شیشه عمر رکود مسکن جهان

آنهایی که طی سال‌های اخیر در آمریکا و اروپا اقدام به سرمایه‌گذاری ملکی کردند -چه خریداران و چه سازندگان- بعد از افت تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در پایان 2022 و ماه‌‌‌های ابتدایی 2023 این گونه پیش‌بینی می‌کنند که به زودی بازار مسکن شاهد بازگشت خریداران پس ‌‌‌از دوره کاهش التهاب قیمتی خواهد بود.

اما بررسی‌‌‌های «اکونومیست» نشان می‌دهد، چشم‌‌‌انداز واحد برای آینده بازار مسکن غرب وجود ندارد به‌طوری که بازار مسکن کشورهای ثروتمند برحسب زمان اقدام بانک‌های مرکزی نسبت به افزایش نرخ بهره و همچنین نحوه واکنش تورم مسکن به این سیاست، به سه دسته قابل تقسیم است.

اما آنچه برای غالب این کشورها دست‌‌‌کم برای سال 2023 قابل برآورد است، «رد فرضیه پایان رکود خرید» است.

حتی در کشورهایی که تورم مسکن در ماه‌‌‌های اخیر منفی شده، به‌خاطر آنچه «ضعف اقتصادی خریداران مسکن در برابر اقساط وام‌‌‌ها» از سوی اکونومیست عنوان شده است، شرایط خروج از رکود خرید تا ماه‌‌‌ها برای بخش قابل‌توجهی از خانوارها فراهم نیست.

در طول رونق طولانی پس از بحران مالی جهانی 2009-2007، به نظر می‌‌‌رسید که رشد قیمت مسکن هرگز متوقف نخواهد شد. ترکیبی از نرخ‌های بهره بسیار پایین و کمبود عرضه، باعث افزایش رقابت در بازار مسکن و رشد فروش شد. اما درحال حاضر وضعیت بسیار متفاوت از روند سالیان پیشین است. در سراسر کشورهای ثروتمند جهان، از آمریکا گرفته تا نیوزیلند، فروش در سال گذشته با مشکل مواجه بوده است. انگشت اتهام متوجه بانک‌های مرکزی است که انقباضی‌‌‌ترین سیاست پولی را در چهار دهه اخیر آغاز کرده‌‌‌اند.

بر اساس گزارشی تحلیلی از نشریه اکونومیست، گفته می‌شود با افزایش بیشتر نرخ بهره، بسیاری در صنعت املاک امیدوار هستند که بدترین روزهای بازار مسکن ممکن است به زودی به پایان برسد. در ماه گذشته، فدرال رزرو آمریکا و بانک مرکزی انگلستان، نرخ‌های بهره را 25/ 0‌درصد افزایش دادند. بازارهای این کشورها هر کدام حداقل بیش از یک‌درصد افزایش قیمت را تجربه می‌کنند. اقتصاد جهانی تاکنون ثابت کرده است که در برابر فشار ناشی از سیاست‌‌‌های انقباضی انعطاف‌‌‌پذیری از خود نشان می‌دهد، حتی زمانی که تعداد قابل‌توجهی از بانک‌های تجاری در صف ورشکستگی قرار گرفته‌‌‌اند. این امر به سرمایه‌گذاران و بسیاری از صاحبان خانه این امید را بخشیده است که قیمت‌ها به زودی به پایین‌‌‌ترین حد برسد. بحران مسکنی که مدت‌‌‌ها بیم آن می‌‌‌رفت، به نظر می‌رسد ممکن است ضعیف‌‌‌تر از حد انتظار باشد.

اما از منظر اکونومیست، با توجه به تجربیات پیشین چنین خوش‌بینی احتمالا بیجا خواهد بود. همان‌طور که افزایش نرخ‌ها زمان برد تا بازارهای مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد، هرگونه تسکین در این بازارها نیز با تاخیر همراه خواهد بود. اگرچه وام‌‌‌های مسکن با نرخ ثابت، که برای وام‌‌‌گیرندگان بدل به سپری در برابر افزایش هزینه‌‌‌های استقراض شده است، در خارج از آمریکا رایج‌‌‌تر از گذشته است، با این‌حال اکثر آنها برای مدت زمان نسبتا کوتاهی ثابت هستند. برای مثال در انگلستان تقریبا نیمی از سهام با نرخ ثابت حداکثر تا دو سال ثابت است و بیش از دوپنجم گیرندگان وام مسکن از امسال با شرایط و نرخ‌های جدیدی روبه‌رو خواهند شد. در همین حال، انبوه پس‌‌‌اندازهای اضافی ایجاد شده در زمان همه‌گیری دیگر قدرت چندانی برای محافظت از خانوار در برابر قیمت‌های جدید ندارد، چراکه در مدت زمان اندک پس از همه‌گیری از آن کاسته شده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد خانوارهای کم‌‌‌درآمد در منطقه یورو تا حد زیادی پس‌‌‌انداز خود را در جبران گرانی‌‌‌های موجود به پایان رسانده‌‌‌اند.

اکونومیست در ارزیابی میزان کاهش قیمت‌ها، جهان ثروتمند را در سه گروه متفاوت دسته‌‌‌بندی کرده است. دسته اول که شامل استرالیا، کانادا، نیوزیلند و سوئد می‌شود، بانک‌های مرکزی به سرعت به تورم واکنش نشان دادند. بسیاری از این کشورها شاهد افزایش قیمت مسکن در زمان همه‌گیری بودند، خریداران به وام‌‌‌های ارزان دسترسی داشتند و وام‌‌‌های مسکن را عمدتا بر اساس نرخ متغیر دریافت ‌‌‌کردند. بر اساس گزارشی از OECD، قیمت‌ها از زمان اوج آن در سوئد و نیوزیلند 14‌درصد کاهش یافته است. استرالیا نیز شاهد کاهش 9 درصدی بوده است، اگرچه بانک مرکزی این کشور تا مه نرخ‌های بهره را افزایش نداده بود، با این حال خانوارها با بار سنگین بدهی وارد دوره انقباضی سیاست‌‌‌های پولی شدند. به این ترتیب بدهی در استرالیا به طور متوسط بیش از 200‌درصد درآمد خالص واقعی در 2021 بود و آنها را در معرض پرداخت هزینه‌‌‌های بهره بالاتری قرار داد. بانک گلدمن ساکس، پیش‌بینی افت احتمالی نسبت به اوج‌‌‌ به ترتیب 19‌درصد در نیوزیلند، 17‌درصد در سوئد و 15‌درصد در استرالیا را منتشر کرده است.

برجسته‌ترین عضو گروه دوم آمریکاست. در این دسته از کشورها صاحبان خانه تا حد زیادی از انقباض‌های تهاجمی با تمسک به وام مسکن با نرخ ثابت که اغلب دو یا سه دهه طول می‌‌‌کشد، مصون هستند. پس از بحران اعطای وام‌‌‌های گران‌قیمتی که از 2007 شروع شد، قانون‌گذاران وام‌‌‌گیرندگان را به سمت چنین وام‌‌‌هایی سوق دادند، وام‌‌‌هایی که کمتر احتمال دارد با نکول انبوه مواجه شوند و در نتیجه آن سیستم مالی را فلج کنند. به گفته گلدمن، آمریکا درحال حاضر نیمی از افت پیش‌بینی‌‌‌شده نسبت به زمان اوج خود را که تنها 5‌درصد بود پشت سر گذاشته است. در همین حال پیش‌بینی می‌شود در فرانسه که قیمت‌ها در 2022 افزایش یافته بود، افت بسیار ناچیز 4 درصدی را تجربه خواهد کرد. این کشور از بدهی پایین خانوارها سود می‌برد که به طور متوسط تنها 124‌درصد درآمد خالص قابل تصرف در 2021 بود.

در گروه آخر نیز کشورهایی قرار دارند که هنوز ضربه محکمی به صنعت مسکن آنها وارد نشده است، اما بعید به نظر می‌رسد که در ادامه از بحران تاثیر افزایش نرخ بهره بر بازار املاک در امان باشند. اگرچه قیمت مسکن در انگلستان تاکنون 5‌درصد کاهش داشته است، ممکن است روزهای بدتری را نیز در پیش داشته باشد.

در این زمینه شرکت مشاوره کپیتال اکونومیکس کاهش 12 درصدی را پیش‌بینی کرده است. شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز انگلیسی زنگ خطر را به صدا درآورده‌‌‌اند. بسیاری از این شرکت‌ها از ساخت خانه‌‌‌های جدید خودداری می‌کنند، این در حالی است که برخی دیگر از آنها با استفاده‌‌‌ از مشوق‌‌‌های مالی سعی در تطمیع خریداران دارند. پرسیمون، دومین شرکت ساخت‌‌‌وساز بزرگ بریتانیایی، در تلاش برای تقویت تقاضا، پیشنهاد پرداخت وام مسکن تا 10 ماه آینده را به مشتریان داده است. در سایر نقاط اروپا نیز وضعیت مشابهی وجود دارد. نام فدراسیون املاک آلمان، پیش‌بینی کرده است که تنها 245‌هزار آپارتمان در سال‌جاری تکمیل خواهد شد که بسیار کمتر از هدف دولت برای 400‌هزار واحد است.

به جهت آنکه کاهش قیمت مسکن در سراسر جهان ثروتمند تا حد زیادی ناشی از نرخ‌های بهره بالاتر و بالا رفتن هزینه بهره بوده است، بعید به نظر می‌رسد که در نهایت منجر به مقرون به صرفه‌‌‌تر شدن مسکن در این بازارها شود. کسانی که قصد خرید خانه دارند با چشم‌‌‌انداز پرداخت ماهانه هزینه‌‌ چشمگیری مواجه هستند. طبق گفته بانک سلطنتی کانادا، اکنون در این کشور خریداران به طور متوسط باید نزدیک به 70‌درصد از درآمد خانوار قبل از مالیات را صرف پرداخت‌‌‌های وام مسکن، مالیات بر دارایی و قبوض آب و برق کنند که نسبت به رقم 46 درصدی در ابتدای 2020 افزایش قابل‌توجهی یافته است.

نسخه ژاپنی برای مسکن آمریکا جواب می‌دهد؟

بحران مسکن توسط سرمایه‌دارانی که در سایه سال‌ها نرخ بهره پایین، خرید ملک را به پس‌انداز در حساب‌های بانکی ترجیح داده‌اند، تشدید می‌شود و عموم افراد در عوض پس‌انداز برای خرید خانه، درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند.

برخی معتقدند که راهکار ژاپن مدلی است که باید از آن پیروی کرد. بر اساس داده‌های اداره آمار کشور ژاپن، قیمت اجاره در 25 سال گذشته تا حد زیادی ثابت مانده است. در این کشور دولت با منطقه‌بندی در سطح ملی بازار را کنترل می‌کند و شرایط را برای توسعه و ساخت خانه‌های جدید در اختیار خود گرفته است. البته در حالی که اجاره­ بها تا حد زیادی ثابت مانده است، قیمت خرید ملک در ژاپن مشابه بازارهای دیگر افزایش یافته است. مقررات منطقه‌بندی ژاپن و مقررات آیین‌نامه ساختمانی مبتنی بر قوانین ملی هستند. مقامات دولتی و هیات‌های برنامه‌ریزی اختیار عمل چندانی ندارند. اما به‌رغم آنکه برخی کارشناسان اقتصادی در جهان، نسخه ژاپن را برای بازار مسکن آمریکا پیشنهاد می‌کنند اما چنین رویکردی در مقایسه با آمریکا که تیم‌های برنامه‌ریزی حوزه قضایی محلی ایالت‌های مختلف می‌توانند قوانین را به تناسب خواسته‌های خود تغییر دهند، عملی نمی‌تواند باشد.

یکی دیگر از گزینه‌ها پیروی از مدل سنگاپور است. در این کشور مسکن عمومی با طراحی خاص ساخته می‌شود و به افراد با اجاره 99 ساله، به کمتر از ارزش بازار فروخته می‌شود. فروش این واحدها برای جلوگیری از سودجویی با موانع قانونی سختگیرانه‌ای مواجه است، با این حال می‌تواند پس از گذشت پنج سال از مالکیت اتفاق بیفتد. بر اساس آمار رسمی، از هر پنج سنگاپوری، تقریبا چهار نفر در خانه‌های بخش دولتی زندگی می‌کنند.

آلمان نیز از طرح‌هایی برای خرید خانه و اجاره دادن به شهروندان بهره می‌برد. این کشور در مقام دوم کمترین نسبت صاحب‌خانه در میان کشورهای توسعه و همکاری اقتصادی است. حقوق مستاجران آلمانی هدف کمپینی به نام DW und Co قرار گرفته است که در تلاش برای خرید 250‌هزار واحد مسکونی از صاحبان املاک خصوصی و اضافه کردن آن به مالکیت عمومی طراحی شده است. هدف این طرح امکان قیمت‌های منصفانه‌تر و فرصت‌های بهتر برای پیدا کردن خانه را برای مستاجران فراهم می‌نمود. همچنین تا اواخر ژانویه 2022، جهت افزایش توسعه مسکن در آلمان برای پنج سال اول پس از ساخت، توسط دولت یارانه پرداخت می‌شد.

اگرچه در مورد مدل اروپای مرکزی یا سایر کشورهای مطرح شده مشکلاتی وجود دارد اما به طور کلی، کشورهایی که بازار مسکن خود را به شکل قابل قبول‌تری اداره کرده‌اند: اجاره مسکن ارزان و مطمئن یا مالکیت آسان خانه را فراهم آورده‌اند و در عین حال مانع از ورود خریدارانی که به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک به‌عنوان منبع درآمدی هستند، می‌شوند.