قیمت مسکن چگونه تعیین می‌شود و چه نهادی مسئول افزایش قیمت‌هاست؟

اخیراً برخی از مسئولان حوزه مسکن اپلیکیشن‌های فروش مسکن را مسئول افزایش قیمت مسکن و آشفتگی آن می‌دانند. اما آیا قیمت مسکن را سایت‌ها و اپلیکیشن‌هایی که دستی در فروش مسکن دارند، تعیین می‌کنند و آنها موجب بحران و آشفتگی در بازار مسکن می‌شوند؟

سال‌هاست بازار مسکن در ایران دچار بحران شده و افراد بسیاری در جامعه، به‌ویژه جوانان، دیگر امیدی به خرید خانه ندارند. مسئولان هم تاکنون نه‌تنها نتوانسته‌اند این معضل را برطرف کنند، بلکه تقصیر را به گردن این و آن (و اخیرا سایت‌ها و اپلیکیشن‌های فروش مسکن) می‌اندازند.

در ادامه به‌طور خلاصه به برخی عوامل افزایش قیمت مسکن در دنیا اشاره کرده‌ایم:

 عوامل دخیل در تعیین مسکن

1. جمعیت‌ و عدم تعادل در عرضه و تقاضا

افزایش جمعیت در کشور یا شهری، اثر زیادی روی قیمت مسکن می‌گذارد. وقتی تعداد متقاضیان مسکن زیادتر از خانه‌های موجود باشد، قیمت خانه بالا می‌رود. درواقع با بالا رفتن تقاضا و پایین آمدن عرضه، قیمت مسکن افزایش می‌یابد. مثلا، در برخی از کشورهای اروپایی،‌ عرضه کم موجب افزایش قیمت مسکن شده است.

2. نرخ بهره وام

نرخ بهره وام‌هایی که به خرید مسکن تعلق می‌گیرند، در افزایش قیمت مسکن موثرند. درواقع هرچه نرخ بهره وام پایین‌تر باشد، دریافت وام مطلوب‌تر و تقاضای آن افزایش می‌یابد و در نتیجه روی قیمت مسکن اثر گذاشته و آن را افزایش می‌دهد.

3. اقتصاد کشور

عامل مهم دیگری که نقشی اساسی روی ارزش املاک و مستغلات دارد، سلامت اقتصاد یک کشور است. اقتصاد هر کشور با شاخص‌هایی چون تولید ناخالص داخلی، داده‌های مربوط به اشتغال، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالا‌ها و غیره تعیین می‌شود. به‌طور کلی وقتی اقتصاد کشوری در وضعیت رکود و کساد قرار می‌گیرد، بازار مسکن هم دچار رکود و آشفتگی می‌شود.

4. سیاست‌های دولت

سیاست‌های دولت و اقتصاد کشور، دست در دست هم پیش می‌روند و عملکرد دولت اثری مستقیم روی اقتصاد و در نتیجه قیمت مسکن دارد:

 

* قانونگذاری

 قانونگذاری و خط‌مشی‌های دولت یکی از عواملی مهمی است که تاثیر چشمگیری روی تقاضا و قیمت مسکن می‌گذارد. از این قوانین باید نرخ بهره، مشوق‌های مالیاتی و غیره را نام برد.

 

* شرایط سیاسی حاکم

افراد در یک فضای سیاسی متزلزل نمی‌توانند برای سرمایه‌های خود تصمیم‌های درستی بگیرند و در بازار مسکن هر دو فروشنده و خریدار مسکن، نمی‌توانند تصمیم‌های بزرگ مالی بگیرند و می‌ترسند سرمایه‌های خود را از دست بدهند. بدین‌ترتیب بازار مسکن دچار آشفتگی می‌شود.

علاوه‌بر عوامل مهم فوق، افرادی که در زمینه ساخت‌وساز مسکن فعالیت می‌کنند، چناچه دچار فساد مالی باشند و روی مسکن سرمایه‌گذاری‌های کلان انجام دهند یا اینکه دست‌شان در تصرف زمین‌ و املاک باز باشد، اثری منفی روی بازار مسکن گذاشته و این بخش را با بحران و آشفتگی مواجه می‌کنند.

 

تاثیر سایت‌ها و اپلیکیشن‌های فروش خانه در قیمت مسکن

عوامل دیگری در افزایش قیمت مسکن دخیل‌اند که البته جزئی هستند و گاهی با کمک مشاوران املاک تعیین می‌شوند:

1. مکان خانه

محله‌ای که خانه در آن قرار دارد، روی قیمت مسکن اثرگذارست و قیمت خانه را اندکی کم و زیاد می‌کند. در این خصوص می‌توان به چشم‌انداز خانه، اهالی محله، شلوغ یا خلوت بودن محله و از این دست موارد اشاره کرد.

2. مدل خانه و تسهیلات موجود در آن

معمولا خانه‌ها با توجه به تسهیلاتی که دارند یا نوع ساخت‌شان، چنانچه بهتر از خانه‌های دیگر باشد، گران‌تر قیمت‌گذاری می‌شوند.

3. سیستم‌‌های جدید

برخی از خانه‌ها به سیستم‌های جدید، مثلا پنجره‌هایی که از مصرف انرژی، کم می‌کنند و سیستم‌هایی که کارایی انرژی را بهبود می‌بخشند، مجهز هستند. درحقیقت به‌طور کلی هر نوع سیستمی که زندگی در خانه را راحت‌تر کند، قیمت آن خانه را بالا می‌برد.

4. تعمیرات و بازسازی خانه

گاهی‌اوقات خانه‌ای که در آن بازسازی و تعمیرات اساسی شده است، گران‌تر از خانه‌های موجود در محله خود فروخته می‌شود. هزینه تعمیرات هنگام فروش خانه از خریدار جدید گرفته می‌شود.

5. سن خانه

خانه‌های جدید‌تر و نوساز همیشه گران‌تر از خانه‌های قدیمی‌تر و البته کلنگی هستند.

6. اندازه خانه

هرچه متراژ خانه بیشتر باشد، مسلما قیمت آن هم بیشتر خواهد بود.

در واقع با توجه به بررسی‌های انجام‌شده تنها اثری که مشاوران املاک یا سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها روی قیمت مسکن دارند، همین 5 یا 6 مورد اخیر است. اما قیمت‌گذاری‌های اصلی بازار مسکن یا بحرا‌ن‌ها و آشفتگی در این حوزه، نتیجه مستقیم عملکرد و سیاست‌گذاری‌های مسئولان اداره کشور هستند و آنها نمی‌توانند با فرافکنی بار این آشفتگی را به دوش دیگری بیندازند.

مترجم: نادیا زکالوند

 

منابع:

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/factors-affecting-real-estate-market.asp

https://berniesanders.com/issues/housing-all/

https://www.homelight.com/blog/what-makes-property-value-increase/