مسکن طی دو ماه متری یک میلیون گران شد!

بیشترین رشد قیمت را در مناطق 5، 1، 2، 3 و 4 شاهد بوده‌ایم. در منطقه 5 میانگین قیمت‌ها از 7 میلیون و 154 هزار تومان در فروردین ماه به 8 میلیون و 336 هزار تومان در خردادماه رسیده است. در منطقه 1 متوسط قیمت در فروردین ماه 11 میلیون و 640 هزار تومان بوده که در خردادماه به 14 میلیون و 180 هزار تومان افزایش یافته است. در منطقه 2 قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه 8 میلیون و 690 هزار تومان بوده که در خردادماه به 10 میلیون و 652 هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر متر مربع خانه در منطقه 3 نیز از 10 میلیون و 526 هزار تومان در فروردین ماه به 11 میلیون و 173 هزار تومان رسیده و در منطقه 4 این ارقام 5 میلیون و 880 هزار تومان و 7 میلیون و 161 هزارتومان به ترتیب در فروردین و خردادماه بوده است.

برخی دفاتر مشاور املاک عنوان می‌کنند در خردادماه قیمت‌ها روزانه تعیین می‌شد و مالکانی که خانه‌های خود را برای فروش گذاشته بودند مرتبا قیمت‌های پیشنهادی را بالا می‌بردند. همین موضوع باعث شد تا در هفته‌ی پایانی خردادماه به تدریج تعداد معاملات دچار افت شود. طبق آمار رسمی در خردادماه معاملات 22 درصد نسبت به اردیبهشت ماه و 3.1 درصد نسبت به خردادماه سال قبل کاهش یافت.

بررسی آماری معاملات شهر تهران به دنبال رشد قیمت مسکن، حکایت از افزایش سهم معاملات واحدهای قدیمی‌ساز دارد. علاوه بر کاهش 10 درصدی فروش آپارتمان‌های نوساز، معاملات واحدهای مسکونی 11 تا 15 سال و 16 تا 20 سال به ترتیب 13 و 23 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است.

طرف عرضه در بازار مسکن تلاش کرد با جهش 8.2 و 8.9 درصد ماهیانه به ترتیب در اردیبهشت و خردادماه ارزش این کالا را با بازار سکه و ارز هماهنگ کند اما به نظر می‌رسد به دلیل نبود ظرفیت در این حوزه دچار اشتباه محاسباتی شده است.

بررسی رشد دو بازار مسکن و سکه حاکی از آن است که قیمت سکه از اوایل سال گذشته تا کنون 142 درصد رشد کرده، در حالی که رشد بازار مسکن 45.8 درصد بوده و این در حالی است که شاهد شیفت متقاضیان از واحدهای نوساز به سمت قدیمی‌سازها هستیم. از سوی دیگر قیمت مسکن به طور دائم افزایش یافته و با جهش 45.8 درصد نقطه به نقطه همراه شده اما معاملات روند نزولی به خود گرفته و در خردادماه 21 درصد نسبت به اردیبهشت ماه و 3.1 درصد نسبت به خردادماه سال قبل کاهش یافته است. شرایط کنونی بازار مسکن را به سمت رکود تورمی پیش می‌برد.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران سهم واحدهای کمتر از 5 سال ساخت از 46.8 درصد در خردادماه 1396 به 43.7 درصد در خردادماه 1397 کاهش یافته و از سوی دیگر سهم واحدهای 16 تا 20 سال از 11.5 درصد در سال قبل به 14.6 درصد افزایش پیدا کرده است. این اتفاق در حالی رخ داده که طبق گزارش‌های میدانی شاهد افزایش چشمگیر معاملات و قیمت در مناطق 1 تا 5 بوده‌ایم که عمده این واحدها نوساز هستند. این دو نمایه حاکی از آن است که تقاضای اصلی در بازار فعلی مسکن را سرمایه‌گذاری شکل می‌دهد و به همین دلیل متوسط قیمت مسکن شهر تهران با رشد 8.9 درصد ماهیانه به رقم بی‌سابقه‌ی 6.5 میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 45.8 درصد افزایش یافته است.

با توجه به انحراف بازار مسکن از ماهیت مصرفی به سمت سرمایه‌گذاری که متاثر از رشد بازارهای موازی بوده است، شرایط فعلی این بازار دور از ذهن نبود؛ چرا که مالکان سعی می‌کنند ارزش دارایی خود را با انتظارات تورمی تطبیق دهند.

اگرچه قیمت‌ها روز به روز بالا می‌رود اما در دو حوزه‌ی معاملات و تولید مسکن رکود ادامه دارد و حتی شاهد روند کاهشی در این دو حوزه هستیم. این یعنی تعادل در بازار مسکن به شدت به هم خورده است. هم‌اکنون نیز بخش تقاضا از طریق 490 هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران تغذیه می‌شود، با این حال شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. شرایط فعلی حاکی از آن است که به دلیل حذف مشتریان موثر در بازار مسکن، بازده سرمایه در این بخش دچار آسیب خواهد شد.

در خردادماه 1397 تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 14.9 هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 22.1 و 3.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این ماه قیمت یک متر مربع واحد مسکونی 6.51 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.9 و 45.8 درصد افزایش یافته است.