۱۵نکته درباره بازار خرید و سرمایه‌گذاری اوراق مسکن

 به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از هفت صبح، از طرف دیگر تعداد فروشنده‌ها آب رفته‌ و خریداران در انتظار انتشار اوراق تازه به صف می‌شوند. قیمت 80 تا 82هزار تومانی هر برگه تسه شاید برای خیلی‌ها اهمیت چندانی نداشته باشد اما اگر خودتان را جای کسانی بگذارید که دنبال خرید خانه هستند و چشم امیدشان به دریافت وام مسکن است، احتمالا می‌توانید نگرانی آنها را درک کنید.

این روزها اگر کسی بخواهد در تهران یک واحد 70متری بخرد باید حدود یک میلیارد و 200میلیون تومان سرمایه داشته باشد. سقف وام مسکن برای هر زوج نهایتا 240میلیون تومان است که این پول می‌‌تواند تنها یک پنجم هزینه خرید چنین خانه‌‌ای را تامین کند اما دریافت چنین وامی به 480برگه تسه احتیاج دارد که حالا از بخت نامراد قیمت هر کدام آنها به 82هزار تومان رسیده است. پس اگر کسی برای دریافت وام از محل تالار بورس کمر همت ببندد باید همان اول 39میلیون تومان ناقابل پول خرج کند.

پایان ماجرا نیست و بعد از دریافت وام با آن همه هزینه، تازه اقساط ماهانه چهار میلیونی شروع خواهد شد. در این گزارش سراغ بازار معاملات اوراق تسهیلات مسکن رفته‌ایم تا ببینیم چرا و چطوری قیمت هر برگه تسه به 80هزار تومان رسیده و همچنان خریداران برایش صف می‌کشند؟ واقعا در شرایط کسادی بازار مسکن، خریداران این برگه‌ها چه کسانی هستند؟ رازهای پشت پرده بزرگی وجود دارد؛ مثلا باید بدانید روزانه حدود 230هزار برگه تسه در بورس خرید و فروش می‌شود که ارزش آنها به 18میلیارد تومان می‌رسد و با آنها می‌توان 115میلیارد تومان وام مسکن دریافت کرد.

* یک: قیمت برگه‌های تسه با یکدیگر متفاوت است. آنهایی که مدت بیشتری از اعتبارشان باقی مانده باید ارزش بیشتری داشته باشند، اما حالا که وضعیت بازار اوراق تسهیلات مسکن به هم ریخته، حتی برگه‌های قدیمی هم با قیمتی در حدود 80 تا 82هزار تومان معامله می‌شوند. از نمونه آنها می‌توان به تسه9703 اشاره کرد که صرفا تا پایان این ماه اعتبار دارند اما در محدوده 80هزار تومان خرید و فروش می‌شوند.

* دو: وقتی قیمت اوراق تسه به محدوده 80هزار تومان می‌رسد، دیگر باید فاتحه وام اوراق مسکن را خواند. سقف مبلغ وام خرید و جعاله اوراق مسکن به 240میلیون تومان می‌رسد. هر برگه تسه به اندازه وام 500هزار تومانی ارزش دارد و این یعنی کسی که بخواهد 240میلیون تومان وام بگیرد، باید 480برگه تسه داشته باشد. خرید این حجم از اوراق نیاز به سرمایه 40میلیونی احتیاج دارد. توجه داشته باشید که این صرفا هزینه اولیه برای دریافت وام است. یعنی کسی که بخواهد برای دریافت وام اقدام کند اول باید 40میلیون تومان اوراق تسه بخرد و بعد از نهایی شدن وام مسکن، 240میلیون وام بگیرد.

* سه: تسه9902 پرطرفدارترین نماد تسهیلات مسکن است. همانطور که از اعداد جلوی نماد این اوراق مشخص است، بانک مسکن آنها را در اردیبهشت‌ماه امسال صادر کرده و تا دو سال برای مشتریانش اعتبار دارد. همین عمر طولانی است که باعث شده بیشتر معاملات در این نماد انجام شود. مثلا دیروز حدود 185هزار برگه تسه اردیبهشت 99 در بورس خرید و فروش شده است. حداکثر حجم معاملات دیگر اوراق تسه نهایتا به 13هزار برگه در روز می‌رسد.

* چهار: شاید فکر کنید دریافت وام 240میلیونی با هزینه 40میلیون تومان به صرفه‌ باشد ولی باید شما را با اقساط ماهانه این وام آشنا کنیم. وام اوراق مسکن با سود 17٫5درصد پرداخت می‌شود و مهلت بازپرداخت آن 12ساله است. از همان ماه اول اقساط بانکی یقه‌تان را خواهد گرفت. محاسبات نشان می‌دهد کسانی وام خرید و جعاله مسکن از محل اوراق دریافت می‌کنند، باید هر ماه حدود چهار میلیون تومان قسط بپردازند!

* پنج: قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به حدود 17میلیون تومان رسیده و این یعنی کسی که بخواهد یک واحد 70متری بخرد، باید حدود یک میلیارد و 200میلیون تومان سرمایه داشته باشد که وام 240میلیونی اوراق مسکن تنها 20درصد آن را پوشش می‌دهد. به عبارتی شما برای تامین یک پنجم هزینه خرید مسکن، باید زیر بار 40میلیون تومان برگه تسه و ماهانه چهار میلیون تومان قسط بروید. با چنین هزینه‌ای احتمالا بتوانید یک خانه خوب اجاره کنید و یک میلیارد تومان سرمایه‌تان را هم در جیبتان بگذارید.

* شش: قیمت 80هزار تومانی برای برگه‌های تسه با هیچ منطقی جور در نمی‌آید. به خصوص اگر به این نکته توجه داشته باشید که در همین یک هفته گذشته، قیمت اوراق 20درصد افزایش پیدا کرده. اگر به چند ماه قبل برگردیم، یعنی زمانی که افزایش سقف وام مسکن به 240میلیون تومان تصویب شد، می‌بینیم هر برگه تسه در حدود 30هزار تومان قیمت داشت و حالا شاهد بیش از 2٫5برابر شدن آن هستیم.

* هفت: اوراق تسه در حالی به قیمت‌های عجیب و غریب رسیده که کلی مشتری پر و پا قرص برای آن وجود دارد. همین دیروز حدود 232هزار برگه تسه در بازار بورس معامله شده است. تازه در خیلی از نمادها آنقدری تعداد خریداران زیاد بوده که شاهد افزایش قیمت تا سقف پنج درصد و تشکیل صف برای خرید اوراق هستیم. زمانی که تعداد فروشنده‌ها کم باشد شاهد چنین اتفاقی هستیم.

* هشت: بررسی معاملات اوراق تسه نشان می‌دهد فروشنده‌ها اغلب از شرکت‌های حقوقی فعال در بورس هستند. از جمله آنها می‌توان به شرکت‌های سرمایه‌گذاری اشاره کرد که بخشی از دارایی‌هایشان را صرف خرید و فروش اوراق تسه می‌کنند. از مجموع 185هزار برگه تسه اردیبهشت 99 که دیروز در بازار معامله شده، حدود 73درصد توسط شرکت‌های حقوقی به فروش رفته. دو شرکت سرمایه‌گذاری به تنهایی 135هزار برگه تسه فروخته‌اند و در طرف مقابل تعداد خریداران به هزار و 80نفر می‌رسد. این ارقام صرفا مربوط به معاملات روز گذشته در نماد تسه9902 است و بقیه نمادها هم وضعیت تقریبا مشابهی دارند.

* 9: تا زمانی که فروشنده‌ای نباشد، خریداران اوراق تسه بلاتکلیف هستند. آنها مدت‌ها در صف می‌مانند تا یک فروشنده پیدا شود. نمونه این اتفاق را می‌توان در معاملات دیروز تسه 9901 مشاهده کرد. از زمان بازگشایی بازار یعنی ساعت 9صبح، صف طولانی برای خرید اوراق تسه تشکیل شد و نهایتا راس ساعت 10 و 30دقیقه، یکی از شرکت‌ها حقوقی به صورت یکجا حدود هفت هزار و 600برگه تسه را به ارزش 600میلیون تومان فروخت. این همه برگه، صرفا در یک ثانیه! مجموع اوراق معامله شده دیروز در نماد تسه 9901 حدود 11هزار برگه بود.

* 10: با وجود اینکه دریافت وام مسکن دیگر صرفه اقتصادی چندانی ندارد اما همچنان خیلی‌ها روی آن حساب باز می‌کنند. از مجموع یک میلیون و 470هزار برگه تسه صادر شده در فروردین‌ماه 99 تاکنون حدود 572هزار برگه معادل 39درصد کل برگه‌های تسه9901 برای دریافت وام استفاده شده است. همین دیروز بانک مسکن 14هزار و 359برگه تسه را برای پرداخت وام تحویل گرفته است. با توجه به اینکه هر برگه نماینده 500هزار تومان وام است، می‌توان نتیجه گرفت ارزش وام پرداخت شده به ازای برگه‌های تسه 9901 در روز گذشته به حدود هفت میلیارد تومان می‌رسد.

* 11: بخش بزرگی از اوراق تسه در اختیار شرکت‌های سرمایه‌گذاری است. بررسی ترکیب سهامداران نماد تسه9902 به خوبی این موضوع را تایید می‌کند. صندوق سرمایه‌گذاری ره‌آورد آباد مسکن، بیشترین تعداد اوراق تسه صادر شده در اردیبهشت 99 را در اختیار دارد. طوری که تعداد اوراق تحت مالکیت این صندوق به 132هزار برگه تسه می‌رسد که برای دریافت 66میلیارد تومان وام مسکن کافی است.

* 12: صاحبان اوراق تسه لزوما خریدار آن نیستند. خیلی از شرکت‌های سرمایه‌گذاری پول‌هایشان را در صندوق‌های بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند تا برایشان اوراق تسه صادر شود. به جز صندوق سرمایه‌گذاری ره‌آورد آباد مسکن می‌توان به شرکت تامین سرمایه نوین، شرکت سهامی بیمه ایران یا حتی شرکت پتروشیمی زاگرس اشاره کرد که بخشی قابل توجهی از دارایی‌هایشان را در اوراق تسه سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

* 13: هزار و یک عامل می‌تواند در گرانی اوراق تسه نسبت به زمستان سال گذشته تاثیرگذار باشد. از جمله آنها می‌توان در تعداد اوراق صادر شده توسط بانک مسکن اشاره کرد. دو سال پیش هر ماه بانک مسکن حدود 1٫9میلیون برگه تسه صادر می‌کرد و افزایش عرضه باعث پایین ماندن قیمت اوراق شده بود اما در ماه‌های اخیر تعداد اوراق صادر شده کاهش داشته است. تابستان سال گذشته که هنوز سقف وام مسکن به 240میلیون تومان افزایش پیدا نکرده بود، سرمایه‌گذارهای کمتری سراغ سپرده‌گذاری در حساب‌های بانک مسکن و دریافت اوراق می‌رفتند. برای همین تعداد اوراق صادر شده در آن دوران به محدوده یک میلیون برگه در ماه کاهش پیدا کرده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد فروردین امسال یک میلیون و 470هزار برگه و اردیبهشت امسال حدود یک میلیون و 720هزار برگه تسه صادر شده است.

* 14: برادر ناتنی تسه، تملی نام دارد. شرایط استفاده از اوراق تسهیلات بانک ملی تقریبا مشابه تسه است. به ازای هر برگه تملی 500هزار تومان وام با نرخ بهره 17٫5درصدی و بازپرداخت 12ساله قابل دریافت است. با این تفاوت که سقف مبلغ وام مسکن در بانک ملی خیلی پایین‌تر از بانک مسکن در نظر گرفته شده. بانک‌ ملی نهایتا 100میلیون تومان وام خرید و 10میلیون تومان وام جعاله می‌دهد. دریافت این وام 110میلیونی، 220برگه تملی لازم دارد.

* 15: اوراق تملی معاملات خیلی محدودتری نسبت به تسه دارند. طوری که حجم معاملات این اوراق در مقایسه با اوراق تسه بسیار ناچیز است. در طرف مقابل قیمتشان زمین تا آسمان فرق می‌کند. با وجود اینکه برگه‌های تسه در بازار با قیمت حدود 80هزار تومان خرید و فروش می‌شوند، قیمت برگه‌های تملی در محدوده 17هزار تومان است.