمه اول سال جاری منجر به افزایش فاصله متعارف و معمول بین سطح قیمت آپارتمان‌های واقع در این مناطق با قیمت واحد‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران شد؛ همزمان با سرایت جهش قیمتی از بازار مسکن مناطق نیمه شمالی تهران به مناطق نیمه جنوبی، فاصله بین سطح قیمت مسکن در این مناطق در مقطع زمانی فعلی در حال بازتنظیم است.

از سوی دیگر، حجم بیشتری از خریداران مسکن در بهمن ماه، مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران را به اجبار به‌عنوان مقصد خرید ملکی خود انتخاب کردند. این موضوع موجب شده است سهم 9 منطقه اول شهر تهران از معاملات مسکن در نیمه اول سال جاری از 61 درصد به 55 درصد در بهمن ماه کاهش یابد؛ این موضوع به معنای رشد قابل توجه حجم معاملات مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران است. در واقع هم‌اکنون سهم مناطق جنوبی از معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با نیمه اول سال جاری 6 واحد درصد تقویت شده است.

تحقیقات میدانی درباره علت افزایش وزن معاملات خرید آپارتمان در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران نشان می‌دهد یکی از دلایل مهم استقبال گروه قابل توجهی از خریداران مسکن از بازار مسکن این مناطق، امکان خرید آپارتمان در برخی محلات جنوبی شهر تهران در دو ماه سپری شده از فصل زمستان با بودجه 300 میلیون تومانی است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد متقاضیان با قدرت خرید اندک در دو ماه دی و بهمن امسال، همچنان با بودجه 300 میلیون تومانی قادر به خرید آپارتمان ریزمتراژ در محلات جنوبی شهر بوده‌اند. اطلاعات مربوط به مساحت واحد‌های مسکونی فروخته شده در دو ماه اول فصل زمستان نشان می‌دهد در محلات جنوبی شهر تهران نه تنها فایل‌های فروش آپارتمان با مساحت 50 مترمربع در حجم قابل توجه در دسترس خریداران بوده، بلکه آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع نیز با فراوانی مطلوب در این محلات، قابل جست‌وجو و خریداری بوده است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آن دسته از محلات ومناطق جنوبی شهر تهران که بخش عمده‌ای از مساحت آن‌ها در محدوده بافت‌های فرسوده قرار دارد حول وحوش 6 میلیون تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین متقاضیان با بودجه 300 میلیون تومانی به‌طور متوسط، قادر به خرید آپارتمان 50 مترمربعی در این مناطق هستند.

برآورد‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی تسهیلات بانکی مسکن برای خرید چنین آپارتمانی در محلات جنوبی شهر تهران به‌طور متوسط برای وام 100 میلیون تومانی زوجین از محل اوراق، معادل 30 درصد، تسهیلات 60 میلیونی اوراق برای متقاضیان انفرادی 20درصد و تسهیلات خرید مسکن یکم برای متقاضیان انفرادی (وام 80 میلیون تومانی به علاوه 40 میلیون تومان مبلغ سپرده متقاضی) حدود 40 درصد است.

همچنین قدرت وام یکم برای زوجین (مرکب از تسهیلات 160 میلیون تومانی به علاوه سپرده 40 میلیونی) برای خرید این نوع آپارتمان، معادل 67 درصد برآورد می‌شود؛ اگر چه لازم است هر کدام از زوجین برای دریافت وام یکم به مدت یک‌سال مبلغ 40 میلیون تومان به ازای هر نفر سپرده‌گذاری کنند، اما به دلیل ضعف بنیه مالی بخش قابل توجهی از این متقاضیان، معمولا این افراد با سپرده 40 میلیون تومانی، دو سال برای دریافت وام منتظر می‌مانند؛ به این معنا که بعد از فرا رسیدن موعد دریافت وام به ازای سپرده 40 میلیونی یکی از دو فرد متقاضی، مبلغ همان سپرده را برای مدت یک سال دیگر به نام یکی دیگراز زوجین، برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان وام سپرده‌گذاری می‌کنند.

در شرایطی که وام خرید مسکن عملا قدرت موثر خود را برای پوشش بخشی از هزینه خرید مسکن در مناطق واقع در نیمه شمالی تهران به خصوص مناطق 4 و5 (پرتقاضاترین مناطق مصرفی شهر تهران) به‌طور کامل از دست داده است؛ اما همین تسهیلات ناکارآمد در دو ماه اخیر به افزایش قدرت خرید متقاضیان واحد‌های ریزمتراژ و کوچک‌متراژ واقع در محلات جنوبی پایتخت کمک کرده است.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد در دی ماه سال جاری 8 منطقه شهر تهران شامل مناطق 3، 7، 10، 12، 13، 16، 20 و 22 با کاهش قیمت در مقایسه با ماه قبل آذرماه مواجه شدند. این در حالی است که در بهمن ماه برخی از این مناطق شامل مناطق 10، 12، 16، 20 و 22 به‌عنوان مناطق منتخب گروهی از خریداران و به‌عنوان مناطق «رشدساز» بازار مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان در ماه میانی زمستان شناسایی شد.

میانگین قیمت مسکن در منطقه 22 شهر تهران در دی ماه بیش از سایر مناطق کاهش یافت. دی ماه امسال میانگین قیمت مسکن در این منطقه با کاهش 5/ 8 درصدی در مقایسه با آذرماه همراه شد. این در حالی است که در بهمن ماه این منطقه در ردیف سه منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین رشد تعداد معاملات خرید آپارتمان قرار گرفت.

حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه در بهمن ماه امسال در مقایسه با دی ماه حدود 70درصد افزایش یافت که ریزش قیمت واحد‌ها در این منطقه در دی ماه، از عوامل موثر در افزایش استقبال از خرید آپارتمان در این منطقه تنها به فاصله یک ماه- در بهمن- محسوب می‌شود.

هر چند منطقه 22 در بهمن ماه به دنبال افزایش میزان تقاضا برای خرید آپارتمان جزو مناطق پرتورم بوده است. میانگین قیمت مسکن در این منطقه در بهمن در مقایسه با دی ماه امسال 10درصد افزایش یافت. در بهمن ماه همچنین در سه منطقه شهر تهران شامل مناطق یک، چهار و 11 میانگین قیمت مسکن در مقایسه با دی ماه یا کاهش یافت و یا بدون تغییر باقی ماند.

میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران در این بازه زمانی-فاصله یک ماهه بین دی ماه وبهمن ماه- 6 درصد کاهش یافت. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در دو منطقه چهار و 11 در ماه میانی زمستان در مقایسه با دی ماه بدون تغییر باقی ماند.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بهمن ماه امسال در مقایسه با دی ماه 9/ 2 درصد افزایش یافت. مسیر تغییرات تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در ماه میانی زمستان خلاف جهت مسیر تغییرات تورم ماهانه مسکن در دست‌کم سه ماه قبل از آن حرکت کرد. تغییرات تورم ماهانه مسکن دست‌کم در سه ماه قبل از بهمن ماه در مسیر کاهش قرار گرفته بود و در هر ماه در مقایسه با ماه قبل کمتر بود.

این در حالی است که تغییرات سرعت رشد قیمت مسکن در بهمن ماه مسیری خلاف جهت آنچه در ماه‌های اخیر تجربه شده بود در پیش‌گرفت و به سمت افزایش، تغییر جهت داد؛ در حالی که تورم ماهانه مسکن در دی در کمترین فاصله با نقطه صفر از اردیبهشت امسال قرار گرفته وبه 5/ 1 درصد کاهش یافته بود در بهمن ماه مجددا به سمت افزایش، تغییر جهت داد و تورم ماهانه 9/ 2 درصدی را به ثبت رساند. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون کف میانگین قیمت مسکن همچنان در اختیار منطقه 18 شهر تهران است.

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه 4میلیون و 560 هزار تومان است. همچنین در مناطق جنوبی شهر تهران و محلاتی که هم اکنون به‌عنوان مناطق رشدساز معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان شناخته می‌شوند و بخش قابل توجهی از مساحت آن‌ها در محدوده بافت‌های فرسوده قرار دارد، تحت تاثیر نوسازی‌های انجام شده در سال‌های اخیر خرید و فروش واحد‌های مسکونی نوساز و کم‌سن نسبت به سایر گروه‌های سنی در سطح مناسبی قرار دارد.