مرداد امسال، دقیقا سه سال از زمان ابلاغ اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم و راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور که از سوی رئیس‌جمهوری به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد، می‌گذرد. بر اساس این قانون، وزارت راه و شهرسازی عهده‌دار ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد و قرار بود در یک فرصت 6 ماهه، تا پایان بهمن سال 94 این سامانه راه‌اندازی شود. عملکرد این سامانه به‌گونه‌ای تعریف شد که املاک کشور بر مبنای نوع کاربری شناسایی شود و از این طریق، سازمان امور مالیاتی بتواند واحدهای خالی را شناسایی و مالیات آنها را پس از یک سال محاسبه کند. در واقع راه‌اندازی این سامانه صاحبان خانههای خالی را مجبور به اجاره دادن ملک یا پرداخت مالیات می‌کند. بر اساس ماده 54 مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم نیز میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک تعیین و مبنا و نحوه محاسبه مالیات بر خانههای خالی به‌صراحت قید شده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند که راه‌اندازی این سامانه امکان شناسایی لحظه‌ای افرادی که پول‌های خود را وارد بازار مسکن و آن را به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌اند برای دولت فراهم می‌کند.
تعلل آقای وزیر
تعلل و عدم راه‌اندازی سامانه‌ای که می‌تواند مشکلات بخش مسکن و سرمایه‌های انباشته‌شده در این بخش را حل‌وفصل و خانوارهای زیادی را خانه‌دار و قیمت مسکن و اجاره‌بها را در بازار متعادل کند، این سوال را در ذهن ایجاد می‌کند که حقیقتا عباس آخوندی، به‌عنوان اصلی‌ترین مسئول حوزه مسکن کشور، در طول پنج ساله گذشته چه تلاشی برای رفع مشکلات این بخش کرده است؟ بی‌‌توجهی به ابلاغیه رئیس‌جمهور و تعلل سه ساله در راه‌اندازی این سامانه، چه دلایل پشت‌پرده‌ای می‌تواند داشته باشد و چرا هر بار که از عملکرد وزیر راه و شهرسازی انتقاد می‌شود، وی به صورت سوری، وعده و وعید بهبود شرایط را می‌دهد؟ اگر مسئولیت راه‌اندازی سامانه مربوط به مالیات خانههای خالی، به وزارت راه و شهرسازی محول شده است، بر چه مبنایی وزیر راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی را مسئول این طرح می‌داند؟
بانک مرکزی در گزارش فروردین خود اعلام کرد که قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی نسبت به سال گذشته، حدود 30 درصد رشد داشته و اجاره‌بها نیز در یک سال، رکورد افزایش 20 درصدی از خود بر جای گذاشته است. این در حالی است که برخی صاحب‌خانه‌ها، واحدهای مسکونی خود را خالی نگه داشته‌اند و منتظرند با افزایش قیمت‌ها بتوانند سود بیشتری از فروش یا اجاره ملک خود کسب کنند. عباس آخوندی در سال 95 و همزمان با عهده‌دار شدن راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور، گفته بود که دو میلیون و 600 هزار خانه خالی در کشور وجود دارد و تعداد املاکی که صاحبان آن عمدتا برای سود بیشتر احتکار کرده‌اند به‌شدت افزایش یافته است. یک محاسبه ساده نشان می‌دهد که اگر به‌طور متوسط قیمت هر واحد مسکونی را 300 میلیون تومان در نظر بگیریم، میزان ثروتی که در خانههای خالی انباشته شده 780 هزار میلیارد تومان از ثروت کشور است. این رقم معادل 3.7 برابر فروش نفت ایران در سال 96 (50 میلیارد دلار) است.
موافقان و مخالفان
از آنجا که تصویب و اجرای یک قانون، همواره مخالفان و موافقانی نیز دارد، اصلاحیه قانون مالیات بر خانههای خالی هم تحلیل‌های مختلفی را به همراه داشته است. برخی کارشناسان نرخ مالیات خانههای خالی را پایین می‌دانند، زیرا اکثر خانههای خالی حداقل در شهر تهران مربوط به واحدهای لوکس است و مالکان آنها از قشر مرفه جامعه هستند و احتمالا به‌راحتی مالیات خانه خالی را پرداخت می‌کنند. این افراد معتقدند که شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه اقدامی مشکل و خارج از توان دولت است. به‌علاوه اینکه شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانههای خالی از سکنه به بازار را نیز سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌دانند. اما در مقابل موافقان این قانون معتقدند این اقدام ابزار کنترلی در اختیار دولت قرار می‌دهد که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای برچیده شود، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و از طرفی زمینه افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم را فراهم کند.
ممانعت ذی‌نفعان از اجرای قانون
البته در این زمینه، علی عسگری رئیس پیشین سازمان امور مالیاتی نیز در مورد چرایی عدم وصول مالیات بر خانههای خالی بر این باور است افرادی که در این زمینه باید پاسخگو باشند، بسیار ذی‌نفوذ هستند. علاوه‌بر اینکه وزارت مسکن و شهرسازی اراده لازم برای اجرای این قانون را ندارد یا حداقل وانمود می‌کند که اراده لازم را ندارد. غلامرضا مصباحی‌مقدم، عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز گفته است که بعضی از نمایندگان مجلس در مالیات‌ستانی از خانههای خالی سنگ‌اندازی می‌کنند و متاسفانه باید گفت عده‌ای درخصوص عدم اجرای این قانون ذی‌نفع هستند. بنابراین باید کاری کرد که افرادی که در این حوزه مقاومت و سنگ‌اندازی می‌کنند، رسوا شوند. محمدرضا رضایی کوچی، نماینده مجلس نیز معتقد است که وزارت راه و شهرسازی همت و علاقه‌ای برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک ندارند. البته بخشی از این میزان خانههای انبارشده متعلق به بانک‌هاست که عمدتا در مناطق گران قیمت کلانشهرها قرار دارند. بنابراین یکی از ذی‌نفعان اجرا نشدن این قانون را می‌توان بانک‌ها دانست. از سوی دیگر معاون پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور نیز گفته است که وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان امور مالیاتی کشور به‌منظور پیگیری و اطلاع از روند انجام کار، هفت نامه در فواصل مختلف برای وزیر راه و شهرسازی، معاون و دبیر کمیته ملی اسکان وزارتخانه ارسال کرده اما متاسفانه به هیچ‌یک از این نامه‌ها پاسخی داده نشده است. به هر حال آنچه از اظهارنظر کارشناسان می‌توان دریافت این است مافیایی که مانع اجرای این قانون می‌شود آنچنان نفوذ و قدرت دارد که توانسته سه سال مانع اجرای قانون شوند.
راهکارهای پیچ درپیچ اخذ مالیات بر خانههای خالی
تجربه اجرای قانونی اخذ مالیات بر خانههای خالی که در سال‌های گذشته نیز از سوی دولت انجام شد، نشان می‌دهد که اجرای یک قانون بدون سازوکار دقیق و کارشناسی تمام جوانب قانونی آن، نتیجه‌ای جز اتلاف وقت و سرمایه کشور ندارد. بدیهی است که برای اجرای یک قانون باید راه‌های کوتاه‌تر با بازدهی بیشتر انتخاب شود. راه‌اندازی سامانه‌ای که بتوان از طریق آن خانههای خالی را شناسایی و مالیات بر آنها را اخذ کرد، در نوع خود قابل قبول است، اما کشورهای جهان اول و دوم که در زمینه اخذ مالیات بر خانههای خالی عملکرد موفقی داشته‌اند، راه‌های بهتری را برای دستیابی به اهداف خود برگزیده‌اند. در یک کشور جهان اول زمانی که یک ساختمان 10 طبقه دو واحدی ساخته می‌شود، بر اساس قانون شهرداری موظف است پس از ارائه پایان کار، نسخه‌ای از آن را برای وزارت دارایی ارسال کند. وزارت دارایی نیز موظف است پس از گذشت یک سال از ساخت ساختمان مذکور، خالی بودن یا نبودن آن را بررسی کندو در صورت خالی بودن یک ملک 40 درصد از ارزش آن را از مالک در قالب مالیات دریافت کند. در این صورت هیچ‌مالکی نمی‌تواند ملک خود را خالی و بلااستفاده نگه دارد. این، یک قانون بدون دردسر با بازدهی بیشتر است که نیازی هم به راه‌اندازی سامانه ندارد.
در سال‌های گذشته نیز قرار شد مالیات بر خانههای خالی وضع شود. وزارت امور مالیاتی نیز اعلام کرد که از طریق قبوض برق، خانههای خالی شناسایی می‌شود. نتیجه این شد که مالکان خانههای خالی با روشن نگه داشتن طولانی مدت چراغ‌های ملک خود، قانون را به نوعی دور زدند. سپس اعلام شد که خانههای خالی از طریق قبوض آب شناسایی می‌شود، اما مالکان خانههای خالی با باز گذاشتن مستمر شیرهای آب ماموران مالیاتی را گمراه کردند. پس از آن مقرر شد که بازرسان امور مالیاتی به صورت حضوری خانههای خالی را شناسایی کنند، اما این ترفند نیز موفقیتی به همراه نداشت، چراکه مالکان خانههای خالی با قرار دادن مختصر وسایل منزل و صحنه‌سازی صوری، وانمود کردند که خانه‌هایشان خالی نیست. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که راهکارهای ابتدایی و پیش‌پا افتاده نتیجه قابل قبولی به همراه ندارد و حتی با راه‌اندازی سامانه هم عده‌ای درصدد دور زدن آن برخواهند آمد. فارغ از موارد ذکر شده، به نظر می‌رسد خانههای خالی و موضوع اخذ مالیات از این خانه‌ها بیشتر وارد یک جو روانی شده و دولت برای کنترل این جو روانی راهکارهایی از این دست را مطرح می‌کند.
![]()
