فرسودگی مشوق‌ها در بافت فرسوده پایتخت؟

اینجا همه اسیر هزارتویی شده‌اند که زندگی در پیچ و تاب کوچه‌های لاغر و نحیفش، به نفس‌نفس افتاده؛ اینجا بافت فرسوده تهران است. «فرسوده»؛ به فتح «ف» و کسر «د»؛ واژه‌ای که مرحوم معین در فرهنگ لغت، آن را مترادف ساییده، کهنه و پوسیده آورده است.

آمارهای مدیریت شهری پایتخت می‌گوید 37 درصد از مردم تهران در بافت فرسوده زندگی می‌کنند، آماری نگران‌کننده از زندگی در بافت ناپایداری که هر حادثه‌ای هرچند کوچک، می‌تواند برای آنها به فاجعه‌ای تبدیل شود به بهای تمام زندگی و‌ دار و ندارشان؛ جالب‌تر این است که هیولای هزارتوی تهران هر روز بخش‌های جدیدی از این شهر را می‌بلعد به‌طوری‌که مساحت 3280هکتاری بافت فرسوده که بر اساس اعلام مدیریت شهری تهران در سال 85 برای پایتخت احصا شده بود، در سال 99 به 4420 هکتار رسید؛ یعنی چیزی معادل 7 درصد از مساحت تهران.

اما این بافت فرسوده در برخی مناطق بیشتر است، مناطق قدیمی همچون 12، 15 و...که هرچقدر تلاش شود تا از این بافت ناکارآمد کاسته و به بافت نوسازی‌شده اضافه شود باز هم نیازمند تلاش مضاعفی است و حالا به سراغ شهرداران سه منطقه دارای بیشترین بافت فرسوده رفتیم تا ببینیم با اقداماتی که به طور معمول انجام می‌دهند یا در قالب قرارگاه مسکن، چرا هنوز آن‌گونه که باید از نوسازی استقبال نمی‌شود.

مشارکت در ساخت؛ معطل ضوابط تاریخی

امیر یزدی شهردار منطقه 12 در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درباره بافت فرسوده این منطقه گفت: منطقه 12 با وسعت 1600 هکتار بیشتر از سه‌‌چهارم مرکز تاریخی تهران (حصار ناصری) را پوشش می‌دهد، به‌گونه‌ای که 27 درصد از سطح منطقه بیش از 400 سال و 73 درصد از بافت آن بیش از 200 سال قدمت دارد و به همین علت بیش از یک‌‌سوم سطح منطقه فرسوده محسوب می‌شود؛ به عبارت دیگر مرکز تاریخی تهران در معرض زوال و مخروبگی روزافزون است.

وی با بیان اینکه منطقه 12 دارای 35 درصد بافت فرسوده به وسعت 593 هکتار است که در آن 575 بلوک شهری دارای سه شرط ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی هستند، گفت: این بلوک‌‌های فرسوده در محدوده مرکز و جنوب منطقه یعنی بازار و محلات قدیمی مجاور آن است.

یزدی با تاکید بر اینکه بر اساس آخرین گزارش واصله سازمان نوسازی شهر تهران درباره روند نوسازی بافت فرسوده و ناکارآمد شهر تهران، نسبت تعداد پلاک‌‌های نوسازی‌‌شده به پلاک‌‌های فرسوده منطقه 12 به میزان 6/ 30 درصد و نسبت مساحت نوسازی‌‌شده به مساحت بافت فرسوده منطقه 12 به میزان 8/ 25 درصد است، گفت: طبق دستورالعمل قرارگاه جهادی تامین مسکن شهر تهران منطقه 12 باید نسبت به شناسایی ظرفیت‌‌های تامین مسکن در سطح منطقه، مذاکره و توافق با مالکان برای تعریف و اجرای پروژه‌های مسکونی، شناسایی پروژه‌های مسکونی متوقف‌‌شده و پیگیری و رفع موانع برای راه‌‌اندازی دوباره پروژه‌ها، پیگیری اخذ مجوزهای لازم از کمیسیون‌‌های مرتبط، صدور پروانه پروژه‌های مسکونی در کوتاه‌‌ترین زمان ممکن و اعمال تخفیفات قانونی درباره صدور پروانه پروژه‌های مسکونی اقدام کند.

شهردار منطقه 12 ادامه داد: مطابق آمار و گزارش‌های ارائه‌‌شده توسط مراجع ذی‌‌ربط بافت فرسوده شهر تهران و قرارگاه تامین مسکن، محدوده منطقه 12 با توجه به وضعیت ریزدانگی قطعات و نفوذناپذیری معابر منطقه و ضوابط و مقررات بافت تاریخی و باارزش شهر تهران، امر مشارکت و نوسازی را دچار مشکلات عدیده‌‌ای کرده است.

وی ادامه داد: بر همین اساس پیشنهاد این منطقه برای استفاده از ظرفیت‌‌های قرارگاه جهادی تامین مسکن شهر تهران در محلات فرسوده و ناکارآمد شهری، سامان‌دهی، بهسازی، نوسازی محلات، اصلاح و تعدیل ساختار ارتفاعی و تعداد طبقات پهنه‌‌بندی طرح تفصیلی و زمینه‌‌سازی برای توسعه عملکرد، حضورپذیری ساکنان و کسبه، تشویق کاربری‌‌های مختلط برای توزیع منطقی کارکردهای مرکز شهری در کنار ایجاد محرک‌‌های انگیزشی نوسازی بافت ضمن هدایت الگوی توسعه مسکن است.

تعیین تکلیف محلات فریز شده

سید‌مهدی صباغ، شهردار منطقه 15 که منطقه‌ تحت مدیریتش جزو مناطق دارای بیشترین بافت فرسوده است نیز درباره وضعیت بافت فرسوده گفت: منطقه پانزده 295 هکتار بافت فرسوده دارد که به عبارتی 9 درصد از مساحت منطقه را در بر گرفته است. وی با بیان اینکه البته فعالیت پنج دفتر توسعه محله‌ای و استقرار مسوول نوسازی بافت فرسوده در معاونت شهرسازی و معماری این منطقه را پیشگام در طرح‌های بهسازی محیطی، ستاد بازآفرینی و ارائه خدمات به شهروندان در بافت فرسوده کرده است، گفت: با اینکه منطقه ما از لحاظ مساحت بافت فرسوده جزو رتبه‌های اول در بین مناطق 22‌گانه است، اما تاکنون در این بافت موفق شدیم 31درصد نوسازی کنیم، به‌گونه‌ای که رتبه نخست بین مناطق 22‌گانه در نوسازی پلاکی بافت فرسوده در سال 1400 را داشتیم و توانستیم 367 پلاک را نوسازی کنیم و در این میان حدود 18 درصد از پروانه‌های صادره منطقه در سال 1400در بافت فرسوده بوده است.

شهردار منطقه 15 با اشاره به فعالیت‌های شاخص در این منطقه در حوزه بافت فرسوده، گفت: در این مدت سعی کردیم راه‌هایی را که مانع نوسازی بافت فرسوده در منطقه می‌شود شناسایی کنیم و در راستای کاهش و رفع آن قدم ‌برداریم که در این میان کاهش عرض محور شوش شرقی در محله طیب یکی از افدامات مهم در راستای نوسازی بود، چرا که به دلیل فرسودگی ساختمان‌ها، ریزدانگی قطعات و تملکات پراکنده مدیریت شهری در سالیان گذشته، شاهد ایجاد فضاهای بی‌دفاع و ناامن هستیم که پس از رایزنی‌های متعدد، مصوبه کاهش عرض به 20 متر صادر شد که این منجر به آزادسازی 473 پلاک در طرح محور احداثی شوش شرقی در محله طیب با مساحت 80763 مترمربع شد.

وی در ادامه به ساماندهی محور فداییان اسلام در راستای کاهش بافت فرسوده اشاره کرد و با بیان اینکه محور فداییان اسلام قسمتی از پهنه تجارت جهانی در سند طرح جامع است، گفت: محدوده طرح بازآفرینی خیابان فداییان اسلام مساحتی حدود 735 هکتار را شامل می‌شود که سرانجام بعد از پنج دهه تعیین تکلیف شد؛ به‌گونه‌ای که این محله از فریز خارج و پهنه آن  به  M و S تغییر کرد که امیدواریم با تجاری شدن این راسته شاهد کاهش بافت فرسوده باشیم و همچنین ملک موسوم به کارخانه یخ نیز در این منطقه تعیین تکلیف شد، به گونه‌ای که در کمیته زیر‌ساخت ستاد بازآفرینی شهر تهران مقرر شد که درباره ملک موسوم به کارخانه یخ طرح توجیهی در قالب مجتمع ایستگاهی (پروژه محرک توسعه) مطرح شود.

صباغ درباره روند نوسازی و حرکت سرمایه به سمت منطقه 15 نیز با بیان اینکه تعداد پروانه‌های صادره، موید روند نوسازی مطلوب در محدوده منطقه است، گفت: این مهم به دلیل تلاش در راستای کاهش میانگین زمانی صدور پروانه، تسهیل امور و پاسخگویی تمام وقت رخ داده اما با این حال منطقه 15، دارای ویژگی‌های خاص کالبدی با گونه‌های مختلفی از بافت‌های شهری است که برای هدایت جریان سرمایه و هدفمند کردن آن، با نگاهی ویژه به‌دنبال ارتقای سرمایه‌گذاری هستیم که در راستای این مهم شناساندن فرصت‌های سرمایه‌گذاری از طریق املاک درشت دانه و تعیین تکلیف اراضی بایر در دستور کار قرار دارد و همچنین با تعیین تکلیف محدوده‌های دارای طرح‌های شهری مثل محور فداییان اسلام، محور احداثی شوش شرقی، تغییر پهنه راسته‌های تجاری وضع موجود که در پهنه مسکونی هستند و... می‌توانیم باعث تزریق جریان سرمایه به کالبد شهر شویم.  وی درباره وظایف این منطقه در قرارگاه مسکن گفت: برای منطقه 15، پنج پروژه مسکن تعریف شده است که ساخت 1654 واحد مسکونی در زمین‌های منطقه پیش‌بینی شده است.

محدود شدن بسته‌های تشویقی نوسازی

رضا شنگی، شهردار منطقه 17 که منطقه تحت مدیریت او دارای بافت فرسوده زیادی است نیز با بیان اینکه مساحت منطقه 17، معادل 822هکتار است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: براساس بررسی‌های انجام شده و پس از افزایش بافت فرسوده در مناطق در حال حاضر حدود 2/ 26درصد کل مساحت فرسوده منطقه است؛ به‌عبارت دیگر 4/ 4 درصد املاک فرسوده شهر تهران در منطقه 17 قرار دارد.

وی با بیان اینکه در سنوات گذشته روند نوسازی در منطقه17 و مناطق پایین‌تر، بهتر بود اما حالا با ضوابط و دستورالعمل‌هایی که در سنوات گذشته در شورای شهر تهران مصوب شده و با توجه به اینکه بسته تشویقی در سال‌های گذشته کمتر شده، شهروندان تمایل کمتری برای نوسازی املاک دارند، گفت: البته هنوز در قسمت ساخت‌و‌ساز تجمیعی اقبال مردم خوب است، چرا که معمولا مردم مناطق جنوب تهران به تنهایی توانایی نوسازی املاک فرسوده خود را ندارند، بنابراین کار را به دست سرمایه‌گذاران می‌سپارند و سرمایه‌گذاران برای توجیه اقتصادی باید چند پلاک را با هم تجمیع کنند. شنگی با بیان اینکه در صورت مطالبه مردم برای ساخت تجمیعی، سرمایه‌گذاران نیز مایل به انجام این‌گونه نوسازی هستند گفت: اما به‌طور گسترده حتی تمایل به ساخت تجمیعی نسبت به سال‌های گذشته کاهش یافته است.

وی با بیان اینکه در قرارگاه مسکن برای منطقه 17 تعهداتی در نظر گرفته شد که یکی از آنها تعیین تکلیف زمین 15 هزار متری موسوم به پروژه «مقدم»  است خاطرنشان کرد: سازمان نوسازی پرونده این زمین را به کمیسیون ماده 5 برد و در آنجا موافقت شد که در این زمین ساختمان‌سازی شود، در حال حاضر برای صدور پروانه براساس بارگذاری کمیسیون ماده 5 در مرحله صدور دستور نقشه برای این پروژه هستیم.

شهردار منطقه 17 درباره چرایی عدم تمایل مردم و سرمایه‌گذاران برای نوسازی بافت فرسوده گفت: در راستای توسعه و نوسازی ‌‌املاک فرسوده، شهرداری‌های مناطق می‌توانند صرفا نسبت به روند صدور پروانه و کاهش زمان صدور پروانه براساس طرح تفصیلی و دستورالعمل‌های صادره با همکاری سایر ارگان‌ها عمل کنند. چراکه ضوابط و دستورالعمل‌ها حتما باید از سوی شورای شهر تهران به مناطق ابلاغ شود.

وی تاکید کرد: مالکان بافت فرسوده مانند سنوات گذشته نسبت به نوسازی املاک خود استقبال نشان نمی‌دهند و بررسی‌های ما نشان داده است که با کند شدن یا حتی می‌توان گفت  توقف فرآیند نوسازی بافت فرسوده به علت دستورالعمل‌ها و ضوابط شورای شهر در ادوار گذشته، بسته‌های تشویقی محدود شد و به همین دلیل مردم مانند قبل از فرآیند نوسازی استقبال نمی‌کنند.