همچنین در مدت یک ساله تیرماه 97 تا تیرماه 98 نیز بازار مسکن کاهش چشمگیر معاملات را تجربه کرده است. کارشناسان همزمانی این دو روند را رکود تورمی می‌نامند که اکنون گریبان بازار مسکن ایران را می‌فشارد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، درباره علل و عوامل این رخداد و آینده بازار مسکن با حسام عقبایی- نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک- گفت وگو شده است که در ادامه می‌خوانید.
آخرین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد معاملات مسکن در تیرماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته با کاهش 64 درصدی روبه‌رو بوده است؛ ارزیابی شما از این آمار چیست؟
البته این آمار بانک مرکزی‌ست اما آمارهای ما نشان می‌دهند میزان کاهش معاملات در این بازه زمانی، بیش از 78 درصد بوده است.
اکنون ما با دو عدد روبه‌رو هستیم که البته هر دو رقم بالایی را نشان می‌دهند؛ شما عوامل اصلی این روند کاهشی را در چه مواردی تحلیل می‌کنید؟
یکی از دلایل اصلی کاهش معاملات این بود که قیمت مسکن به صورت نامتعارف افزایش پیدا کرد؛ در سال 97 و 98 قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا تا مرز 120 درصد افزایش یافته و در کشور هم حدودا 65 درصد رشد متوسط قیمت مسکن بوده است. همین امر باعث شده که قدرت خرید مردم کاهش یابد و توانایی خرید در شهرهای متوسط و به‌ویژه شهرهای بزرگ را نداشته باشند. نکته بعدی اینکه میزان تولید هم کاهش پیدا کرده است. یعنی ما در شش هفت سال گذشته با کاهش 45 درصدی حجم تولید مسکن در کشور روبه‌رو بوده‌ایم.
برخی ابراز می‌کنند که تسهیلات مسکن نیز دیگر کفاف خرید خانه را نمی‌دهد.
بله، نکته سوم همین است که میزان رشد تسهیلات بانکی متناسب با میزان رشد قیمت مسکن نبوده و از رشد قیمت مسکن جا مانده است. 15 میلیون تومان تسهیلات در سال 83، حدودا 47 درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط را در شهر تهران و در شهرهای بزرگ تامین می‌کرده اما اکنون وام 160 میلیون تومانی تقریبا خرید 12 متر آپارتمان را پوشش می‌دهد و کمتر از 15 درصد از ارزش یک آپارتمان را تامین می‌کند. نکته چهارم هم اینکه عموم افرادی که در بازار مسکن در دو سال اخیر حضور داشتند، مصرف‌کننده واقعی نبودند؛ بلکه افراد سرمایه‌ای بوده‌اند و با رشد قیمت ارز برای تثبیت ارزش پول خود به سمت بازار مسکن هجمه کردند و احساس آنان این بود که در حوزه مسکن بهتر می‌توانند به این هدف برسند. اغلب خریداران مصرفی هم چون قدرت خرید نداشتند به حاشیه شهرها و شهرهای کوچک مهاجرت کردند. همه این عوامل دست به دست هم داد که ما شاهد رکود عمیق بازار مسکن باشیم.
برخی کارشناسان، به دلیل تعداد اندک تسهیلات مسکن در برابر نیاز واقعی بازار، آن را راهکار مناسبی برای خانه‌دارشدن مردم نمی‌دانند. دیدگاه شما چیست؟
من 100 درصد مخالف این نظر هستم. از قدیم گفته‌اند کاچی به از هیچی. تولید مسکن در کشور 45 درصد کاهش یافته، قدرت خرید و درآمد عمومی مردم نیز با کاهش روبرو بوده است؛ از طرفی طرح ملی هم برای تولید مسکن وجود ندارد و مسکن کشور به روش سنتی و بومی تولید می‌شود و کمتر از 15 درصد از تولید مسکن در کشور صنعتی است. تولیدکننده و انبوه‌ساز توانایی تولید مسکن مورد نیاز کشور را ندارد و زیرساخت‌های آن هم مهیا نیست؛ اصولا در کشورهای توسعه‌یافته تسهیلات را به خریدار نمی‌دهند بلکه آن را به تولیدکننده تخصیص داده‌اند که در کشور ما این گونه نیست. لذا باید در چنین شرایطی، از همه ظرفیت‌ها برای خانه‌دارشدن مردم کمک گرفت. بسیاری از دهک‌ها در جامعه ظرفیت‌های بالقوه خود را دارند و این تسهیلات می‌تواند کمک کرده و آنها را خانه‌دار کند.
ارزیابی شما از شرایط کنونی بازار مسکن چیست؟
تقریبا می‌شود گفت در ربع قرن گذشته یعنی 25 سال اخیر، شاهد چنین کاهش معاملاتی همزمان با رشد قیمت مسکن که نام رکود تورمی را می‌توان بر آن گذاشت نبوده‌ایم. اما خوشبختانه طی یک ماه اخیر ما در تهران و شهرهای بزرگ شاهد کاهش قیمت‌ها بودیم. در تهران آپارتمان‌های 150 متر به بالا تا 30 درصد کاهش قیمت داشتند و در واحدهای کمتر 150 متر نیز روند کاهشی معاملات از پنج تا 30 درصد، شروع شده و ادامه دارد.
دورنمای معاملات بازار را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
پیش‌بینی ما این است که در ماه‌های آینده میزان معاملات مسکن افزایش آنچنانی نداشته باشد؛ با توجه به اینکه به ماه محرم هم نزدیک می‌شویم، فکر نمی‌کنم افزایش معاملات داشته باشیم؛ اما رکود معاملات و کاهش قیمت مسکن تا رسیدن به قیمت واقعی ادامه دارد. بخش زیادی از قیمت مسکن در تهران حباب بوده که عمدتا تخلیه شده و در حال خالی‌شدن است و دست‌کم ما کاهش 30درصدی را در ماه‌های آینده در سایر بخش‌های مسکن در واحدهای کوچکتر هم تجربه خواهیم کرد.
مرکز آمار ایران اعلام کرده است که در زمستان سال گذشته، صدور پروانه‌های ساخت و ساز، 25 درصد افزایش داشته است؛ آیا می‌توان این روند را موثر دانست و آن را سیگنال مثبت به بازار مسکن ارزیابی کرد؟
امیدوارم موثر باشد اما من خیلی خوش‌بین نیستم. زیرا بسیاری از این پروانه‌های ساختمانی که صادر شده است همچنان روی زمین‌ها باقی مانده و بسیاری از همین سازنده‌ها در حال واگذاری فایل‌های خود در قالب زمین با پروانه ساخت هستند و ساخت را استارت نزده‌اند. آنهایی هم که استارت زده‌اند در حقیقت تا 48 ماه، 50 ماه و بعضا تا 60 ماه پس از صدور پروانه ساختمانی بهره‌برداری آغاز شده و وارد شبکه عرضه خواهند شد. همچنین باید توجه داشت که میزان افزایش این پروانه‌ها هم در واقع بسیار کم است و نمی‌توانیم اسم آن را رشد بگذاریم. در حقیقت پیش از این، یک کاهش 50 درصدی وجود داشته و حالا 25 درصد افزایش پیدا کرده است. بر این اساس، این میزان هنوز به جایگاه اولیه خود نرسیده است. لذا اسم این را نمی‌توانیم رشد بگذاریم؛ در صورتی که به بالای 80 یا 90 درصد برسد تازه به جایگاه اولیه خود رسیده است.
