پایان رونق فرارسیده است؟

از لحاظ فنی، تعریف و روش دقیق و جهان‌شمولی برای شناسایی و بررسی دوره‌های رکود و رونق وجود ندارد. بنابراین پژوهشگران متغیرها و معیارهای مختلفی را برای شناسایی این دوره‌ها مورد استفاده قرار داده‌اند. از منظر اقتصاد کلان و بخش حقیقی اقتصاد (در برابر بخش اسمی و سطح قیمت‌ها) استفاده از حساب‌های ملی برای تعیین ادوار تجاری رایج است، اما مشکل اساسی این روش غیرقابل استفاده بودن برای ارزیابی زمان حال است، به‌طور مثال در زمان نگارش این متن هنوز داده‌های پاییز و زمستان امسال منتشر نشده است. با نگاهی به همین اطلاعات موجود می‌توان دریافت، ارزش افزوده بخش ساختمان پس از 4 فصل پیاپی رشد مثبت - از زمستان 1395 تا پاییز 1396- در زمستان 1396 و بهار و تابستان 1397 رشدهای منفی را تجربه کرده است؛ این ارقام رشد منفی نشانه خوبی از فعالیت این صنعت در سطح کشور به دست نمی‌دهد.

با توجه به محدودیت داده‌های اقتصاد کلان، در ادامه تحلیل بازار مسکن، با استفاده از رفتار متغیرهای مرتبط با حجم و قیمت معاملات در شهر تهران صورت می‌پذیرد. استفاده از شاخص میانگین قیمت معاملات برای مقایسه بهای مسکن در سال‌های مختلف مناسب نیست، زیرا مشخصات واحدهای معامله‌‌شده متفاوت است، بنابراین شایسته‌تر آن است که شاخص‌های مناسب این منظور در کشور توسعه داده شوند و مورد بهره‌برداری قرار گیرند. در غیاب چنین شاخص‌هایی ناگزیر در این متن، شاخص میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده برای بررسی رفتار سطح قیمت‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد. داده‌های سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور، نشان می‌دهد تعداد معاملات فصلی در تهران از ابتدای سال 1390، به‌طور تقریبی حدود 40 هزار واحد بوده است. این رقم در سال 1397 به کمتر از 30 هزار واحد در فصل رسیده است، حال آنکه در سال 1396 در هر فصل به‌طور متوسط حدود 46 هزار واحد - یعنی بیش از میانگین محاسبه‌شده-معامله شده است.

سطح قیمت‌ها در معاملات اما گویای داستان دیگری است. سطح اسمی قیمت‌ها از بهار 1392 تا نیمه اول 1396 تقریبا در سطح 4 میلیون تومان در متر مربع ثابت مانده است، بدیهی است با در نظر گرفتن تورم در این سال‌ها می‌توان چنین نتیجه‌گیری کرد که ارزش واقعی مسکن در این دوران کاهش یافته است. از نیمه دوم سال 1396 سطح قیمت‌ها در بازار مسکن شروع به افزایش کرد. به‌رغم کاهش حدود 30درصدی حجم معاملات در سال 1397 نسبت به سال قبل، میانگین قیمت‌ها بیش از 80 درصد (در برخی ماه‌ها بیش از 90 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل) افزایش یافته است.

به بیان دیگر، با دو رفتار در بازار مواجهیم: کاهش حجم معاملات و افزایش قیمت. به نظر نگارنده، کاهش حجم معاملات بیش از هر چیز ریشه در ضعف تقاضا دارد. به‌ویژه در شرایطی که انتظارات تورمی بالا است، می‌توان انتظار داشت متقاضیان مصرفی تمایل داشته باشند در خرید تعجیل کنند، حال آنکه به‌سختی می‌توان ردی از این رفتار را در داده‌های بازار مسکن یافت. می‌توان ادعا کرد چند عامل اصلی دست‌به‌دست یکدیگر داده‌اند تا تقاضا کم‌رمق باقی بماند: به‌علت توسعه‌نیافتگی بازار تسهیلات رهنی در ایران، سهم تسهیلات از بهای مسکن به‌مراتب از کشورهای توسعه‌یافته کمتر است، بنابراین پس‌اندازهای اشخاص سهم مهمی در خرید مسکن ایفا کنند. حال پس از یک دوره افزایش بهای مسکن، چنانچه مقدار مطلق تسهیلات تغییر نکند، خانوارها باید پس‌انداز و آورده بیشتری برای خرید مسکن فراهم کنند که به‌ویژه در شرایط رشد ناچیز اقتصادی (یا همان رشد اندک درآمد) کار دشواری به‌شمار می‌رود. بنابراین سمت تقاضا از محل کاهش قدرت خرید خریداران مصرفی، ناشی از رشد اندک درآمد و توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن ضربه می‌خورد. سیاست‌های ارزی نامشخص و ناپایدار نیز که برای ماه‌ها قادر به ساماندهی بازار ارز نبود، خریداران سرمایه‌گذار را به امید کسب سودهای بادآورده به سمت بازارهای نقدشونده‌ای چون طلا و ارز هدایت کرد. بنابراین در مجموع سمت تقاضا به‌شدت تضعیف شد. افزایش جست‌وجو و رغبت متقاضیان برای خریدهای کوچک‌متراژ و همچنین بناهای با عمر بالا شواهدی از این ضعف تقاضا به‌دست می‌دهد.

اما قیمت‌ها گویی بی‌توجه به توشه خالی متقاضیان، بر ادامه روند افزایشی خود پای می‌فشارند؛ آیا نباید انتظار داشت ضعف تقاضا منجر به کاهش قیمت‌ها شود؟ علت این رفتار به‌ظاهر متناقض را باید در جای دیگری جست. سطح قیمت مسکن نیز مانند سایر کالاهایی که داخل یک کشور مبادله می‌شوند، از سیاست‌های پولی تاثیر می‌پذیرد. افزایش حجم پول و سیل بی‌امان نقدینگی به‌تدریج همه بازارهای کشور را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و سطح عمومی کالاها، از جمله مسکن را افزایش می‌دهد. حتی بازارهایی مانند ارز، از مسیرهای مختلف از سیاست پولی تاثیر می‌پذیرد. برخی صاحب‌نظران نابسامانی بازار ارز را یکی از علت‌های افزایش‌های قیمتی اخیر در بازار مسکن برشمرده‌اند. هرچند این دیدگاه از منظر انتخاب میان فرصت‌های مختلف سرمایه‌گذاری و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان صحیح است، اما نگارنده معتقد است برای درک تاثیرپذیری سطح قیمت‌ها در بازار مسکن از سایر بازارهای موازی در کوتاه‌مدت، بهتر است به علت‌های ریشه‌ای‌تر پرداخت، زیرا بازار ارز (و به‌تبع آن بازار طلا) علتی میانی است، به این معنا که خود از محرک‌های دیگری تاثیر می‌پذیرد. در علم اقتصاد نظریه‌ها، تئوری‌ها و روابط متعددی به تشریح ارتباط میان سیاست پولی و ارزی می‌پردازد. به‌طور مثال می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: برابری قدرت خرید (نسبی یا مطلق)، برابری نرخ بهره، سه‌گانه ناشدنی (trinity impossible)، رابطه فیشر و... در تمام این موارد، نرخ ارز علاوه بر رژیم ارزی، از سیاست پولی تاثیر می‌پذیرد و نه برعکس. به بیان دیگر شرایط بازار ارز - که در سال گذشته وضعیت مطلوبی نداشت- خود متاثر از سیاست‌های پولی و شرایط دیگری نظیر افزایش نااطمینانی، است. بنابراین با کمرنگ شدن اهمیت نابسامانی بازار ارز و سایر بازارهای موازی، نقش کلیدی سیاست‌های پولی انبساطی در افزایش قیمت مسکن تبیین می‌شود.

برای درک بهتر این روابط می‌توان بهای متوسط یک مترمربع مسکن در تهران را معیار قرار داد. این متغیر نسبت به بهار 1390 و 1392 به ترتیب بیش از 4 و 2 برابر شده است، این نسبت‌ها برای متغیر شاخص بهای کالا و خدمات عمومی در همین تاریخ‌ها (که مبنای مناسبی برای سطح عمومی قیمت‌ها است) حدود 5 و 2 برابر است. بنابراین می‌توان به‌طور کلی چنین نتیجه‌گیری کرد که سطح قیمت‌ها در بازار مسکن با تقریب خوبی از سطح عمومی قیمت‌ها پیروی می‌کند و نیک می‌دانیم که سطح عمومی قیمت‌ها خود تابعی از حجم پول است. در مجموع چنانچه این تعبیر را بپذیریم که دوره‌های رکود و رونق در مقایسه با روند و دوره‌های پس و پیش از آن معنا پیدا می‌کند، آن‌گاه می‌توان چنین نتیجه گرفت که احتمالا سال 1396 (یا بخش مهمی از آن) صنعت ساختمان در رونق قرار داشت. با توجه به سابقه و خاطره رشدهای جهشی گذشته - چه در بخش حقیقی و چه در سطح قیمت‌ها- احتمالا بسیاری از فعالان و صاحب‌نظران با این دیدگاه موافق نیستند، اما در صورت صحت این گزاره -که برای بررسی آن نیازمند داده‌ها و زمان بیشتری هستیم- شاهد یکی از کوتاه‌ترین دوره‌های رونق در پی یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکود صنعت ساختمان بوده‌ایم. نگارنده محتمل می‌داند که تداوم شرایط اقتصاد کلان و تغییرات ساختاری در بازار مسکن کشور، منجر به تعدیل دوره‌های رونق شده باشد، روندی که ممکن است در آینده نیز تداوم یابد.

کاهش چشم‌انداز درآمدهای نفتی و ابهام در رشد پایدار اقتصادی ناشی از کم‌توجهی به سیاست‌های اصلاح ساختار در اقتصاد کشور، در بازار مسکن می‌‌تواند منجر به آن شود که تقاضا مطابق برآوردهای پیشین و همچون دوره‌های گذشته، برای محصول گران‌قیمت مسکن شکل نگیرد. به‌علاوه، ساخت‌وسازهای گسترده در نیمه دوم دهه 80 و ابتدای دهه 90 -که با رشد پایدار اقتصادی و افزایش محسوس درآمد خانوار همراهی نشد- ممکن است به افزایش موجودی مسکن بیش از آنچه به‌طور تاریخی بازار مسکن قادر به هضم آن بود، دامن زده باشد. به بیان دیگر شاید در اثر سرمایه‌گذاری‌های بیش از حد (overinvestment) در دوره‌های گذشته، بازار مسکن از مرحله کمبود شدید تقاضا که دهه‌ها به آن مبتلا بود عبور کرده باشد. وجود دو و نیم میلیون خانه خالی در کشور، می‌تواند شاهدی بر این مدعا به‌شمار رود. چنانچه ضعف سمت تقاضا و کاهش مازاد شدید مسکن تداوم داشته باشد، دو رکن موثر در رشدهای جهشی در بازار مسکن کشور سست می‌شود، هرچند همچنان عنصر اصلی در رشد قیمت مسکن در بلندمدت سیاست‌های پولی خواهد بود.