به استناد آمار مرتبط یا آخرین سرشماری نفوس مسکن در کشور، 70 درصد از تقاضاهای حاضر در بازار مسکن به منظور حفظ یا افزایش سرمایه در این بازار حضور دارند و تنها 30 درصد از تقاضاها به تامین مسکن برای سکونت منتهی می‌شود.
در همین راستا بسیاری از کارشناسان، تغییر ماهیت کالای مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای را عامل اصلی نا به سامانی تلقی می‌کنند.
*نحوه تاثیر مالیات بر عایدی سرمایه به چه شکل است؟
پس از مشخص شدن یکی از اصلی‌ترین دلایل نا به سامانی بازار مسکن، این سوال به وجود می‌آید که آیا راهکاری به منظور جلوگیری از حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن وجود دارد؟
به منظور پاسخ به این سوال به سراغ محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن رفتیم.
حمیدزاده، ضمن اشاره به اینکه قدمت راهکار جلوگیری از تقاضای سرمایه‌ای در ادبیات حکمرانی دنیا بیش از 100 سال است، گفت:«مالیات‌های تنظیمی و در صدر آن‌ها مالیات بر عایدی سرمایه یکی از اصلی‌ترین راهکارهای جلوگیری از حضور تقاضای سرمایه در بازار مسکن است.»
این کارشناس مسکن، در تشریح نحوه عملکرد مالیات بر عایدی سرمایه گفت: «اخذ مالیات از عایدی سرمایه‌ای نظیر مسکن می‌تواند حاشیه سود ناشی از سرمایه‌گذاری را کاهش داده و توجیه اقتصادی حضور سرمایه در این بازار را از میان ببرد. »
*سیر تاریخی تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در کشور
با مشخص شدن راهکار خارج شدن تقاضای سرمایه از بازار مسکن با استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه، جالب است بدانید که تلاش‌های برای تصویب این مالیات در کشور ما سابقه طولانی دارد.
در یکی از اولین تلاش‌ها به منظور تصویب مالیات بر عایدی سرمایه، طرحی در این ارتباط از سوی مجلس نهم در سال 94 پیگیری شد، اما زمانی که این طرح به مجلس آمد، اما با نامه نگاری عباس آخوندی، وزیر وقت راه و شهرسازی، و نقش آفرینی رئیس مجلس موضوع مالیات بر عایدی سرمایه از دستور کار خارج شد.
پس از تصویب نشدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس نهم، تلاش‌های برای قطع دست سوداگران در مجلس دهم ادامه یافت، در همین راستا طرحی با عنوان «مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» در تاریخ 7 شهریورماه 97، با امضای 117 نماینده در صحن اصلی مجلس اعلام وصول و به کمیسیون اقتصادی مجلس ارجاع داده شد که با کم کاری اعضای این کمیسیون به خصوص اعضای هیئت رئیسه، بررسی این طرح در کمیسیون اقتصادی در مجلس دهم به اتمام نرسید و این طرح هم عملا بایگانی شد.
یکی از اصلی‌ترین بهانه‌های کمیسیون اقتصادی مجلس دهم برای تعلل در تصویب مالیات بر عایدی سرمایه، وعده‌های دولت برای ارائه این مالیات در طرح لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم بود.
در همین ارتباط و در انتهای سال گذشته وزارت اقتصاد ضمن ارائه پیشنویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر عایدی سرمایه را ذیل ماده 4 ارائه کرد.
با گذشت بیش از 5 سال از تلاش‌ها برای تصویب مالیات بر عایدی سرمایه، بالاخره کمیسیون اقتصادی دولت، پیشنویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم(مالیات بر عایدی سرمایه) را بای تصویب به هیئت دولت ارسال کرد.
در همین راستا مقایسه آخرین پیشنویس وزارت اقتصاد در ارتباط با مالیات بر عایدی سرمایه با پیشنویس کمیسیون اقتصادی دولت از تغییرات ساختاری این مالیات خبر می‌دهد.
*وجود یک اختلاف بین پیشنویس وزارت اقتصاد و پیشنویس کمیسیون اقتصادی دولت
به گزارش فارس در شرایطی که پیشنویس وزارت اقتصاد و دارایی تعریف عایدی سرمایه را "مابه‌التفاوت ارزش روز زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن" عنوان می‌کند. این تعریف در پیش نویس کمیسیون اقتصادی دولت دچار تغییر شده و به "مابه التفاوت ارزش روز زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن پس از کسر ارزش ناشی از افزایش تورم معادل نرخ تورم اعلامی بانک" بدل شده است.
در همین راستا تفاوت اصلی برآمده از این تغییر به این معنا است که تورم سالانه رخ داده به استناد آمار بانک مرکزی سرمایه تلقی نمی‌شود.
به گزارش فارس، به منظور بررسی تغییرات ساختاری تعریف عایدی سرمایه در دو پیشنویس دولت نسبت به محاسبه رقم این مالیات با در نظر گرفتن هر 2 تعریف مذکور اقدام کردیم.
در همین باره در شرایطی که یک شخص، واحد مسکونی 75 متری را با قیمت میانگین شهر تهران در سال 92 خریداری کند. عایدی سرمایه این فرد در سال 93 با در نظر گرفتن میانگین هر متر مربع مسکن در این سال معادل 9 میلیون تومان است. در این بین مالیات بر عایدی سرمایه این فرد در صورت فروش واحد در سال 93 با در نظر گرفتن تعریف پیش نویس وزارت اقتصاد معادل 25 درصد از رقم عایدی یعنی 2.25 میلیون تومان است.
نکته قابل توجه عایدی سرمایه این شخص با توجه به مصوبه کمیسیون اقتصادی دولت است. با استناد به اینکه در پیش نویس مصوبه کمیسیون اقتصادی دولت نرخ تورم سالانه جزء عایدی سرمایه محاسبه نمی‌شود و همچنین با توجه به نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی در سال 93 که معادل 15.3 درصد بوده است.
مالیات بر عایدی سرمایه این شخص در صورت فروش واحد مسکونی در این سال معادل -13.5 میلیون تومان است. در حقیقت با توجه به اینکه نرخ تورم عمومی از تورم مسکن بیشتر بود، لذا دولت به این شخص بدهکار خواهد شد.
بر همین مبنا اگر همان شخص واحد خریداری شده خود در سال 92 را در سال 99 به فروش برساند. بر مبنای نرخ مالیات پیس‌نویس وزارت اقتصاد، موظف به پرداخت مالیات 86 میلیون تومانی است، اما با کاهش نرخ تورم تنها باید 60 میلیون تومان مالیات بپردازد.
در چنین شرایطی میزان نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در هرسال برای شخصی که واحد مسکونی خود را در سال 92 خریداری کرده با در نظر گرفتن هر دو تعریف مذکور محاسبه و در نمودار زیر قابل مشاهده است.
*حذف اثر تورم از عایدی سرمایه، موج مثبت به تقاضای سرمایه‌ای است
به منظور بررسی تغییرات به وجود آمده در لایحه مالیات بر عایدی سرمایه به سراغ حمید بهزادی، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی رفتیم.
بهزادی، با اشاره به اینکه در نظر گرفتن نرخ تورم ماهیت اخذ مالیات بر عایدی سرمایه را زیر سوال می‌برد، گفت:« زمانی که نرخ تورم را از عایدی سرمایه حذف می‌کنید، این پیام را به جامعه منتقل می‌کنید که ورود به حوزه مسکن، سرمایه شما را از تورم حفظ می‌کند و همین امر زمینه‌ساز انگیزه تقاضای سرمایه‌ای برای حضور در بازار مسکن است.»
این کارشناس با بیان نقاط ضعف تعریف عایدی سرمایه از دیدگاه کمیسیون اقتصادی دولت، گفت:« در شرایطی که نرخ تورم از میزان تورم مسک بیشتر شود، نرخ عایدی منفی خواهد شد که وجاهتی ندارد. لازم به تاکید است این مسئله در سال‌های 92 تا 95 رخ داده است.»
بررسی روند تاریخی تصویب مالیات بر عایدی سرمایه و اظهارات کارشناسان مشخص کننده آن است که تاثیرگذاری این نوع مالیات وابستگی زیادی به نرخ اخذ آن دارد.
در همین رابطه نکته مشخص آن است که اگر نرخ اخذ مالیات موثر نباشد، می‌تواند زمینه تشدید نابه سامانی بازار مسکن شود.
