مالیات جدید مسکن در نازک‌کاری

به گزارش «دنیای اقتصاد»، این طرح که از ابتدای سال‌جاری در راستای افزودن یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم برای دریافت مالیات از عایدی سرمایه ناشی از انجام معاملات مکرر در بازار مسکن در کمیسیون اقتصادی مجلس در دست طراحی و بررسی قرار دارد، ظرف روزهای آینده در این کمیسیون نهایی و آماده ارائه به صحن علنی مجلس می‌شود. درحالی که این طرح هم‌اکنون در حال طی مراحل نهایی برای ارائه به صحن مجلس قرار دارد، مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در یک گزارش پژوهشی با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن و تشریح ضرورت‌های اخذ مالیات بر عایدی سرمایه املاک، ملاحظات لازم در طراحی واجرای این مالیات را مورد تاکید قرار داده است. براساس آنچه کمیسیون اقتصادی مجلس در طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه‌ مسکن پیش‌بینی کرده است در صورت تصویب این طرح و تبدیل شدن آن به قانون، املاک مسکونی دوم و چندم افراد که بعد از تصویب این قانون خریداری می‌شوند در زمان فروش، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه این املاک در صورتی که در سال اول اجرای این قانون به فروش برسند 5 درصد، در صورت معامله در سال دوم 10 درصد، در سال سوم 15 درصد و از سال چهارم به بعد 20 درصد است.این در حالی است که در صورت تصویب این قانون، خانه‌های اصلی افراد که محل سکونت آنهاست مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه نخواهد بود ومالکان این واحدها مجاز خواهند بود هر دو سال یکبار نسبت به معامله آنها بدون آنکه مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه شوند اقدام‌ کنند.در واقع براساس این طرح، افراد در زمان انجام معامله باید مشخص کنند که ملک مورد معامله خانه اصلی آنهاست یا خیر چراکه این معافیت تنها مشمول واحدهای مسکونی مصرفی و محل سکونت افراد می‌شود.همچنین بر اساس پیش‌بینی‌های انجام شده در این طرح همه واحدهای مسکونی که پیش از تصویب این قانون خریداری شده‌اند در زمان فروش حتی بعد از تصویب قانون، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه نخواهند شد؛ علت این موضوع عدم شفافیت و مشخص نبودن بهای خرید این املاک در سال‌های قبل است؛ بنابراین از آنجا که مبنای دقیقی برای محاسبه مابه‌التفاوت قیمت زمان خرید وفروش این گروه از واحدها وجود ندارد اساسا امکان محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه از واحدهای مسکونی که قبل از تصویب این قانون خریداری شده‌اند اما بعد از تصویب قانون فروخته می‌شوند، وجود ندارد. براساس آنچه نمایندگان در طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه پیش‌بینی کرده‌اند قیمت واقعی معاملات ملکی از زمان تصویب این قانون در سند رسمی درج خواهد شد تا در زمان فروش این واحدها مبنای محاسبه ارزش افزوده املاک و در نتیجه شاخصی برای محاسبه و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه قرار بگیرد.در واقع در صورت تصویب این طرح وتبدیل شدن آن به قانون، اسناد رسمی مالکیت املاک مجهز به قیمت واقعی خرید ملک خواهند شد؛ این در حالی است که هم‌اکنون قیمت املاک خریداری شده در سند رسمی آنها درج نمی‌شود و تنها مبایعه‌نامه‌ها که حکم سند غیررسمی را دارند حاوی مشخصات قیمتی ملک معامله‌شده هستند.

در نسخه اولیه طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه، املاک سازنده‌ها در زمان اولین نقل وانتقال واحدهای نوساز تا 5 سال بعد از صدور پروانه ساختمانی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند؛ این در حالی است که گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت این طرح که هم‌اکنون در کمیسیون اقتصادی دولت در حال طی آخرین مراحل طراحی و آماده شدن برای ارائه به صحن مجلس است، نشان می‌دهد به احتمال زیاد سازنده‌ها برای همیشه، به‌صورت مطلق و بدون قید و شرط در اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف می‌شوند؛ دلیل این موضوع آن است که این مالیات صرفا به سفته‌بازان و سوداگران ملکی اصابت کند وجریان سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین سازنده‌ها به‌عنوان گروه اصلی عرضه‌کننده واحدهای نوساز به بازار مسکن به واسطه اخذ این مالیات دچار آسیب نشوند. مطابق با پیش‌بینی‌های صورت‌گرفته در این طرح کلیه درآمدهای مالیاتی کسب شده از این محل، به منظور تامین مسکن جوانان و محرومان و پوشش بخشی از نرخ سود تسهیلات خرید مسکن خانه‌اولی‌ها و تسهیلات ودیعه مسکن اجتماعی در اختیار شبکه بانکی قرار می‌گیرد.

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی که در ارتباط با جزئیات این طرح و ضرورت وضع قانون و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه املاک منتشر کرده، تاکید کرده است مالیات بر عایدی سرمایه املاک بیش از آنکه نقش درآمدزایی مالیاتی را ایفا کند نقش تنظیم‌کننده دارد؛ در واقع طرح دریافت مالیات بر عایدی سرمایه املاک با هدف حمایت از ساخت وعرضه مسکن، کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه از سوی نمایندگان پیشنهاد شده است.

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود ضمن تاکید بر ضرورت وضع مالیات بر عایدی سرمایه و دریافت آن از سفته‌بازان بازار مسکن دست‌کم به 4 ویژگی و اثر مثبت این مالیات برای بازار مسکن اشاره می‌کند؛ «جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن» اولین و مهم‌ترین اثر مثبت وضع این مالیات برای بازار مسکن است؛ در این گزارش تاکید شده است نوسانات و شوک‌های ادواری در بخش مسکن عموما متاثر از شوک‌های وارد بر بازار تحت‌تاثیر افزایش تقاضا و فعالیت‌های سوداگرانه بوده ولازم است با افزایش هزینه‌ و ریسک سوداگری و نگهداری املاک در بازار مسکن از طریق وضع این اهرم مالیاتی با این نوع شوک‌ها مقابله شود. وضع مالیات بر عایدی سرمایه از سوی دیگر به منزله یک «اهرم سیاستی برای سیاست‌گذار بخش مسکن» ابزاری را در اختیار سیاست‌گذار بخش مسکن قرار می‌دهد که به وسیله آن می‌تواند مانع از هجوم نقدینگی به سمت بازارهای غیرمولد رقیب تولید شود و با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد همچون مسکن و کاهش مزیت نسبی آنها، شرایط را برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم کند.  «کاهش تورم بخش مسکن» به واسطه وضع مالیات بر عایدی سرمایه املاک از دیگر مزایای این اهرم سیاستی است. مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش تاکید می‌کند علاوه بر آنکه فعالیت‌های سوداگرانه یکی از مهم‌ترین دلایل نوسانات و شوک‌های قیمتی در بازار مسکن است بخش قابل توجهی از نظام بانکی به‌عنوان پشتیبان اصلی فعالیت‌های سفته‌بازانه در سال‌های اخیر، قدرت عظیم خلق اعتبار خود را به جای سرمایه‌گذاری‌های‌ مولد، صرف خرید وفروش و ساخت املاک به‌صورت سفته بازانه کرده است که این نوع فعالیت‌ها نقش بسزایی در رشد قیمت زمین و مسکن در کشور داشته است. «کاهش شکاف درآمدی و نابرابری» یکی از اهداف پایه‌ای وضع این مالیات است که در این گزارش مورد تاکید قرار گرفته است؛ طبعا افزایش شدید قیمت زمین و مسکن توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است و موجب افزایش نابرابری در درآمد شده است. در این گزارش همچنین به سه شاخص آماری مهم اشاره شده است که این شاخص‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن در شرایط فعلی در وضعیتی قرار دارد که به وضع مالیات بر عایدی سرمایه املاک نیاز دارد؛ شاخص اول«سهم بالای تقاضا غیرمصرفی در بازار مسکن» است؛ در این شاخص به سهم بالای تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی نسبت به تقاضای مصرفی در یک دهه عرضه مسکن اشاره شده است. براساس سرشماری‌های کشور در بازه زمانی 1395-1385، با احتساب تعداد خانه‌های خالی و شبه خالی و افزودن آن به آمار خانه‌های دارای سکونت دائم، حدود 5/ 10 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است؛ اما تنها 4/ 2 میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند. این به آن معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 77 درصد از تقاضای موجود به تقاضای غیرمصرفی اختصاص یافته است. این در حالی است که در بازه زمانی سال‌های 1355 تا 1365، نزدیک به 80 درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است. همچنین تعداد خانه‌های خالی از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد در سال 95 افزایش یافته است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد»در فاصله سال‌های 85 تا 95 نشان می‌دهد تعداد خانوارهای مستاجر در این بازه زمانی 8 درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که در همین مقطع زمانی نیز از تعداد خانوارهای مالک مسکن 8 درصد کاسته شده است؛ در فاصله همین سال‌ها (85 تا 95) مجموعا 6 میلیون و940 هزار واحد مسکونی تحت سکونت(در حال استفاده)، به موجودی مسکن کشور اضافه شده است اما به جای آنکه در برابر این افزایش عرضه از جمعیت خانوارهای مستاجر کاسته شود یا در بدترین شرایط تعداد خانوارهای مستاجر ثابت بماند، این میزان به 3 میلیون و450 هزار خانوار مستاجر افزایش یافته است.

در همین بازه زمانی همچنین تعداد واحدهای مسکونی تحت سکونت و در حال استفاده از 15 میلیون و 860 هزار واحد مسکونی به 22 میلیون و800 هزار واحد افزایش یافته است که این افزایش شامل 6 میلیون و940 هزار واحد مسکونی در حال استفاده به علاوه 4 میلیون و700 واحد مسکونی است که به‌عنوان خانه خالی یا خانه دوم افراد شناسایی شده است. این حجم واحد مسکونی بلااستفاده در کنار رشد تعداد خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن ملکی نشان می‌دهد سهم تقاضای مصرفی از عرضه مسکن تحت تاثیر رواج سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن پایین و غیرطبیعی است؛ مرکز پژوهش‌های مجلس براساس این آمارها به مجلس توصیه می‌کند قانون دریافت مالیات از عایدی سرمایه املاک به‌عنوان یک اهرم مالیاتی ضروری، هر چه سریع‌تر نهایی و اجرایی شود.

مرکز پژوهش‌ها همچنین با اشاره به «اختلاف تورم بخش مسکن با تورم عمومی» در این گزارش به فاصله قابل توجه نرخ رشد قیمت مسکن در دوره‌های بلندمدت با نرخ تورم عمومی اشاره می‌کند. براساس آمارهای وزارت راه وشهرسازی در فاصله سال‌های 1371 تا 1394 در شهر تهران بهای زمین 128 برابر، قیمت مسکن 88 برابر و اجاره‌بهای مسکن 106 برابر شده است؛ این در حالی است که طی این مدت تورم عمومی(شاخص بهای کالاها وخدمات مصرفی)67 برابر شده است. به عبارت دیگر بهای زمین 2 برابر، مسکن 4/ 1 برابر و اجاره‌بها 7/ 1 برابر سطح عمومی قیمت‌ها شده است.«کاهش قدرت خرید مسکن» طی سال‌های اخیر از نتایج عدم استفاده از ابزارهای مالیاتی و سایر اهرم‌های سیاست‌گذاری برای کنترل و مهار سفته‌بازی ملکی است؛ در گزارش مرکز پژوهش‌ها آمده است:براساس گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در مورد هزینه خانوارهای شهری در سال 95، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقمی در حدود 5/ 35 درصد رسیده است؛ همچنین براساس اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه وشهرسازی شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال 71، معادل 6 سال بوده که این شاخص در سال 94 به 3/ 10 رسیده است؛ همچنین سرشماری‌ها نشان‌دهنده آن است که شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی از سال 65 روند نزولی به خود گرفته و زمینه برای ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار فراهم شده است.

در حالی که در طرح نمایندگان مجلس درخصوص دریافت مالیات بر عایدی سرمایه املاک، دریافت مالیات از مابه‌التفاوت قیمت زمان فروش با قیمت زمان خرید واحدها به‌عنوان تعریف این مالیات ارائه شده است، مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود تاکید کرده است که این مالیات باید به گونه‌ای طراحی شود که علاوه بر آنکه بخش وسیعی از معاملات مسکن را شامل می‌شود از سوی دیگر موجب دامن زدن به معاملات غیرشفاف نیز نشود. در ملاحظات اشاره شده در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از نحوه طراحی و اجرای قانون مربوط به دریافت مالیات از سفته‌بازان ملکی افزایش ریسک‌ سفته‌بازی به بالاترین حد ممکن در بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفته است؛ همچنین در این گزارش آمده است باید این قانون به گونه‌ای طراحی شود که میزان مالیات به ازای طول دوره نگهداری واحدهای مسکونی نسبت معکوس داشته باشد؛ به این معنا که هر چه ملک در فاصله زمانی بیشتری مورد معامله قرار بگیرد مالک رقم کمتری را در زمان معامله به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کند و این موضوع به‌عنوان یک مشوق مالیاتی یا یک اهرم بازدارنده منجر به کاهش معاملات سوداگرانه در بازار مسکن شود.همچنین این اهرم مالیاتی باید به گونه‌ای به کار گرفته شود که به تقاضای مصرفی و همچنین جریان سرمایه‌گذاری مولد ساختمانی آسیب وارد نکند؛ در این راستا تاکید شده است از آنجا که محل اصابت این مالیات نباید کلیه مالکان مسکن باشد باید سازوکاری در نظر گرفته شود که چه افرادی با چه تعداد مسکن و با چه تعداد معاملات در یک بازه زمانی باید از پرداخت این نوع مالیات معاف شوند؛ در اعطای این معافیت‌ها تشخیص اینکه مالکیت فرد به جهت تقاضای مصرفی است یا خیر حائز اهمیت است که در طرح پیشنهادی نمایندگان نیز معافیت‌هایی به این منظور درنظر گرفته شده است. دراین گزارش همچنین تاکید شده است در صورت تصمیم به دریافت این مالیات لازم است درباره «لحاظ تورم عمومی در رشد اسمی قیمت مسکن» یا محاسبه مالیات بر عایدی ملک «بدون تعدیل تورم» تصمیم‌گیری شود. در این‌باره کارشناسان معتقدند با توجه به تورم عمومی بالا در کشور لازم است مبنای مالیات بر عایدی سرمایه، رشد قیمت واقعی ملک باشد.   مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین توصیه کرده است این مالیات به گونه‌ای طراحی و اجرا شود که منجر به شیوع معاملات وکالتی و قراردادهای غیررسمی در راستای فرار مالیاتی سفته‌بازان نشود؛ هر چند در طرح اولیه نمایندگان اعطای وکالت ملکی نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شده است.

کارشناسان همچنین معتقدند تاریخ مصرف این مالیات مربوط به دوره‌های رونق معاملات ملک از جنس سفته‌بازی است و برای رکود اثرگذار نیست.