مسکن ۱۴۰۲ در سیاه‏‏‌چاله

مسیر خروج از «بدترین رکود حاکم بر بازار مسکن» کجاست؟ بررسی‌‌‌های آماری به همراه تحلیل شرایط بازار املاک ایران در قالب مقایسه «آنچه در این عصر جهش قیمت‌‌‌ (سال‌های 97 تا پایان 1401) رقم‌‌‌ خورد» و «آنچه به شکل روند طی سه دهه اخیر در مسکن اتفاق افتاده است» نشان می‌دهد، اکنون و در شروع سال 1402، «طولانی‌‌‌ترین‌‌‌ رکود به همراه شدیدترین جهش قیمتی» در بازار مسکن به ثبت رسیده است.  دوره 5ساله 97 تا 1401، سراسر برای هر دو حوزه معاملات خرید و ساخت‌‌‌وساز، به رکود گذشت؛ آن هم از نوع «رکود شدید توام با تورم شدید». این عصر 5 ساله رکود تورمی در شرایطی رخ داد که بازار مسکن از ابتدای دهه 70 -که داده‌‌‌های آماری برای این بازار موجود است- تا قبل از سال 97، همواره در هر بازه 5 ساله، یک‌‌‌ چرخه تقریبا کامل رونق-رکود را به شکل حدود 2 سال رونق و حدود 3 سال رکود تجربه می‌‌‌کرد. بنابراین، 5 سال اخیر بازار مسکن، کاملا با همه دوره‌‌‌های قبل‌‌‌تر متفاوت بود به‌طوری که، در یک‌‌‌ عبارت ساده، این تفاوت را می‌توان به شکل «رکورد طولانی‌‌‌ترین رکود مسکن و بالاترین‌‌‌ تورم مسکن» بیان کرد. بازار مسکن به عنوان بخش مهم اقتصاد ایران با این سفر 5 ساله در مسیر رکود تورمی، اکنون در یک «سیاه‌‌‌چاله» قرار گرفته است؛ فضایی که یک نیروی گرانشی بسیار قدرتمند، سرمایه‌‌‌های مستعد فعالیت‌‌‌های مولد را به سمت خود بلعیده و باعث از کار افتادن نبض طبیعی بازار، تخریب قدرت خرید و سلب قدرت تولید مسکن شده است.

تابلوی خطر از مختصات عصر تاریخی مسکن در ایران

سه نماگر آماری، وضعیتی که بر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، سازندگان مسکن و باقی طیف فعال در بازار املاک ایران طی 5 سال گذشته (عصر تاریخی رکود و تورم‌‌‌ ملکی در اقتصاد ایران) گذشت را خیلی صریح و ساده روایت می‌کند. این سه شامل «میزان رشد قیمت آپارتمان»، «حجم معاملات خرید خانه» و همچنین «تیراژ تولید مسکن» است که همگی در مسیر تحدید قدرت خرید مسکن و سقوط به سیاه‌‌‌چاله رکود، طی این 5 سال حرکت کردند. در فاصله ابتدای 97 تا پایان 1401، قیمت مسکن در شهر تهران بیش ‌‌‌از 12 برابر شد که در مقایسه با همه دوره‌‌‌های جهش قیمتی طی سه دهه گذشته، «بیشترین تورم ملکی» به حساب می‌‌‌آید؛ جهش قیمتی اوایل دهه70 در بازار مسکن تهران به میزان 2/ 7 برابر بود و بعداز آن، جهش‌‌‌هایی که در ابتدای دهه80، اواسط دهه80 و ابتدای دهه90 در قیمت مسکن ایجاد شد به ترتیب با ابعاد حدود 2/ 6 برابر، 2/ 7 برابر و 2 برابری بود. بنابراین شدیدترین جهش قیمت مسکن در همین 5سال اخیر اتفاق افتاد. این جهش باعث رکود تاریخی در معاملات خرید به دلیل تضعیف دومینویی قدرت خرید تقاضای مصرفی شد. میانگین حجم سالانه خرید آپارتمان در 5 سال گذشته 40‌درصد کمتر از سال‌های قبل از این دوره -که بازار مسکن وضعیت متعارفی داشت-بوده است. در غیاب تقاضای مصرفی، عمده معاملات خرید مسکن در سال‌های اخیر توسط تقاضای غیرمصرفی (جریان غیرمولد) انجام شد. سومین نماگر در تابلوی هشدارآمیز بازار مسکن در شروع سال جدید به سقوط نبض تولید مسکن در عصر 5 ساله گذشته بازار ملک مربوط است. سیاه‌‌‌چاله‌‌‌ای که بازار مسکن را بلعید باعث شد حجم واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در فاصله ابتدا تا انتهای دهه90، به میزان 40‌درصد افت کند و تیراژ تولید مسکن در 5 سال گذشته به حدود نصف آنچه نیاز بازار است، سقوط کند.

«سیاه‌‌‌‌‌‌چاله» چگونه شکل گرفت؟

نیرویی که باعث شده بازار مسکن در سیاه‌‌‌چاله رکود قرار بگیرد و فعالیت‌‌‌های طبیعی و اصلی این بازار به‌هم‌‌‌ بریزد و مختل شود، «تورم» و «انتظارات تورمی» است. اینکه چگونه عاملی تحت عنوان رشد سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) و همچنین ترس از افزایش بیشتر قیمت‌ها در آینده (انتظارات تورمی) به عنوان دو عامل بیرونی بازار مسکن باعث رکود تورمی در درون بازار مسکن شده است را می‌توان در نتیجه یک نظرسنجی که سال 1400 توسط «ایسپا» انجام شد و گزارش تحلیلی آن در تاریخ 15آذر همان سال در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید، جست‌وجو کرد‌‌‌ و به جواب رسید. در آن نظرسنجی‌‌‌ مشخص شد 52‌درصد مردم (در نمونه‌‌‌گیری انجام شده)، ترجیح می‌دهند سرمایه‌‌‌ خود را در بازارهای غیرمولد با اولویت ملک و سپس ارز و طلا و رمزارز، سرمایه‌گذاری کنند. این میل به سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد به‌خاطر تلاش برای حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم به عنوان تخریبگر قدرت خرید است. از آنجا که میانگین‌‌‌ سالانه تورم‌‌‌ مسکن طی ادوار‌‌‌ گذشته از تورم عمومی بالاتر بوده و در دوره 5 سال گذشته، این برتری بسیار بیشتر از روند تاریخی نیز بود، افراد با انگیزه بیشتری سراغ خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک رفتند. به این ترتیب تورم و انتظارات تورمی در نقش معمار یا نیروی جاذبه سیاه‌‌‌چاله مسکن، در سال‌های اخیر، از یک‌‌‌سو فنر تقاضای مصرفی خرید را فشرده و فشرده‌‌‌تر‌‌‌ کرد‌‌‌ و از‌‌‌ سوی دیگر باعث سرخوردگی‌‌‌ سرمایه‌گذاران‌‌‌ ساختمانی (جریان مولد) و رکود تولید شد.

شرط خر‌‌‌وج از سیاه‌‌‌چاله چیست؟

بازار مسکن 1402 با همین‌‌‌ وضعیت (رخدادهای 5 سال گذشته) کار خود را از امروز‌‌‌ آغاز می‌کند. البته با شکل سنتی، معاملات مسکن با تغییر سال، معمولا تا اواسط اردیبهشت با ضعیف‌‌‌ترین‌‌‌ حالت ممکن پیش می‌رود تا جهت و سمت و سوی بازارها و اوضاع در سال جدید برای فعالان روشن شود. با این حال شرایط کلی بازار ملک همچنان تحت‌‌‌تاثیر نیروی گرانشی سیاه‌‌‌چاله‌‌‌ای است که کماکان و به‌رغم عبور گسترده قیمت مسکن از سطح متعارف خودش، خرید ملک از منظر تقاضای سرمایه‌‌‌ای، صرفه دارد. آیا بازیگران اصلی مسکن باید تا پایان سال جدید این وضعیت را مشابه 5 سال گذشته تحمل کنند؟

جواب به شکل مشروط، قابل ارائه است؛ پاسخ این گونه می‌تواند مطرح شود که «بازار مسکن چگونه از سیاه‌‌‌چاله خارج می‌شود» یا به عبارت دیگر «معمار تورم مسکن چگونه از پا درخواهد آمد؟»

مشکل بزرگ‌تر از رکود تورمی مسکن آن است که سیاستگذار در مواجهه با این مساله، سیاست کم‌‌‌اثر یا راه‌‌‌حل فرعی را جلو می‌‌‌برد.  سیاستگذار مسکن در این سال‌های اخیر با غفلت از آنچه باعث بدبختی این بازار و مصیبت برای مصرف‌کننده و تولیدکننده مسکن شد، حل مشکل را در «ترمیم‌‌‌ نبض تولید» دنبال کرد. این راه‌‌‌حل اما «گزینه دوم» برای تنظیم بازار مسکن باید باشد. گزینه اول «اصابت قرار دادن معمار تورم مسکن» است که باید در قالب همان «مهار تورم» در بیرون بازار در دستور‌‌‌کار دولت قرار بگیرد تا از این طریق، نیروی گرانشی سرمایه‌‌‌های مستعد تولید مسکن به سمت سرمایه‌گذاری غیرمولد خاموش شود و در نهایت، بستر و شرایط رونق مسکن فراهم بیاید. در صورتی که بیرون بازار مسکن عملیات مهار تورم و حذف زمینه‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی انتظارات تورمی انجام نشود هر نوع اقدام و هزینه برای افزایش تولید مسکن به مثابه آب ریختن روی آتش بدون مهار سرچشمه آتش است. طی این سال‌ها یک ریسک غیراقتصادی باعث هجوم سرمایه‌‌‌ها به بازارهای دارایی و از سکه‌‌‌افتادن بخش واقعی اقتصاد شد؛ آن ریسک باید در اولویت حل و فصل قرار بگیرد.

در حوزه اقتصاد نیز مهار صعود تورم عمومی به سطح بالاتر از سطح تاریخی چند دهه اخیر (بالای 40 درصد)، فوری‌‌‌ترین‌‌‌ اقدام باید باشد با این هدف که وضعیت برای خرید گران‌ترین‌‌‌ کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، بعداز 5 سال سرانجام در مسیر بهبود، تغییر جهت دهد. خانوارهای متقاضی خرید یا اجاره مسکن و همچنین سازندگان مسکن در شرایطی وارد بازار 1402 می‌‌‌شوند که پنج حالت نامطلوب در این بازار حاکم است؛ فشار بالای تورم مسکن، سکته کامل قدرت خرید مصرف‌کننده، سکته ناقص قدرت مالی تولیدکننده، بیم شدید و امید ضعیف مستاجرها نسبت به تورم اجاره و بی‌‌‌سیاستی سیاستگذار برابر وضع ‌‌‌موجود. دولت در چنین شرایطی و برای آنکه به این تصمیم برسد که راه پیموده‌‌‌شده نادرست بوده است، باید کارنامه دو ساله به شرح زیر ارائه کند. بند بند لیست سیاست‌‌‌ها، طرح‌‌‌ها و برنامه‌‌‌هایی که اجرا کرده به اضافه اهداف تعریف‌شده برای هر کدام و از این دو مهم‌تر، میزان تحقق اهداف و بازدهی تصمیمات را مو به مو شرح دهد تا هم خودش و هم بازار نسبت به آنها قضاوت کنند. این کار باعث خواهد شد راه درست سیاستی برای بازار مسکن فعال شود.