اما از سوی دیگر برخی کارشناسان معتقدند افزایش سقف تسهیلات مسکن در شرایطی که سقف فعلی این تسهیلات تنها بخش کوچکی از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد، نمی‌تواند در دامن زدن به افزایش قیمت مسکن و ایجاد شوک در بازار مؤثر باشد.
رضایی کوچی: باید نسبت تسهیلات مسکن به آورده خریداران 70 به 30 درصد شود
در همین ارتباط محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه باید در هنگام خرید مسکن، 30 درصد هزینه آن را آورده‌های مردمی و خریداران و 70 درصد را تسهیلات در بر بگیرد، اظهار داشت: رقم فعلی تسهیلات مسکن به هیچ عنوان پاسخگوی هزینه خرید یا ساخت مسکن از سوی اقشار متوسط به پایین جامعه نیست.
وی با تأکید بر اینکه افزایش سقف تسهیلات مسکن باعث رونق ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن می‌شود، افزود: شاید افزایش سقف تسهیلات مسکن، مقداری جزئی به تورم منجر شود اما در مقابل فواید آن برای اقتصاد کشور مانند ایجاد اشتغال و تأمین مسکن نیازمندان به قدری بالاست که می‌تواند موضوع تورم را پوشش دهد. به سود کشور است که سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد و به سود مردم است.
من بر خلاف وزارت راه و شهرسازی معتقدم باید 70 درصد قیمت مسکن در قالب تسهیلات و 30 درصد در قالب آورده باشم. اما در حال حاضر حاضر این نسبت معکوس است و مردم 70 درصد هزینه خرید مسکن را از جیب خود پرداخت می‌کنند؛ ولی مردم امکان تأمین این آورده را ندارند و همچنان باید شاهد بی خانمان بودن اقشار کارمند و کارگر باشیم.
خرم: فقط تأمین آورده وام 80 میلیونی مسکن، 10 تا 15 سال طول می‌کشد
احمد خرم رئیس انجمن صنفی انبوه سازان استان تهران نیز در همین خصوص یکی از علل افزایش قیمت مسکن را کمبود واحد مسکونی دانست و گفت: 4.5 میلیون واحد مسکونی کمبود داریم که باید طی یک دوره 10 ساله و هر سال 450 هزار واحد این کمبود را جبران کنیم.
وی نبود طرح جامع مسکنی را یکی از دلایل فقدان برنامه مشخص برای رفع مشکلات بخش مسکن دانست و افزود: در حال حاضر سالانه 650 هزار خانه اولی به متقاضیان خرید مسکن افزوده می‌شود اما تنها 50 هزار خانوار خانه اولی توانایی خرید مسکن دارند و مابقی باید به پس انداز خود متکی باشند.
وزیر اسبق راه و ترابری ادامه داد: سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین 80 میلیون تومان است که هر خانوار برای آنکه بتواند رقم اولیه (40 میلیون تومان) برای سپرده گذاری جهت دریافت این تسهیلات را پس انداز کند، به 10 تا 15 سال زمان نیاز دارد در تمام این مدت هم باید مستأجر باشد این در حالی است که وضعیت بازار اجاره بها از بازار خرید و فروش مسکن بدتر است.
کارشناس اقتصادی: سهم وام مسکن به قیمت متوسط یک واحد مسکونی در سال جاری به 21 درصد کاهش یافت
در همین ارتباط، امیر خرسندی مشاور تأمین مالی درباره علت عدم کارایی وام مسکن در ایران گفت: در تمام دنیا روش معمول در تأمین مالی طرف تقاضای بخش مسکن، اعطای تسهیلات به خریداران مسکن است.
وی ادامه داد: در دیگر کشورها نحوه اعطای تسهیلات خرید مسکن بر اساس روش LTV) Loan to Value Ratio) یا همان نسبت وام به ارزش ملک است که از تقسیم مبلغ وام به ارزش ملک به دست می‌آید. از آنجایی که مبلغ وام در تحریک بخش تقاضای مسکن اثر بالایی دارد این نسبت به نوعی می‌تواند نشان دهنده عملکرد و راندمان بانک‌ها در زمینه افزایش یا کاهش قدرت خریداران مسکن می‌باشد.
این کارشناس اقتصاد بازار مسکن گفت: بر اساس آمارهای سامانه معاملات مسکن، متوسط قیمت هر واحد مسکونی 60 متری در شهر تهران در تابستان امسال 425 میلیون تومان بوده است در حالی که مبلغ وامی که به زوجین جهت خرید مسکن پرداخت می‌شد 160 میلیون تومان بود که طبق فرمول محاسبه LTV نسبت وام به ارزش ملک در تابستان سال 96، معادل 37.6 درصد برآورد می‌شود که هر زوج با تسهیلات 160 میلیون تومانی می‌توانست تقریباً تا یک سوم ارزش واحد مسکونی را تأمین اعتبار کند.
وی با اشاره به افزایش 68 درصدی قیمت مسکن در تهران در فاصله زمانی شهریور 96 تا شهریور 97 گفت: این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن تغییر نکرده و همچنان 160 میلیون تومان باقی مانده است. بنابراین نسبت LTV در این بازه یک ساله در شهر تهران از تأمین اعتبار 37.6 درصدی ارزش «متوسط» یک واحد مسکونی به سهم 21 درصدی کاهش یافته است.
تفاوت فاحش سهم وام مسکن به قیمت ملک در شمال و جنوب پایتخت
خرسندی با تاکید بر اینکه نسبت LTV مذکور در بالا، قیمت «میانگین» یک واحد مسکونی در تهران را دربر می‌گیرد، ادامه داد: بنابراین نمی‌توان این نسبت را به کل محله‌ها و مناطق پایتخت تسری داد بلکه در محلات واقع در منطقه یک سهم تسهیلات مسکن نسبت به ارزش واحد مسکونی تنها 3.5 درصد و در مناطق 17 و 18 تهران این نسبت بعضاً تا 80 درصد ارزش ملک می‌رسد که نشان دهنده قدرتمند بودن وام فعلی مسکن برای خرید خانه در محلات پایین دست تهران است.
این کارشناس اقتصاد بازار مسکن درباره نسبت LTV در سایر کشورها اظهار داشت: نسبت قدرت وام مسکن به ارزش واحد مسکونی در سایر کشورها بین 50 تا 80 درصد و در تعداد معدودی از کشورها تا 90 درصد است. با این حال بیشتر بانک‌های دنیا این دغدغه را دارند که نسبت LTV از 90 درصد بالاتر نرود تا ریسک بانک‌ها بالاتر نرود. برای مثال در فرانسه تا 79 درصد ارزش ملک و در آمریکا بین 40 تا 70 درصد قیمت ملک وام می‌دهند.
پژوهشگر و تحلیلگر بازار مسکن علت پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش مسکن در ایران را مشکلات نظام بانکی در تأمین سمت تقاضای خرید مسکن دانست و افزود: در دیگر کشورها ابزاری مانند اوراق رهنی منتشر می‌شود که در افزایش قدرت وام دهی بانک‌ها برای خرید مسکن اثرگذار است. اما در کشور ما انتشار اوراق رهنی که تحت عنوان اوراق رهن ثانویه تاکنون منتشر شده به دلیل نداشتن توجیه اقتصادی با استقبال بانک‌ها مواجه نشده است.
چرا اوراق رهنی در ایران نمی‌تواند قدرت وام دهی بانک در بخش مسکن را افزایش دهد؟
وی تصریح کرد: در کشورهای پیشرفته ریسک اوراق رهنی در بخش وام مسکن زیر 4 درصدی است اما در ایران با فرض در نظر گرفتن نرخ سود بانکی 18 درصد جذابیت آن برای بانک بسیار پایین است. همچنین با توجه به اینکه سود وام مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم 8 درصد است بانک عامل بخش مسکن باید اختلاف 8 تا 18 درصدی نرخ سود این وام با نرخ سود مورد نظر بانک مرکزی را تقبل کند که امکان انجام آن وجود ندارد.
به گفته خرسندی در صورت تقبل مابه التفاوت سود 8 تا 18 درصدی وام مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن خریدار اوراق رهن ثانویه باید اوراق را با سود بیشتر از 18 درصد به فروش برساند تا بتواند وام 160 میلیون تومانی مسکن را پوشش بدهد در این صورت اقساط ماهانه وام 160 میلیون تومانی با در نظر گرفتن نرخ سود 18 درصد و بازپرداخت 12 ساله، 2 میلیون و 720 هزار تومان در ماه می‌شود که بخش عمده دریافت کنندگان این وام توان مالی برای بازپرداخت این اقساط را نخواهند داشت.
