در شرایطی که قیمت‌ها در بازار مسکن رشد فراوانی داشته، ایجاد طرح‌هایی مثل وام رهن چقدر می‌تواند کارگشا باشد؟
به گزارش روزنامه اعتماد نوشت: شروع فصل جابه‌جایی و تأثیرگذاری افزایش نرخ ارز و طلا و رشد 112 درصدی قیمت خانه نسبت به سال گذشته در اجاره‌بها یا نرخ رهن خانه‌ها مسیر صعب‌العبوری را پیش‌روی مستأجران برای پیدا کردن یک سرپناه قرار داده تا جایی که بسیاری از مستأجران را ناگزیر به تغییر محدوده زندگی یا نقل مکان از شهرهای بزرگ به شهرهای اقماری کرده است. بدون تردید جهش قیمت در بازار رهن و اجاره مسکن صرفاً در محدوده شهرهای بزرگ رخ نداده و صاحبان املاک در شهرهای کوچک‌تر نیز قیمت‌گذاری ملک خود را بر اساس جهش قیمت در سایر بازارها انجام داده‌اند؛ همچنین مؤلفه افزایش تقاضای مسکن در شهرهای کوچک و اقماری نیز در بالا رفتن اجاره‌بها مزید بر علت شده تا پرداخت اجاره‌بها و رهن ملک از عهده مستأجران خارج شده و بخشی از آنها به ناچار کانکس‌نشین شوند.
طراحی وام رهن در باب همایون
افزایش تقاضا برای واحدهای استیجاری، رشد خارج از قاعده قیمت‌ها، مهاجرت به سایر استان‌ها یا شهرهای کوچک و اقماری و در نهایت روی آوردن مستأجران به کانکس‌نشینی موجب شد تا در آشفته بازار مسکن به‌خصوص در عرصه رهن و اجاره که مستأجران توان مالی کافی را برای انعقاد قرارداد یا تمدید قراردادهای قبلی برای داشتن یک سرپناه را نداشتند، وزیر ساکن باب همایون طرحی را رونمایی کند. فرهاد دژپسند در پنجمین روز از تیرماه جاری از پرداخت «وام رهن مسکن» به منظور حمایت از مستأجران خبر داده و گفته بود: برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و مستأجران قصد داریم، صندوقی راه‌اندازی کنیم که با وام دادن به مستأجران به تأمین رهن آنها کمک کنیم. او با بیان اینکه تلاش می‌کنیم رابطه بین رهن و اجاره را به نفع مستأجران سازماندهی کنیم و طرح ایجاد صندوقی را بدین منظور آماده و به رئیس‌جمهور پیشنهاد دادیم، افزود: قرار است مبلغ وامی که از این صندوق به مستأجر داده شود به موجر پرداخت شود.
عضو کابینه دولت دوازدهم با تاکید بر اینکه ایجاد این صندوق تورمی ایجاد نخواهد کرد، اذعان داشت: این وام با نرخی بسیار متمایز با نرخی که الان معادل‌سازی می‌شود، تسویه خواهد شد تا مستأجر فشار بیشتری تحمل نکند. این صندوق تورمی هم ایجاد نخواهد کرد.
اما و اگرهای پرداخت وام رهن
وزیر امور اقتصادی و دارایی در حالی از پرداخت وام رهن به مستأجران صحبت کرد که متولی ساماندهی بازار مسکن در کابینه دولت دوازدهم از چند و چون اجرای این طرح بی‌اطلاع بود. محمد اسلامی به خبرنگاران گفته بود که از جزئیات پرداخت وام رهن به مستأجران بی‌اطلاع است و از آنجایی که وزیر اقتصاد پرداخت این نوع از وام را مطرح کرده، بنابراین باید راه‌های تأمین منابع و پرداخت وام رهن را نیز او مشخص کند.
البته فرهاد دژپسند درباره نحوه پرداخت وام رهن مسکن گفته بود که قرار است با این شیوه 70 درصد از هزینه رهن مسکن برای مستأجران تأمین شود.
بر کسی پوشیده نیست که وضعیت بازار مسکن به خصوص برای مستأجران با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور چندان مطلوب نیست و باید برای عبور از این شرایط چاره‌اندیشی شود، اما مهم‌ترین سوال این است که آیا این طرح برای حمایت از مستأجران آمده است، می‌تواند به واقع به این قشر کمک کند؟ منابع تأمین مالی مورد نیاز برای تأمین هزینه وامی که 70 درصد هزینه رهن مسکن مستأجران را پوشش دهد با توجه به شرایط اقتصادی کشور و کاهش درآمدهای صادراتی و فروش نفت به دلیل تشدید تحریم‌ها چگونه تأمین خواهد شد؟ مبلغ اقساط این تسهیلات و سود آن به چه میزان قرار است تعیین شود تا فشار مالی مضاعف برای مستأجران ایجاد نکند؟ بر کسی پوشیده نیست که مستأجران کم‌درآمد نیازمند حمایت مالی هستند اما آیا طرحی که در قالب پرداخت وام رهن مطرح شده است، قابلیت اجرایی دارد؟ بار دیگر باید بر این موضوع تاکید داشت که بازار مسکن تحت تأثیر عوامل و شاخص‌های اقتصادی دچار نوسان شده و برای آرام کردن این بازار ضروری است تا شاخص‌های اساسی اقتصادی مورد توجه قرار گیرد.
تسهیلات رهن راهگشا نیست
برای گرفتن پاسخ این سوال که آیا اجرای طرح پرداخت تسهیلات به مستأجران می‌تواند به منزله حمایت از این قشر قلمداد شود سراغ رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران رفتیم. پاسخ او به این سوال منفی بود. مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با «اعتماد» می‌گوید: دولت اگر هر نوع تسهیلاتی به مردم پرداخت کند جای تقدیر و تشکر دارد اما بدون شک تسهیلات رهن نه مستأجر را صاحب‌خانه می‌کند و نه می‌تواند منجر به کنترل قیمت‌ها شود.
او می‌افزاید: بهتر است به جای تدوین چنین طرح‌هایی که باعث توزیع تسهیلات خرد در میان مردم شود، دولتمردان منابع کلان را صرف ساخت مسکن کنند و واحدهای ساخته شده را در قالب اجاره به شرط تملیک در اختیار مستأجران قرار دهند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید می‌کند: فقط اجرای چنین طرح‌هایی است که می‌تواند بعد از چند سال مستأجران را صاحب خانه کند.
قلی‌خسروی با اشاره به مزیت‌های ساخت مسکن در کنترل قیمت‌ها خاطرنشان می‌کند: اگر به دنبال کنترل قیمت بازار مسکن به منظور حمایت از مستأجران و صاحب‌خانه شدن اقشار کم‌درآمد هستیم، لازم است چنین طرح‌هایی بار دیگر با رفع نقاط ضعف اجرایی شود.
افزایش بی‌اعتمادی به سیاستگذاران
وزیر امور اقتصادی و دارایی طرحی را برای تأمین مالی هزینه رهن مستأجران برای حمایت از این قشر مطرح می‌کند بدون اینکه مشخص باشد منابع پرداخت این تسهیلات از چه محلی تأمین می‌شود و اصولاً آیا با توجه به محدودیت‌های منابع مالی امکان پرداخت چنین تسهیلاتی وجود دارد یا خیر و اینکه آیا با توزیع این نوع از تسهیلات می‌توان از مستأجران حمایت کرد؟
طبق نظر کارشناسان بازار مسکن اگر این طرح به مرحله اجرا هم در بیاید، نمی‌تواند شرایط مستأجران را بهبود ببخشد و در نهایت منجر به صاحب‌خانه شدن مستأجران شود. حال این سوال مطرح می‌شود که اصولاً چرا طرح‌هایی که قابلیت اجرایی ندارد در مواقع بروز بحران در عرصه‌های مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی کشور از سوی مسؤولان مطرح می‌شود و این امر چه تبعاتی را به دنبال دارد؟ یک کارشناس مدیریت درباره اینکه آیا تدوین طرح تسهیلات رهن قابلیت اجرا دارد یا خیر و اصولاً چرا اکثر چنین طرح‌هایی به نتیجه مطلوب نمی‌رسد، اظهار می‌کند: زمانی که سیاستگذار با مسأله‌ای غامض دست به گریبان می‌شود در حقیقت با پدیده مقاومت در برابر سیاست روبه‌رو شده است. پیمان رجبی در گفت‌وگو با «اعتماد» می‌گوید: در چنین مواقعی هر قدر که سیاستگذار تلاش می‌کند مسائل حل نشده و سیاستگذار از حل آن عاجز می‌شود و درنهایت به تحلیل رفتاری پدیده می‌پردازد.
او می‌افزاید: برخی سیاستگذاران به دلیل اینکه اعماق مساله را ندانسته و نمی‌توانند کشف کنند، اقدام به اتخاذ سیاست‌های لایه اولیه یا تحلیل رفتاری می‌کنند غافل از اینکه این پدیده لایه‌های متعدد و عمیق‌تری دارد، بنابراین سیاست‌هایی که از سوی آنها اتخاذ می‌شود در جامعه نتیجه معکوس می‌دهد.
این کارشناس مدیریت ادامه می‌دهد: پس از اتخاذ این نوع از سیاست‌ها کنشگران خاکستری که نادیده گرفته شده و غیرفعال بودند نسبت به سیاست‌ها واکنش نشان می‌دهند و همین امر موجب می‌شود تا سیاست‌های اتخاذ شده نتیجه عکس دهد. رجبی تصریح می‌کند: متأسفانه سیاستگذاری‌ها در بسیاری از موارد حرفه‌ای و تخصصی نیست و تحت تأثیر فضای سیاسی است. در این شرایط پدیده‌ها با عقلانیت مدرن سنجیده نمی‌شود، بلکه به شکل پدیده‌های هنجاری ارزیابی و همین امر سیاستگذاری را با شکست مواجه می‌کند.
او درباره واکنش سیاستگذاران پس از شکست طرح‌ها می‌گوید: در بسیاری از موارد زمانی که سیاستگذاری دچار شکست می‌شود به جای علت‌یابی، اقدام به فرافکنی می‌شود و عوامل بیرونی شکست سیاست را تسری می‌دهد. این امر منجر به ایجاد بدبینی در مردم نسبت به سیاستگذاران می‌شود و مردم، سیاستگذاران را ذی‌نفع در مساله می‌دانند.
این کارشناس مدیریت با تاکید بر ایجاد بدبینی در میان مردم نسبت به مسؤولان و سیاستگذاران ادامه می‌دهد: به عنوان مثال در پدیده ترافیک و آلودگی هوا که سال‌هاست با آن دست به گریبان هستیم وبا وجود ارائه طرح‌های گوناگون همچنان لاینحل باقی مانده است، مردم به این دیدگاه رسیده‌اند که این دو مشکل هیچ‌گاه حل نخواهد شد، زیرا مسؤولان از این دو پدیده منفی ذی‌نفع هستند و اگر غیر از این بود با این همه طرح و برنامه که با هزینه‌های بالا به مرحله اجرا در می‌آید، دلیلی وجود ندارد که مشکل ترافیک و آلودگی هوا حل نشود.
رجبی خاطرنشان می‌کند: یکی دیگر از دلایلی که موجب می‌شود طرح‌های ارائه شده از سوی سیاستگذاران به نتیجه مطلوب نرسد، این است که دلایل شکست یک طرح و برنامه با معیارهای کارشناسانه بررسی و ارزیابی نمی‌شود و هر یک از مسئولان انگشت اتهام را به سوی دیگری می‌گیرند که این امر نتیجه‌ای جز از بین بردن یکپارچگی سیاستگذاری به دنبال ندارد.
مسیر سخت
وقوع شرایط پیچیده در عرصه مسکن، اجاره‌بها و همچنین عدم رعایت حقوق مصرف‌کنندگان، هزینه منابع مالی در بازار سفته‌بازانه و… یک‌شبه ایجاد نشده که بتوان با ارائه راهکاری خلق‌الساعه آنها را برطرف کرد. بدون تردید مستاجرانی که خوش‌نشین نیستند نیازمند حمایت از سوی دولتمردان هستند اما شیوه حمایتی نباید با ارائه طرح‌های غیر قابل اجرا باشد که تنها جنبه شعاردرمانی دارند و بعد از مدتی به فراموشی سپرده می‌شود یا طرح‌هایی برای حمایت از آنها ارائه شود که به جای بهبود شرایط، عرصه را بر مستأجران تنگ‌تر از قبل کند؛ بنابراین به منظور سیاستگذاری‌های بهینه و راهگشا لازم است کارشناسی‌های همه‌جانبه و چندبعدی و با موشکافی مساله انجام شود تا راه‌حلی اثرگذار برای حمایت اتخاذ شود.
