مسیر احیای ساخت‌وساز

بن‌‌‌بست تاریخی بازار مسکن

دبیر گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در میزگرد تخصصی «قیمت تمام‌شده و عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» که در اولین همایش «چشم‌‌‌انداز صنعت ساختمان ایران» برگزار شد به بررسی دلایل بروز رکود تاریخی در ساخت و معاملات ساختمان در کشور طی 6 سال اخیر پرداخت و ضمن تشریح دلایل بروز این رکود تاریخی که به شکل همزمان دو سمت عرضه و تقاضا را در بن‌‌‌بستی غیرقابل عبور قرار داده است؛ به ارائه راهکارهای کارشناسی برای حل گام به گام شرایط موجود پرداخت. فرید قدیری در تشریح وضعیت بازار مسکن کشور گفت: در شرایط کنونی دو بازیگر اصلی بازار مسکن کشور یعنی بخش عرضه و تقاضا در وضعیتی نامتعادل قرار دارند. سازندگان و سرمایه‌گذاران یک سمت این بازار و متقاضیان مصرفی و سرمایه‌‌‌ای در طرف دیگر بازار هستند و هر دو سمت از رکود تاریخی این بازار به شکل جدی آسیب دیده‌‌‌اند.

وی افزود: شاخص سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساختمان اولین شاخص سنجش وضعیت در سمت عرضه است؛ این شاخص از میزان سرمایه‌گذاری انجام‌شده در این صنعت با کسر تورم ساختمان‌‌‌سازی حاصل می‌شود. در طول دهه 80 میزان شاخص سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساختمان‌‌‌سازی 27‌درصد افزایش یافت؛ دهه 80 زمان طلایی توسعه صنعت ساختمان در کشور بود. اما وضعیت در دهه 90 به شکل غیرمطلوبی تغییر کرد؛ به نحوی که در این دهه میزان سرمایه‌گذاری واقعی در صنعت ساختمان به‌‌‌طور متوسط سالانه 3‌درصد افت کرد. در پایان دهه 90 اندازه بازار مسکن در کشور به یک‌سوم اندازه بازار در ابتدای دهه تقلیل یافت. همچنین در این بازه زمانی حجم قابل‌توجهی از سرمایه‌‌‌های واردشده به این صنعت در ساختمان‌‌‌های نیمه‌‌‌کاره محبوس شد. به این ترتیب در شرایطی که وضعیت نامساعد سرمایه‌گذاری بخشی از فعالان قدیمی را از این صنعت فراری داد؛ عدم‌تکمیل ساخت‌‌‌وسازها و کاهش حجم معاملات به مابقی سازندگانی که برای حضور در این بازار پافشاری داشتند، آسیب زد.

دبیر گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» تیراژ ساخت مسکن را شاخص دوم سنجش بازار مسکن دانست و گفت: رکود در بخش ساخت‌‌‌وساز باعث شد تا تیراژ ساخت مسکن در کشور در پایان دهه 90 به نصف تیراژ ساختمانی در ابتدای دهه برسد. بنابراین هر دو شاخص سرمایه‌گذاری و تیراژ رکود سنگین در بخش ساخت‌‌‌وساز کشور طی سال‌های اخیر را تایید می‌کند. وی در ادامه شاخص سوم سنجش رکود در بخش ساختمان‌‌‌سازی را رشد این بخش دانست و گفت: در حالی که در دهه 80، بخش ساختمان‌‌‌سازی سالانه 3.5‌درصد بزرگ شد؛ این بخش در دهه 90 به طور متوسط با افت سالانه منفی 5 درصدی مواجه شد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در حالی که شاخص‌‌‌های مختلفی رکود در بخش ساخت مسکن در کشور را تایید می‌کند؛ باید به دنبال بروز دلایل این رکود تاریخی بود.

وی ادامه داد: علت رکود تاریخی در بخش عرضه مسکن را باید در سمت مقابل یعنی تقاضا جست‌وجو کرد. جهش‌‌‌های سنگین قیمتی در بازار مسکن کشور طی سال‌های اخیر با کاهش قدرت خرید و اخراج متقاضیان سرمایه‌‌‌ای و مصرفی از این بازار، به بروز شرایط کنونی در این بخش انجامیده است. طی 6 سال گذشته از سال 1397 تا به امروز؛ میزان رشد قیمت مسکن در کشور بیش از 3 برابر متوسط رشد قیمتی خود در بازه بلندمدت بود. این جهش عظیم قیمتی باعث شد تا حدود 70‌درصد متقاضیان مصرفی و عمده خریداران سرمایه‌‌‌ای از این بازار خارج شوند و رکودی تاریخی در معاملات مسکن کشور رقم بخورد.

قدیری گفت: در عین حال با توجه به شرایط تورمی کشور؛ عایدی حاصل از ساختمان‌‌‌سازی در کشور رابطه منطقی خود با تورم را از دست داد. کاهش سودآوری صنعت ساختمان‌‌‌سازی از دیگر عوامل تشدیدکننده رکود در بازار مسکن بود. طی سال‌های اخیر در حالی عایدی سالانه سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان 27‌درصد بود؛ که تورم ساخت به بیش از 50 درصد رسید. تداوم وضعیت رکود در بخش ساخت و فروش مسکن می‌تواند زنگ خطری جدی برای بروز چالش‌‌‌های متعدد اقتصادی و اجتماعی باشد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه ارائه راه‌‌‌حل برای برون‌‌‌رفت از شرایط کنونی را نیازمند تبیین دقیق از دلایل بروز وضعیت کنونی دانست و گفت: بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که عمده جهش تاریخی در بازار مسکن کشور طی 6 سال اخیر ناشی از ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و خروج یک‌طرفه از برجام رقم خورده است. نااطمینانی نسبت به آینده سیاسی منطقه و کشور در گام ابتدایی، زمینه‌‌‌ساز جهش نرخ دلار شد؛ در ادامه این ریسک‌‌‌های غیراقتصادی به جهش قیمت مسکن نیز انجامید. از آنجاکه بازار مسکن در کشور بازاری ایمن برای سرمایه‌گذاران شمرده می‌شود؛ جهش نرخ دلار باعث سوق سرمایه به این بخش شد و این رویه از جهش قیمتی در این بخش حمایت کرد. در این شرایط کاهش عایدی سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌‌‌سازی و محدودیت عرضه نیز مزید بر علت شد تا جهش قیمتی در بخش مسکن شدت بیشتری به خود بگیرد. در عین حال پابرجا ماندن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی در این بازار به سریالی شدن جهش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر منجر شد.

فرید قدیری گفت: موتور تورم تاریخی مسکن عمدتا در بیرون این بازار فعال است. بنابراین برای نجات این بخش مهم اقتصادی باید منشأ خرابی‌‌‌ها را حل‌وفصل کرد. درواقع برای بازگشت آرامش به بخش مسکن چاره‌‌‌ای جز تعیین تکلیف ریسک‌‌‌های تورمی نیست.

وی ادامه داد: در سال‌جاری وضعیت بازار مسکن نسبت به 6 سال قبل رو به بهبود گذاشت؛ طی نیمه ابتدایی امسال، اگرچه بهبودی در بخش مسکن حاصل نشد، اما وضعیت منفی در این بخش متوقف شد. قیمت واقعی مسکن در نیمه ابتدایی امسال 4‌درصد افت کرد؛ این در حالی بود که طی سال‌های گذشته قیمت واقعی مسکن رشدی افسارگسیخته داشت و بنابراین از این کاهش قیمت 4 درصدی در قیمت مسکن طی نیمه ابتدایی امسال می‌توان به‌‌‌عنوان یک اتفاق مهم در این بخش یاد کرد. البته کاهش قیمت مسکن در این زمان به احیای معاملات منجر نشده است؛ چرا که با توجه به کاهش قدرت خرید، احیای معاملات مسکن فرآیندی زمان‌بر است. با وجود این فروکش تب خرید هیجانی در بازار ملک نشانه‌‌‌ای مثبت از ورود به دوره گذر از هیجان است.  این کارشناس بازار مسکن افزود: قیمت دلاری مسکن که در ابتدای 1402 به 1600 دلار رسیده بود در شرایط کنونی به سطح 1500 دلاری عقب‌‌‌نشینی کرده است؛ اگرچه این داده مثبت تلقی می‌شود؛ اما همچنان تا بازگشت به سطح متعارف فاصله دارد.

قدیری گفت: تورم، رشد اقتصادی و مداخلات دولت در بازارهای موازی مهم‌ترین فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن کشور هستند؛ در عین حال ریسک منطقه‌‌‌ای و ریسک بازگشت ترامپ به مسند قدرت در ایالات متحده آمریکا از دیگر فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن هستند. دبیر گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در ادامه به ظرفیت و تاب‌‌‌آوری شرکت‌های ساختمانی و شرکت‌های توسعه‌‌‌گر در این بخش اشاره کرد و گفت: شرکت‌های بزرگ ساختمانی نسبت به سازندگان حقیقی از تاب‌‌‌آوری به مراتب بالاتری برخوردار هستند. این شرکت‌ها از سویی توان مالی بهتری نسبت به سازندگان حقیقی دارند و از سوی دیگر به دلیل برخورداری از توان اعتباری بیشتر می‌توانند بخشی از فرآیند تامین مصالح ساختمانی را به شکل اعتباری مرتفع کرده و در عین حال از اعتبار کافی برای پیش‌‌‌فروش نیز برخوردار هستند.

فرید قدیری گفت: در شرایطی که سیاستگذار حوزه مسکن با چالش همه‌‌‌جانبه در بخش مسکن مواجه است؛ شرکت‌های بزرگ ساختمانی نظیر شرکت‌های عضو در انجمن صنعت ساختمان، این قابلیت را دارند که به کمک دولت برای تامین مسکن حمایتی برای اقشار متوسط و کم‌‌‌درآمد بیایند. درواقع سیاستگذار حوزه مسکن باید از تجارب پیشین در بخش مسکن حمایتی بهره گرفته و به جای تاکید بر اشتباهات پیشین به سراغ استفاده از توان و تجربه شرکت‌های بزرگ ساختمانی در ساخت مسکن حمایتی برای اقشار متوسط و ساخت خانه با هدف اجاره بلندمدت برای اقشار ضعیف برود. درواقع توان و تاب‌‌‌آوری این شرکت‌ها می‌تواند نقطه قوتی برای عبور از وضعیت کنونی باشد.

لزوم مشورت با بخش خصوصی در تبیین قوانین

معاون سردبیر روزنامه «دنیای اقتصاد» پس از تشریح عوامل بیرونی که باعث بروز رکود در صنعت ساختمان شد از حمیدرضا قاضی، عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان خواست تا در ادامه میزگرد «عوامل موثر بر قیمت مسکن»  دلایل داخلی راکه رکود را در صنعت ساختمان طی سال‌های اخیر تشدید کرده است، تشریح کند. عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان پاسخ به این پرسش را با مقدمه‌ای از تبیین  محیط کسب‌وکار آغاز کرد و گفت: محیط کسب‌‌‌وکار یک سیستم زنده و پویا است و دائما با عوامل شش‌گانه موثر بر محیط کسب‌و‌‌‌کار یعنی سیاست، اقتصاد، جامعه، تکنولوژی، محیط زیست و قوانین حاکم بر محیط کسب‌‌‌وکار و جغرافیایی که در آن کسب‌‌‌وکار رقم می‌خورد در ارتباط است.

در پی تغییرات هر یک از این عوامل شش‌گانه؛ فرصت‌‌‌ها و تهدیدهایی برای فعالان حوزه خلق می‌‌‌شود. فعالان هر حوزه‌‌‌ای به شکل طبیعی به دنبال یافتن ابزارهایی هستند که اگر فرصتی فراهم شود، حداکثر بهره را ببرند و در صورتی که تهدیدی متوجه آنها شد، تهدید را به حداقل برسانند. وی ادامه داد: از آنجا که تمام فعالان یک حوزه، اخلاقی تصمیم نمی‌‌‌گیرند، بنابراین به دنبال راهی هستند که اگر فرصتی ایجاد شد، در کوتاه‌‌‌ترین زمان ممکن، بیشترین نتیجه را به دست آورند. از همین‌‌‌رو سنجش کارآیی ابزارها را به فعالان حوزه واگذار نمی‌‌‌کنند و لازم است که قانونی حاکمیتی وجود داشته باشد که اجازه دهد این ابزارها در چارچوب منطقی کار کنند و باعث برتری گروهی بر گروه دیگر نشوند و به این ترتیب کسانی که ارزش‌مدار هستند، میدان را به کسانی که فارغ از ارزش‌‌‌های اخلاقی رفتار می‌‌‌کنند، نسپارند.

قاضی گفت: نتیجه تعامل تمامی ذی‌‌‌نفعان در  هر محیط کسب‌‌‌وکار، خلاقیت، نوآوری، بهره‌‌‌وری، خلق ارزش، رشد، توسعه و تمام مولفه‌‌‌های مطلوب اقتصادی است. برای اینکه این تعامل به درستی شکل گیرد و تعادلی پایدار وجود داشته باشد لازم است که در محیط کسب‌وکار حاکمیت قانون داشته باشیم. قانون باید دو ویژگی داشته باشد؛ اول آنکه عالمانه تنظیم شده باشد و دوم آنکه واقع‌‌‌بینانه باشد. در ادامه وقتی چنین قانونی تصویب و اعلام شد، لازم است تا اجرای آن به‌طور مرتب از سوی نهادهای مستقل پایش شود تا مطمئن شویم که قانون ما را به  هدف اصلی تبیین‌‌‌شده نزدیک می‌‌‌کند؛ چراکه یک قانون درست اگر غلط اجرایی شود، به نتیجه مطلوب نمی‌‌‌رسد.

حمیدرضا قاضی گفت: با فرض این مقدمه، صنعت ساختمان را به‌‌‌عنوان یک محیط کسب‌وکار در نظر بگیرید که قرار است در آن خلاقیت، نوآوری، خلق ارزش، نوآوری و شکوفایی اتفاق بیفتد.  همچنین صنعت ساختمان هم همانند سایر حوزه‌‌‌های کسب‌وکار با شش عامل بیرونی ذکر شده در ارتباط است و از آنها اثر می‌‌‌پذیرد‌‌‌. البته صنعت ساختمان به نسبت بسیاری از صنایع در برابر برخی عوامل بیرونی تاب‌‌‌آوری به مراتب بهتری دارد و همین موضوع باعث می‌‌‌شود تا در شرایط کنونی کشور به‌‌‌عنوان یک صنعت پیشران عمل کند. صنعت ساختمان به‌عنوان یک صنعت مولد اگر امروز به‌‌‌عنوان یک صنعت پیشران در کشور انتخاب شود، این پتانسیل را دارد تا در وهله ابتدایی از مهاجرت نیروی نخبه ممانعت کند و در گام دوم نیز این صنعت با نرخ اشتغال‌زایی پایدار بالا می‌‌‌تواند به سود اقتصاد کشور  منجر شود.

فعالان و ذی‌‌‌نفعان صنعت ساختمان به‌صورت کلی به سه گروه نهادهای دولتی، زنجیره تولید و مصرف‌‌‌کننده نهایی تقسیم‌‌‌بندی می‌‌‌شوند. اگر این گروه‌‌‌های اصلی با یکدیگر در تعادل پایدار باشند و در سایه قانون به تعامل منطقی با یکدیگر بپردازند، خلق ارزش اتفاق می‌‌‌افتد. اما اگر تعادل پایداری برقرار نباشد، قانون غلط نوشته شود و اگر  قانون به درستی اجرایی نشود، این تعادل به هم می‌‌‌خورد و بنابراین  انتظارات از صنعت ساختمان برآورده نمی‌‌‌شود. یک نگاه و ارزیابی کلی از وضعیت صنعت ساختمان بیانگر آن است که در شرایط کنونی  اجزا و ذی‌‌‌نفعان صنعت ساختمان در کشور در تعادل با یکدیگر نیستند. نهادهای دولتی ذی‌‌‌نفع در صنعت ساختمان از ظرفیت قانون‌‌‌گذاری برخوردار هستند و از ابزارهای قدرتمند در دست خود برای تحمیل خواسته‌‌‌هایشان به دو گروه دیگر استفاده می‌کنند. در این مدل تصمیم‌‌‌گیری وضعیت دو گروه دیگر یعنی فعالان صنعت ساختمان‌‌‌سازی و مصرف‌‌‌کننده برای دولت اهمیتی ندارد. این عدم تعادل یکی از دلایل اصلی خروج سرمایه از بازار مسکن است.

بسیاری از قوانین وضع‌شده برای صنعت ساختمان طی سال‌‌‌های اخیر مزاحم سازندگان بوده و در نهایت نیز با زیان‌‌‌ده کردن سرمایه‌‌‌گذاری در این بخش به رکود ساخت‌‌‌وساز در کشور دامن زده است. قاضی تاکید کرد: البته همه نهادهای دولتی که نسبت به وضع قوانین اقدام می‌‌‌کنند خیرخواه هستند، در تبیین قوانین پایش‌‌‌هایی را انجام داده، آسیب‌‌‌شناسی و مطالعه کرده‌‌‌اند و در نهایت نیز به دنبال آن هستند که مسکن در مقیاس درست با الگوی صحیح و با قیمت مناسب در اختیار مصرف‌‌‌کننده قرار گیرد. اما هیچ‌گاه طی سال‌های متمادی این هدف در کشور محقق نشده است. با وجود این سیاستگذار به دنبال یافتن علت بی‌‌‌نتیجه ماندن اهداف در این بخش نیست. این وضعیت بیانگر آن است که  قوانین  موجود ما را به اهداف از پیش تعیین‌شده نمی‌‌‌رساند.

در این شرایط برای رفع این چالش لازم است تا بازنگری‌‌‌های لازم در قوانین موجود با مشورت گرفتن از ذی‌‌‌نفعان انجام شود. قاضی گفت: بوروکراسی اداری در شهرداری‌‌‌ها، یکی از مواردی است که بر هزینه ساخت‌‌‌وساز افزوده است. این بوروکراسی اداری، با طولانی کردن فرآیند ساخت، هزینه‌‌‌ها را افزایش می‌دهد. در تمام دنیا صرف زمان، هزینه تولید را افزایش می‌دهد؛ اما در اقتصادی نظیر ایران با توجه به شرایط تورمی ریسک زمان به مراتب بالاتر است. در عین حال در ایران بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری در ساخت مربوط به تامین زمین می‌شود؛ با در نظر گرفتن هزینه بالای تامین زمین و تورم 40 درصدی و همچنین زمان صدور پروانه که گاهی به دو سال نیز می‌‌‌رسد؛ طبیعی است که هزینه ساخت در ایران به مراتب بالا باشد. در این شرایط کاهش زمان فرآیندها می‌تواند به شکل محسوسی از هزینه ساخت‌‌‌وساز بکاهد. در عین حال در بسیاری موارد، شهرداری برای تحمیل خواسته خود به سازنده، فرآیند صدور مجوزها را طولانی می‌کند و سرمایه‌گذار نیز برای کاهش زیان، چاره‌‌‌ای جز پذیرش خواسته غیرمنطقی شهرداری ندارد.

قوانین مالیاتی جدید از دیگر موانع سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است؛ در شرایط کنونی هیچ یک از فعالان صنعت ساختمانی نمی‌‌‌دانند برای فعالیت خود باید چه میزان مالیات بپردازند و این نااطمینانی باعث عدم‌تمایل آنها به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان شده است. درواقع وضعیت نامساعد سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان تا جایی پیش رفته است که بسیاری از فعالان این صنعت، به فکر مهاجرت به سایر نقاط دنیا هستند. صرف‌‌‌نظر از عوامل موثر بر قیمت ساختمان و با در نظر گرفتن روندهای حاکم بر قیمت و در عین حال در نظر گرفتن ماهیت بازار مسکن و چالش‌‌‌های حاکم بر آن سیاستگذار می‌‌‌تواند اولین گام برای عبور از وضعیت کنونی را ترسیم کند. از نگاه من اولین قدم تعادل‌بخشی میان ذی‌‌‌نفعان صنعت ساختمان است که این وظیفه نیز در تمام دنیا بر عهده نهادهای صنفی مستقل گذاشته شده است.

حمایت متغیرهای پولی از تورم مسکن

حمید زمان‌‌‌زاده، عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی در ادامه میزگرد «عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» گفت: بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال‌‌‌های اخیر نشان می‌‌‌دهد به‌رغم افزایش ریالی بهای خرید مسکن در طول سال‌‌‌های اخیر ارزش واقعی قیمت مسکن به‌طور پیوسته در حال افزایش بوده است. بررسی تغییرات قیمت اسمی مسکن نشان می‌‌‌دهد که به رغم بهای خرید خانه در سال‌‌‌های اخیر نقاط سقف قیمت در چند سال گذشته با فاصله کمتری تکرار شده است. زمان‌زاده ضمن اشاره به تغییرات قیمت مسکن و بازده‌‌‌های ثبت‌شده در سال‌‌‌های اخیر در نقاط مختلف تهران حجم معاملات را مورد بررسی قرار داد. او گفت از سال 97 شاهد افت پیوسته حجم معاملات بودیم؛ به‌طوری‌که در حال حاضر در کف آمار ثبت شده حدودا 47هزار معامله مسکن انجام می‌‌‌شود.

وی با بیان اینکه اجاره بهای مسکن همواره تابعی از قیمت آن است، گفت: در حال حاضر رشد قیمت اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن با شیب بیشتری محقق می‌‌‌شود، انتظار می‌‌‌رود که این وضعیت در سال‌‌‌های آتی به نحوی که این تعادل دوباره برقرار شود تغییر کند. از این رو انتظار داریم تا رشد اجاره بها در سال‌‌‌های آینده نسبت به رشد قیمت مسکن کاهشی شود. این کارشناس اقتصادی گفت:‌‌‌ در بررسی اینکه چه عواملی سبب شده تا در سال‌‌‌های گذشته شاهد رشد قیمت مسکن و همچنین رشد اجاره‌بها باشیم نیاز است تا نگاهی به متغیرهای پولی داشته باشیم. از سال 80 تا 96 تقریبا نرخ رشد نقدینگی در همگرایی بالایی با رشد قیمت مسکن قرار داشته است، اما از سال 97 دیگر شاهد این ماجرا نیستیم؛ اما در همین مدت حجم پول همچنان مسیر خود را به موازات تغییرات مسکن پی گرفته است. از طرف دیگر افزایش نرخ بهره در سال 97 به بعد سبب شده است مسکن نیز  مانند هر دارایی با سرکوب قیمت طبیعی مواجه شود.

زمان‌‌‌زاده گفت: در یک سال اخیر ما بیشترین نرخ بازده اسمی را در اسناد خزانه دولت داشتیم و همین امر نشان می‌‌‌دهد که در چنین شرایطی نمی‌‌‌توان انتظار افزایش قیمت دارایی‌‌‌ها را داشت. از طرف دیگر پایین بودن میزان تسهیلات اعطاشده نیز امر دیگری است که نشان می‌‌‌دهد در یک سال اخیر فضا برای افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن چندان فراهم نبوده است. یکی از عوامل دیگری که طی یک دهه اخیر توانسته است بر قیمت مسکن اثر بگذارد شوک‌‌‌های ارزی است که همسویی با تغییرات قیمت مسکن را بر‌خلاف دهه80 نشان می‌‌‌دهد.

کوچ اجباری تبعات اجتماعی دارد

شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن مهندسان معمار و شهرساز نیز گفت: مسکن فقط عدد و رقم نیست؛ مسکن موجود زنده است و پارامترهای مختلفی بر آن اثرگذار می‌شود. زمانی که از مسکن سخن گفته می‌شود، نمی‌توان بحث‌‌‌های فرهنگی و اجتماعی مرتبط با آن را نادیده گرفت. بخشی از افراد جامعه در یک منطقه متولد شده و بزرگ می‌‌‌شوند؛ اما در برهه‌‌‌ای از زندگی خود به دلیل مسائل اقتصادی مجبور به کوچ اجباری به حاشیه‌‌‌های شهرها می‌‌‌شوند. متاسفانه جهش قیمت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر به کوچ‌‌‌های اجباری متعددی انجامیده که این موضوع در آینده، تبعات اجتماعی و اقتصادی متعددی را رقم خواهد زد.

به‌‌‌عنوان مهندس شهرساز در هدف دستیابی به ساخت مسکن برای تمامی اقشار، بهره‌‌‌مندی از زیستن در کنار یکدیگر را در نظر داریم. نمی‌توان انتظار داشت که مردم با فرهنگ‌‌‌های مختلف را فقط به صرف داشتن شرایط مشابه اقتصادی در کنار یکدیگر جمع کرد و انتظار داشت که زندگی خوبی داشته باشند. آلبا گفت: متوسط قیمت ساخت مسکن در شهر تهران در آپارتمان‌‌‌های 5 طبقه، با مصالح درجه یک ایرانی با درنظر گرفتن قیمت‌ها در سال 1402 حدود 14 میلیون و 200‌هزار تومان است؛ با ضرایب تعدیل در پایان سال به 16 میلیون و 200‌هزار تومان می‌‌‌رسد. اگر همین خانه در شرایط کنونی ساخته شود، هزینه هر مترمربع آپارتمان به 18 میلیون و 300‌هزار تومان می‌‌‌رسد.