پادزهر نوساز بی‏‏‌سند

سال 89، قانونی مصوب شد که براساس آن ثبت دفترخانه‌‌‌ای و دریافت سند رسمی برای همه معاملات آپارتمان‌‌‌های نیمه‌‌‌کاره و تازه‌‌‌ساز الزامی شد. براساس این قانون که با عنوان «قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان» مصوب شد، قراردادهای پیش‌‌‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. همچنین تنظیم قراردادهای پیش‌‌‌فروش که در واقع شامل همه آپارتمان‌‌‌های فاقد سند می‌شود که عمدتا پایان کار هم ندارند، منوط به ارائه سند رسمی از سوی فروشنده است. این در حالی است که براساس این قانون که تاکنون حتی یک بند از آن اجرایی نشده است درصورت عمل نکردن فروشنده به تعهدات خود در قبال خریدار، وی می‌تواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و خواستار تنظیم سند شود.

از سوی دیگر براساس این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌‌‌فروش ساختمان کنند به حبس از 45 روز تا 6 ماه یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌‌‌شوند.

در واقع اجرای این قانون نه تنها معاملات املاک نوساز و بدون پایان کار را در برابر کلاهبرداری‌‌‌ها و عدم‌تحقق تعهدات طرفین به‌خصوص فروشنده، ایمن می‌‌‌کند که در عین حال، در شرایط فعلی که ریسک خرید املاک فاقد سند به دلیل افزایش قابل‌توجه هزینه‌‌‌ها از ناحیه هزینه خرید مصالح و همچنین هزینه‌‌‌های مربوط به عوارض و تخلفات ساختمانی به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است، بیش از هر زمان دیگری، ضرورت یافته است.

به ویژه آنکه این ساختمان‌‌‌ها اغلب، پایان‌‌‌کار هم در لحظه فروش ندارند و چون «هزینه اخذ پایان‌‌‌کار (پرداخت جریمه خلاف ساختمانی) به مراتب بیشتر از مبلغ مانده از بهای فروش نزد خریدار (همان 10 تا 15 درصدی که هنگام انتقال سند به فروشنده پرداخت می‌شود) است»، برخی سازنده‌‌‌ها هیچ‌‌‌ وقت برای اخذ پایان‌‌‌کار و انتقال سند اقدام نمی‌‌‌کنند. در چنین حالتی نه تنها گرفتاری‌‌‌های ناشی از عدم‌اقدام سازنده برای انتقال رسمی مالکیت به خریدار دامن‌‌‌گیر خریدار می‌شود که از سوی دیگر تمام تعهدات و جرایمی که به واسطه انجام تخلفات ساختمانی از سوی سازنده یا همان فروشنده ایجاد شده است به خریدار تحمیل می‌شود.

اگرچه این ریسک در این دسته از معاملات مسکن همواره و از سال‌ها و دهه‌‌‌‌‌‌های قبل هم وجود داشته اما هم‌‌‌اکنون به دلیل افزایش شدید هزینه‌‌‌ها، ابعاد وسیع‌‌‌تری به خود گرفته است.

مهار ریسک چگونه؟

علاوه بر اجرای قانون پیش‌‌‌فروش مسکن که مشخص نیست چرا دولت از سال 89 به بعد اهتمامی برای اجرای آن تاکنون به خرج نداده است، کارشناسان حقوقی یک نسخه پیشنهادی برای «تعیین‌‌‌تکلیف یک ملک-دو سند (عادی و رسمی)»، ارائه می‌‌‌دهند. جمع‌‌‌بندی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از مجموعه نظرات گروهی از کارشناسان حقوقی در ارتباط با اختلاف موجود بر سر رسمیت‌‌‌بخشی یا پایان استناد به اسناد عادی(غیررسمی)، در معاملات ملکی و سایر امور اداری که این روزها در جریان بررسی یک طرح مصوب مجلس، منتظر تعیین‌تکلیف نهایی در مجمع تشخیص مصلحت نظام است، به یک بسته پیشنهادی حاوی حداقل سه ماده اصلی منجر می‌شود. این سه ماده می‌تواند ارکان اصلی یک قانون جایگزین و به‌روزرسانی شده در ارتباط با تعیین‌تکلیف اسناد عادی و غیررسمی شود.

«دسترسی متقاضیان خرید املاک ارائه شده برای فروش به اطلاعات و سوابق مربوط به مالکیت و پروسه‌‌‌های معاملاتی ملک موردنظر»، «الزام به دریافت سند رسمی به نام فروشنده قبل از هر نقل و انتقال ملکی به‌خصوص در املاک و خانه‌‌‌های تازه‌‌‌ساز و فاقد پایان‌‌‌کار و سند رسمی» و همچنین «اطلاع‌‌‌رسانی گسترده و اعلام عمومی در ارتباط با مسوولیت صفر تا صد خریداران در ارتباط با صحت معامله انجام شده در صورت عدم‌برخورداری ملک خریداری شده از سند رسمی»، سه رکن این قانون پیشنهادی است.

قانونی که می‌تواند با درنظر گرفتن و لحاظ همه جنبه‌‌‌های حقوقی و شرعی، در نهایت با نظر نمایندگان مجلس و تایید شورای نگهبان، به عنوان نسخه به‌روزرسانی شده همه قوانین قبلی در ارتباط با رسمیت و مرجعیت اسناد عادی و رسمی، مبنای معاملات ملکی قرار بگیرد. این سه رکن اصلی در این طرح پیشنهادی، به طور قطع نیازمند چکش‌‌‌کاری و اعمال همه الزامات فنی، حقوقی و شرعی از سوی قانون‌گذار و شورای نگهبان است؛‌ ‌‌اما در شرایط فعلی که آخرین طرح مصوب در این زمینه بیش از 80 ماه از تدوین و 5 مرتبه رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، بعد از سال‌‌‌ها، برای تعیین‌تکلیف در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است، به اعتقاد گروهی از کارشناسان حقوقی، این نسخه جایگزین، به نوبه خود قابل بررسی بوده و می‌تواند ریشه اختلافات ملکی با منشأ اسناد عادی را در سرچشمه خشک کند.

ماجرای رفت وبرگشت مصوبه

این روزها، طرح مصوب «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به دلیل طولانی‌‌‌شدن و بی‌‌‌نتیجه ماندن پروسه اختلاف بین مجلس و شورای نگهبان، در حالی در انتظار تعیین‌تکلیف از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار دارد که غفلت طراحان و منتقدان این طرح، از یک واقعیت مهم در ارتباط با اختلافات ملکی با سرمنشأ اسناد عادی، می‌تواند خطر تصمیم‌گیری فاقد اثرگذاری کافی در این‌باره را پررنگ کند.

مجلس در تاریخ 13 دی ماه 95، طرحی با هدف الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی تهیه کرد که در نهایت در تاریخ 31 اردیبهشت  99 این طرح با نام «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، در صحن مجلس به تصویب رسید. هدف از تصویب این طرح، الزام همه معاملات و املاک به دریافت سند رسمی برای خاتمه‌‌‌‌‌‌‌‌‌دادن یا کاهش دعاوی ملکی در محاکم قضایی از ناحیه اسناد عادی و غیررسمی (مبایعه‌‌‌‌‌‌‌‌‌نامه و...) بود. در واقع هدف مجلس از این مصوبه، در وهله اول، «افزایش امنیت قضایی و حقوقی مردم» و در مرتبه بعد، «تسهیل صدور سند رسمی» بود تا از این مسیر «واقعیت کهنه و ادامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌دار کلاهبرداری‌‌‌‌‌‌‌‌‌های ملکی به‌‌‌واسطه سند عادی» پایان یابد. این مصوبه اما در 26 خرداد همان سال(99) به دلیل برخی ابهامات و مغایرت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های شرعی از سوی شورای نگهبان به مجلس برگشت خورد. مهم‌ترین ایراد واردشده از سوی شورای نگهبان به مصوبه مجلس مربوط به ماده یک این مصوبه است که در حکم ستون فقرات آن است.

در نسخه اول این مصوبه، در ماده یک آمده است که کلیه معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی (سامانه ثبت الکترونیک اسناد) ثبت شود در غیراین‌‌‌صورت، این معاملات (همان مبایعه‌‌‌‌‌‌‌‌‌نامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها) در هیچ‌‌‌‌‌‌‌‌‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود و فقط کسی مالک آن ملک مورد معامله است که سند رسمی به نام او است. شورای نگهبان از سال 99 تا آذر ماه سال 1401، پنج مرتبه به این طرح «اشکال شرعی» وارد کرد به‌‌‌طوری که طی این مدت، مصوبه پنج بار بین مجلس و شورا رفت و برگشت می‌‌‌‌‌‌‌‌‌کند.

بررسی‌‌‌‌‌‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهد، ایراد اصلی شورای ‌‌‌‌‌‌‌‌‌نگهبان به مصوبه «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، طی این مدت، عمدتا مربوط به «ماده یک» این مصوبه و یک عبارت کلیدی درج‌‌‌شده در آن بود. در ماده یک این مصوبه بر «پذیرفته نشدن عقود و معاملات به ثبت نرسیده، در محاکم و ادارات» به منظور الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی و برخورداری همه املاک از سند رسمی، تاکید شده بود اما شورای نگهبان این موضوع را «خلاف شرع» دانسته و آن را مغایر با موازین شرعی می‌‌‌‌‌‌‌‌‌داند.  به دلیل عدم‌‌‌رفع اختلاف‌‌‌نظر بین مجلس و شورای نگهبان در نهایت این مصوبه به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد؛ نظر نهایی این مجمع هنوز اعلام نشده است.

غفلت از سرچشمه اختلاف

تجربه‌‌‌های موجود در ارتباط با اختلافات ملکی با منشأ اسناد غیررسمی نشان می‌‌‌دهد، گذشته از اختلاف‌نظری که بین طراحان مصوبه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجلس و فقهای شورای نگهبان بر سر محتوای این مصوبه وجود دارد، سرچشمه آنچه از گذشته تاکنون منجر به افزایش حجم دعاوی ملکی در دادگاه‌‌‌ها و مراجع قضایی شده است، نادیده گرفته شده است.

آنچه این روزها به عنوان سرچشمه بخش زیادی از پرونده‌‌‌های ملکی در محاکم قضایی، می‌توان به آن اشاره کرد بیش از آنکه مربوط به الزام به ثبت‌‌‌ یا عدم‌الزام به ثبت معاملات در دفاتر اسناد رسمی باشد، مربوط به املاکی است که اساسا فاقد سند رسمی هستند یا سند رسمی به نام فروشنده ندارند.

دو نمونه مهم از این املاک، زمین‌‌‌های فاقد سند رسمی به‌خصوص اراضی واقع در شهرهای شمالی هستند که از گذشته تاکنون معاملات بسیار زیادی بدون ارائه سند رسمی از سوی فروشنده، در بازار این زمین‌‌‌ها صورت گرفته و می‌گیرد. این اسناد عمدتا زمین‌‌‌هایی هستند که یا به نام اشخاص در قالب سند عادی(مبایعه‌‌‌نامه قدیمی یا جدید) ارائه می‌‌‌شوند یا سند رسمی آن به نام اشخاص غیر(عمدتا اسناد حقوقی دولتی) است. از سوی دیگر در درون شهرها و حتی کلان‌شهر تهران یک گروه از املاک فاقد سند وجود دارند که طی سال‌‌‌های گذشته تاکنون بخش زیادی از پرونده‌‌‌های قضایی با منشأ اختلافات و تخلفات ملکی مربوط به آنها بوده است. این املاک بدون سند همان آپارتمان‌‌‌های نوسازی هستند که سازنده قبل از دریافت سند رسمی و حتی قبل از دریافت پایان‌‌‌کار از سوی شهرداری، اقدام به فروش آنها می‌‌‌کند.مساله این دو گروه از املاکی که اتفاقا عمده دعاوی ملکی مربوط به آنهاست، ثبت یا عدم‌ثبت رسمی معاملات در زمان انجام معامله نیست؛ بلکه اساسا این املاک به دلیل عدم‌برخورداری از سند، قابلیت ثبت در دفاتر یا سامانه‌‌‌های ثبتی ندارند.

جزئیات بسته پیشنهادی

جمع‌‌‌بندی «دنیای‌اقتصاد» از نظرات گروهی از کارشناسان حقوقی به یک نسخه جایگزین و به‌روزرسانی شده می‌رسد که به نظر می‌رسد می‌تواند بسیاری از دعاوی ملکی در معاملات املاک فاقد سند رسمی را از سرچشمه خشک کند.

به‌گونه‌‌‌ای که به طور ضمنی و نسبی هم نظر مجلس در ارتباط با ثبت رسمی تامین شود و هم به سبب یک رکن اصلی که در این بسته پیشنهادی گنجانده خواهد شد، احتمالا از نظر رعایت موازین شرعی نیز مغایرتی نخواهد داشت. اگر چه برخی از کارشناسان حقوقی معتقدند که بخشی از این نسخه به‌روزرسانی شده و پیشنهاد جایگزین، پیش از این در قوانین مهمی همچون قانون ثبت اسناد و املاک، قانون مدنی، قانون تجارت و قانون دلالان، مورد اشاره قرار گرفته است اما در نهایت و با در نظر گرفتن الزامات روز در حوزه اسناد ملکی و دعاوی مربوط به آن از ناحیه املاکی که فروشنده در زمان فروش سند رسمی نداشته یا سند رسمی به نام خود در اختیار ندارد، می‌تواند جایگزین یا دست‌‌‌کم مکمل قوانین قبلی قرار بگیرد به‌گونه‌‌‌ای که با طراحی و تصویب یک قانون دربرگیرنده محتوای همه قوانین قبلی و به‌روزرسانی آنها متناسب با الزامات امروز، بعد از تصویب، قانون جدید، مرجع قرار گرفته و در معاملات و دعاوی به آن استناد شود.

جمع‌‌‌بندی دیدگاه‌‌‌های گروهی از کارشناسان حقوقی که «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه با آنها هم‌‌‌اندیشی کرده است نشان می‌‌‌دهد، این بسته پیشنهادی گذشته از تمام مواد و مفادی که به لحاظ فنی، حقوقی و شرعی باید از جانب قانون‌گذار شامل نمایندگان مجلس و فقهای شورای نگهبان برای آن پیش‌بینی شود باید حداقل حاوی سه رکن اصلی باشد.

دسترسی همگانی به سوابق املاک

در وهله اول لازم است امکان دسترسی متقاضیان خرید و سایر دست‌‌‌اندرکاران انجام آن معامله، به کلیه سوابق مربوط به مالکیت املاکی که فرد مالک آن، برای فروش ملک خود اقدام کرده است، فراهم شود. به این معنا که اطلاعات املاک ارائه شده برای فروش و هر تعداد معامله‌‌‌ای که از گذشته تاکنون روی این املاک صورت گرفته است، در سامانه‌‌‌ای برای مشاهده و بررسی متقاضیان خرید، به طور شفاف قابل مشاهده و دسترسی باشد. اگر چه ممکن است عده‌‌‌ای به درستی بر این باور باشند که به دلیل وجود انبوهی از املاک فاقد سند رسمی به‌خصوص اراضی و زمین‌‌‌هایی که از گذشته نسل به نسل و تنها با یک برگه نوشته غیررسمی، حد و حدود مالکیت فرد روی آن مشخص شده است و از این طریق مورد معامله قرار گرفته‌‌‌اند، پروسه‌‌‌ای دشوار و حتی در برخی موارد غیرممکن باشد اما الزامات روز در حوزه ثبت اسناد و املاک نشان می‌‌‌دهد هر مقدار که این موضوع دشوار و زمان‌برباشد بالاخره باید پروسه هدایت ثبت اسناد به مسیر سازماندهی شده و قانونی که به واسطه آن دعاوی و اختلافات ملکی، کلاهبرداری‌‌‌ها و تخلفات به حداقل برسد و در طول زمان از بین برود، از جایی و با قانونی به‌روزرسانی‌‌‌شده و برخوردار از ضمانت اجرایی کافی، آغاز شود.

این دسترسی برای همه دست‌‌‌اندرکاران انجام یک معامله ملکی لازم و ضروری است به‌خصوص برای واسطه‌‌‌های معاملات مسکن و افرادی که در بنگاه‌‌‌ها اقدام به انجام معاملات ملکی می‌‌‌کنند. دفاتر اسناد رسمی نیز باید همه دسترسی‌‌‌های لازم را در این زمینه داشته باشند.

معامله نوساز بدون سند ممنوع!

یک الزام مهم در ارتباط با یک معضل اساسی در معاملات ملکی مربوط به آپارتمان‌‌‌ها و ساختمان‌‌‌های نوسازی است که قبل از دریافت سند رسمی و تفکیکی در بازار معامله می‌‌‌شوند. به‌خصوص اینکه عمده این ساختمان‌‌‌ها پایان‌‌‌کار هم ندارند و چه‌ بسا مواردی که بعدها هزینه جبران تخلفات سازنده در پروسه ساخت به خریدار تحمیل شده است و دعاوی بسیاری نیز از این ناحیه شکل گرفته است. حتی در موارد بسیاری یک ملک به چند نفر و حتی چند ده نفر فروخته شده است. پیشنهاد این است که یک الزام قانونی در قالب یک رکن اصلی از نسخه پیشنهادی تعیین شود مبنی بر اینکه فروش همه آپارتمان‌‌‌ها از جمله واحدهای مسکونی نوساز و کلیه ساختمان‌‌‌ها، بدون ارائه سند رسمی به نام فروشنده که همان سازنده است، ممنوع شود. یعنی فروشنده که همان سازنده است در وهله اول ملزم شود سند رسمی تفکیکی برای هر واحد به نام خود دریافت کند سپس اقدام به فروش و انتقال سند به نام خریدار کند.

کارشناسان حقوقی می‌‌‌گویند مسیری برای رفع دعاوی ملکی در این‌گونه معاملات در قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان مصوب سال 89، پیش‌بینی شده است مبنی بر اینکه در زمان پیش‌‌‌فروش، در هر مرحله‌‌‌ای که سازنده اقدام به پیش‌‌‌فروش کرد باید در همان مرحله پیش‌‌‌سند رسمی و دفترخانه‌‌‌ای به نام خریدار صادر شده و مالکیت وی به ثبت رسمی برسد. متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و پرداخت پول از سوی پیش‌‌‌خریدار این پیش‌‌‌سند به‌ روز‌رسانی شود تا از این طریق زمینه هر نوع تخلف مسدود شود. در ماده 3 قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان مصوب 1389 آمده است: «قرارداد پیش‌‌‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»؛ نسخه جایگزین، از یک مرحله قبل، ثبت رسمی این معاملات را الزامی می‌‌‌کند. یعنی سازنده بدون در اختیار داشتن سند رسمی به نام خود نمی‌تواند اقدام به فروش یا پیش‌‌‌فروش کند.

مسوولیت سند عادی با خریدار

کارشناسان حقوقی معتقدند، رکن سوم این نسخه پیشنهادی این باشد که در نهایت معاملات املاکی که از گذشته تاکنون سند رسمی نداشته‌‌‌اند منع نشود؛ بلکه این موضوع به صورت قانون تهیه، تصویب و اطلاع‌‌‌رسانی شود که معامله با سند عادی منع نیست اما خریداران بدانند و آگاه باشند اگر معامله‌‌‌ای با سند عادی(بدون سند رسمی) انجام دادند و بعدها مشمول کلاهبرداری، تخلف و اختلاف شدند وسند مالکیت به آنها به صورت رسمی منتقل نشد خودشان مسوولیت صفر تا صد این موضوع را بر عهده دارند. چرا که پیش از این به آنها هشدارهای لازم در ارتباط با خطرات معامله با اسناد غیررسمی داده شده بود. در چنین حالتی، ریسک خرید ملک با سند غیررسمی افزایش یافته و طبیعتا خریداران هم متحمل این ریسک نخواهند شد. همین موضوع مالکان این املاک را برای انجام معامله ملزم به دریافت سند رسمی خواهد کرد و این افراد بدون اینکه به صورت مستقیم قانون آنها را ملزم به دریافت سند رسمی کرده باشد به صورت خودجوش برای دریافت سند اقدام می‌‌‌کنند.