توقف قرارگاه مسکن در پیکانشهر

اعضای هیات‌مدیره پیکانشهر می‌‌‌گویند پروژه نوسازی شهرک 40 ساله پیکانشهر یکی از عناوین کلان‌‌‌پروژه‌‌‌هایی است که توسط تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن در شهرداری تهران دنبال می‌شود و پس از سال‌ها پیگیری اکنون در آستانه صدور پروانه قرار دارد، تا حدی که رقم فیش عوارض مربوطه نیز مشخص شده است؛ اما کارشکنی‌‌‌های صورت‌گرفته در روند پیشرفت این پروژه اختلال ایجاد کرده و قرارگاه مسکن نیز در پشتیبانی ویژه از آن عملکرد قابل قبولی نداشته است. به نظر می‌رسد تشکیلات قرارگاهی که با هدف تسهیل‌‌‌گری در روند صدور پروانه برای پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی بزرگ در پایتخت شکل گرفته نیز دست‌‌‌کم در مورد پیکانشهر شکست خورده است؛ کمااینکه با گذشت 180 روز از زمان تصویب کلیات مختصات نوسازی پیکانشهر در کمیسیون ماده 5، هنوز پروانه ساختمانی برای این پروژه صادر نشده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرونده تخریب و نوسازی شهرک پیکانشهر تهران واقع در محدوده جنوبی منطقه 22 تهران قدمتی به اندازه یک دهه دارد. پیگیری جدی برای احیا و نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده و ناایمن واقع در این شهرک توسط اهالی، به سال 91 بازمی‌گردد و اکنون پرونده شهرسازی این ابرپروژه در شهرداری تهران نزدیک 9هزار صفحه است. پیکانشهر یک شهرک قدیمی به وسعت 22 هکتار است که حدود 70 بلوک چهار طبقه را در دل خود جای داده است و در مجموع اکنون 1400 واحد مسکونی در این شهرک وجود دارد که جمعیتی نزدیک سه‌‌‌هزار و 600 نفر در آن ساکن هستند.

فرسودگی کامل ابنیه و ریزش قسمت‌‌‌های پیشانی بلوک‌‌‌های مسکونی که با اتصال نبشی به ستون‌‌‌ها به صورت موقت مهار شده، اما خطرات جانی برای ساکنان به دنبال دارد؛ فرسودگی کامل تاسیسات گرمایشی شوفاژ شهرک پیکانشهر که سبب شده اهالی به ناچار به استفاده از بخاری به طرق غیراستاندارد روی بیاورند؛ نشست سازه ده‌‌‌ها بلوک در این شهرک و نیز پر شدن چاه‌‌‌های جذبی شهرک که موجب آلودگی محیط و نفوذ آن به واحدهای مسکونی همکف و همچنین از بین رفتن درختان با‌ارزش این پهنه به دلیل تغذیه درختان از شیرابه فاضلاب چاه‌‌‌ها تنها برخی از مشکلاتی است که ساکنان پیکانشهر با آن روبه‌رو هستند و حل آن فقط از مسیر تخریب و نوسازی بلوک‌‌‌ها میسر است.

اهالی شهرک پیکانشهر راه درازی طی کرده‌اند تا اولا مدیران مرتبط با این حوزه اقناع شوند که راهی به جز نوسازی بنیادی این شهرک باقی نمانده و ادامه سکونت در وضعیت فعلی ابنیه تا چه اندازه برای اهالی خطرآفرین است؛ ثانیا مدل بهینه اقتصادی برای احیای شهرک در یک میدان بازی «برد - برد» برای اهالی و سرمایه‌گذار تعریف شود که با تحمیل کمترین عارضه به شهر، این پروژه به نتیجه برسد. اما حالا در آستانه صدور پروانه و در حالی که همه چیز از ارتفاع ساختمان‌‌‌ها گرفته تا نحوه تامین سرانه‌‌‌های خدماتی مشخص شده و حتی رقم فیش صدور پروانه ساختمانی نیز به رقم 437 میلیارد تومان محاسبه و اعلام شده است، جلسات نهایی برای استارت اجرای این پروژه توسط مسوولان قرارگاه مسکن بدون توضیح روشنی از دلایل آن لغو می‌شود. اعضای هیات‌مدیره شهرک پیکانشهر معتقدند دست‌‌‌هایی در کار است که مانع از پیشرفت کار آنها می‌شود و ماجرا به اختلاف حقوقی بر سر مالکیت اراضی این شهرک با یک خودروساز بازمی‌گردد. اما سوال اینجاست که نقش قرارگاه مسکن در این بین چیست؟ هر چالش حقوقی و قضایی قابل حل است و مدیریت شهری که با داعیه پشتیبانی از پروژه‌‌‌های بزرگ ساختمانی به نفع تامین مسکن در استطاعت برای طبقات پایین و متوسط به پایین درآمدی قرارگاه مسکن را تشکیل داد، اکنون باید نقش خود را به عنوان تسهیل‌گر ایفا کند، نه اینکه مغلوب چالش‌‌‌هایی شود که پیش روی این قبیل پروژه‌‌‌ها قرار دارد و دست روی دست بگذارد.

قاسم تقی‌‌‌خوانی، رئیس هیات‌مدیره پیکانشهر در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید بر اینکه طبق نظر کارشناسان دادگستری تمام واحدهای مسکونی پیکانشهر در معرض خرابی قرار دارد و سکونت در آنها با وضع موجود می‌تواند خطرات جانی و مالی برای اهالی به دنبال داشته باشد، گفت: متاسفانه به دلیل اقدامات یک شرکت خودروساز و نیز نبود جدیت کافی در مدیریت شهری تهران در پیگیری نوسازی پیکانشهر، با وجود احکام قضایی مختلفی که به نوسازی این شهرک رای داده و به اختلافات حقوقی نیز پاسخ داده‌‌‌اند، 10 سال پیگیری این پروژه هنوز به نتیجه نرسیده است. به گفته وی، شش ماه قبل کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران مصوبه مربوط به نوسازی پیکانشهر را گذراند و این مصوبه در شهریورماه امسال به شهرداری منطقه 22 ابلاغ شد اما از آن زمان تاکنون هنوز شهرداری نسبت به صدور پروانه اقدام نکرده و حتی به طرز ابهام‌‌‌برانگیزی برخی جلسات مربوط به تعیین‌تکلیف نهایی این پروژه لغو می‌شود.

تقی‌‌‌خوانی توضیح داد: مقرر بود جلسه تعیین‌تکلیف چگونگی صدور پروانه پیکانشهر 19 بهمن‌‌‌ماه توسط سازمان نوسازی شهر تهران برگزار شود اما این جلسه بدون هیچ توضیحی یکباره لغو شد. بررسی اعضای هیات‌مدیره پیکانشهر نشان‌‌‌دهنده تاثیرگذاری یک خودروساز بزرگ بر مدیریت شهری است و توانسته کاری را که تمام جزئیات آن نهایی شده است در مرحله نهایی متوقف کند. این در حالی است که دستگاه قضایی درباره آنچه محل اختلاف اهالی پیکانشهر و شرکت خودروساز است، تعیین‌تکلیف کرده و جایی برای اختلاف باقی نمانده است.

ماجرای اختلاف درباره مشاعات پیکانشهر

صفی‌‌‌اله محمدی، دیگر عضو هیات‌مدیره شهرک پیکانشهر در تشریح جزئیات چالش حقوقی که مانع از پیشرفت پروژه بازآفرینی این شهرک به‌‌‌رغم آمادگی مقدماتی کامل در این زمینه شده است، گفت: شرکت خودروسازی که پیش از این مالک پیکانشهر بود، حدود 20سال پیش ضمن تفکیک آپارتمان‌‌‌ها اقدام به فروش واحدها به مالکان فعلی کرد، اما اکنون مدعی شده که فقط آپارتمان‌‌‌ها را بدون مشاعات (از جمله زمین شهرک) فروخته و بنابراین آپارتمان‌‌‌های واگذار‌شده بدون عرصه هستند. این در حالی است که چنین ادعایی خلاف قوانین موجود است و حتی در اسناد رسمی آپارتمان‌‌‌ها صراحتا ذکر شده قدرالسهم از عرصه و مشاعات نیز فروخته شده است.

وی ادامه داد: علاوه بر این قانون تملک آپارتمان‌‌‌ها مقرر داشته با انتقال هر آپارتمانی، قدرالسهم از زمین نیز خودبه‌‌‌خود و به‌‌‌طور قهری منتقل می‌شود و‌‌‌ نمی‌توان آپارتمان را بدون قدرالسهم از عرصه و مشاعات فروخت. با این حال شرکت خودروساز در قراردادها شرطی ذکر کرده که بعدها مجاز باشد مشاعات را تغییر دهد؛ اما تاکنون چنین کاری انجام نداده و با رسیدگی مراجع قضایی در پرونده‌‌‌های مختلف، از سال 1392 به بعد مشخص شده این شرط اعتباری ندارد.

آن‌‌‌گونه که محمدی به «دنیای‌اقتصاد» گفته است، خودروساز بزرگ همچنان احکام مختلف و متعدد قضایی در این حوزه را نمی‌‌‌پذیرد و تلاش می‌کند از کلنگ‌‌‌زنی پروژه‌‌‌ای که همه‌‌‌چیز آن نهایی شده است، جلوگیری کند. او گفت: هیات‌مدیره شهرک با کسب نظر مشاور حقوقی، در نامه‌‌‌ای دلایل حقوقی و قانونی و مستندات و احکام قضایی را به‌‌‌طور مفصل به شرکت خودروسازی ارسال کرده، اما متاسفانه پاسخی دریافت نشده است. در هر حال، از نظر قانون و دادگاه‌‌‌ها و سایر مراجع رسمی از جمله اداره ثبت اسناد و املاک و به استناد مدارک فراوان حقوقی، عرصه و مشاعات پیکانشهر متعلق به همه مالکان است و خودروساز مذکور با فروش واحدها، سهم هر واحد از زمین و تاسیسات شهرک را نیز واگذار کرده است.

طراحی شهرک تراز برای «پیکانشهر نو»

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، یکی از موانع مهم پیش روی نوسازی پیکانشهر در همه سال‌های گذشته مساله صرفه اقتصادی آن برای سرمایه‌گذار بود. از یک‌‌‌سو این شهرک به عنوان بافت ارزشمند معاصر در طرح تفصیلی معرفی شده بود و در نتیجه تخریب و نوسازی آن صرفا با الگوی فعلی (بلوک‌‌‌های چهار طبقه) میسر بود که وجاهت لازم را برای جذب سرمایه‌گذار نداشت و از سوی دیگر با اعطای یکی دو طبقه تراکم بیشتر نیز هیچ سرمایه‌گذاری حاضر به مشارکت در تخریب و نوسازی این شهرک نبود. در نهایت پس از سال‌ها پیگیری و در حالی که خطر ساخت برج‌‌‌های 25 طبقه مسکونی در این شهرک به پیشنهاد برخی مدیران شهری از سر این شهرک گذشت، بر اساس مصوبه مورد تایید شورای عالی شهرسازی و معماری مقرر شده در پیکانشهر تعدادی بلوک 11 طبقه با کاربری مسکونی ساخته شود و مسوولیت تامین تمام سرانه‌‌‌های شهری در شهرک نیز در قالب ساخت‌وسازهای کوتاه‌مرتبه در این عرصه 22 هکتاری را نیز سرمایه‌گذار پروژه عهده‌‌‌دار شده است.

رئیس هیات‌مدیره پیکانشهر با بیان اینکه یک شهرک تراز با در نظر گرفتن تمام سرانه‌‌‌های شهری موردنیاز از قبیل آموزشی، درمانی، تفریحی و تفرجی، سبز و... توسط یک مشاور قوی برای اجرا در عرصه پیکانشهر طراحی شده است به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مساله شهرک‌‌‌سازی تراز یکی از دغدغه‌‌‌های مدیران شهری مسوول در قرارگاه مسکن است و این طراحی ایده‌‌‌آل برای پیکانشهر صورت گرفته که اگر اجرا شود، نمونه واقعی یک شهرک تمام‌عیار و استاندارد خواهد بود که می‌تواند الگویی برای اجرای پروژه‌‌‌های متناظر در دیگر استان‌‌‌ها باشد.

اما جای تعجب و تامل است که قرارگاه مسکن حتی به کارکرد تسهیل‌‌‌گری و پشتیبانی از اجرای کلان‌‌‌پروژه‌‌‌های مسکن در استطاعت که برای خود تعریف کرده بود پایبند نیست و به جای اینکه کوتاه‌‌‌ترین راه برای عبور از چالش‌‌‌های حقوقی و نظایر آن را پیش روی مجریان قرار دهد، خود در نقش مغلوب بازی تدارک دیده‌شده از سوی بازیگران اصلی دخیل در یک ابرپروژه مهم تعریف‌شده در قرارگاه ظاهر می‌شود.

تقی‌‌‌خوانی در همین رابطه به «دنیای‌اقتصاد» گفت: افزایش تراکم برای اینکه بازسازی پیکانشهر صرفه اقتصادی داشته باشد ناگزیر است اما مطالبه اهالی هم این بود که این افزایش تراکم با توجه به آثار سوئی که می‌تواند بر کیفیت زندگی اهالی شهرک داشته باشد، در حداقل ممکن باشد و به همین خاطر ما مخالف ایده ساخت‌وساز 25 طبقه در این شهرک بودیم. اکنون نیز آنچه نهایی شده حداکثر 11 طبقه است و حتی سطح اشغال نیز به نفع تعریض معابر از 9 به 18 متر کاهش یافته است. او گفت: در حال حاضر 61 بلوک چهار طبقه در سطح اشغال 33‌درصد متعلق به مالکان واحدهای مسکونی این شهرک است که قرار است 40بلوک 11 طبقه با سطح اشغال 30‌درصد جایگزین آنها شود.

وی با بیان اینکه استفاده از سیستم‌های روزآمد آبیاری فضای سبز و حتی مباحثی مثل مدیریت سایه‌‌‌اندازی ساختمان‌‌‌های جدید روی شهرک مجاور موسوم به «آزادشهر» که یک شهرک کوتاه‌مرتبه سه تا چهار طبقه است نیز توسط مشاور مدنظر قرار گرفته است، گفت: همه چیز مهیای پوست‌‌‌اندازی پیکانشهر و تبدیل آن به یک شهرک تراز در کشور است. اما مشخص نیست راه مسدود‌شده به روی اهالی در گردنه صدور پروانه چگونه قرار است باز شود. سوال اهالی و ابهام هیات‌مدیره پیکانشهر این است که چطور مدیران شهری به جای عزم برای به نتیجه رساندن برنامه‌‌‌هایی که خود در قالب قرارگاه مسکن دنبال کرده‌‌‌اند، مغلوب و مقهور موانع شده‌‌‌اند.

او در ارتباط با برخی نگرانی‌های کارشناسی مبنی بر اینکه در این مدل نوسازی شهرک پیکانشهر، مالکان واحدهای مسکونی مصرفی تبدیل به ملاکانی که بیش از یک واحد در اختیار دارند شوند و به نوعی این پدیده آسیب‌‌‌زا در بازار مسکن گسترش پیدا کند، توضیح داد: بیش از نیمی از واحدهای مسکونی فعلی در شهرک پیکانشهر حدود 45 مترمربع مساحت دارند که قرار است به مالکان آنها یک واحد 80مترمربعی تعلق گیرد. مالکان واحدهای بزرگ‌تر نیز به همین نسبت از ساختمان‌‌‌های احداث‌شده سهم خواهند داشت و مساله رواج ملاکی در این شهرک با توجه به مدلی که پیش‌بینی شده است، موضوعیت ندارد.

رئیس هیات‌مدیره پیکانشهر با یادآوری اینکه ساکنان این شهرک عمدتا کارگران بازنشسته‌‌‌ای هستند که اکنون بدون مساعدت و همراهی مدیران شهری نمی‌توانند به خواسته بحق خود یعنی تخریب و نوسازی خانه‌‌‌های خود جامه عمل بپوشانند، گفت: نوسازی پیکانشهر پیچیدگی‌‌‌های زیادی داشت، از جمله اینکه امکان تخلیه شهرک و تخریب و نوسازی آن با توجه به شرایط ساکنان وجود ندارد. اما از همه این پیچیدگی‌‌‌ها عبور شده و حتی مجری قرار است با مدلی تخریب و نوسازی را انجام دهد که اهالی ناگزیر به تخلیه شهرک نشوند. با این همه اکنون که پیگیری‌‌‌ها به مرحله نهایی و به اصطلاح ماهی به دمش رسیده، ما پشت در بسته شهرداری متوقف مانده‌‌‌ایم.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مدیران شهری در دوره اخیر بارها مدعی رویکرد خاص و ممتاز خود مبنی بر همسویی «تامین مسکن» و «بازآفرینی شهری» شدند و ادعا کردند شهرک‌‌‌های جدیدی قرار است در تهران ساخته شود که نواقص و مشکلات شهرک‌‌‌سازی‌‌‌های یکی دو دهه اخیر در منطقه 22 را ندارد و اهالی آنها به استاندارد سرانه‌‌‌های شهری دسترسی دارند. اما در حال حاضر تنها ثمره عینی و ملموس این ادعا طراحی صورت‌گرفته برای پیکانشهر است که برخلاف انتظار، پشتیبانی لازم از قرارگاه مسکن را دریافت نکرده و سرنوشت آن مبهم است.