کوچک‌های پرتقاضا در صدر معاملات

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، شواهد کاهشی شدن قیمت‌ها در بازار مسکن با کند شدن شتاب رشد قیمت‌ها از ابتدای سال نمایان شد. بعد از کند شدن شتاب رشد قیمت مسکن، اکنون آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن منفی شده است موضوعی که از پاییز سال 94 تاکنون بی‌سابقه است. در 4 سال اخیر قیمت مسکن روند افزایشی پیدا کرد تا اینکه از زمستان سال 96 رشد قیمت‌ها شتاب گرفت و در سال 97 به اوج رسید. قیمت مسکن در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رشد 76 درصدی را نشان می‌دهد که این عدد نیز نشان دهنده کند شدن رشد قیمت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل است. نرخ رشد قیمت مسکن در تیرماه 98 در مقایسه با تیرماه 97، معادل 99 درصد گزارش شده بود.

با بررسی یک رابطه نقطه ای میان اعداد اعلامی، در فروردین ماه امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به فروردین سال گذشته 104 درصد، در خردادماه این میزان افزایش قیمت معادل 107 درصد و در تیرماه به 95 درصد رسید که در مردادماه مقایسه افزایش قیمت ماهانه مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل باز هم کمتر شد و به 77 درصد رسید.

معاملات کاهشی است

اما نکته‌ای که همزمان با کاهش قیمت مسکن قابل ملاحظه است کاهش معاملات در این بازار است. آمار بانک مرکزی در خصوص تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در این ماه، به 3.3 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 31.3 و 72.6 درصد کاهش دارد. شرایط موجود نشان دهنده افت تقاضا برای خرید مسکن است که فعالان بازار کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خروج سوداگران بواسطه احتمال رکود و چشم‌انداز کاهش سود در این بازار را دو دلیل اصلی کاهش تعداد معاملات در بازار مسکن می‌دانند.

اختلاف آماری

آمار مربوط به قیمت و تعداد معاملات مسکن به‌صورت ماهانه از سه منبع بانک مرکزی، مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر می‌شود. تاکنون بانک مرکزی و دفتر اقتصاد مسکن، آمار مربوط به مسکن را در مردادماه اعلام کرده‌اند که مقایسه آمار این دو منبع اختلاف 0.6 درصدی را در کاهش قیمت مسکن نشان می‌دهد.

بر اساس آمار دفتر اقتصاد مسکن متوسط قیمت هر واحد مسکونی 3 درصد نسبت به تیر کاهش پیدا کرد و به 13 میلیون و 180 هزار تومان رسیده است در حالی که آمار بانک مرکزی کاهش قیمت کمتری را نشان می‌دهد.

بازار در اختیار 5 ساله‌ها

بر اساس آمارهای بانک مرکزی از مجموع 3292 معامله مسکن شهر تهران در مردادماه، 41.8 درصد معاملات مربوط به واحدهای تا 5 سال ساخت است. اما سهم واحدهای 5 ساله، در مقایسه با مردادماه سال قبل 2.5 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 20 سال افزوده شده است.

منطقه 5 در صدر

در میان مناطق 22 گانه شهر تهران، در مرداد ماه بیشترین تعداد معاملات انجام شده مربوط به منطقه 5 است. این منطقه سهم 12.1 درصدی از تعداد کل معاملات در مردادماه را دارد. بعد از منطقه 5 مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم 9.4 و 8.9 درصدی دارای بیشترین تعداد معاملات ثبت شده هستند. در مجموع 72.1 درصد کل معاملات مسکن شهر تهران در ماه مورد بررسی به مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 6 تعلق دارد. 12 منطقه دیگر تهران سهم 27.9درصدی از کل معاملات را دارند.

منطقه یک رکورددار قیمت

در میان مناطق شهری تهران مانند ماه‌های گذشته بیشترین قیمت یک متر واحد مسکونی مربوط به منطقه یک است. قیمت مسکن در این منطقه به‌طور متوسط برابر 28 میلیون و 200 هزار تومان است. کمترین قیمت نیز مربوط به منطقه 18 با میانگین قیمتی 5 میلیون و 900 هزار تومان است.

مقایسه 5 ماهه قیمت و معاملات

مقایسه قیمت و تعداد معاملات مسکن شهر تهران در 5 ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد در 5 ماهه امسال متوسط قیمت مسکن برابر با 12 میلیون و 700 هزار تومان و تعداد معاملات در این مدت 29 هزار واحد است. قیمت مسکن در 5 ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 96.4 درصد افزایش و تعداد معاملات 54.1 درصد کاهش را نشان می‌دهد.

10 میلیونی پرتقاضا ترین

همچنین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد واحدهایی که قیمت آنها متری 9 تا 10.5 میلیون تومان بوده بیشترین تقاضا را برای خرید در شهر تهران در مردادماه داشته‌اند و سهم این واحدها از کل معاملات 10.9 درصد است. در واقع توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 58.7 درصد کل معاملات مربوط به معاملات واحدهایی است که قیمت هر متر آنها کمتر از قیمت متوسط شهر یعنی 13.3 میلیون تومان بوده است.

کوچک متراژها در صدر

نگاهی به آمارها نشان می‌دهد واحدهای 50 تا 60 متری بیشترین تقاضا را از نظر متراژ در میان واحدهای مسکونی فروخته شده شهر تهران  به خود اختصاص داده‌اند و سهم این واحدهای کوچک 15.9 درصد کل معاملات است.

واحدهای 60 تا 70 و 70 تا 80 متری نیز به ترتیب سهم 13.4 و 12.1 درصدی از کل معاملات را در اختیار دارند. همچنین واحدهایی با میانگین قیمتی 300 میلیون تومان تا 450 میلیون تومان از نظر قیمتی بیشترین تقاضای خرید را داشته‌اند و سهم آنها از کل خرید و فروش مسکن در مردادماه در شهر تهران معادل 15درصد است.

رشد اجاره بها

بررسی شاخص اجاره مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری کشور در مردادماه امسال نشان دهنده رشد قیمتی معادل 28.1 و 26.1 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.